Hypotheekadvies voor de Achterhoek - Hypotheek Advies Centrum Winterswijk - Varsseveld

WINTERSWIJK


Stationsstraat 1
7101 GH Winterswijk

VARSSEVELD


Postbus 3
7100 AA Winterswijk
Telefoon : 0543 - 53 36 04
GSM : 0610 900 738
     
     
E-mail :
Internet : www.eddywenneker.nl
   
meer over RegioBank



Een huis kopen en wonen in de grensstreek in Duitsland

Energielabel nodig?

Meer informatie over het energielabel vindt u hier

De hypotheek in de praktijk

Inhoud:

Makelaar

Notaris

Woning en fiscus

Renteaftrek en de politiek

Praktijkvragen

Stimuleringsregelingen

Energielabel

 

Makelaar

Is de bemiddeling van een makelaar bij aan- of verkoop van onroerend goed verplicht?

Nee, de inschakeling van een makelaar is in het geheel niet verplicht. Bijna de helft van de huizentransacties loopt buiten de makelaardij om.

 

Mag iedereen zich makelaar noemen?

De Eerste Kamer is in december 2000 akkoord gegaan met het kabinetsvoorstel om tegen de achtergrond van marktwerking en deregulering de makelaarstitel en eed af te schaffen.

 

Wie vormen de Stichting Certificering RegisterMakelaar Onroerende Zaken?

De stichting is een gezamenlijk initiatief van de brancheorganisaties Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Landelijke Makelaars Vereniging (LMV), Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO) en de Vereniging Eigen Huis.

 

Waar moet een makelaar aan voldoen bij inschrijving in het Register Makelaar Onroerende Zaken?

Voor inschrijving als RegisterMakelaar Onroerende Zaken moeten makelaars voldoen aan het vakbekwaamheidsniveau, zoals dat voor certificatie volgens de norm EN 45013 is vastgelegd. De certificering vindt plaats op persoonlijke titel en geldt voor een periode van vijf jaar. De certificering kan telkens met vijf jaar worden verlengd, op voorwaarde dat men heeft voldaan aan verplichte na- en bijscholing. Als certificerende instelling treedt op Det Norske Veritas BV (DNV).

 

Wat wordt verstaan onder een oriëntatie-opdracht?

Een oriëntatie-opdracht, doorgaans op basis van een vaste vergoeding, impliceert niet meer dan dat de makelaar u op de hoogte houdt van het bij uw woningprofiel passende nieuwe woningaanbod. Vaak is het echter zo dat de gegevens niet eerder beschikbaar komen dan nadat klanten met een zoekopdracht voorrang hebben genoten.

 

Wat is een zoekopdracht?

Bij een zoekopdracht wordt van de makelaar gevraagd concreet op zoek te gaan naar woonruimte. Vaak is een zoekopdracht, in de oververhitte woningmarkt, de enige mogelijkheid om tijdig van beschikbare woonruimte op de hoogte te geraken. De makelaar stelt zich nu proactiever op, maar zal voor zijn bemiddeling ook courtage vragen.

 

Wat doet de aankopende makelaar?

Wanneer de makelaar verzocht is om een woning aan te kopen, zal hij een vergoeding in rekening willen brengen. Samen met cliënt gaat hij woningen bezichtigen, regelt zonodig een taxatie en voert de onderhandelingen. Voorts regelt hij administratieve zaken. Een makelaar kan bijvoorbeeld ook zorgen voor een voorlopig koopcontract, waartoe standaard overeenkomsten beschikbaar zijn.

 

Wat doet de verkopende makelaar?

De verkopende makelaar dient actief op zoek te gaan naar kopers. Daartoe raadpleegt hij natuurlijk eerst eigen bestanden of bestanden van collegamakelaars. Soms plaatst hij advertenties, zet een bord in de tuin etc. Daarnaast is hij aanwezig bij bezichtigingen door potentiŽ le kopers en regelt de administratieve afhandeling.

 

Is de courtage onderhandelbaar?

Courtages van 1,85% van het aankoopbedrag waren voorheen gebruikelijk. De markt is echter sterk in beweging gekomen. De NVM kent geen (advies)tarieven of richtlijnen meer voor het berekenen van courtage, taxatiekosten, kosten voor beheer, enz. De makelaar bepaalt zelf zijn tarieven. Tarieven kunnen derhalve per makelaarskantoor verschillen. Dit betekent voor u dat alvorens u opdracht gaat geven aan een makelaarskantoor u voor uzelf op een rijtje moet zetten welke diensten u van de makelaar verwacht en vervolgens met de makelaar bespreekt welk tarief daar aan vast zit.

 

Is men betaling van courtage verplicht wanneer men van de makelaar af wil?

Klanten van NVM- en LMV-makelaars zijn sinds kort beter beschermd. In 2006 traden de nieuwe consumentenvoorwaarden in werking die Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond zijn overeengekomen met beide makelaarsorganisaties. Met de toetreding van de NVM en de LMV is een onafhankelijke en branchebrede geschillenbeslechting van conflicten tussen consumenten en makelaars een feit. Zo kan de consument een opdracht altijd opzeggen zonder dat hij de makelaar een schadevergoeding verschuldigd is. Alleen vooraf overeengekomen kosten, bijvoorbeeld voor advertenties, hoeven aan de makelaar te worden vergoed. Wie na intrekking van een opdracht zelf zijn huis verkoopt, hoeft de makelaar niet alsnog courtage te betalen, behalve als de makelaar bewijst dat de verkoop daadwerkelijk het gevolg is van zijn inspanningen. Voorheen lag dat precies andersom: bij verkoop binnen drie maanden na het intrekken van de opdracht moest de consument zien te bewijzen dat de verkoop van het huis niet te danken was aan de inspanningen van de makelaar. De klant van een NVM of LMV makelaar kan met alle geschillen over de dienstverlening van de makelaar bij de geschillencommissie terecht. Voor schadevergoedingsclaims geldt voorlopig nog een beperking tot € 10.000,-. De NVM en LMV staan garant dat de makelaar de uitspraak van de commissie nakomt.

 

Welke rol speelt internet?

Internet heeft de markt transparanter gemaakt. Dat impliceert onder meer dat de kopende partij bijvoorbeeld zelf zijn ideale woning gaat zoeken en dat werk niet meer aan de makelaar overlaat. In elk geval impliceert het toenemende belang van internet dat de klant van de makelaar zich goed moet afvragen voor welke diensten hij de makelaar inhuurt als basis voor de afspraken over courtage.

 

Mogen koper en verkoper dezelfde makelaar nemen?

De makelaar zal zelf zo verstandig zijn om voor slechts één opdrachtgever op te treden wanneer belangenverstrengeling op de loer ligt. De gedragsregels van de Nederlandse Vereniging van Makelaars zijn hier bijvoorbeeld heel expliciet over. Zie: www.nvm.nl

 

Is een taxatie verplicht?

Meestal wordt voor een woningaankoop een hypotheek afgesloten. De hypotheeknemer zal altijd een taxatierapport verlangen, omdat daarop zijn risicoafweging immers is gebaseerd.

 

Mag de aankopende of verkopende makelaar ook taxeren?

Een onafhankelijk taxatierapport impliceert dat geen makelaar de schatting mag uitvoeren die betrokken is bij aankoop of verkoop van het desbetreffende pand.

 

Hoe duur is een taxatie?

De makelaarsorganisatie NVM kent geen (advies)tarieven of richtlijnen voor het berekenen van courtage, taxatiekosten, kosten voor beheer, enz. De makelaar bepaalt zelf zijn tarieven. Tarieven kunnen daarom per makelaarskantoor verschillen.

 

Word ik koper als ik de vraagprijs bied?

De Hoge Raad heeft zich hier zelfs mee bemoeid en bepaald dat een vraagprijs niet meer is dan een uitnodiging tot het doen van een bod. Het staat de verkoper dus vrij het bod te negeren en zonodig te verhogen.

 

Kan de verkoper tussentijds de vraagprijs verhogen?

Zolang er geen overeenstemming is zijn beide partijen vrij hun bieding te herzien.

 

Wanneer is de koper in onderhandeling?

De koper is niet eerder in onderhandeling dan nadat de verkoper reageert op een bod. Wanneer de makelaar aankondigt dat hij het bod aan de verkoper zal voorleggen is de koper formeel nog niet in onderhandeling.

 

Mag de makelaar tijdens de verkoopgesprekken overstappen op een andere verkoopprocedure?

Het is niet gebruikelijk, maar dat mag wel zeker. Wanneer er een overweldigende belangstelling voor een pand blijkt te bestaan (iets dat een goede makelaar overigens zal voorzien) kan het in het voordeel van de verkoper te zijn om bijvoorbeeld voor een inschrijvings-procedure te kiezen. Reeds gedane toezeggingen moeten overigens natuurlijk gehonoreerd worden.

 

Moet de verkopende partij potentiële kopers "in volgorde van bieding" te woord staan?

Nee, het staat de verkoper vrij om samen met zijn makelaar de route te bepalen. Wel dient de koper over deze aanpak op de hoogte gesteld te worden.

 

Als een voorlopig koopcontract is getekend en de koper daarna van de koop af ziet, moet er dan toch courtage betaald worden?

Een opdrachtgever is courtage verschuldigd aan de makelaar op het moment dat er een overeenkomst tot stand komt . Ook indien een tot stand gekomen overeenkomst niet tot uitvoering komt door bijvoorbeeld wanprestatie van koper of verkoper (er wordt dus niet gepasseerd bij de notaris) kan de makelaar u courtage in rekening brengen. Er kan geen courtage in rekening worden gebracht als de koop wordt ontbonden door het rechtmatig inroepen van ontbindende voorwaarden.

 

Welke kosten bij de aankoop van een woning zijn fiscaal aftrekbaar?

 

Mogen verhuiskosten ook worden afgetrokken?

Wanneer de verhuizing noodzakelijk is in verband met de werklocatie mag de werkgever een belastingvrije vergoeding toekennen.

 

Wat zijn de belangrijkste websites die vraag en aanbod bij elkaar willen brengen?

 

Bestaat er een overzicht van alle verenigingen van makelaars en hun websites?

Zie http://makelaars.overzicht.nl

- naar boven -

 

Notaris

Is een mondelinge koopovereenkomst voor de koper bindend?

Een mondelinge overeenkomst, zelfs in het bijzijn van getuigen, is sinds september 2003 voor de koper niet meer bindend. De wetgever heeft uitdrukkelijk bepaald in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek dat de koopovereenkomst van een (in Nederland) liggend onroerend goed schriftelijk dient te worden vastgelegd op straffe van nietigheid ofwel dat de kooptransactie juridisch gezien nooit tot stand is gekomen. (Dit geldt voor consumenten die een "tot bewoning bestemde onroerende zaak kopen", maar niet bij de koop in een bewonersvereniging of een vereniging van eigenaren, een bedrijfspand of bij koop op een veiling.)

 

Is een voorlopige koopovereenkomst voor de koper bindend?

Een koopovereenkomst komt pas tot stand doordat een koopakte is ondertekend, zowel door de verkoper als de koper. Vanaf het moment dat beide partijen ondertekend hebben en de consumentkoper hetzij de originele koopakte, hetzij een afschrift van de koopakte in zijn bezit heeft, heeft de koper gedurende drie dagen het recht de koop te ontbinden. Hij hoeft daarvoor geen enkele reden aan te geven. Van deze drie dagen moeten er minimaal twee werkdagen zijn.

 

Waarom wordt een voorlopige koopovereenkomst gesloten?

De overeenkomst krijgt de status van "voorlopig" omdat vrijwel altijd ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Doorgaans betreffen deze de mogelijkheid om de koop niet door te laten gaan als de financiering niet tijdig geregeld kan worden. Maar ook de verkoop van een ander huis zou een dergelijke ontbindende voorwaarde kunnen zijn. Of de mogelijkheid om een huisvestingsvergunning in een gemeente te krijgen.

 

Is de verkoper altijd gehouden aan de voorlopige koopovereenkomst?

De nieuwe wet (BW 7:2) eist voor de totstandkoming van een koopovereenkomst van onroerend goed dat deze schriftelijk wordt vastgelegd. De koper kan dus onder een mondelinge overeenkomst uit.

Wat nu als er al mondelinge overeenstemming over de koop is, maar nog niet schriftelijk is vastgelegd en er door een derde een hoger bod wordt uitgebracht? Is de verkoper nu vrij om te verkopen aan de hogere bieder? Desgevraagd stelde de minister dat het ontbreken van de schriftelijke koopakte niet met zich meebrengt dat de verkoper zich zomaar mag terugtrekken. De verkoper is in principe verplicht medewerking te verlenen aan het opmaken van de koopakte. Doet deze dit niet en verkoopt hij aan een hogere bieder, dan handelt de verkoper onbehoorlijk ten opzichte van de (eerste) koper. De koper kan dan naar de rechter stappen en eisen dat de verkoper de koopakte alsnog ondertekent. Mocht de verkoper dit weigeren dan kan de rechter de koopakte vervangen door een rechterlijke uitspraak. Ondanks het ontbreken van een schriftelijke koopakte staat de koper dus toch sterk. Over deze wetsinterpretatie bestaat veel verwarring. Sinds 2003 hebben meerdere rechters in soortgelijke kwesties wisselende uitspraken gedaan. Sommige juristen menen dat de Hoge Raad hier het verlossende woord moet geven.

 

Hoe wordt de aankoop van een nog te bouwen woning geregeld?

Bij nieuwbouwprojecten wordt ook een aannemingsovereenkomst gesloten, naast de eigenlijke koopovereenkomst.

 

Wat wordt in een aannemingsovereenkomst geregeld?

Bij een nog te bouwen woning is het natuurlijk zaak duidelijke afspraken te maken over oplevering, wijze van betalen, tijdstip van eigendomsoverdracht, geschillen, aansprakelijkheidsregeling etc. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft een model aannemingsovereenkomst ontwikkeld.

 

Waarvoor is een leveringsakte of transportakte noodzakelijk?

De eigendom van de woning gaat pas over van verkoper op koper als de notaris de akte van levering of transportakte heeft ingeschreven in de registers van het Kadaster en de openbare registers. De originele akte blijft in bewaring bij de notaris. Tegelijk wordt een eventuele hypotheekakte in de openbare registers ingeschreven. Het kadaster brengt voor de inschrijving kosten in rekening, die echter doorgaans via de afrekening van notaris worden doorbelast.

 

Welke zekerheden worden door de hypotheekhouder doorgaans in de hypotheekakte opgenomen?

De belangrijkste waarborg is natuurlijk dat de bank het onderpand zonodig openbaar kan verkopen (veilen). Daarnaast zal vrijwel standaard bedongen worden dat de eigenaar zijn woning niet mag verhuren of verpachten (om te voorkomen dat de opbrengst bij een eventuele veiling beduidend lager komt te liggen). Vaak wordt ook afgesproken dat het onroerend goed tegen brand en schade wordt verzekerd en dat de uitkeringen krachtens deze verzekering aan de bank toekomt (pandrecht).

 

Als de woning zonder instemming van de geldschieter verhuurd wordt, kan dan zonodig tot ontruiming worden overgegaan?

Het huurbeding wordt ook in de openbare registers ingeschreven, als onderdeel van de hypotheekakte. Dus de huurder kan precies nagaan hoe zijn rechten liggen. Daarom kan, na toestemming van de president van de Rechtbank, eventueel toch tot ontruiming worden overgegaan.

 

Moet de partner de hypotheekakte mede ondertekenen?

De echtgenoot of geregistreerde partner moet altijd mee tekenen wanneer het om de echtelijke woning gaat. De partner moet altijd toestemming tot het vestigen van een hypotheek geven, ongeacht of men gehuwd is, in gemeenschap van goederen getrouwd of juist op huwelijkse voorwaarden. Op deze wijze meent de overheid de partner te beschermen.

 

Waarom wordt in een koopovereenkomst een waarborgsom gevraagd?

De verkoper zal meestal een bepaling laten opnemen dat er een aanbetaling wordt gedaan, meestal in de orde van grootte van 10% van de koopsom. Dit bedrag komt doorgaans overeen met de boete die geldt wanneer de koper de overeenkomst niet nakomt. De waarborgsom kan aan de notaris ter hand worden gesteld. Ook bestaat de mogelijkheid om de notaris een bankgarantie te doen toekomen.

 

Wie is aansprakelijk voor verborgen gebreken, niet voorziene lasten of beperkingen van het woongenot?

De verkoper dient de koper van tevoren duidelijk op de hoogte te brengen van zaken die het vrije woongenot kunnen bezwaren. Bij voorbeeld een bodemverontreiniging, de voorziene bebouwing op het stuk bosgrond voor de deur, een illegaal gebouwd schuurtje, lopende onteigeningsprocedures etc. De notaris heeft de taak deze zaken bij de overeenkomst nadrukkelijk aan de orde te stellen. De rechter zal in conflictgevallen overigens ook altijd de verantwoordelijkheid van de koper toetsen ("had redelijkerwijs kunnen weten...")

 

Kan de koper het aankoopbedrag van de woning in contanten bij de notaris voldoen?

De notaris is niet gerechtigd bedragen groter dan € 12.000,- in contanten te accepteren, om witwaspraktijken tegen te gaan.

 

Zijn notaristarieven vrij?

Eind 1999 is een begin gemaakt met het loslaten van de vaste tarieven voor notarissen. In 3 jaar tijd is men nu tot volledig vrije tarieven gekomen. Deze tarieven zijn gekoppeld aan de aankoopsom van de woning dan wel aan de leensom in geval van een hypotheekakte. Door het loslaten van de vaste tarieven is er een ware prijzenslag gaande in de markt. Zo rekent de ene notaris wel 25% lagere tarieven dan de andere. Vaak kan de hypotheekadviseur helpen met het vinden van een goedkoop notariskantoor in de buurt. Er zijn zelfs al notarissen die werken met vaste tarieven, ongeacht de waarde van de woning of de hoogte van de hypotheek. Ook geven ze vaak combinatie korting als u meerdere zaken bij de notaris laat regelen zoals een testament. De notaris moet over zijn honorarium 19% BTW in rekening brengen

- naar boven -

 

Woning en fiscus

Wat is er veranderd sinds de Belastingherziening 2001 met betrekking tot de eigen woning?

De hoofdlijn van de behandeling van de eigen woning is na 1 januari 2001 niet anders dan daarvoor. Het huurwaardeforfait heet vanaf 2001 eigenwoningforfait, maar de kern is nog steeds dat kosten, buiten financieringskosten, niet aftrekbaar zijn en dat een forfaitaire huurwaarde bij het inkomen moet worden geteld. Deze forfaitaire huurwaarde is afhankelijk van de WOZ-waarde, die door de gemeente is vastgesteld.

 

Wanneer is de eigenwoningregeling van toepassing en wanneer is er sprake van een eigen woning?

De eigenwoningregeling is alleen van toepassing op de woning die als hoofdverblijf dient en waarvan de belastingplichtige eigenaar is. De eigenwoningregeling kan maar voor één woning gelden. Ook woonschepen en woonwagens vallen onder de regeling.

 

Is er iets veranderd in de aftrek van (hypotheek)rente van leningen die aangegaan zijn ter verwerving of onderhoud van de eigen woning?

De rente aftrek wordt gelimiteerd tot een periode van 30 jaar. Die termijn begint te lopen bij de aanvang van het eerste tijdvak waarop de rente van deze schuld betrekking heeft. Als de schuld wordt verhoogd, begint voor dat surplus een nieuwe 30-jaarstermijn te lopen. Verder geldt dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is indien de lening is aangegaan voor de eigen woning. Indien u voor andere doeleinden een hypotheek sluit is de rente niet aftrekbaar. Dit geldt bijvoorbeeld ook als u uw overwaarde wilt gebruiken voor een nieuwe auto, een leuke vakantie of om te beleggen. (Hoewel de rente niet aftrekbaar is wordt een hypothecaire geldlening wel vaak gebruikt als goedkope leenvorm. Omdat uw woning als zekerheid dient is de rente aanzienlijk lager dan wanneer u een andere leningvorm sluit.)

 

Is er sprake van overgangsrecht voor bestaande leningen?

Voor lopende leningen begint de 30-jaarstermijn op 1 januari 2001. Is de termijn van 30 jaar verstreken, dan kan de rente niet meer in aftrek worden gebracht en dient de schuld in box III te worden ondergebracht.

 

Hoe kijkt de fiscus tegen de tweede woning aan?

Groot verschil met de Wet op de inkomstenbelasting 1964 is dat tweede woningen niet onder het eigenwoningforfait vallen, maar in box III worden belast. Belastingheffing in box III betekent dat 1,2% belasting moet worden betaald over de waarde van de tweede woning minus het bedrag van de financieringsschuld op die tweede woning. Eventueel inkomen uit verhuur kan buiten beschouwing worden gelaten, rente en kosten zijn niet aftrekbaar.

 

Wie kan de rente in aftrek brengen?

Voor gehuwden gold voor de komst van de belastingherziening dat de rente aftrekbaar was bij degene met het hoogste inkomen. Tegenwoordig kunnen gehuwden de renteaftrek in elke gewenste verhouding verdelen. Er mag dus gekozen worden voor de verdeling die tot de grootste belastingteruggave leidt. Bovendien mag deze verdeling elk jaar opnieuw worden gemaakt. Wel geldt dat de toerekening van het eigenwoningforfait in dezelfde verhouding moet plaatsvinden.

 

Hoe verdelen samenwonenden de renteaftrek?

Voor samenwonenden die hebben gekozen voor het zogenaamde fiscale partnerschap geldt hetzelfde als voor gehuwden. Elke verdeling is mogelijk. Indien u minimaal 6 maanden in het jaar heeft samengewoond kunt u kiezen voor fiscaal partnerschap. Hoewel er uitzonderingen zijn die de regel bevestigen, leidt fiscaal partnerschap doorgaans tot belastingvoordelen. Indien u nog geen 6 maanden samenwoont of niet kiest voor fiscaal partnerschap dan is een vrije verdeling van de renteaftrek niet mogelijk. U moet dan de rente opgeven zoals ook het aandeel in de hypothecaire lening is. Bent u voor de helft eigenaar en schuldenaar dan geeft u ook de helft van de renteaftrek aan, alsmede de helft van het eigenwoningforfait.

 

Hoe werkt de Voorlopige teruggave?

De rente over uw hypotheek betaalt u doorgaans maandelijks. Het is daarom prettig als ook reeds maandelijks het belastingvoordeel terug te krijgen. Dit kan via een Voorlopige Teruggave. Via www.belastingdienst.nl kan men een programma downloaden waarmee dit formulier elektronisch is in te vullen.

 

Wat zijn de gevolgen als echtgenoten duurzaam gescheiden gaan wonen en de vertrekkende partner de helft van de hypotheekrente blijft betalen?

Vanaf het moment dat de echtgenoten duurzaam gescheiden gaan wonen is de woning voor de vertrekkende echtgenoot geen eigen woning meer. Maar op grond van een speciale bepaling wordt de woning nog gedurende hoogstens twee jaar na het tijdstip waarop de woning de vertrekkende echtgenoot niet langer als eigen woning ter beschikking staat, aangemerkt als eigen woning. De rente die betrekking heeft op de tweejaarsperiode kan dus als eigenwoningrente in aftrek worden gebracht. De vertrekkende echtgenoot geeft over die periode ook het eigenwoningforfait aan over zijn deel. Dit deel kan hij vervolgens als alimentatie aftrekken.

 

Wat gebeurt er na die tweejaarsperiode met de eigenwoningregeling voor duurzaam gescheiden wonende ex-echtgenoten?

Na die tweejaarsperiode wordt zowel het aandeel in de eigen woning als het aandeel van de hypotheekschuld van de vertrokken echtgenoot in aanmerking genomen in box III.

 

Wat zijn de fiscale gevolgen voor de duurzaam gescheiden echtgenoot, die in de woning blijft wonen?

In de tweejaarsperiode geeft de achtergebleven echtgenoot (over zijn onverdeelde helft) het eigenwoningforfait aan en trekt de hypotheek-rente van zijn (onverdeelde) aandeel in de schuld af. Na die tweejaarsperiode geeft hij het eigenwoningforfait van het eigen deel aan en geeft hij het eigenwoningforfait dat betrekking heeft op het aandeel van de vertrokken echtgenoot aan als ontvangen alimentatie.

 

Hoe vindt belastingheffing plaats als ouders geld lenen aan hun meerderjarig kind in verband met de aankoop van een eigen woning door het kind?

De vordering van de ouders behoort bij hen tot de grondslag van box III. Het meerderjarige kind kan de betaalde rente op de geldlening aftrekken als rente van de eigen woning en moet het eigenwoningforfait aangeven.

 

Is de rente over de financiering van afsluitprovisie en boeterente aftrekbaar?

Nee. De desbetreffende schuld komt in mindering op de rendementsgrondslag van box III. Dit houdt in dat de daartoe behorende kosten niet aftrekbaar zijn. Slechts rente op leningen voor aanschaf en onderhoud en dergelijke van de eigen woning zijn aftrekbaar.

 

Is grondrente en bouwrente aftrekbaar als eigenwoningrente?

Grondrente en bouwrente die zijn berekend over de periode die ligt voor de totstandkoming van de koop/aanneemovereenkomst, behoort tot de koopsom van de woning en is dus niet aftrekbaar. Grondrente en bouwrente die betrekking hebben op de periode na het tijdstip van de totstandkoming van de koop/aanneemovereenkomst komen wel voor aftrek in aanmerking. Het moet dan wel een woning zijn die uitsluitend bestemd is om in het kalenderjaar of binnen de daaropvolgende twee jaren als eigen woning te gaan dienen.

 

Wat is de fiscale behandeling van een zogenoemde beleggings-hypotheek op een eigen woning?

Er zijn twee verschillende hypotheekvormen die als beleggingshypotheek worden aangeduid. De vorm waarbij met de hypothecaire lening aandelen worden gekocht die te zijner tijd gebruikt worden om de hypotheekschuld af te lossen, heeft de volgende fiscale gevolgen. De rente op het gedeelte van de hypotheekschuld dat is aangewend voor de aankoop van de eigen woning is aftrekbaar in box I. Het gedeelte van de hypotheekschuld dat gebruikt is voor de aankoop van de aandelen komt in mindering op de grondslag van box III. De waarde van de aandelen zelf behoort eveneens tot de grondslag van box III. De vorm waarbij met het oog op de aflossing van de lening een kapitaalverzekering wordt afgesloten waarbij de ingelegde premies in aandelen worden belegd, heeft andere fiscale gevolgen. In dat geval is de rente op de hypotheekschuld die is aangegaan voor de aankoop van de eigen woning aftrekbaar. Daarnaast wordt de kapitaal-verzekering (afhankelijk van de omstandigheden) aangemerkt als een kapitaalverzekering eigen woning die in box I valt of als een kapitaalverzekering die in box III valt.

 

Wat zijn de fiscale aanpassingen in 2004?

In 2004 is de situatie rondom de overwaarde veranderd. Wie zijn huis verkoopt met winst (overwaarde) en besluit een volledige hypotheek af te sluiten voor zijn nieuwe huis, zal rekening moeten houden met een beperkte belastingaftrek. In dat geval zal de overheid het bedrag van de overwaarde niet kwalificeren als een zo genoemde Box 1 lening. De nieuwe situatie ziet er als volgt uit. Stel u had een hypotheek ter waarde van € 200.000 en u verkoopt uw huis voor € 300.000. Uw nieuwe huis kost € 400.000. U wilt uw nieuwe woning geheel financieren en sluit een hypotheek af van € 400.000. In de nieuwe opzet vindt de overheid, dat wie eigen geld bezit, niet ook nog hoeft te profiteren van maximale renteaftrek. Van uw hypotheek ter grootte van 4 ton zal dus slechts € 300.000 in aanmerking komen als Box 1 lening. (Maar aangezien de verkoopkosten van de oude woning en de aankoopkosten van uw nieuwe woning in mindering mogen worden gebracht op de overwaarde, zal het bedrag van de maximale renteaftrek wat hoger liggen. In dit voorbeeld dus € 300.000 + 2% van € 300.000 + 10% van € 400.000 = 346.000.)

- naar boven -

 

Renteaftrek en de politiek.

Waarom staat de renteaftrek hypotheek ter discussie?

Politiek is het al jaren de linkse partijen een doorn in het oog dat vooral de hogere inkomens in geld het meeste profiteren van de renteaftrek. Maar er zijn meerdere redenen aan te voeren waarom de hypotheekrenteaftrek ter discussie staat: omdat de overheid feitelijk de aankoop van woningen meefinanciert heeft dat geleid tot veel te sterk gestegen prijzen van woningen waardoor huizen aan de onderkant van de markt ('starterswoningen') onbetaalbaar zijn geworden explosieve stijgingen van huizenprijzen zorgen voor macro-economische onevenwichtigheden de renteaftrek kost de overheid per jaar ca 12 miljard euro. Dat geldt kan elders 'nuttiger' worden ingezet, bijvoorbeeld voor renovatietrajecten in oude wijken.

 

Wat vinden de grote politieke partijen over hypotheek en renteaftrek?

Vanzelfsprekend is de hypotheekaftrek een belangrijk thema. De Partij van de Arbeid wil de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt geleidelijk afschaffen. Deze 'koopbonus' wordt gefinancierd uit de verlaging van het maximale aftrektarief van de hypotheekrente van 52 naar 42 procent. Voor bestaande hypotheken verandert er niets, ook niet bij oversluiting of verhuizing. Extra leningen vallen wel onder de nieuwe regeling. Het CDA is een voorstander van de hypotheekrenteaftrek en wil daar niet aan tornen. Wel vindt zij dat mensen gestimuleerd moeten worden om de hypotheekschuld te verminderen. Een eerste stap in deze richting is het CDA-voorstel om mensen geen eigenwoningforfait meer te laten betalen als zij hun hypotheek hebben afgelost. Dit voorstel is inmiddels integraal opgenomen in ons belastingsysteem. De VVD wil absoluut niet aan de hypotheekaftrek tornen.

 

Hoe kijkt de SER aan tegen de renteaftrekdiscussie?

Herman Wijffels, de afgetreden voorzitter van de Sociaal-Economische Raad (SER) ) én informateur van het kabinet Balkenende IV, wil dat de aftrek van de hypotheekrente wordt afgeschaft en verwacht dat dit ook zal gebeuren. Handhaving van de huidige aftrek is onhoudbaar, omdat 'verkeerde groepen' profiteren. Volgens Wijffels wordt misbruik gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. 'Het systeem van hypotheekrenteaftrek in Nederland is onhoudbaar. Mijn verwachting is dan ook dat het zal worden afgeschaft, en ik ben daar voor. In feite gaan door de hypotheekrenteaftrek publieke middelen naar adressen waar het ook zonder dat zou kunnen: aan de top. Er zijn genoeg mensen die een hoge hypotheek nemen en dan met eigen middelen gaan beleggen, terwijl dat ook in het huis zou kunnen zitten. De hypotheekrenteaftrek beïnvloedt financiële beslissingen van mensen. Ik denk dat het onafwendbaar is, dat het verdwijnen ervan in de komende vijf tot tien jaar gebeurt'.

 

Hoe kijkt de VROM-raad tegen de renteaftrek aan?

Eind 2004 heeft de VROM-raad, een adviesorgaan van het ministerie van Volkshuisvesting, aanbevolen om zowel de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait als de overdrachtsbelasting op de helling te zetten. In oktober zocht de VROM-raad opnieuw de publciteit: "Nederland ontkomt niet aan een stapsgewijze afschaffing van de hypotheekrenteaftrek". Dat stelt de raad in een advies aan het kabinet. In het regeerakkoord is afgesproken dat de aftrek ongemoeid blijft. Volgens voorzitter Meijdam van de VROM-Raad is dat onhoudbaar omdat er nu sprake zou zijn van een maatschappelijk drama. De woningmarkt functioneert volgens de adviesraad niet. De nieuwbouwproductie stagneert, terwijl er nu al te weinig huizen op de markt zijn en de komende 25 jaar meer dan één miljoen woningen moeten worden bijgebouwd. In het advies pleit de VROM-Raad ook voor andere maatregelen, zoals een vrijere huurmarkt.

 

Hoe kijkt het CPB tegen de hypotheekrenteaftrek aan?

Het CPB kiest voor een originele benadering. In een presentatie medio september 2006 adviseert het planbureau de hypotheekrenteaftrek te vervangen door een systeem waarin de hypotheekschuld aftrekbaar is en de belastingen worden verlaagd. Dat leidt dat tot meer welvaart en een stijging van de werkgelegenheid. In het huidige systeem van renteaftrek verstrekt de overheid een belastingsubsidie van 14 miljard euro per jaar aan woningbezitters met een hypotheekschuld. In het model dat het CPB voorstelt, wordt dit bedrag gehalveerd. De andere helft kan de overheid inzetten om de belasting op arbeid te verlagen en de overdrachtsbelasting die betaald moet worden bij verkoop van een huis, af te schaffen. Hierdoor kunnen de tarieven van de inkomstenbelasting met 2,75 procentpunt verlaagd worden. Het CPB becijfert de welvaartsstijging dan op 900 miljoen à 1,5 miljard euro per jaar, ongeveer 0,2 procent van het bruto binnenlands product (bbp), wat leidt tot een groei van de werkgelegenheid met 30.000 banen. Herziening van de fiscale behandeling van de eigen woning zal leiden tot daling van de huizenprijzen en de mobiliteit op de woningmarkt bevorderen. De inkomenseffecten zijn gemengd en hangen samen met leeftijd en inkomenshoogte. In het voorstel van het CPB wordt de hypotheekschuld tot het vermogen gerekend dat in de inkomstenbelasting valt in 'box 3'. De schuld is dan aftrekbaar tegen het tarief voor vermogen, 1,2 procent. De belastingsubsidie halveert dan tot 7 miljard euro.

 

Hoe kijkt de OESO tegen de renteaftrek aan?

De fiscale aftrek van de hypotheekrente moet geleidelijk worden afgeschaft. Deze regeling is een van de oorzaken van de grilligheid van de Nederlandse economie. Dat zegt de OESO, de organisatie van dertig rijke landen in haar meest recente rapport over Nederland. Voor de huidige belastingaftrek van de hypotheekrente heeft de OESO geen goed woord over. De miljardenverslindende subsidieregeling houdt de belastingtarieven hoog, bevoordeelt de hoogste inkomens, beperkt de mobiliteit van eigenwoningbezitters en verstopt de woningmarkt.

 

Hoe kijkt Brussel aan tegen de renteaftrek?

De Europese Commissie wil dat het kabinet 'serieus overweegt' om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, 'mede om op lange termijn de begroting in balans te houden'. Nederland is in de Europese Unie een buitenbeentje (in geen enkel ander land is volledige aftrek mogelijk) en Brussel ziet daar graag een einde aankomen. De EC heeft echter niet de bevoegdheid om in te grijpen, zij kan slechts adviseren op dit punt.

 

Hoe kijkt het IMF tegen de renteaftrek aan?

Op 1 augustus 2006 heeft het Internationaal Monetair Fonds (IMF) een rapport gepubliceerd over de financieel-economische situatie in Nederland. Ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek wordt naar andere rapporten verwezen, waaruit onder andere blijkt dat het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek een sterke prikkel is voor huiseigenaren om af te lossen op hun hypotheek en voor nieuwkomers op de woningmarkt om minder fiscaal gedreven te lenen. Het IMF trekt in twijfel of het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek ervoor zorgt dat huizen eerder bereikbaar worden voor met name de lagere inkomensgroepen. Zij concluderen dat juist de hoge inkomens op dit moment het meest profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

 

Welke opties ziet het IMF voor beperking van de hypotheekrenteaftrek?

Het IMF analyseert drie mogelijke opties om de hypotheekrenteaftrek te beperken:

 

 

 

Wat zijn de gevolgen van de afschaffing van de hypotheekrente-aftrek?

De Raad van Onroerende zaken (ROZ) presenteerde in september 2005 een onderzoek waaruit blijkt dat de beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek tot een sterke daling van de gemiddelde koopprijs van woningen zal leiden, richting 30%. Nieuwbouwwoningen zouden zelfs 40% goedkoper worden. In het licht van doorstroming is dit een goede ontwikkeling. Bestaande huizeneigenaren zien hun netto woonlasten echter stijgen en huizenbezitters in het bovenmodale segment zien hun huis in waarde dalen.

 

Wat is het standpunt van Balkenende IV?

Bij de formatie van het kabinet Balkende IV is afgesproken dat er in de kabinetsperiode niet getoornd zal worden aan de hypotheekrenteaftrek. Ondanks alle discussies blijft alles dus vooralsnog gewoon bij het oude.

 

Wat voor maatregelen zou enig kabinet kunnen overwegen?

- naar boven -

 

Praktijkvragen

Hoe kan ik de overwaarde van de woning benutten?

Dat kan op een aantal manieren. Door de hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen kan er geld geleend worden voor bijvoorbeeld een verbouwing tegen doorgaans lagere rente dan wanneer een persoonlijke lening wordt afgesloten. Ook kan een krediethypotheek worden afgesloten. Zolang het nieuw opgenomen geld besteed wordt aan woningonderhoud of -verbetering kan de rente ook normaal worden afgetrokken. De vrijgekomen financiering kan ook aangewend worden om bijvoorbeeld een betere pensioenregeling te treffen.

 

Kan één van de partners na de scheiding in de woning blijven wonen?

De voorwaarden van de hypotheekinstelling moeten dat mogelijk maken. De achterblijvende partner moet bijvoorbeeld wel in staat zijn om de lasten op te brengen. Bij zgn. tweeverdienerhypotheken komt de maandelijkse verplichting al snel onder spanning. De boedelscheiding is doorgaans natuurlijk meeromvattend dan alleen het huis. Alle schulden en bezittingen worden gesaldeerd (bij gemeenschap van goederen), waar de woning slechts een onderdeel van is. Bedenk ook dat natuurlijk niet naar de hypotheekschuld wordt gekeken bij de verdeling, doch naar de vrije marktwaarde van het huis. Die waarde ligt soms aanmerkelijk hoger, waardoor het niet realistisch is voor een van de partners om te blijven wonen. Vanaf 2005 is er overigens ook een Nationale Hypotheek Garantie mogelijk voor tweede hypotheken in verband met de uitkoop van de partner bij het verbreken van een relatie. Ook de aankoop of afkoop van erfpachtgrond kan onder de garantie vallen.

 

Wat zijn de voorwaarden om voor de Nationale Hypotheek Garantie in aanmerking te komen?

De kostengrens is per 1 juli 2009 vastgesteld op € 350.000,-. Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan € 350.000,-. Hierbij moet men rekening houden met bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting. NHG stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen standaard op 12% (maximale koopsom: € 312.500,- ) en bij nieuwbouwwoningen op 8% (maximale koop-/aanneemsom: € 324.074,07). Bij het afsluiten van NHG betaalt men eenmalig 0,55% over het hypotheekbedrag. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.

 

Hoeveel mensen maken eigenlijk gebruik van de Nationale Hypotheek Garantie?

In 2007 hebben ongeveer 90.000 huishoudens een hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afgesloten. Dat is ten opzichte van 2006 een daling van ongeveer 20%. Deze daling past in het beeld dat de ontwikkeling op de hypotheekmarkt in 2007 laat zien. In 2007 zijn door het Waarborgfonds Eigen Woningen 966 declaraties ontvangen in verband met een gedwongen verkoop met verlies. In 2006 lag dit aantal op 796. Dat is een stijging van het aantal gedwongen verkopen met verlies van ongeveer 20%.

 

Kunnen tijdelijke arbeidskrachten ook voor hypotheekgarantie in aanmerking komen?

De Nationale Hypotheek Garantie geldt ook voor flexwerkers en uitzendkrachten. Criterium is niet een arbeidsovereenkomst maar constant, stabiel inkomen gedurende de afgelopen drie jaren.

 

Worden hypotheken ook verstrekt op woonboten?

Dat is zeker mogelijk, al zijn niet alle geldschieters even enthousiast. Als de woonboot een permanente ligplaats heeft en als hoofdverblijf bedoeld is, geldt de gewone fiscale renteaftrek.

 

Kan een recreatie- of vakantiewoning hypothecair gefinancierd worden?

Geldschieters zijn voorzichtig met vakantiewoningen: minder courant bij gedwongen verkoop. Meestal kan niet het gehele bedrag gefinancierd worden. Bedenk ook dat sinds 2001 de rente van de tweede woning, niet zijnde hoofdverblijf, niet meer kan worden afgetrokken. Allerhande gemeentelijke bepalingen kunnen de waarde van een vakantiewoning voorts beïnvloeden.

 

Heeft het Bureau Kredietregistratie (BKR) iets met hypotheek-verlening te maken?

Nagenoeg alle leningen die men aangaat, van persoonlijke kredieten tot creditcards, worden bij het BKR geregistreerd. Omdat er een maximale bedrag van het inkomen verwoond mag worden (ca 1/3 deel), kunnen uitstaande schulden de hoogte van een te verstrekken hypotheek dus beïnvloeden.

 

Kan hypotheek gekregen worden voor een huis over de grens?

In praktijk liggen hier veel voetklemmen. Naar zich laat raden is de financier huiverig voor alle mogelijke juridische problemen verbonden aan gedwongen verkoop van een pand in het buitenland. Bovendien geldt als regel dat de rente voor panden over de grens in principe niet mogen worden afgetrokken (met uitzondering van een beperkte regeling voor "grensarbeiders").

 

Is de rente op leningen voor onderhoud of verbouwing van een huis met de hypotheekrente aftrekbaar?

Ja, maar door een recente uitspraak van de Hoge Raad (oktober 2004) zijn de regels aangescherpt. Huiseigenaren die een lening afsluiten voor onderhoud of de verbouwing van hun huis, kunnen voortaan de rente pas aftrekken vanaf het moment dat de uitgaven zijn gedaan.

 

Mag het voor een verbouwing geleende geld ook gebruikt worden voor de aankoop van bijvoorbeeld een auto?

Het ministerie van Financiën c.q. de belastinginspecteur vond lange tijd dat dat niet kon. Maar een recente uitspraak van de Hoge Raad valt ruimer uit. Volgens het college maakt het niet uit wanneer van de rekening waarop het geld voor de verbouwing is gestort, geld is gehaald voor de aankoop van bijvoorbeeld een auto. In de oude situatie schrapte de belastinginspecteur de renteaftrek in dit geval. De Hoge Raad vindt wel dat het geleende geld liquide voorhanden moet zijn voor de verbouwing of het onderhoud.

- naar boven -

 

Stimuleringsregelingen

Bestaat er een koopsubsidie regeling voor de lagere inkomens?

Vanaf 2001 kunnen gezinnen met een beperkt inkomen subsidie krijgen krachtens de Wet Bevordering Eigen Woningbezit. SenterNovem is de uitvoerende instantie. Deze wet (hierna te noemen Koopsubsidie) heeft als doel dat meer mensen met lagere of gemiddelde inkomens een eigen woning kunnen kopen. De Koopsubsidie is een maandelijkse belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten, die het aanschaffen van een eigen woning aantrekkelijker kan maken. De subsidie is afhankelijk van het toetsinkomen, koopsom, hypothecaire leensom en leeftijd. Het toetsinkomen wordt bepaald aan de hand van het bruto jaarinkomen plus dat van een eventuele medebewoner. Er is geen maximum gesteld aan het inkomen voor de Koopsubsidie, maar naarmate men meer verdient, zal de subsidie minder worden. Dit is echter ook afhankelijk van de hoogte van de hypotheeksom. Het is daardoor mogelijk dat het uiteindelijke bedrag aan subsidie op nul wordt vastgesteld.

 

Om in aanmerking te komen voor een eigenwoningbijdrage gelden in ieder geval de volgende voorwaarden:

 

Een aanvraag Koopsubsidie wordt binnen ongeveer twee weken afgerond met een voorlopige beschikking, waarvan de geldverstrekker een kopie ontvangt. De daarin vermelde contante waarde van de Koopsubsidie heeft de geldverstrekker nodig voor de aanvraag van de NHG. Op onze pagina Formulieren vindt u meer informatie over het aanvragen van Koopsubsidie en een mogelijkheid een proefberekening te doen om een indicatie te krijgen van de maandelijkse bijdrage waarvoor u mogelijk in aanmerking komt.

 

Bestaat er een startersregeling?

De Starterslening is een initiatief van Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn; www.svn.nl) en een aantal grote en kleine gemeenten. Door de sterk gestegen prijzen van koopwoningen in de afgelopen jaren maken nieuwkomers op de koopwoningmarkt bij voorbaat weinig kans. Hun inkomen is meestal niet toereikend om de lasten van een bestaande of nieuwe koopwoning te kunnen dragen. Gemeenten die de Startersregeling voeren bieden huishoudens tot een bepaalde inkomensgrens de mogelijkheid om de woonlasten van hun eerste koopwoning te verlagen. Dat gaat met behulp van een heel aantrekkelijke lening, de zogeheten Starterslening. Met deze lening kunt u in veel gevallen toch de woning kopen die u op het oog heeft.

De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van de woning en het maximale bedrag dat men op basis van inkomen bij de bank kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De Starterslening kent een rente vaste periode van 15 jaar, de looptijd is maximaal 30 jaar. De eerste drie jaar daarvan betaalt men geen rente en aflossing voor de Starterslening. Na het derde jaar gaat men wél rente en aflossing betalen als het inkomen voldoende gestegen is. Zo niet, dan kan men bij SVn een hertoets aanvragen. De totale financiering van het huis bestaat uit een normale (eerste) hypotheek en als aanvulling daarop de Starterslening. De (eerste) hypotheek moet een rentevaste periode hebben van minimaal 10 jaar en kan men afsluiten bij de bank van keuze. De Startersleningwordt afgesloten bij SVn. Beide leningen (eerste hypotheek + Starterslening) moeten voldoen aan de voorwaarden van de NHG. Dit houdt in dat beide leningen samen niet meer mogen bedragen dan de verwervingskosten van de woning. De verwervingskosten zijn de koopsom of de koop/koopprijs van de woning met daar bovenop een vaste opslag van 8% bij een nieuwbouwwoning of 12% bij een bestaande woning. Meerwerk of onderhoud kan worden meegenomen in de financiering, maar telt niet (altijd) mee bij het bepalen van de hoogte van de benodigde Starterslening.

 

Is de Startersregeling in heel Nederland beschikbaar?

De Starterslening is niet in het hele land vrij beschikbaar. Een gemeente kan ervoor kiezen om de lening beschikbaar te stellen. De gemeente bepaalt ook de doelgroep (bijvoorbeeld: van minimumloon tot en met modaal) en het woningsegment (nieuwbouw, bestaande koopwoningen tot een bepaalde prijsgrens) of kiest ervoor om de Starterslening wijkgericht in te zetten om bijvoorbeeld de verkoop van corporatiehuurwoningen te stimuleren. Zo kan de gemeente dus optimaal inspelen op de behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. Welke 167 gemeenten per januari 2008 in de startersregeling participeren is te vinden op www.svn.nl

 

Wie geeft de Starterslening?

Een groeiend aantal gemeenten heeft een Startersregeling bij SVn. De gemeente bepaalt wie een Starterslening kan krijgen. De gemeente heeft een fonds bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Uit dit fonds verstrekt SVn namens de gemeenten leningen aan onder meer starters op de koopwoningmarkt. Ook kan de Starterslening ingezet worden om het voor huurders mogelijk te maken de huurwoning te kopen.

 

Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor de Starterslening?

De gemeente stelt de voorwaarden vast om in aanmerking te komen voor een Starterslening. Een voorwaarde waaraan altijd voldaan moet worden is het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie.

- naar boven -

 

Energielabel

Moet een woning voorzien zijn van een energielabel?

Vanaf 1 januari 2008 is het verplicht bij bouw, verkoop of verhuur van woningen en utiliteitsgebouwen een energielabel te overleggen. Met het energielabel krijgt de nieuwe gebruiker van een gebouw vooraf inzicht in het energiegebruik van het gebouw. Deze verplichting vloeit voort uit de Europese Richtlijn energieprestatie van gebouwen, die moet leiden tot verbetering van de energieprestaties van de gebouwen in de Europese Unie. Woningcorporaties hoeven pas op 1 januari 2009 te voldoen aan deze verplichting mits zij dan wel hun hele gebouwenbestand van een energielabel voorzien.

 

Waarom een energielabel?

Het kabinet wil van Nederland een van de schoonste en zuinigste energielanden in Europa maken. In dat streven past ook het energie-label. Het kabinet wil de energie-efficiency van 1% naar 2% per jaar brengen en het aandeel duurzame energie tot 20% in 2020 verhogen. Dit alles binnen het streven om de uitstoot van broeikasgassen in 2020 met 30% terug te brengen ten opzichte van 1990. Binnen Europees verband wordt gestreefd naar gezamenlijke inspanningen als vervolg op het Kyoto-protocol.

 

Hoe werkt een energielabel?

Het label is vergelijkbaar met het label voor huishoudelijke apparatuur en auto's. Het energielabel geeft de energieprestatie van de woning weer in gestandaardiseerde energieklassen (A t/m G). Zeer energiezuinige panden hebben een A en zijn groen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn rood. Ter verbetering van de energie-prestatie geeft het energielabel een lijst met mogelijke maatregelen.

 

Hoe kom ik aan een energielabel?

Een gecertificeerd adviseur kan een energielabel opstellen. Daarvoor komt hij langs en doet een onderzoek in de woning. Na het onderzoek stelt hij het energielabel vast. Op de website van het ministerie www.vrom.nl wordt een actueel overzicht van adviseurs aangeboden. Volgens het ministerie leveren ook veel makelaars het energielabel als extra service als zij een huis mogen verkopen. Bijna de helft van de vierduizend NVM-leden kan een energietest (doen) uitvoeren.

 

Moet voor elke woning apart een onderzoek gedaan worden?

Nee, er bestaat de mogelijkheid om een energielabel af te geven op basis van representativiteit. Dat betekent dat bij woningen die veel op elkaar lijken zoals bij flats in een appartementsgebouw, de adviseur die het energielabel opstelt, gebruik maakt van de gegevens van een representatief appartement. Dat kan de kosten van het nieuwe energielabel aanzienlijk drukken. Bij bijvoorbeeld sterk op elkaar lijkende eengezinswoningen (rijtjeswoningen) kan de adviseur gebruik maken van opnamegegevens van een representatieve woning. Dan is ook een kostenbesparing mogelijk. Wel moet voor elke woning een apart certificaat worden opgesteld. Ander voorbeeld: bij een appartementsgebouw met een collectief verwarmingssysteem volstaat zelfs één enkel label.

 

Is het energielabel ook voor recente woningen verplicht?

Als de woning in 1998 of later is gebouwd is er vooraf al een berekening gemaakt die leidde tot de zogenaamde energieprestatiecoëfficient (EPC). De berekening is tegelijk met de aanvraag voor de bouwvergunning ingediend bij de gemeente. Als de bouwvergunning niet langer dan 10 jaar geleden is aangevraagd, kan de eigenaar de EPC-berekening overhandigen in plaats van het energielabel.

 

Wat kost een energielabel?

Gemiddeld kost een energielabel tussen de 160 en 250 euro. De prijs is afhankelijk van de grootte van de woning en of het een vrijstaand huis, rijtjeswoning of appartement is. Voor die prijs wordt de cv-ketel, dak-, muur- en vloerisolatie en de beglazing van de woning gecontroleerd.

 

Hoe lang is een energielabel geldig?

De energielabels hebben een geldigheid van maximaal tien jaar. Bij een transactie na deze geldigheidsduur is de eigenaar verplicht een nieuw energielabel over te leggen.

 

Wat zijn de sancties bij het ontbreken van een energielabel?

Op dit moment zijn er nog geen sancties verbonden aan het niet beschikken over een geldig energielabel vanaf 2008. Overheden dienen in ieder geval te beschikken over certificaten voor al hun gebouwen. Voor het commerciële segment is de verwachting dat de markt bij koop of huur de eigenaar om het label gaat vragen. Na opstellen van het energielabel meldt de gecertificeerde adviseur het label bij een centraal orgaan af. Vervolgens wordt het label bij het Kadaster geregistreerd, waar het vrij opvraagbaar wordt door iedereen. De eigenaar zal bij verkoop of verhuur niet op het laatste moment een energieprestatieonderzoek willen laten uitvoeren en daarmee het verkoop- of verhuurproces vertragen. De overheid beraadt zich op mogelijke sancties als deze marktwerking onvoldoende zelfregulerend werkt.

 

Waarom adviseert Vereniging Eigen Huis haar leden om vooralsnog af te zien van een energielabel?

Vereniging Eigen Huis vindt dat het energielabel op dit moment geen betrouwbaar bewijs vormt van de energieprestatie van een woning. Er zijn drie kritiekpunten:

Vereniging Eigen Huis heeft hierover eind december 2007 overleg gevoerd met de minister, met als resultaat dat het Ministerie van VROM maatregelen gaat nemen om aan de kritiekpunten tegemoet te komen. Zo komt er een verplicht centraal examen voor alle betrokken labeladviseurs. Deze verplichting geldt ook voor medewerkers van reeds gecertificeerde bedrijven. Verder worden de steekproeven op de kwaliteit van de labels aanzienlijk vervroegd. Hiermee wordt nu in januari reeds gestart. Voorts krijgen consumenten inzicht in de opnamegegevens van de woning, zodat een afgegeven label beter controleerbaar wordt. Ten slotte wordt de klachtenprocedure verbeterd. Deze zal toegankelijker worden gemaakt met duidelijkheid over kosten en de termijn van afhandeling. Consumenten die het slachtoffer zijn van gemaakte fouten van adviseurs krijgen recht op een gratis juist label. De vereniging is tevreden met de maatregelen die door de minister worden genomen. Maar omdat het effect van deze maatregelen voorlopig op zich laat wachten, handhaaft de vereniging het advies aan haar leden om vooralsnog af te zien van een energielabel.

- naar boven -