Hypotheekadvies voor de Achterhoek - Hypotheek Advies Centrum Winterswijk - Varsseveld

WINTERSWIJK


Stationsstraat 1
7101 GH Winterswijk

VARSSEVELD


Postbus 3
7100 AA Winterswijk
Telefoon : 0543 - 53 36 04
GSM : 0610 900 738
     
     
E-mail :
Internet : www.eddywenneker.nl
   
meer over RegioBank




Een huis kopen en wonen in de grensstreek in Duitsland

Energielabel nodig?

Meer informatie over het energielabel vindt u hier

Voordelen van het WOZ-krediet.

Als huiseigenaar heeft u begin dit jaar bericht gekregen over de nieuwe WOZ-waarde van uw woning. In de meeste gevallen heeft dit een forse verhoging tot gevolg gehad. Maar u kunt deze gestegen WOZ-waarde ook in uw voordeel gebruiken. lees verder .

 

Hypotheeknieuws.

Nieuwsartikelen Archief 2009 (klik op een titel naar keuze)



Half jaar na Amerika krabbelt ook Nederland op uit crisis!
Aantal woningen per koper daalt verder!
Stappenplan voor legale verhuur eigen woning.
Wat als u uw woning met verlies moet verkopen ?
Marktrente lager -> Hypotheekrente hoger !
Run op lagere NHG-rente bij oversluiten hypotheek !
Meer geld verdienen op je spaarrekening !
Zou de bank u opgelicht kunnen hebben ?
Financiële regelingen energiebesparing per 1 juli 2009
Wat is het verschil tussen een spaarhypotheek en banksparen voor de hypotheek?
Banken bemoeilijken hypotheekverstrekking !
Huizenmarkt trekt aan, verkoopprijs stijgt.
Finsys zegt vertrouwen in ING Bank op.
Subsidie op energieadvies voor woningeigenaren.
Meer woningen opgeleverd.
Aantal woningen per koper neemt af.
Verhoging Nationele Hypotheekgarantie is een feit !
Rabobank in beklaagdenbank.
Nationale hypotheek garantie naar € 350.000.
AFM wil regels rond hypotheken verscherpen.
Volksopstand tegen DSB Bank breekt nu echt los.
Opwaartse druk op hypotheekrente.
Wanneer en waarom stijgt en daalt de hypotheekrente ?
Ook Nederlandse huizenzoekers willen weer kopen.
Wat banken voor u geheim houden.
Inflatie EU slaat om in prijsdaling.
Eerste geringe herstel woningmarkt zichtbaar.
Nederlander blijft tegen afschaffen hypotheekrente.
Betalen voor financieel advies: Uurtarief in opkomst.
Minister Bos wil kleinere banken.
Hypotheekverstrekkers moeten verantwoordelijkheid nemen.
Klanten banken de dupe van overheid ?
Ruzie in kabinet over hulp woningmarkt.
Noodkreet om stimulering woningverkoop !
Topeconomen: “Economie klimt uit het dal! “
MoneyView onderzoekt spaarrekeningen.
Zelfstandige hypotheekadviseur scoort beter bij klant dan bankadviseur.
Toename verhuur zonder toestemming bank.
Economen: 'Verhoging NHG helpt woningmarkt'.
Groene woning levert meer op.
Herkansing voor verbod tophypotheek.
Wat zijn risicovolle hypotheken ?
Aantal oversluitingen hypotheek neemt toe.
Weer onrust over hypotheekverstrekking !
Cijfers woningmarkt nog schokkender !
Banken vaak onduidelijk over hypotheektarieven
DNB: 'laagste hypotheekomzet sinds zes jaar'
Plan verbod tophypotheek van de baan
Banken houden hand nog steeds op de knip
AFM brengt onrust op instabiele huizenmarkt
NVM: Huizenprijs terug naar niveau 2004 !
Budgethypotheek steeds populairder !
Huiseigenaar huurmarkt op
Hoge hypotheken: reactie AFM
Huidige 'lage' rente is woekerrente!
Lagere makelaarskosten door daling woningverkopen.
Koopinteresse ondanks dalende prijzen
Crisisfonds garandeert verkoop huis.
Rabobank: Nederlandse economie krimpt met 4% in 2009.
Veel Nederlanders ergeren zich aan gedrag bank.
Aantal woningen per koper in één maand met 12 procent gestegen!
Hypotheekproductie Argenta gehalveerd in 2008
Claim tegen DSB in voorbereiding.
Bos wil bonussen terugvorderen.
AFM onderzoekt klachten over DSB.
Wellink: ECB kan rente verder verlagen.
Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt beperkt risico dubbele woonlasten koper.
Woningprijs in één maand met ruim drie procent gedaald !
Nederland schreeuwt om oplossingen !
Prijs woning daalt met 24 procent !
Steeds meer jongeren kopen een huis !
Dekking depositogarantiestelsel blijft 100.000 euro.
Variabele hypotheekrente en spaarrente gaan verder omlaag !
Een koopwoning verhuren. Mag dat ?
Huizenmarkt weer in beweging
Huis kopen nu interessant?
Minder hypotheekfraude in 2008
Zijn aflossingsvrije hypotheken een gok?
Hypotheek oversluiten bijna noodzaak.
Wouter Bos draaft door !
Hypotheekmarkt nog steeds in beweging
Daling hypotheekrente stokt !
Huis kopen juist nu interessant !
Jongeren redden de woningmarkt !
Amerikaanse woningmarkt klimt eindelijk uit dal !
Nibud-Risicometer Lenen laat zien wanneer lenen riskant wordt.
Findin: Goede adviseurs zijn de norm.
De hypotheekrente moet nu echt omlaag.
Aantal financiële producten voor ouderen valt erg tegen.
ING krijgt lagere kredietwaardering
Tijdelijke verhuur van te koop staande woning moet makkelijker worden.
Aantal NHG-leningen neemt toe.
Nieuw Energielabel vanaf 1 maart beschikbaar
Kadaster merkt nog niets van daling huizenprijs.
Financieel adviseur legt loodje.
Notaris moet hypotheekadvies geven.
Hypotheekmarkt onderuit in november.
Handen af van de hypotheekrenteaftrek
Financiële leken lopen € 80.000,- mis
Daling huizenprijzen: geen paniek, zeg.
Kabinet buigt zich over steun aan economie
Zwaar jaar op komst voor hypotheekketens
NVM: Huizenprijzen vorig jaar 1,8 procent gedaald
Banken laat met verlagen rentetarieven
Sparen of beleggen: wat is wijsheid?
Herstel in zicht; crisis duurt maximaal twee jaar
Huis verkopen duurt lang in 2009

 

 

 

Half jaar na Amerika krabbelt ook Nederland op uit crisis !

 

Sneller dan verwacht krabbelt de Nederlandse economie uit het dal. Alle signalen wijzen er op dat fabrieken de laatste weken weer meer opdrachten tot fabricage van producten hebben gekregen. De handel heeft de uit 2008 stammende voorraden bijna uitverkocht en koopt op dit moment nieuwe voorraden in. Dat betekent dat de stilgevallen machines weer gaan draaien, er weer werk op de plank ligt en de glimlach terugkomt. Voor het eerst sinds de start van het onderzoek in februari is het deel van de Wegwijslezers dat meent dat de economie binnen een jaar weer aantrekt het grootst.

 

Tijdens eerdere recessies kostte het meestal een maand of negen voordat de Europese economieën opveerden nadat dit in de Verenigde Staten was gebeurd. Het is opvallend dat na de enorme klap die de financiële crisis aan de economieën heeft uitgedeeld, Europa nu eerder herstelt dan normaal. Bij een herstel is Nederland meestal koploper omdat de Nederlandse economie veel banden heeft met die van de Angelsaksiche landen.

 

Betere stemming.

Uit een onderzoek onder de inkoopmanagers van de 350 grote Nederlandse industrieën blijkt dat de stemmingsindex de afgelopen maand is gestegen van 46,4 naar 50,5. Dat is een enorme sprong voorwaarts, een sprong waaruit kan worden geconcludeerd dat velen met de vakantie ook de ellende achter zich hebben gelaten en weer voorwaarts kijken naar mogelijkheden. Ter vergelijking: de inkoopindex steeg in de VS van 48,9 naar 52,9.

 

Europa leeft op.

Belangrijk voor Europa is dat ook de industrieën Frankrijk en Duitsland, de twee grootste Europese economieën, weer aantrekken. Duitsland en de VS zijn de belangrijkste handelspartners van Nederland, waardoor het vertrouwen in een betere ontwikkeling in de Nederlandse economie niet alleen op het Nederlandse veengrond is gefundeerd.

 

Positieve impulsen uit Verre Oosten.

In tegenstelling tot andere recessiemomenten in de geschiedenis wordt het economisch herstel in de wereld nu ook gedragen door het Verre Oosten. Zo groeide de Chinese economie in het tweede kwartaal met maar liefst 14,9 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Ook Japan komt na jaren van ellende weer in de groeicijfers terecht. Door deze Aziatische impulsen klimt de Europese export sneller uit het dal.

 

Malaise op huizenmarkt nog tot voorjaar.

De snelheid van het herstel overtreft de meeste verwachtingen. Wel heeft de recessie ongetwijfeld nog een naijleffect op hoogte van de werkloosheid. Daarbij zal vooral de bouw worden getroffen. In de verkoop van huizen wordt een korte opleving in september verwacht, waarna de verkoop en de prijzen tot aan het volgend voorjaar weer zal dalen. Vergeleken met het historisch gemiddelde liggen de prijzen van koopwoningen in Nederland, ook na alle prijsdalingen, nog altijd zo’n vijf tot tien procent te hoog.
- naar boven -

 

 

Aantal woningen per koper daalt verder !

Gemiddelde huizenprijs bijna negen procent lager.

 

In de zomermaanden is het aantal beschikbare koopwoningen per koper verder gedaald. Stonden aan het begin van het tweede kwartaal nog bijna 22 woningen voor elke potentiële koper beschikbaar, medio juli waren dat er nog maar 17,52. Dat is een daling van bijna twintig procent. Verwacht wordt dat het aantal woningen per koper in augustus gelijk is gebleven, maar dat het woningaanbod per koper in september verder daalt.

 

De relatieve daling van het woningaanbod per koper sinds april van dit jaar is een verheugend verschijnsel. Tussen oktober 2007 en april 2009 liep het aantal woningen per koper nog op van gemiddeld 7,1 naar 21,8. Sindsdien daalt het aantal met ruim een woning per maand. Verwacht wordt overigens dat tussen oktober 2009 en februari  2010 geen verdere daling in het aantal woningen per koper zal optreden en dat per eind februari 2010 de woningmarkt definitief weer zal aantrekken. Het wordt dus nog een karige winter.

 

Prijzen blijven ook dalen.

De prijzen van koopwoningen blijven maar dalen. Tussen juli dit jaar en juli vorig jaar daalde de gemiddelde prijs van een woning met maar liefst 8,84 procent. De daling is iets minder dan in juni van dit jaar toen van een prijsdaling van ruim tien procent kon worden gesproken. Het gemiddelde huis in Nederland kost nu € 235.361,- tegen € 258.178,- vorig jaar om dezelfde tijd.

 

Veelbelovend is wel dat de prijs in juli wat aantrok ten opzichte van de maand daarvoor. Dat is echter een normaal jaarlijks verschijnsel. Deskundigen zijn echter toch verheugd dat deze kortstondige prijsstijging ook in juli van dit jaar aanwezig was, waardoor makelaars weer enig vertrouwen konden opbouwen. Verwacht wordt dat de huizenprijzen desondanks nog verder onderuit zullen gaan en dat komende winter bij veel makelaars het kaf van het koren gescheiden zal worden. Daarna lijkt het leed geleden.

 

Vrijstaande huizen onderuit.

De prijzen van huizen gingen in Utrecht, de duurste provincie van Nederland, het hardst onderuit. In de provincie Zeeland bleven de prijzen het meest stabiel. De provinciale prijsdaling correspondeert met de stagnatie van verkoop van vrijstaande huizen. Het aantal verkochte vrijstaande huizen daalde met maar liefst 34 procent, terwijl bij alle andere typen huizen het aantal verkopen met ‘slechts’ 23 procent daalde. Vrijstaande huizen werden in een jaar tijd maar liefst twaalf procent goedkoper.

 

Opvallend is dat exact een kwart van de tussenwoningen aan het begin van het derde kwartaal werd verkocht aan personen onder de 25 jaar. Bijna zeventig procent van alle tussenwoningen werd verkocht aan mensen onder de 35 jaar. Het is duidelijk dat jongeren hun kansen grijpen op de huidige goedkopere woningmarkt.
- naar boven -

 

 

Stappenplan voor legale verhuur eigen woning.

Tijdelijke verhuren te koop staande woning eindelijk mogelijk !

 

Waar het verhuren van de eigen particuliere woning de afgelopen maanden werd beschouwd als een illegale activiteit is op dit terrein het tij gekeerd. Steeds meer hypotheekverstrekkers geven een akkoord voor verhuur van de woning in het kader van de Leegstandswet. Daarmee is dé drempel om te particuliere woning tijdelijk te verhuren verdwenen. Mensen die van de regeling gebruik willen maken, dienen echter rekening te houden met een procedure die enkele weken in beslag kan nemen en met de fiscale consequenties. Wegwijs deed uitgebreid onderzoek naar de mogelijkheid tot particuliere verhuur, beantwoordt vragen hierover, geeft een rekenvoorbeeld en biedt een stappenplan.

 

Voordat verhuur in het kader van de Leegstandwet mogelijk was, hadden huurders een grote mate van bescherming. Als deze huurders écht niet weg wilden, dan konden zij zelfs door de rechter het huis niet worden uitgezet. Vrijwel de enige uitzondering hierop was dat de woning voor enige maanden moest zijn verhuurd in het kader van een buitenlandse reis. Door deze machtspositie van de huurder was een hypotheekverstrekker niet bereid een akkoord te geven op verhuur door particulieren. Stel namelijk dat een eigenaar zijn of haar lasten niet meer kon betalen, dan had de woning gedwongen verkocht moeten worden, ook wel executieverkoop genoemd. Echter, een woning met daarin een ‘hardnekkige’ huurder die weigert de woning te verlaten, levert vele duizenden euro’s minder op bij verkoop. De nieuwe eigenaar zit namelijk opgescheept met een huurder.

 

Hypotheekverstrekker geeft toestemming.

Huren in het kader van de Leegstandwet zorgt ervoor dat de huurders niet in aanmerking komen voor bovenstaande bescherming. Concreet betekent dit dat een huurder een woning binnen drie maanden moet verlaten als de particuliere verhuurder dit wenst. De huurder zelf heeft overigens een opzegtermijn van één maand. Hierdoor gaan hypotheekverstrekkers akkoord met verhuur van de eigen woning. Waar een voorvoerder ING aangaf dat verhuur in het kader van de leegstandswet zonder meer akkoord wordt bevonden, gaf Rabobank-woordvoerder Kees Nanninga aan dat ‘elk verzoek apart wordt bekeken’ en ook ‘andere oplossingen’ worden onderzocht. In principe werd verhuur in het kader van de Leegstandwet echter akkoord bevonden. Erg veel alternatieve oplossingen voor het probleem van dubbele woonlasten zijn er overigens niet.

 

Hoe krijg ik een vergunning in het kader van de Leegstandwet?

De procedure om een vergunning te krijgen in het kader van de Leegstandwet verschilt per gemeente maar lijkt in geen geval complex te zijn. Zo neemt de dienst dS+V van de gemeente Rotterdam – de dienst die zich bezighoudt met huisvesting – de vergunningsaanvragen in behandeling na het invullen van een relatief eenvoudig formulier. “De vergunningsaanvraag zou met een week of twee in orde moeten zijn”, aldus Saskia Bergman van dS+V. De gemeente Utrecht heeft ditzelfde proces uitbesteed aan een externe partij, genaamd Het vierde huis.

 

Wat zijn de voorwaarden en kenmerken van verhuur via de Leegstandwet?

Verhuur het kader van de Leegstandwet heeft de volgende kenmerken en voorwaarden:

  • De woning moet te koop staan
  • De woning moet worden verhuurd voor een minimale periode van 6 maanden
  • De woning kan worden verhuurd voor twee jaar met een jaarlijkse verlening tot maximaal vijf jaar
  • De huurprijs moet afgestemd zijn op het puntensysteem van de gemeente
  • De huurder heeft een opzegtermijn van één maand. Voor de verhuurder is dit drie maanden.

 

Wat voor gevolgen heeft particuliere verhuur voor mijn hypotheekrenteaftrek?

Personen die een nieuwe woning hebben gekocht of gehuurd en de oude woning tijdelijk verhuren, hebben voor een periode van twee jaar recht op hypotheekrenteaftrek van beide woningen. Zodra er een huurder in de oude woning trekt, vervalt het recht op renteaftrek voor deze woning. De woning wordt dan gezien als vermogen en verhuist naar belastingbox 3. Door verhuur gaat ook de bijleenregeling gelden. Hierdoor moet de fictieve overwaarde op de oude woning - de actuele marktwaarde van de woning minus de waarde van de hypothecaire lening op die woning -  fictief in mindering worden gebracht op de hypothecaire lening van de nieuwe woning. Ofwel: hoewel je voor de financiering van de nieuwe woning een volledige lening nodig hebt omdat het oude huis nog niet is verkocht, mag je niet de gehele hypotheekrente over de lening fiscaal aftrekken. Je moet hier namelijk de fictieve overwaarde van oude woning vanaf halen.
Wanneer de particuliere verhuurder nog geen huurder heeft gevonden, blijft de woning eenvoudig in belastingbox 1 en geldt de volledige hypotheekrenteaftrek.

 

Waar vind ik een huurder en wat is de invloed van deze huurder op mijn woning?

Diverse instanties zoals Direkt Wonen en Rots-Vast hebben ervaring met de verhuur van woningen voor korte duur. Deze partijen hebben standaard huurcontracten paraat voor verhuur van de woning. Deze partijen geven uiteraard geen garantie dat er daadwerkelijk een huurder wordt gevonden maar vergroten wel de kans hierop.

 

Op welke wijze de huurder met de particuliere woning omgaat, is één van de primaire zorgen van potentiële particuliere verhuurders. Wat als de woning, na de twee jaar dat deze verhuurd wordt aan een onbekende, aan een complete renovatie toe is? Helaas is dit risico niet uit te sluiten. Het is echter wel te beperken. In het huurcontract kan een borgsom worden opgenomen die de huurder verliest als hij de woning zichtbaar heeft verwaarloosd of beschadigd. Verder is het aan te raden om altijd een persoonlijke afspraak te maken met degene die de woning zal betrekken.

 

Wel of niet doen? Een rekenvoorbeeld.

Het verhuren van de eigen woning zorgt enerzijds voor de gewenste lastenverlichting voor wie voor twee huizen hypotheekrente moet betalen. Anderzijds zorgt het hebben van een huurder voor angst op waardevermindering van de woning en zorgt dit tevens voor de verplichting om de oude woning in de juiste staat te houden. Een lekkage zal dus moeten worden opgelost.

 

VOORBEELD.

Pieter heeft een hypotheekschuld op een oude woning van € 180.000. Hij betaalt hiervoor jaarlijks 4,5% rente. De hypotheek voor een nieuwe woning, die Pieter samen met zijn partner wil betrekken, zou € 300.000 gaan bedragen. De rente op die woning is 5,5%. In het voorbeeld wordt geen rekening gehouden met aflossing van de hypotheek of met een  eventuele overwaarde op de oude woning.

 

ZONDER HUURDER.

De kosten van onderhoud, gas, water en licht worden in dit voorbeeld geschat op 20% van de bruto rente van de woning. Voor de oude woning zijn de kosten lager omdat de woning niet wordt bewoond. Daarom wordt gerekend met 10% van de bruto rente.

Oude Woning Nieuwe Woning
Netto rente: 392 p.m. Netto rente € 840 p.m.
Kosten: € 75 p.m.  Kosten: € 275 p.m.
   
Totaal: € 467 per maand  Totaal € 1.115 per maand 

 

Totale netto maandlast oude + nieuwe woning incl. kosten bedraagt  € 1582 per maand.

 

MET HUURDER

Oude Woning Nieuwe Woning
Bruto rente € 675 Netto rente € 840 p.m.
Huuropbrengst € 650 p.m.( -/-) Kosten: € 275 p.m.
Kosten € 150 p.m.    
   
Totaal € 175 per maand  Totaal € 1.115 per maand 


Totale netto maandlast oude + nieuwe woning incl. kosten bedraagt € 1.290 per maand.

 

CONCLUSIE.

Bij een hypotheek van  € 180.000 voor de oude woning en € 300.000 voor de nieuwe woning zou een persoon die voor de volledige periode een huurder weet te vinden, er 300 euro op vooruit gaan. In dit voorbeeld wordt uitgegaan van een huurprijs inclusief kosten van € 650 per maand. Deze huurprijs is uiteraard afhankelijk van de plaats van de woning. In Amsterdam is deze prijs aanzienlijk hoger. In Schiedam is deze prijs waarschijnlijk lager.

 

Stappenplan.

Degenen die over willen gaan tot verhuur van de eigen woning, dienen de volgende stappen te nemen.

  1. Informeer bij de hypotheekverstrekker of verhuur van de woning in het kader van de Leegstandstandwet akkoord is. Vraag om een schriftelijke bevestiging. Informeer ook uw verzekeraar (t.b.v de opstalverzekering) over de onderhuur.
  2. Bel met uw gemeente of kijk op de website van de gemeente om in bezit te komen van een formulier ‘Aanvraag vergunning tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet’.
  3. Ga op zoek voor of na stap 1 en 2 op zoek naar een huurder. Dit kan zelfstandig via vrienden, familie of kennissen maar kan ook via professionele organisaties als Direkt Wonen of Rotsvast. Voor een relatief lage huur zouden studenten een goede doelgroep kunnen zijn voor tijdelijke huur, zeker in steden waar woningnood is t.a.v. studentenwoningen.
  4. Stel een huurcontract op met de verhuurder. Een professionele organisatie kan dit overnemen. Wie de verhuur zelfstandig wil oppakken, kan terecht op de website van het ministerie van VROM voor meer informatie.
  5. Zodra er een akkoord is, dient u er uiteraard voor te zorgen dat u zelf een andere woning heeft.

 

Het kan raadzaam zijn om bij een financieel adviseur te informeren of de verhuur van uw woning in uw geval het gewenste resultaat biedt. Bovendien dient u uw beslissingen goed te administreren voor uw persoonlijke inkomstenbelastingaangifte.
- naar boven -

 

 

Wat als u uw woning met verlies moet verkopen ?

 

In de huidige economische situatie is het niet onrealistisch dat een woning met verlies moet worden verkocht. Een gezinsuitbreiding kan ervoor zorgen dat het aantal kamers in de oude woning te gering wordt en het gezin moet uitwijken naar een nieuw onderkomen. Doordat woningen op dit moment tegen een gemiddeld 8,8% lagere prijs worden verkocht dan een jaar eerder (bron: Kadaster) is er een reële kans dat een woning bij verkoop te weinig op zal brengen.

 

Als een woning wordt verkocht tegen een prijs waarmee de hypotheekschuld van diezelfde woning niet kan worden afgelost, ontstaat er een schuld. Met name starters kunnen hiervan de dupe worden. De meeste starters lenen voor de eerste woning vaak meer dan 100% van de woningwaarde. Dit betekent dat waardestijging een must is om bij verkoop niet in de schulden te geraken. Het zijn echter ook deze starters die tussen vier tot zeven jaar na aankoop van de eerste woning reeds willen verhuizen. Immers: jonge kopers krijgen vaak binnen een aantal jaar te maken met een geboorte. En hoe groter het gezin, hoe groter de noodzaak tot uitbreiding.

 

Wie een woning verkoopt met winst vergaart daarmee een stuk kapitaal. Wie na verkoop van de woning in een huurhuis gaat wonen, mag dit kapitaal vrij besteden. Dit kapitaal wordt automatisch geplaatst in belastingbox drie. Dit heeft tot gevolg dat over dit bedrag - behoudens een vrijstelling van € 20.661 per persoon plus € 2.762 per kind -  1,2% belasting moet worden betaald (officieel 30% belasting over 4% van het bedrag).  Wie geen huurwoning betrekt maar een nieuwe woning koopt, zal de overwaarde op de oude woning praktisch altijd in mindering brengen op de prijs van zijn nieuwe woning.

 

Een schuld die overblijft na verkoop van de woning zal door de bank veelal niet worden omgezet in een ‘losse’ lening. Als de schuld beperkt blijft  tot enkele duizenden euro’s kan deze wellicht worden meegefinancierd in de nieuwe hypotheek. Anders niet. Ofwel: voor de financiering van deze schuld moet worden gezocht naar een andere mogelijkheid, bijvoorbeeld een persoonlijke lening. Hiervoor moet de schuldenaar echter flink in de buidel tasten. Immers: er is geen onderpand voor deze schuld, dus de consument betaalt extra voor het feit dat een bank tóch nog bereid is een lening te verstrekken. In de huidige markt is de kans op het verkrijgen van een dergelijk krediet overigens zeer gering. Deze rente van deze lening is niet fiscaal aftrekbaar omdat persoonlijke leningen in box 3 worden opgenomen en niet in belastingbox 1, de box waarin een woning normaalgesproken is opgenomen. Het enige ‘voordeel’ van de restschuld is dat deze kan worden opgeteld bij het vrijstellingsbedrag in box drie.

 

Wie deze schuld niet wil financieren via een dure persoonlijke lening zal iemand bereid moeten vinden om het bedrag onderhands te lenen of te schenken. In het geval van schenking kan er overigens sprake zijn van verschuldigd schenkingsrecht, wat betekent dat er een extra heffing over de schenking geheven kan worden. Het kan in bovenstaande gevallen raadzaam zijn om u door een financieel of fiscaal adviseur hierover te laten adviseren.
- naar boven -

 

 

Marktrente lager -> Hypotheekrente hoger !

Aantrekkelijke goedkope hypotheek met plafondrente.

 

Tijdens de vakantie hebben veel mensen even het zicht verloren op de actuele woningmarktsituatie en de gang van zaken met de hypotheekrente. Op de woningmarkt is weinig veranderd. Veel huizen raken nog steeds niet verkocht. Met de hypotheekrente is echter wel iets veranderd. De internationale kapitaalmarktrente is sinds eind juni aan het dalen. De hypotheekrente, die voor een groot deel gebaseerd is op deze kapitaalmarktrente, is echter stiekempjesweg gestegen. Inventieve banken ontwikkelen hierdoor nieuwe hypotheken met een verrassend lage rente.

 

Eind augustus staat de tien jaar vaste kapitaalmarktrente op een niveau rond 3,5 procent.  In juli 2005 werd een vergelijkbare kapitaalmarktrente gemeten van 3,02 procent. Dat was de laagste kapitaalmarktrente sinds het jaar 1871. Je kunt dus niet zeggen dat de huidige kapitaalmarktrente erg hoog is. Ook het huidige renteniveau behoort tot de laagste renteniveaus van de laatste twee eeuwen.

 

Veel renteopslag.

Toen de kapitaalmarktrente in juli 2005 op 3,02 procent stond, werd door de bank met het scherpste rentetarief een rente van 3,45 procent voor een hypotheek met een tien jaar vast tarief berekend. De door de bank doorberekende renteopslag bedroeg toen dus 0,43 procent. Nu eind augustus 2009 de kapitaalmarktrente 3,5 procent bedraagt, vraagt de scherpst in de markt staande hypotheekbank een rentetarief van 5,25 procent (tien jaar vast) . De renteopslag bedraagt anno 2009 dus maar liefst 1,75 procent.

 

Banken verschuilen zich achter de redenatie dat het verstrekken van een hypotheek aan een huiseigenaar anno 2009 meer risico oplevert dan anno 2005 en dat er dus meer risico-opslag (opslagrente) is vereist.  Dat dit geen reële veronderstelling is, weten de geldverstrekkers natuurlijk ook wel, maar het is natuurlijk veel lastiger om de consument te vertellen dat zij meer winst willen maken vanwege de grote geldverslindende blunders die zij in het recente verleden hebben gemaakt met het inschatten van risico’s. Daarbij gaat het over het algemeen over het slecht inschatten van de risico’s van uit het buitenland (lees de VS) overgenomen hypotheekpakketten.

 

Huidige laagste en hoogste rentetarieven.

Hoewel rentetarieven dagelijks wijzigen, kan gezegd worden dat de laagste rente voor degelijke hypotheken momenteel zijn (op basis van Nationale Hypotheek Garantie): 2,9 procent voor een hypotheek met een per maand variabele rente (Aegon en Delta Lloyd), 3,85 procent voor 1 jaar vast (Delta Lloyd), 4,5 procent voor 5 jaar vast (Reaal en Zwitserleven), 5,25 procent voor 10 jaar vast (Aegon), 5,5 procent voor 15 jaar vast (BNP), 5,55 procent voor 20 jaar vast en 5,7 procent voor 30 jaar vast (Aegon). Bij de meeste vaste looptijden winnen de verzekeraars het momenteel dus van de banken.

 

De hoogste rentetarieven zijn overigens: Variabel: 5,2 procent (Reaal), 1 jaar vast: 5,6 procent (ASR), 5 jaar vast: 5,3 procent (ABNAmro), 10 jaar vast: 6 procent (ABNAmro), 15 jaar vast: 6,6 procent (Woonfonds), 20 jaar vast: 6,75 procent (Woonfonds), 30 jaar vast: 6,8 procent (Woonfonds). Uit navraag blijkt dat er nog steeds veel consumenten zijn die bij deze dure geldinstellingen een hypotheek sluiten. Veel mensen zitten dus te slapen, zijn bang om te verkassen of zijn extreem behoudend ten koste van hun eigen portemonnee. Bij een gemiddelde hypotheek (circa € 250.000,-) kan het verschil in rentelasten tussen een goedkope en een dure geldverstrekker op jaarbasis oplopen tot maar liefst € 5.750,-.

 

Goedkopere Rentebalanshypotheek.

Nu de hypotheekrente t.o.v. de kapitaalmarktrente erg hoog staat, zijn er natuurlijk ook hypotheekverstrekkers die kansen zien. Zo heeft de SNS-bank eens gekeken naar vergelijkbare situatie in het verleden en heeft als gevolg daarvan de Rentebalanshypotheek van stal gehaald. De SNS noemt deze hypotheekvorm de Plafondrentehypotheek. Het is een hypotheek waarbij de rente is gebaseerd op het lage variabele tarief. Mensen beginnen met een hypotheek tegen een maandelijks variabele rente, waarbij de geldverstrekker de angst heeft weggenomen dat die variabele rente wel eens torenhoog zou kunnen worden. Op het moment dat de variabele rente een van tevoren vastgesteld plafond dreigt te passeren wordt de rente vastgeklikt op de vastgestelde plafondrente.

 

SNS verstrekt op dit moment twee mogelijkheden: een 5 en een 10 jaar vaste plafondrente. Bij bijvoorbeeld een 10 jaar vaste plafondrente begint de huiseigenaar met een variabele rente van 4,7 procent (per 28 augustus 2009). Deze variabele rente kan per maand dalen of stijgen. In een slecht geval blijft de variabele rente een poos achtereen stijgen. Als gevolg daarvan zouden de maandlasten van de consument ook stijgen. Die lasten stijgen echter niet meer wanneer de variabele rente in opwaartse richting het van tevoren vastgestelde plafond van 5,6 procent doorbreekt. Op dat moment wordt de rente gefixeerd op 5,6 procent. Daalt de variabele rente later weer tot onder het niveau van 5,6 procent dan wordt die fixatie weer losgelaten en worden de maandlasten weer lager, tot het moment dat de rente het plafond later weer zou doorbreken.

 

Het verleden heeft uitgewezen dat dit type rentebalanshypotheken onder vergelijkbare omstandigheden zeer populair waren. Verwacht wordt dan ook dat ook andere geldverstrekkers de rentebalanshypotheek weer zullen invoeren, waarna op dat terrein prijsconcurrentie zal ontstaan.
- naar boven -

 

 

Run op lagere NHG-rente bij oversluiten hypotheek !

Half september valt rentekorting weer weg.

 

Er dreigt een run te ontstaan op de lagere hypotheekrente voor huizen met een maximum hypotheek van € 350.000,-. Die grens heeft minister Eberhard van der Laan (Wonen) gesteld voor het verkrijgen van rentekorting op een nieuwe hypotheek.  Omdat veel mensen op basis van de nieuwe hypotheekgrens hun hypotheek willen oversluiten naar een lagere rente heeft de minister maatregelen aangekondigd. Hij vindt dit oneigenlijk gebruik van de regeling en blokkeert de lagere hypotheekrente vanaf 17 september voor oversluiters.

 

Medio juni van dit jaar heeft de overheid besloten om de grens voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie bij het sluiten van een hypotheek te verhogen van € 265.000,- naar € 350.000,-. De basis van dit besluit was de ingezakte woningmarkt. De minister wilde met deze maatregel het kopen van woningen in het zogenaamde middensegment van € 250.000,- tot € 330.000,- sterk bevorderen.

 

Aanzienlijk rentevoordeel.

Hoewel de woningmarkt heel even aantrok, werd de maatregel toch vooral verwelkomd door huiseigenaren die hun kans schoon zagen om hun hypotheek te verlengen tegen een lagere rente dan eerder verwacht. Vooral mensen waarvan de rentetermijn binnenkort toch al zou aflopen werden enthousiast voor de tijdelijke maatregel van de minister. Het verkrijgen van rentekorting levert een rentevoordeel op van gemiddeld 0,6 procent.

 

Bij verlenging van een hypotheek schroeven geldverstrekkers tussentijds vaak de rente op, waardoor oversluiten van de hypotheek in veel gevallen zelfs meer dan 1 procent rentevoordeel oplevert. Over een nieuwe rentevaste periode van bijvoorbeeld tien jaar kan dit de huiseigenaar een bruto rentevoordeel opleveren tot circa € 35.000,-.

 

Geen boete bij oversluiten.

Veel mensen vinden het zonde om dit soort voordelen te laten lopen, waardoor een run op NHG-hypotheken dreigt te ontstaan. Een bijkomend voordeel bij oversluiten voor 17 september is dat er, in tegenstelling tot enkele jaren geleden, in de meeste gevallen geen boete hoeft te worden betaald bij tussentijds oversluiten. Het algehele renteniveau ligt namelijk iets hoger dan vijf jaar geleden. De meeste banken rekenen alleen boete als de huidige rentestand lager ligt dan bij afsluiten van de hypotheek.
- naar boven -

 

 

Meer geld verdienen op je spaarrekening !

Spaargedrag klant bepaalt rente.

 

Wie op dit moment een spaarrekening opent zal daar niet snel rijk van worden. De spaarrente bij de grootste  Nederlandse banken is gedaald tot rond de 2,5 procent per jaar. Geld voor enkele maanden vastzetten op een deposito levert weinig extra’s op. Het is duidelijk dat de interesse van banken in de spaarcenten van particulieren is afgenomen. Toch moet het geld ook bij de bank blijven rollen. Een groeiend aantal banken biedt alternatieve spaarrekeningen  aan om beter te kunnen inspelen op de wensen van de spaarder. De rente van dit soort rekeningen  is zogezegd 'afgestemd op het spaargedrag van de klant'. Klinkt goed, maar wat heeft de spaarder hier eigenlijk aan?

 

Bij een spaardeposito is de rente over het algemeen hoger naarmate het spaargeld voor een langere periode wordt vastgezet. Wie echter een depositorente van boven de 4 procent wil ontvangen moet zijn geld voor minimaal twee jaar ‘afstaan’. Eerder dit jaar was bij een termijn van twee jaar 5,5 procent nog haalbaar. Niet iedereen wil echter het risico te nemen om spaargeld voor een lange tijd vast te zetten. Zo is opnemen in dat geval alleen mogelijk tegen het betalen van een boeterente. Banken spelen hier op in door alternatieve spaarrekeningen aan te bieden die wel beperkende voorwaarden kennen maar waar geen vaste looptijd aan is verbonden en waarbij de rente relatief hoog is.

 

Saldo bepalend voor spaarrente.

Een voorbeeld van een alternatieve spaarrekening is het 'Eigen stijl Sparen' van Aegon. Deze spaarrekening kent op dit moment een basisrente van 4 procent. Daarnaast kan de spaarder tot één procent extra aan rente ontvangen die afhankelijk is van de volgende factoren

  • Het minimale saldo dat op de rekening staat
  • Het bedrag dat maandelijks op de rekening wordt bijgestort
  • De boeterente die de spaarder over heeft voor een hogere rente bij het opnemen van spaartegoed (de te kiezen boeterente bedraagt maximaal 1 procent, waarvoor de spaarder 0,50 procent aan extra rente ontvangt. Het kiezen van een lagere boeterente resulteert in een lagere spaarrente)

 

Zowel voor het startsaldo als het maandelijks te sparen bedrag geldt dat naarmate dit hoger is ook de spaarrente stijgt. Uit de voorwaarden blijkt dat het behalen van 5 procent rente niet voor de modale spaarder is weggelegd. Wie voor de maximale één procent extra rente in aanmerking wil komen, moet een spaarbedrag van € 250.000 ophoesten, daar elke maand € 1.000 euro aan toevoegen en één procent boeterente accepteren over het bedrag dat wordt opgenomen. Voor spaarders die krapper bij kas zitten is het volgende voorbeeld van AEGON Eigen stijl Sparen wellicht meer van toepassing:

 

Voorbeeldgegevens:

Saldo rekening: 25.000

Maandelijkse spaarbedrag: 200

Gekozen boeterente 0,40 %

 

Het bovenstaande voorbeeld levert 0,60 procent aan extra rente op, waardoor het  rentetotaal op 4,6 procent komt. Een meer dan acceptabele rente in verhouding tot bijvoorbeeld de 2,3 procent die de Rabobank biedt op haar InternetBonusSparen of de 2,10 procent op de ABN AMRO internet spaarrekening.
- naar boven -

 

 

Zou de bank u opgelicht kunnen hebben ?

Grens aan eigen verantwoordelijkheid van consumenten.

 

Banken, adviseurs en talloze financiële instellingen hebben een zorgplicht. Deze plicht heeft het beschermen van de consument als doel. Niet iedereen heeft namelijk voldoende kennis en ervaring in huis om het risico van financiële producten goed te kunnen inschatten. Zeker na het afgelopen jaar is de zorgplicht een veelbesproken thema. Huizenkopers moeten bewust worden gemaakt van hun (toekomstige) hypotheeklasten en beleggers moeten gewezen zijn op de gevaren van de aandelenbeurs. Die toenemende bewustwording is toe te juichen. De zorgplicht van financiële instellingen is echter geen garantie voor veiligheid. Het draait uiteindelijk om zaken als integriteit en ethiek.  

 

Amerikanen zijn in het afgelopen jaar opgeschrikt door beleggingsfraudeurs. Madoff was er één van.  Hij bekocht zijn fraude met 130 jaar gevangenisstraf. Maar … ook in Nederland is niet iedere belegging zo solide als op het eerste gezicht lijkt. Een recent voorbeeld hiervan is het Nederlandse Palm Invest. Met een minimale inleg van 50.000 euro konden beleggers via Palm Invest investeren in vastgoed op de Palmeilanden. Op dit moment loopt een gerechtelijke procedure en staat het bedrijf terecht voor Madoff-achtige praktijken. Het geld van beleggers werd in werkelijkheid niet  geïnvesteerd maar verdween grotendeels in de zakken van de oprichters. De ‘winst’ die deelnemers ontvingen bestond uit de inleg van anderen. En die anderen? Die waren hun geld kwijt!

 

Verantwoordelijkheid adviseur.

Financiële organisaties  geven concreet invulling aan de zorgplicht door de klant ‘beter te leren kennen’. Aan de hand van vragen wordt de persoonlijke financiële situatie geïnventariseerd, evenals de kennis die de betreffende persoon heeft  over het product. Zo dient iemand die zelf direct wil beleggen in individuele aandelen, te weten dat dit een groter risico met zich meebrengt dan bijvoorbeeld het beleggen in een fonds. Bij een hypotheek heeft de hypotheekverstrekker de verantwoordelijkheid om te inventariseren welke hypotheekvorm aansluit bij de filosofie en de financiële mogelijkheden van de huizenkoper.   

 

Wanneer de mening heerst dat een financiële instelling onvoldoende aandacht heeft geschonken aan de persoonlijke situatie van de klant kan daarvan melding gedaan worden bij toezichthouder KIFID.  

 

Eigen verantwoordelijkheid consument.

De zorgplicht ontslaat consumenten niet van hun eigen verantwoordelijkheid. Zo kan een bank niet verantwoordelijk worden gehouden wanneer een particuliere belegger aandelen koopt die vervolgens sterk in waarde dalen. Zeker niet wanneer aan de belegger kenbaar is gemaakt dat dit zou kunnen gebeuren. Het eerder genoemde Palm Invest garandeerde een jaarlijkse winstuitkering van maar liefst negen procent. Ook bij het klakkeloos vertrouwen van een dergelijk hoog rendement is de consument niet vrij van schuld. Enige argwaan lijkt dus een wettelijke verplichting.
- naar boven -

 

 

Financiële regelingen energiebesparing per 1 juli 2009.

 

Huidige regelingen boeken weinig resultaat.

Om het treffen van energiebesparende maatregelen bij eigenwoningbezitters te stimuleren zijn er een tijd geleden verschillende regelingen in het leven geroepen, zoals de landelijke subsidiepot op zonnepanelen. Ook lokaal zijn er diverse stimuleringsregelingen. De overheid voorziet echter dat met de huidige stimuleringsregelingen de gestelde energiebesparingsdoelen bij woningen niet bereikt worden. Met name de eigenwoningbezitter treft nog weinig energiebesparende maatregelen.

 

Aanvullende regelingen.

Om meer resultaat bij de eigenwoningbezitters te boeken heeft de overheid geld uitgetrokken voor extra stimuleringsregelingen. Het gaat om subsidie op maatwerkadvies, subsidie voor dubbel glas, een btw-verlaging voor het isoleren van de woning en een garantieregeling voor energiebesparingskredieten. Deze zijn per 1 juli ingegaan. Er was begin juli nog onduidelijkheid over de ins en outs van de regelingen. Inmiddels is er meer duidelijkheid. Zie onderstaand overzicht.

 

De volgende vier stimuleringsregelingen voor energiebesparing zijn per 1 juli 2009 van kracht geworden:

  1. Subsidieregeling maatwerkadviezen
  2. Subsidieregeling isolatieglas
  3. Verlaging BTW naar 6% voor isolatiewerkzaamheden
  4. Energiebesparingskrediet

 

1. Tijdelijke subsidieregeling voor maatwerkadviezen.

Er is een tijdelijke subsidieregeling voor maatwerkadviezen ingesteld. De ingangsdatum hiervan is 1 juli 2009 en de regeling loopt 31 december 2010 af. De hoogte van de subsidie is maximaal € 200,- (inclusief BTW). De maatwerkadviezen kosten gemiddeld tussen de € 150,- en € 350,-. Maatwerkadviezen worden voor 75% van de kosten gesubsidieerd. Er is een beperkt budget beschikbaar (dus op is op).

 

De aanvraag voor deze subsidie loopt via Senternovem (VROM).  www.senternovem.nl/maatwerkadvies.

 

Voor het verkrijgen van de subsidie gelden de volgende voorwaarden:

  • U bent eigenaar en bewoner van de woning.
  • Het advies is opgesteld door een gecertificeerd adviseur.
  • Het advies is afgegeven op of na 1 juli.

 

Bij uw aanvraag dient u de volgende bewijsstukken aan te leveren:

  • Kopie factuur met omschrijving van de verrichte werkzaamheden op adres.
  • Betalingsbewijs van factuur.

 

Voor meer informatie kunt u de website www.senternovem.nl/maatwerkadvies raadplegen.

 

2. Tijdelijke subsidieregeling isolatieglas.

Ook komt er een subsidieregeling voor isolatieglas. Deze regeling gaat weliswaar officieel in per 1 oktober 2009, maar het wordt mogelijk om de subsidie met terugwerkende kracht tot 1 juli aan te vragen. Subsidie op isolatieglas wordt verstrekt tot maximaal 20% van de aanschafkosten (met een nog te bepalen maximum) van het glas bij woningen die voor 1995 zijn gebouwd. Hiervoor is een beperkt budget beschikbaar.

 

Voor het verkrijgen van deze subsidie gelden de volgende voorwaarden:

  • U bent eigenaar en bewoner van de woning.
  • Het gaat om woningen die voor 1995 zijn gebouwd.
  • Het isolatieglas mag een U-waarde (warmtedoorgang) hebben van maximaal 1,60 W/m2K. Dit kunt u nagaan bij de glasleverancier.
  • Er dient minimaal 5 m2 glas te worden geplaatst.
  • Het glas moet geplaatst zijn volgens de Nederlandse Praktijkrichtlijn (NPR) 3577, wat zichtbaar moet zijn op de factuur. De glaszetter kan de eigenaar hierover informeren.
  • Het plaatsen van het glas moet na 1 juli zijn gedaan en uiterlijk 31 december 2010 geplaatst zijn.

 

Eigenaar-bewoners die isolatieglas plaatsen, kunnen de subsidie verzilveren door via de website van Meer met Minder (http://www.meermetminder.nl/) een waardebon aan te vragen. De waardebon kan worden ingeleverd bij de glaszetter die vervolgens de korting verstrekt. De bon is maximaal vier maanden geldig. Dat betekent dat na verstrekking van de bon het glas binnen vier maanden geplaatst moet zijn. De glaszetter dient de bon binnen eenzelfde termijn te declareren.

 

De regeling wordt officieel pas per 1 oktober 2009 opengesteld, met terugwerkende kracht tot 1 juli 2009. Mensen die met de subsidieregeling in het vooruitzicht tussen 1 juli en 1 oktober isolatieglas laten plaatsen wordt geadviseerd de factuur goed te bewaren. Het subsidiebedrag zal aan deze mensen worden uitgekeerd op basis van een ingediende kopie van de factuur, in combinatie met de waardebon. Zij moeten dus in oktober nog wel een waardebon aanvragen om voor de subsidie in aanmerking te komen.

 

Overige details:

  • U kunt geen glassubsidie aanvragen voor een nieuw te bouwen aanbouw of nieuw te bouwen dakkapel. De subsidie is alleen aan te vragen bij vervanging of verbetering van huidig glas.
  • De glassubsidie wordt berekend over het glas inclusief BTW.
  • De glassubsidie kan worden aangevraagd bij vervanging van oud of lek HR-glas, mits het nieuwe glas voldoet aan de voorwaarden.
  • De regeling geldt voor eigenaar-bewoners en VVE's van woningen.

 

3. Verlaging BTW naar 6% voor isolatiewerkzaamheden.

De BTW voor vloer-, dak- en muurisolatie van woningen wordt verlaagd van 19% naar 6%. Het gaat hier om op energiebesparing gerichte isolatiewerkzaamheden van woningen die al minimaal twee jaar in gebruik zijn. Materialen mogen niet meer dan 50% van de uitgaven bedragen om voor het verlaagde BTW tarief in aanmerking te komen.

 

Verlaging van de BTW geldt voor de volgende werkzaamheden: 

  1. vloer-, gevel- en dakisolatie met een Rc-waarde, die voldoet aan de eisen van het bouwbesluit (groter dan of gelijk aan 2,50 m2 K/W); 
  2. spouwmuurisolatie met een Rc-waarde die groter is dan of gelijk aan 1,1 m2 K/W; 
  3. het aanbrengen van ramen, deuren, kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen inclusief beglazing met een Ugl-waarde die kleiner dan of gelijk is aan de eisen van het Bouwbesluit; 
  4. bodemisolatie met een Rc-waarde die groter is dan of gelijk aan 1,1 m2 K/W.

 

De Rc-waarde kunt u nagaan bij de leverancier die de verschillende isolaties levert. Onder woningen worden in dit verband onroerende zaken verstaan die zijn bestemd voor particuliere bewoning. Het gaat om woningen waarin particulieren permanent mogen verblijven. Ook tijdelijk leegstaande woningen vallen hieronder.

 

Woningen die voor de regeling in aanmerking komen zijn onder andere:

  • woningen in particuliere eigendom;
  • bejaardentehuizen/aanleunwoningen;
  • verpleeg- en verzorgingsinstellingen;
  • studentenflats;
  • tweede woningen, als permanente bewoning daarvan is toegestaan.

 

Garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen en dergelijke behoren tot een woning als zij op hetzelfde perceel als de woning liggen. Garages die tot hetzelfde gebouwencomplex behoren als de woningen (bijvoorbeeld parkeergarages onder flatgebouwen die door particulieren worden bewoond) worden ook tot de woning gerekend.

 

De gemeenschappelijke ruimtes in appartementen, bejaardentehuizen/aanleunwoningen, verpleeg- en verzorgingsinstellingen en dergelijke (zoals de hal, het trappenhuis, de eetzaal, de recreatieruimte, enzovoort) worden tot de woning gerekend.

 

Materialen mogen niet meer dan 50% van de totale uitgaven bedragen om voor het verlaagde BTW tarief in aanmerking te komen.

 

Voorbeeld:

Arbeidsloon € 1.000

Isolatiemateriaal € 800.

 

De waarde van de materialen is minder dan 50% van de waarde van de totale dienst. Over het geheel van arbeidsloon en materiaal wordt het lage tarief van 6% berekend.

 

Voorbeeld:

Arbeidsloon € 1.000

Isolatiemateriaal € 1.001 of meer.

 

De waarde van de materialen is meer dan 50% van de totale dienst. Alleen het arbeidsloon valt onder het verlaagde tarief.

 

Het verlaagde tarief is van toepassing als de dienst is of wordt afgerond op of na 1 juli 2009.

 

Je kunt geen gebruik maken van het verlaagde BTW-tarief als je isolatiemateriaal gaat gebruiken bij een nieuwe aanbouw of dakkapel.

 

4. Tijdelijke regeling voor een energiebesparingskrediet.

Het Rijk zal garant staan voor consumptieve kredieten ten behoeve van energiebesparende maatregelen in woningen. Deze garantstelling zorgt ervoor dat de rente van deze lening lager ligt dan een regulier consumptief krediet dat niet wordt gebruikt voor energiebesparende maatregelen. Het krediet zal worden aangeboden door de banken.

 

Geldverstrekkers zullen in dit kader zelf met producten voor consumenten op de markt gaan komen. Inmiddels is bekend dat Fortis vanaf juli een energiebesparingskrediet aanbiedt. Zij financieren op dit moment alleen zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen (zie www.greenloans.nl).

 

De regeling loopt van 1 juli 2009 t/m 31 december 2011. Er is een beperkt budget. Zodra het budget op is verwachten we dat de rente omhoog gaat.

 

Stapelen van de verschillende regelingen.

Het is mogelijk om de verschillende subsidies met financieringsvormen te stapelen. U kunt bijvoorbeeld bij het vervangen van uw enkele beglazing en plaatsen van dakisolatie gebruikmaken van het combineren (stapelen) van de glassubsidie, BTW-verlaging en voor de financiering hiervan een groene lening/hypotheek.

 

Standpunt Vereniging Eigen Huis

Vereniging Eigen Huis is groot voorstander van het stimuleren van energiebesparende maatregelen. Vanuit milieuoogpunt, maar zeker ook omdat het tot lagere woonlasten leidt.

 

Van de nieuwe regelingen per 1 juli verwacht Vereniging Eigen Huis dat de grootste stimulans uitgaat van de subsidieregelingen, gevolgd door de BTW-verlaging. De vereniging ziet het  energiebesparingskrediet niet zozeer als een stimulans, maar meer als een extra financieringsmogelijkheid voor mensen die toch al van plan waren energiebesparende maatregelen te treffen. Daarbij komt dat momenteel maar één bank een dergelijk krediet aanbiedt, voor drie maatregelen (zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen). De consument heeft dus nog weinig keuze hierin.

 

De nieuwe subsidieregelingen lopen tot eind 2010 en de garantieregeling tot eind 2011. Jammer dat het weer tijdelijke regelingen zijn. De vereniging pleit voor meer continuïteit in het stimuleringsbeleid, zodat consumenten en de markt voldoende tijd krijgen om goed op energiebesparende maatregelen in te spelen.
- naar boven -

 

 

Wat is het verschil tussen een spaarhypotheek en banksparen voor de hypotheek?

Verwante hypotheeknamen wekken verwarring.

 

Begin 2008 werd een nieuwe manier geïntroduceerd waarmee mensen een hypotheekschuld konden aflossen. De naam: banksparen. Het product zou minder verborgen kosten moeten hebben dan het verwante product: de spaarhypotheek. De naamgeving van de twee verschillende producten kan echter voor nogal wat verwarring zorgen. Daarom in deze editie van de rubriek ‘Hoe zit dat?’ Wat is het verschil tussen banksparen voor de hypotheek en een spaarhypotheek?

 

Sparen.

Het fenomeen sparen is voor iedereen duidelijk. Met sparen wordt geld op een spaarrekening gestort. Dit geldt is vrij opneembaar of staat voor een langere periode vast. In het tweede geval spreekt men van een deposito. Wie meer dan € 20.315 spaart moet daarover jaarlijks 1,2% belasting betalen (officieel 30% belasting over 4% van deze bezittingen). Een gewone spaarrekening is daarmee niet erg geschikt om een hypotheek volledig of gedeeltelijk af te lossen.

 

Spaarhypotheek.

Met een spaarhypotheek spaart u op een vergelijkbare manier als bij een normale spaarrekening. De rente die u over uw spaargeld ontvangt is bekend. Deze rente is bovendien even hoog als de rente die u betaalt voor over het geleende hypotheekbedrag. Helder dus. Deze rekening loopt meestal bij een verzekeraar. U heeft bij de spaarhypotheek vaak de verplichting om een overlijdensrisicoverzekering mee te sluiten. Met deze overlijdensrisicoverzekering wordt (een deel van) de hypotheekschuld direct afgelost als u of uw partner plotseling komt te overlijden.

 

Het geld dat u maandelijks stort om uw spaarkapitaal bij elkaar te sparen bevat een stuk premie van de overlijdensrisicoverzekering, een stuk inleg voor de spaarrekening, de kosten van de verzekeraar en de eventuele kosten van een adviseur. Tegenwoordig kan het echter ook zo zijn dat u de kosten van de adviseur los betaalt. In dat geval zijn deze kosten niet meer opgenomen in het tarief van de spaarhypotheek.

 

Van het maandelijks te storten bedrag - de premie - is het niet altijd even duidelijk welk bedrag nou uiteindelijk wordt gestort op de spaarrekening en welk bedrag er achterblijft voor de verzekering, voor de verzekeraar en voor de adviseur. Wat wél exact bekend is, is welk bedrag er aan het einde van de looptijd kan worden afgelost.

 

Banksparen.

Eén van de reacties van de politiek op het feit dat de verdiensten van verzekeraars en adviseurs onvoldoende transparant waren, was door banken toe te laten op het terrein van de verzekeraar. Deze banken werden concurrent van de verzekeraar. Banken mochten een tegenhanger van de spaarhypotheek ontwikkelen. Dit product werd Banksparen genoemd.

 

In principe wijkt het banksparen weinig af van de spaarhypotheek, met het grote verschil dat het gehele bedrag dat ingelegd wordt voor het aflossen van de hypotheek, ook daadwerkelijk op de bankrekening wordt gestort. Voordeliger dan de spaarhypotheek dus, zo lijkt het. Echter: nog steeds kan het vereist zijn om een overlijdensrisicoverzekering te sluiten. De premie voor deze verzekering zit dan niet ingesloten in de premie – zoals bij een spaarhypotheek – maar moet worden betaald bovenop de normale premie. De ervaring op basis van één jaar banksparen leert dat deze twee bedragen opgeteld, premie overlijdensrisicoverzekering plus inleg op een bankspaarrekening, in sommige gevallen hoger uit kunnen vallen dan de kosten van een spaarhypotheek.

 

Wat te kiezen?

Hoeveel een verzekeraar verdient of hoeveel een bank verdient is voor de uiteindelijke klant niet zo interessant. Wél belangrijk is bij welke variant de klant het minste hoeft te betalen per maand. Immers: bij zowel de spaarhypotheek als de bankspaarrekening is de uiteindelijke opbrengst na 20 of 30 jaar bekend. U kunt zelf in een rondgang langs verschillende hypothecaire instelling achterhalen wat in uw persoonlijke situatie de voordeligste en beste optie is. Ook kunt u een onafhankelijk financieel adviseur een vergelijking laten maken.

 

Naast de spaarhypotheek en banksparen voor hypotheek zijn er diverse andere mogelijkheden om de hypotheek af te lossen. In dit artikel zijn er slechts twee hiervan besproken. Over andere varianten informeren wij u graag.
- naar boven -

 

 

Banken bemoeilijken hypotheekverstrekking !

Woonlastenverzekering stuk populairder.

 

Ondanks de sinds enkele weken neerwaarts gerichte tendens op het gebied van hypotheekrente knijpen sommige geldverstrekkers de verstrekking van hun hypotheken af door daarvoor torenhoge rentetarieven te vragen. Geldverstrekkers die hiermee opvallen zijn o.a. ASR, een combinatie van verzekeraars Amev (Fortis), Stad Rotterdam en Amersfoortse, maar ook ABN Amro met haar dochterbedrijven.

 

Ook de verzekeringsgroep Achmea, met als belangrijkste frontsoldaat Centraal Beheer uit Apeldoorn, kondigde eerder dit jaar aan de verkoop van nieuwe hypotheken bepaald niet te stimuleren. Naast deze bekende grootheden hebben een aantal buitenlandse hypotheekaanbieders, die de afgelopen jaren juist met scherpe rentetarieven de markt bestookten, zich teruggetrokken. Onder hen de Bank of Scotland, Gmac (hypotheekbedrijf van General Motors) en het Antwerpse Argenta.

 

ECB bezorgd.

Hoofdoorzaak van het onaantrekkelijk maken van rentetarieven of het volstrekt terugtrekken uit de hypotheekmarkt is een gebrek aan mogelijkheden om voldoende geld uit de markt te kunnen bemachtigen, zegt een aantal banken. De Europese Centrale Bank is er echter bezorgd over dat banken, ondanks het feit dat overheden een massa geld in deze sector hebben gepompt, niet of weinig bereid zijn om hypotheken te verstrekken.

 

Rondpompen van geld.

Banken besteden hun geld momenteel liever aan het financieren van de gigantische schulden van de staat (staatsleningen), omdat de staat als een degelijker zakenpartner wordt beschouwd dan een willekeurige particuliere huizenkoper, die werkloos kan raken. Merkwaardig daarbij is dat het Rijk de banken steunt met liquide middelen (kasgelden), omdat banken die na de kredietcrisis tekort kwamen, en banken een deel van diezelfde gelden nu weer teruglenen aan de staat. Staat en banken pompen een groot deel van het geld dus rond, zonder dat de particulier daar iets aan heeft. Daarnaast hebben banken momenteel een voorkeur voor het besteden van gelden aan aandelen.

 

Woonlastenverzekering populair.

Dat steeds meer Nederlanders bang zijn hun baan te verliezen, blijkt uit de cijfers van een aantal woonlastenverzekeraars. Volgens de verzekeraars Cardif en Interpolis dient een steeds groter aantal mensen een claim in bij de verzekeraars. Het aantal mensen dat de afgelopen maanden een claim indiende wegens werkloosheid is verdubbeld ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Verzekeraar Cardif, de grootste woonlastenverzekeraar van Nederland, keerde tot en met half maart al 4550 keer uit, een stijging van 78 procent.

 

Een woonlastenverzekering wordt gekoppeld aan een hypotheek. Mensen die hun baan verliezen, krijgen van de verzekeraar hun hypotheeklasten, of een deel daarvan, vergoed. Volgens de verzekeraars zijn er dit jaar al zo’n twintig procent meer woonlastenverzekeringen naast de hypotheek gesloten dan normaal.

 

Verzekeringsadviseurs wijzen er op dat organisaties als de consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis  (VEH) de afgelopen jaren het sluiten van woonlastenverzekeringen hebben ontmoedigd, enkel en alleen omdat men geïrriteerd was over het feit dat deze verzekering werd gekoppeld aan de hypotheek. “Deze  organisaties hadden duidelijk te weinig oog voor de terechte noodzaak van deze verzekering. Mensen die toen naar deze organisaties hebben geluisterd en nu werkloos worden, kunnen de consumentenbond en de VEH nu terechte verwijten maken”, aldus de branche. Beide organisaties zijn muisstil over deze voor hen onaangename situatie.
- naar boven -

 

 

Huizenmarkt trekt aan, verkoopprijs stijgt.

 

Huizenmarkt trekt aanDe Nederlandse huizenmarkt is de afgelopen drie maanden aangetrokken. De verkoopprijs van een Nederlands huis steeg, net als het aantal verkochte huizen. Daarmee is de neerwaartse spiraal van de drie voorgaande kwartalen doorbroken. De huizenprijs steeg, net als het aantal verkochte huizen.

Dat heeft de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag bekendgemaakt.

 

Verkopen

In de maanden april, mei een juni werden er 32.000 huizen verkocht. Dat is 26 procent meer dan in de eerste drie maanden van dit jaar. De prijs van een gemiddeld huis steeg met 1,4 procent ten opzichte van het eerste kwartaal, tot 225.000 euro.

 

Toch is NVM-voorzitter Ger Hukker voorzichtig over het herstel. Hukker constateert dat het aantal verkochte huizen 33 procent minder is dan in het tweede kwartaal van 2008. Ook de prijzen liggen gemiddeld 5,6 procent lager dan een jaar geleden.

 

Langer te koop.

Tegelijkertijd komen er steeds meer koophuizen op de markt. In het tweede kwartaal stonden in totaal 162.000 panden te koop en een huis staat gemiddeld 182 dagen te koop. Het vorige kwartaal was dat nog 105 dagen.

 

Voor makelaars blijven het zware tijden. Leden van de NVM draaien 40 procent minder omzet dan in dezelfde periode vorig jaar laat de vereniging donderdag weten.
(bron: Elsevier - donderdag 9 juli 2009)
- naar boven -

 

 

Finsys zegt vertrouwen in ING Bank op.

 

Finsys logoFinsys stopt per direct met ING Bank als primaire relatie. Na 17 jaar zakendoen met de Postbank moeten wij constateren dat wij na de overgang naar ING Bank geen vertrouwen meer hebben in deze organisatie. Na 17 jaar zaken doen met elkaar is een dergelijke beslissing niet licht genomen. Het is dan ook een complex van factoren dat ons tot dit besluit heeft gebracht. Met name de onwrikbare opstelling ten aanzien van onze punten was hier debet aan.

 

Als Finsys doen wij elke dag ons best om onze deelnemers op de best mogelijke manier van dienst te zijn. Daarin zijn we voor een groot deel afhankelijk van de service van de geldverstrekkers die we niet in volmacht hebben. Bij ING Bank laat die service al geruime tijd zwaar te wensen over.

 

Voor de samenwerking en de daar, in de toekomst, aan verbonden provisieregeling heeft ING Bank kwaliteitseisen opgesteld die ingrijpen in onze organisatie. “Ik wil mij graag laten vertellen hoe ik zaken beter kan doen” aldus Ernest Lichteveld, directeur van Finsys, “maar als een organisatie die zelf de zaken zwaar niet op orde heeft mij regels gaat opleggen die geen hout snijden, dan wens ik die regels naast mij neer te leggen”.

“Een tweede principieel punt is voor ons het niet betalen door ING Bank van een verhoogde provisie, ik mag het geen bonus meer noemen, over de productie uit 2008 die in 2009 passeert.

 

Men verschuilt zich hier achter de Afm en het Bgfo, maar ik weet uit gesprekken met de Afm dat deze betalingen toegestaan zijn omdat er daadwerkelijk werk voor verricht is. Je zou het als een vorm van diefstal kunnen beschouwen om iemand niet te betalen voor werk dat hij geleverd heeft. Een bank die zich zo opstelt, daar kun je niet langer vertrouwen in hebben”.

 

Overigens hebben NN en WUH hier wèl een regeling voor getroffen. Voor alle duidelijkheid: Finsys heeft zijn deelnemers wel een verhoogde provisie over deze posten betaald.
(bron: Finsys - 6 juli 2009)
- naar boven -

 

 

Subsidie op energieadvies voor woningeigenaren.

 

Particuliere woningeigenaren kunnen vanaf 1 juli 2009 een vergoeding krijgen van maximaal 200 euro voor een maatwerkadvies over energiebesparende maatregelen in hun woning. Minister Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) reserveerde budget voor ongeveer 50.000 maatwerkadviezen. De regeling loopt zo lang de voorraad strekt, en uiterlijk tot en met 31 december 2010.

 

Een maatwerkadvies biedt direct inzicht in energiebesparende maatregelen die effectief zijn voor een woning, wat deze kosten en welke besparing dit oplevert. Energiebesparende maatregelen leiden tot een verlaging van de maandelijkse energiekosten, meer wooncomfort en minder CO2 uitstoot. De subsidie maakt deel uit van een pakket van tijdelijke stimuleringsmaatregelen van het kabinet en helpt consumenten om energie te besparen.

 

Voor consumenten zijn er de volgende regelingen:

  • de subsidieregeling maatwerkadvies
  • de BTW verlaging voor vloer- dak- en gevelisolatie
  • het energiebesparingskrediet (groen lenen)
  • de subsidieregeling isolatieglas

 

Aanvragen.

Woningeigenaren, die tussen 1 juli 2009 en 31 december 2010 een maatwerkadvies afnemen van een gecertificeerde adviseur, komen eenmalig in aanmerking voor een subsidie van maximaal 200 euro. Een maatwerkadvies kost circa 200 – 350 euro.
Meer informatie is beschikbaar via www.senternovem.nl/maatwerkadvies
(bron: SenterNovem - 1 juli 2009)
- naar boven -

 

 

Meer woningen opgeleverd.

 

In het eerste kwartaal zijn in Nederland bijna 3 procent meer nieuwe woningen opgeleverd ten opzichte van een jaar geleden. Dit was vooral te danken aan een stijging van 16 procent van het aantal opgeleverde huurhuizen. Dat blijkt uit maandag gepubliceerde cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

 

Koopwoningen kwamen er minder op de markt. Wel is nog steeds 71 procent van de opgeleverde woningen een koophuis.
Voor nieuw te bouwen woningen gingen er bijna 16.000 vergunningen de deur uit, een toename van ruim 5 procent. Na het verlenen van een vergunning duurt de bouw van een woning gemiddeld bijna twee jaar.

 

Het aantal vergunningen voor koopwoningen lag in het eerste kwartaal 17 procent lager dan in dezelfde periode in 2008. Voor huurwoningen werden er juist 29 procent meer vergunningen verstrekt.

(bron: de Pers 29 juni 2009)
- naar boven -

 

 

Aantal woningen per koper neemt af.

Woningprijs daalt met 7 en niet met 2,5 procent.

 

Aantal woningen per koper daaltHet Kadaster registreerde in mei 10.275 woningverkopen. Dit is een stijging van 202 ten opzichte van april. Voordat de vlag wordt gehesen is het echter zaak om het aantal verkochte woningen van mei te vergelijken met die van dezelfde maand van vorig jaar. Toen wisselden 13.871 woningen van eigenaar. Door de daling van de vraag naar woningen is de gemiddelde woningprijs het afgelopen jaar met meer dan zeven procent gedaald.

 

Met name de periode na augustus 2008 is verantwoordelijk voor deze daling. In de maand mei van dit jaar zette de daling van de gemiddelde woningprijs door met 0,7 procent. Hoewel het einde van de neerwaartse spiraal nog niet in zicht lijkt, zijn er voor verkopers toch ook lichtpunten. Zo neemt het aantal beschikbare woningen per koper voor de tweede maand achtereen af. In april bedroeg het aantal beschikbare koopwoningen per koper bijna 22. De afgelopen week daalde dit aantal op de Woningmarktbarometer van de Wegwijs-homepage tot onder de 20. Ondanks het feit dat dit aantal nog steeds erg hoog is, kan de conclusie getrokken worden dat de woningmarkt qua aantal verkopen haar bodem heeft gevonden.

 

Prijzen dalen verder.

Dat is nog niet het geval met de prijzen van de woningen. De daling van de huizenprijzen is begonnen na augustus vorig jaar. In die maand meldde het Kadaster een gemiddelde prijs van € 264.884,-. Dit is twaalf procent hoger dan de huidige gemiddelde prijs. Gezien de stagnatie in het duurdere segment en mede gezien het feit dat cijfers ban Kadaster/CBS zo’n twee tot drie maanden achter de praktijk aanlopen, wordt verwacht dat de prijzen nog zo’n tien procent verder zullen dalen. De Nederlandse Vereniging van Makelaars berichtte al eerder dat de gemiddelde prijs voor woningen in Nederland was gedaald naar € 218.000,-.

 

Verschillen per provincie.

Huizenbezitters in Drenthe en Noord-Holland zullen met ontzetting lezen dat hun woningen in mei ruim tien procent minder waard zijn dan in mei 2008. Waar in veel provincies de gemiddelde prijs daalde is dit in Overijssel (+0,34%) en Zeeland (+0,33%) niet het geval. Verder valt op dat een toenemend aantal jonge mensen een woning koopt. Ruim 21 procent van de koopwoningen wordt momenteel aangekocht door personen onder de 25 jaar. Bij tussenwoningen bedraagt dit percentage zelfs bijna 25 procent.

 

Kadaster interpreteert verkoopcijfers anders.

Merkwaardig is dat het Kadaster bij een daling van de gemiddelde prijs van € 253.355,- naar € 236.447,- (6,7 procent) praat over een daling van slechts 2,5 procent. Echter, het Kadaster bedient zich van een nieuwe rekenmethode. Er wordt rekening gehouden met het feit dat in deze economisch zware tijden in verhouding aanzienlijk minder woningen uit het dure segment worden verkocht, terwijl nog redelijke aantallen in het goedkope segment aan de man worden gebracht. De merkwaardige interpretatie van het Kadaster levert een scheef beeld op. Het lijkt erop dat het Kadaster zich verlaagt tot het produceren maatschappijwenselijke cijfers. In tijden van grote voorspoed op de woningmarkt werd deze correctie in de cijfers namelijk niet toegepast. Van een officiële instantie als het Kadaster, dat de gegevens uitwisselt met het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), mag niet worden verwacht dat zij politiek welgevallige ‘statements’ op de markt loslaat. (In een afzonderlijk artikel wordt nader op deze rekentoverij ingegaan).

 

Dat de woningprijzen nog aanzienlijk harder onderuit zijn gegaan dan de 2,5 procent die het Kadaster meldt, geeft aan dat de woningmarkt de crisis zeker nog niet te boven is. Wel daalt nu twee maanden achtereen het aantal beschikbare huizen per koper: de start van een langzaam weer aantrekkende markt!
(bron: Wegwijs)
- naar boven -

 

 

Verhoging Nationele Hypotheekgarantie is een feit !

NHG tijdelijk verhoogd naar 350.000 euro

 

Vanaf 1 juli 2009 wordt de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) tijdelijk verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro. Het kabinet verwacht dat de banken hierdoor eerder een lening verstrekken.

 

Door de maatregel zouden meer mensen een (ander) huis kunnen gaan kopen. Het kabinet wil hiermee de effecten van de kredietcrisis op de woningmarkt tegengaan. De verhoging blijft gelden tot 1 januari 2011.

 

Kopers die gebruikmaken van de NHG, kunnen van hun bank een lager rentetarief krijgen. Een voorwaarde is dat niet meer dan 50% van de lening aflossingsvrij is. Het kabinet heeft 9 miljoen euro gereserveerd om de risico's op te vangen die ontstaan door de verhoging van de NHG.

 

Bouw zorginstellingen.

Het kabinet stelt daarnaast 320 miljoen euro beschikbaar om de bouw van zorginstellingen te stimuleren.
Ook wordt bekeken of de regeling Garantie Ondernemingsfinanciering kan worden opengesteld voor de zorg. Dit moet ervoor zorgen dat meer leningen kunnen worden verstrekt voor verbouw of nieuwbouw in de zorg.
(bron: regering.nl)
- naar boven -

 

 

Rabobank in beklaagdenbank.

 

Rabobank in beklaagdenbankLange tijd leek de Rabobank onaantastbaar. De financiele crisis, beroering op de spaarmarkt en commotie rondom woekerpolissen zag de bank zonder al te veel gevolgen aan zich voorbij gaan. Herhaaldelijk verkondigde vertrekkend topman Bert Heemskerk dat problemen zijn uitgebleven door de behoudende strategie van de bank. Nu begint het imagopantser echter scheuren te vertonen. Ontevreden klanten gaan in verweer tegen de OpMaat-hypotheek die meer risico’s en kosten met zich mee zou brengen dan de Rabobank voorschotelde. Ook Stichting Woekerpolis Claim (WPC) werpt zich in de strijd en spoort ‘gedupeerden’ aan om actie te ondernemen.

 

De toenemende protestgeluiden komen na een lange periode van radiostilte. Sinds 1996 heeft de Rabobank de OpMaat-hypotheek aan ongeveer 100.000 personen verstrekt. Van deze hypotheken lopen er volgens WPC nog zo’n 80.000. Eerdere pogingen van de stichting om het probleem centraal aan te pakken mislukte. De Rabobank stelt dat reeds in de lokale vestigingen met klanten een dialoog wordt aangegaan.

 

Wat is eigenlijk het probleem met de OpMaat-hypotheek?

De OpMaat-hypotheek is een soort kruising tussen een belegginshypotheek en een spaarhypotheek, waarbij zowel met sparen als beleggen een vooraf vastgesteld kapitaal wordt opgebouwd. De klant betaalt niet alleen rente maar ook een premie voor een overlijdensrisicoverzekering, waarvoor kosten in rekening gebracht worden.

 

Deze kosten worden onttrokken aan de beleggingsopbrengsten. Echter, wanneer deze opbrengsten niet voldoende zijn om daar de premie van te kunnen bekostigen begint het probleem. In dat geval wordt het spaargedeelte gebruikt om de premie te kunnen incasseren. En dat is tegen het zere been van de klanten, die bij het sluiten van de hypotheek ervan uit zijn gegaan dat het risicovrije sparen een vaste opbrengst had. In plaats daarvan lopen zij het risico dat zowel de beleggingsopbrengst als de spaaropbrengst lager is dan verwacht.

 

Lokale gesprekken geen oplossing.

Het voeren van gesprekken met klanten op individuele basis is voor de bank de gemakkelijkste oplossing. Dit is immers minder controleerbaar en gemakkelijker te sturen dan wanneer centraal de discusie wordt aangegaan. Lang niet alle mensen met een OpMaat-hypotheek zullen echter voldoende kennis hebben van financiele constructies om goed voorbereid een gesprek aan te gaan met de bankadviseur. Dit vergroot de kans op een ongelijke afhandeling.

 

Stichting Woekerpolis Claim (WPC) verhoogt de druk op de Rabobank om met een collectieve oplossing te komen. Met meer dan 10.000 aangesloten ontevreden houders van een OpMaat-hypotheek kan de Rabobank de kritiek niet negeren. Het is afwachten of de bank zwicht en een collectieve compensatieregeling voorstelt.
(bron: Wegwijs)
- naar boven -

 

 

Nationale hypotheek garantie naar € 350.000.

 

Volgens een medewerker van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen wordt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per juli 2009 verhoogd van € 265.000 naar € 350.000,-. Aankomende vrijdag wordt in de ministerraad definitief een knoop over de situatie doorgehakt maar dat de Garantie zal stijgen lijkt zo goed als zeker. Op desbetreffende vragen van het financieel adviescentrum Academica uit Dordrecht werd derhalve door het Waarborgfonds geadviseerd een hypotheekaanvraag “nog even in portefeuille te houden” omdat in juli de garantie zou worden opgetrokken.

 

Diverse consumenten- en makelaarsorganisaties verzoeken al langere tijd om verhoging van de NHG. De huidige patstelling op de woningmarkt zorgt namelijk voor dalende huizenprijzen. Barthold Jongejan, directeur van financieel adviescentrum Academica, verwacht dat door de NHG-verhoging de doorstroming op de woningmarkt weer op gang zal komen. “Er kan daarmee een einde komen aan de neerwaartse prijsspiraal van de afgelopen maanden. In verband met de kredietcrisis zijn banken namelijk een stuk voorzichtiger geworden met het verstrekken van hypotheken”, verklaart Jongejan.

 

Nieuwe situatie.

Om in aanmerking te komen voor NHG mag de totale hypotheeksom per juli niet meer bedragen dan € 350.000,-. Nu is dit nog € 265.000. Deze som bestaat uit de kostprijs van de woning plus de kosten voor het verkrijgen ervan. Bij het kopen van een bestaande woning wordt de maximaal toegestane koopsom voor NHG straks € 312.500,-. Met de huidige NHG-regeling is dit bedrag gemaximaliseerd tot € 236.000. In geval van een nieuwbouwwoning kan in de nieuwe situatie € 324.000,- worden geleend.

 

Rente tot 0,7% omlaag.

Nu een groter deel van het risico via NHG door de staat zal worden gedragen, kunnen meer en hogere hypotheken tegen een lagere rente worden verstrekt. Hierdoor zal het animo voor het kopen van een woning weer toenemen. Volgens Jongejan kan het rentevoordeel van een woning die met een opgetrokken NHG-grens wordt verkocht, hierdoor oplopen tot 0,7%. Bovendien wordt middels NHG de schuld van een koper afgelost als deze door onvoorziene omstandigheden de woning niet meer kan verkopen.
- naar boven -

 

AFM wil regels rond hypotheken verscherpen.

 

Herstel woningmarktDe Autoriteit Financiële Markten (AFM) werkt aan regels die ervoor moeten zorgen dat consumenten minder vaak een hypotheekadvies krijgen dat eigenlijk te hoog is. Dat heeft een woordvoerder van de AFM dinsdag gezegd. De toezichthouder reageerde daarmee op een enquête onder hypotheekadviseurs, waaruit blijkt dat die geregeld een gedragscode overschrijden.

 

Het gaat dan om de regel dat mensen niet meer dan ruwweg 4,5 keer hun jaarinkomen mogen lenen. In meer dan de helft van die gevallen (54 procent) geven de hypotheekverstrekkers aan een hogere leensom te adviseren op basis van carrièreperspectieven van de aanvrager of een verwachte inkomensstijging. ,,Nu in tijden van crisis deze punten onzekerder worden, verwachten we dat dit gaat afnemen'', aldus directeur Bart de Nie van de Stichting Erkenningsregeling Hypotheekadviseurs (SEH).

 

Net afgestudeerden.

Voor net afgestudeerden blijven dit soort verwachtingen wel reëel, meent de SEH. Volgens De Nie komt het er in de praktijk op neer dat een vijfde tot een kwart van de consumenten een advies krijgt voor een hypotheek die hoger is dan de code voorschrijft.

 

De AFM werkt aan voorstellen waarin de regels worden aangescherpt. ,,Er kan hierdoor sprake zijn van overkreditering onder consumenten. In deze tijden met een hoge werkloosheid en huizenprijzen die onder druk staan, is dat niet gewenst'', stelde een woordvoerder. De AFM wijst erop dat adviseurs bij uitzonderlijke gevallen meer mogen lenen dan de norm voorschrijft. ,,Maar als blijkt dat in 20 procent van de gevallen mensen een te hoge leensom krijgen, dan is er geen sprake meer van een uitzondering'', aldus de AFM-zegsman.

 

'Geen probleem'.

Dat veel mensen een advies krijgen dat hoger ligt dan de code voorschrijft, hoeft volgens de Consumentenbond geen probleem te zijn. ,,De adviseur heeft de belangrijke taak om dat goed in te schatten en de AFM moet erop toezien of zij hun werk goed doen.'' De code moet volgens de bond gezien worden als een raamwerk waarop uitzonderingen mogelijk zijn.

 

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) benadrukt dat de gedragscode hypotheken de mogelijkheid biedt van een gemotiveerde afwijking. Er kunnen goede redenen kunnen zijn om meer te verstrekken, denk bijvoorbeeld als een de starter op de woningmarkt onder garantie van de ouders een hypotheek krijgt.

 

Sinds 1 april moeten hypotheekadviseurs hun klanten melden hoeveel provisie zij op de afsluiting van een hypotheek ontvangen. Zes op de tien adviseurs denken dat dit niet zal leiden tot betere, meer passende hypotheekadviezen. Wel denkt 55 procent van de adviseurs dat de invoering zal leiden tot een lagere omzet.
(De Pers - 9 juni 2009)
- naar boven -

 

Volksopstand tegen DSB Bank breekt nu echt los.

 

Herstel woningmarktGedupeerden van DSB Bank kamen gisteren voor het eerst bijeen. ‘We willen die bank gewoon onderuit schoppen.’  Dat wordt nog oppassen voor Dirk Scheringa. Bij voetbalclub AZ mag hij dan veel fans hebben, elders in het land is het respect voor de eigenaar en directeur van DSB Bank enigszins tanende. ‘We weten wel waar ie woont’, roept iemand uit het publiek, die geld wil zien van Scheringa. ‘We gaan het gewoon wel halen.’ Iemand anders stelt voor: ‘Laten we allemaal stoppen met betalen, dan zullen we zien wat er gebeurt met die bank.’

 

De toon is gezet op de eerste bijeenkomst, gistermiddag, van rond de zeventig DSB-gedupeerden. Die zijn uit alle hoeken van het land naar de haven van Lelystad gekomen om zich te informeren over de mogelijkheden om DSB aan te pakken. In een restaurant met uitzicht op het IJsselmeer – zo een waar de spareribs plus friet nog gewoon 12,50 kosten – zitten ze klaar met notitieblokjes om te luisteren naar de frontsoldaten van dit oorlogje.

 

Schade.

Voorop lopen Hilbert de Wit en Yvonne Heuvelmann, de organisatoren van deze bijeenkomst. Ook zij zeggen grote schade te hebben geleden door toedoen van DSB: adviseurs smeerden hen een veel te hoge hypotheek aan door daaraan gekoppelde dure koopsompolissen. Hun maandlasten zijn bovendien door de sterke rentestijging nauwelijks meer op te brengen. ‘We zijn niet dom’, zegt Heuvelmann hardop. ‘Maar we zijn toch in de mooie praatjes van de DSB-adviseur getrapt.’

 

Nu zegt ze de schaamte voorbij te zijn. Samen met haar partner richtte ze de website Dsbramp.nl op. Met de bedoeling om mensen te waarschuwen voor de praktijken van Scheringa’s DSB Bank. Sinds 28 april is de site online en heeft deze naar eigen zeggen al zeker één miljoen hits gegenereerd. Dankzij de woede die inkoopmanager Heuvelmann met haar toespraak zo treffend invoelbaar maakt: ‘Eigenlijk willen we DSB Bank gewoon onderuit schoppen.’

 

Dan is het woord aan Bert Oude Middendorp, voorzitter van de Stichting Hypotheekleed, waar zich volgens deze advocaat al zo’n 600 gedupeerden hebben gemeld, in de hoop een schaderegeling af te dwingen. Tijdens zijn presentatie getiteld ‘Kampioensclub of zinkend schip’ vertelt hij over zijn pogingen om in gesprek met DSB tot een fatsoenlijke oplossing te komen. ‘Maar dat geeft niet veel hoop.’

 

Naast het verzoek om gedupeerden te helpen, heeft hij bij de bestuurders van de Noord-Hollandse bank nóg een uitdagend voorstel neergelegd. ‘Wij vragen DSB een voorziening te treffen op de balans voor het vergoeden van de geleden schade. Zo’n 50 miljoen moet genoeg zijn.’ En nee, ook daar heeft de bank niet al te positief op gereageerd. Toch is het volgens Oude Middendorp niet eens zo’n idioot voorstel als de Stichting inderdaad een collectieve claim van die omvang indient.

 

Druk.

Zover is het nog niet, maakt de advocaat wel goed duidelijk. Eerst moet Scheringa verder onder druk worden gezet door publiciteit, politiek en de Autoriteit Financiële Markten, die naar aanleiding van de vele klachten een onderzoek naar de DSB Bank is begonnen.

 

Ewout Irrgang, Tweede Kamerlid van de SP, zegt met spanning op de uitslag van dat onderzoek te wachten, dat volgens hem vermoedelijk resulteert in een boete.

‘Mijn partij kent DSB al tien jaar’, zegt Irrgang die als laatste spreekt. ‘Al tien jaar voeren we actie voor meer wettelijke beperkingen. Tot nu toe was het antwoord van de politiek altijd: we laten het over aan de banken zelf. Gerrit Zalm (oud-minister van Financiën, red.) heeft banken nooit aangepakt, daarna ging hij zelf bij DSB werken.’

 

Maar het tij is nu echt gekeerd, vindt Irrgang. ‘Door de kredietcrisis komt er eindelijk verandering. De regels worden aangescherpt. Later kunnen we zeggen: in Lelystad begon de victorie!’
(De Pers - 8 juni 2009)
- naar boven -

 

Opwaartse druk op hypotheekrente.

Makelaars in Amerika verkopen weer !

 

Herstel woningmarktAan de overkant van de Atlantische Oceaan staan de afgelopen weken de gezichten weer op barometerstand ‘vrolijk’. Amerika laat de angstige periode, die volgde op de grootste kredietcrisis ooit, achter zich. Door particulieren wordt weer gekocht. Ondernemers durven weer te investeren. Ook de makelaars doen er weer goede zaken. De vraag naar geld neemt toe. Leuk, leuk, leuk, maar als gevolg van de verbetering van de economie stijgt de kapitaalmarktrente in het grootste deel van de wereld. En dat is minder leuk.

 

Banken en verzekeraars leiden hun hypotheekrente af van het niveau van de kapitaalmarktrente. Die rente is, na een langdurige periode van daling, in een maand tijd met een half procent gestegen. De meeste hypotheekverstrekkers hebben de afgelopen weken nog de kat uit de boom gekeken en hun lage tarieven nog niet aangepast. Lang zal dit echter niet duren. Amerika zet op dit terrein altijd de toon. Als blijkt dat de sfeer aldaar definitief ten positieve is omgeslagen, wordt ook Nederland per direct geconfronteerd met hogere hypotheektarieven. Dit terwijl de Nederlandse economie meestal pas een half jaar na de Amerikaanse opleeft.

 

Grotere rentemarge.

Dat geldverstrekkers tot op heden nog geen bewegingen ten nadele van het huidige renteniveau hebben gemaakt, wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de grotere rente(winst)marge die zij sinds medio 2008 op hun  hypotheektarieven hebben genomen. Die rentemarge lag in de hoogtijdagen, medio 2005, op gemiddeld 0,6 procent, terwijl concurrerende prijsvechters toen slechts een opslag van 0,3 procent durfden te realiseren. Begin 2009 was, als gevolg van de kredietcrisis, die rentemarge echter opgelopen tot 1,5 á 2 procent. Geldverstrekkers ‘verkochten’ deze hogere rentemarge aan het publiek op basis van  de grotere risico’s die zij zouden lopen. In consumentenkringen werd echter al gauw gesproken over ‘woekerrentes’!

 

Sterke stijging.

Tot eind april van dit jaar was de kapitaalmarktrente in Nederland als gevolg van de economische recessie gezakt tot een niveau rond 3,5 procent (rendement 10 jarige staatslening). Nu de vraag naar geld in Amerika als gevolg van de verbeterde economie toeneemt, stijgt ook de Nederlandse rente. Begin juni was de kapitaalmarktrente opgelopen naar een niveau net boven de 4 procent. Dat is een absolute stijging van 0,5 procent, maar een relatieve stijging van dik 14 procent. De hypotheekrente voor kwalitatief goede hypotheken met een tien jaar vaste termijn bewoog zich de afgelopen weken tussen 4,9  en 6,4 procent. ‘Stilte voor de storm’ Ondanks de sterke rentestijging op de kapitaalmarkt hebben hypotheekbanken zich de afgelopen weken nog stil gehouden. Zij teren in op hun rentemarge. Als de trend doorzet, en daar lijkt het op, zal de hypotheekrente de komende weken echter gaan stijgen. Als de hypotheekrente gaat stijgen conform de kapitaalmarktrente dan worden de maandlasten fors hoger. Dat betekent dat de netto rentelast voor een gemiddelde woning gaat stijgen met € 65,- per maand. Huiseigenaren die momenteel wachten op een daling van de hypotheekrente, “kunnen het voorlopig even vergeten”.

 

Momenteel is de laagste rente voor een kwalitatief goede hypotheek op basis van een tien jaar vaste termijn met Nationale Hypotheek Garantie nog 4,9 procent. Dit rentepercentage is al enkele maanden ongewijzigd gebleven. Wanneer de economie in Amerika de komende weken verder aantrekt, zal dit rentepercentage voor het eerst sinds maanden weer boven de vijf procent uit gaan komen. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat geldverstrekkers nog veel langer de kat uit de boom zullen blijven kijken.
(Wegwijs - 5 juni 2009)
- naar boven -

 

Wanneer en waarom stijgt en daalt de hypotheekrente ?

 

Als minister Bos van Financiën een financiële injectie geeft aan de ING of als de Amerikaanse president Obama toezegt het omvallende General Motors te zullen steunen met 30 miljard dollar, dan moet dat geld ergens vandaan komen. Zoals een consument niet altijd genoeg geld heeft op zijn bankrekening – bijvoorbeeld voor de aankoop van een woning -  zo zal ook de overheid soms geld moeten lenen.

 

Overheid leent geld.

Overheden lenen geld van andere overheden die op een bepaald moment geld minder hard nodig hebben. China is een van de grote geldschieters van dit moment. De uitlenende overheid ontvangt, in ruil voor het uitgeleende geld, rente. Dit is voor de uitlenende overheid dus een interessante inkomensbron. Voor de lenende overheid is dit een flinke kostenpost. Immers: het betaalde geld is geen investering in bijvoorbeeld de veiligheid of het onderwijs van een land. Het is simpelweg rente voor een lening. Dit is één van de redenen dat een te groot begrotingstekort altijd onderwerp is van politieke discussies.

 

Kapitaalmarktrente.

De rente waartegen overheden geld lenen, kan worden aangemerkt als  de kapitaalmarktrente. Als de vraag naar geld groot is, dan stijgt deze rente. Is de vraag naar geld klein, dan daalt deze rente. Op dit moment geven vele overheden garanties af aan de auto-industrie , banken of andere noodlijdende financiële bedrijven. Zo nu en dan moet één van deze garanties te gelde worden gemaakt. De garantie is dan dus geen garantie meer maar een daadwerkelijke financiële injectie. De internationale vraag naar geld wordt op dat moment groter. Deze situatie is op dit moment van toepassing. 

 

Hypotheekrente 5, 10, 20 of 30 jaar vast.

De hypotheekrente voor hypotheken met een langere rentevaste termijn stijgt  mee met de kapitaalmarktrente. De rente voor een hypotheek met een tien jaar vaste rentetermijn ligt gemiddeld ongeveer 0,6 á 0,7% boven de kapitaalmarktrente. Is de gemiddelde opslag van de tien voordeligste hypotheekverstrekkers minder dan 0,6 á 0,7%procent dan zal de hypotheekrente op termijn zeer waarschijnlijk gaan stijgen. Ligt de opslag erboven dan hebben de banken voldoende marge om te concurreren en zullen de tarieven dalen.

 

Variabele rente en 1 of 2 jaar vast.

De zogenaamde korte rente is gebaseerd op het Euribortarief. Dit is het de door de Europese Centrale Bank vastgestelde tarief waartegen de grootste Europese banken elkaar leningen verstrekken. De korte hypotheekrente is hierop gebaseerd maar ook de hoogte van de rente op een spaarrekening wordt deels afgeleid van het Euribortarief.

 

Bankbeleid.

De hoogte van de hypotheekrente is niet altijd zuiver te voorspellen. De mate waarin een bank op een bepaald moment wil concurreren met andere banken en de mate waarin een bank verliezen moet compenseren door het vragen van een hogere hypotheekrente, maakt dat met name de afgelopen tijd de logische verbanden tussen kapitaalmarktrente, euribortarief en hypotheekrente nogal eens zoek waren. Even bedroeg het gat tussen de kapitaalmarktrente en de tien jaar vaste hypotheekrente geen één maar twee procent. Deze extra procent marge hadden de banken nodig om de geleden beleggingsverliezen als gevolg van de kredietcrisis voor een deel te compenseren.
(Wegwijs - 5 juni 2009)
- naar boven -

 

Ook Nederlandse huizenzoekers willen weer kopen.

Huizenverkoop in de VS stijgt alweer!

 

Huizenzoekers willen weer kopenVolgens de huizenwebsite Huislijn.nl is een ruime meerderheid van de huizenzoekers de mening toegedaan dat het nu weer tijd wordt om een huis te kopen. Deze conclusie kan worden getrokken uit een recent onderzoek onder de bezoekers van deze website. Het voor de huizenmarkt positieve bericht volgt op de gunstige cijfers uit de Verenigde Staten waaruit blijkt dat in april 6,7 procent meer woningen zijn verkocht dan in maart en 3,2 procent meer dan in dezelfde maand een jaar geleden.

 

Op de vraag van Huislijn.nl of het nu een juist moment zou zijn om een huis te kopen reageerden 450 bezoekers. 71  procent daarvan reageerde met het antwoord “nu kopen!”. Volgens Huislijn zijn makelaars erg enthousiast over de Nationale Open Huizen Route die in het weekend van 6 juni wordt gehouden. Veel geïnteresseerden blijken van plan om tijdens deze open huizen manifestatie diverse woningen te bezichtigen, aldus de site.

 

Opleving pas voorjaar 2010.

Voor makelaars is het de laatste kans om voor de zomer nog een groot aantal huizen te kijk te zetten. Voor het bekijken van huizen is in dit weekend geen afspraak nodig. Of de Nederlandse huizenmarkt, net zoals die in de VS, al rijp is voor een opleving vanuit het dal waarin de markt in het laatste kwartaal van vorig jaar terecht is gekomen, is de vraag. Insiders in de woningmarkt verwachten dat die opleving pas in het voorjaar van 2010 zal plaatsvinden. Eerst zal een eind moeten komen aan de economische recessie. Dat einde wordt in Nederland voorzien in het laatste kwartaal van dit jaar.

 

Aantal woningen per koper daalt licht.

Positief is echter wel dat het aantal beschikbare koopwoningen per potentiële koper  medio mei voor het eerst na tien jaren van stijging is afgenomen, van 21,17 (april) naar 20,43. De laatste twee weken is dit aantal echter weer gestegen tot 20,63. Dit als gevolg van het toch weer toegenomen aanbod van bestaande koopwoningen, waarvan de teller nu op bijna 197.000 staat. Tien jaar geleden waren dat er slechts 23.000. Verwacht wordt overigens dat door een licht herstel op de woningmarkt het aantal woningen per koper per eind juni onder de 20 zal duiken.

 

Premie voor starters.

Het herstel in de VS, dat meestal een drietal kwartalen vooruit loopt op een herstel in West Europa, is groter dan analisten hadden verwacht. De sterkere stijging van het aantal woningverkopen is vooral te danken aan de nu weer lage hypotheekrente en aan de gedaalde huizenprijzen in de VS.

 

Ook in de VS zijn de huizen betaalbaarder geworden voor starters op de woningmarkt. Een eenmalig extra belastingvoordeel van 8.000 dollar voor mensen die voor het eerst een huis kopen, helpt fors mee aan de betere verkoopresultaten. De Nederlandse regering weigert starters vooralsnog de helpende hand te bieden, ondanks vragen hieromtrent van de consumentenbond en de vereniging eigen huis.

 

De woningprijzen in de VS zijn in de afgelopen twee jaar fors gedaald. Een gemiddelde woning kost daar momenteel $ 188.000,-, hetgeen neerkomt op € 131.000,-. De gemiddelde prijs voor een woning lag in Nederland vorig jaar zomer nog op € 258.000,-, maar is volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars inmiddels gezakt naar € 218.000,-. Verwacht wordt dat die prijs nog verder omlaag zal gaan richting de € 200.000,-.

(Wegwijs - 5 juni 2009)
- naar boven -

Wat banken voor u geheim houden.

 

Herstel woningmarktOok Europa test of de banken de crisis zullen doorstaan. Maar devolgens economen zorgwekkende resultaten blijven geheim. ‘De crisis steekt opnieuw de kop op.’ Gaan de Europese banken de crisis dit jaar overleven? Op deze vraag zouden veel economen, beleggers, spaarders en belastingbetalers – zo ongeveer iedereen dus – wel eens antwoord willen hebben. Jammer genoeg is dat antwoord het publiek niet gegund.

 

Europese politici hebben in eigen land wel besloten om hun banken te onderwerpen aan een zogeheten stresstest – om te zien of ze bestand zijn tegen nog slechtere economische omstandigheden – maar maken de resultaten niet bekend. Dat zou het toch al fragiele vertrouwen in banken ondermijnen. Op de geheimzinnigheid komt steeds luidere kritiek: gebrek aan transparantie zou het vertrouwen in banken beschadigen en economisch herstel in de weg staan.

 

Nieuw kapitaal.

Voorstanders van een stresstest, zoals minister Wouter Bos van Financiën, hebben gezien hoe de Amerikaanse test, waarvan de resultaten wel openbaar zijn gemaakt, het vertrouwen in Wall Street heeft doen toenemen. Daar is in korte tijd 65 van de benodigde 75 miljard dollar aan nieuw (privaat) kapitaal opgehaald.

 

De gerenommeerde econoom Willem Buiter van de London School of Economics and Political Science noemt de Europese houding ‘een heel slechte zaak’, omdat het ‘zo goed als zeker’ is dat een aantal grote banken ‘oude en nieuwe rommel’ op de balans heeft staan. Met oude rommel doelt de professor op doorverkochte, Amerikaanse hypotheekleningen, ‘toxic waste’ die volgens hem vaak nog ‘verstopt’ op de balans staat.

 

Bij de ‘nieuwe’ rommel gaat het om een ander type leningen zoals bedrijfskredieten die door de recessie (lees: faillissementen) ook in waarde dalen. ‘Maar daar wordt veel te weinig voor opzij gezet. Voorzieningen zijn volslagen inadequaat. Ik voorzie daarom voor het einde van het jaar een nieuwe crisis.’

 

Bedonderen.

De econoom vindt dat banken het publiek, de aandeelhouders en de autoriteiten bedonderen. ‘Als die autoriteiten niet dwingen tot openbaarmaking, zijn ze medeplichtig aan het bedonderen.’

 

De Amsterdamse hoogleraar financiële markten Arnoud Boot keurt de geheimzinnigheid ook af. ‘Niet-openbaarmaking geeft onrust, is niet vertrouwenwekkend. Banken doen niets liever dan hun kop in het zand steken. Een aantal van hen doet aan koorddansen: stil zijn en hopen dat je de overkant haalt.’

 

Dezelfde.

Ook Boot pleit voor een stresstest, maar dan wel één en dezelfde voor alle Europese banken. ‘Anders krijg je het spel dat nationale toezichthouders hun banken zo rooskleurig mogelijk proberen voor te stellen.’

 

Aan een zwartgallige voorspelling voor de sector zoals Buiter die uitspreekt, waagt Boot zich niet. ‘De mogelijke verliezen zijn niet te overzien. Het hangt sterk af van wat de economie de rest van het jaar doet.’

 

Specifiek probleem van veel (West-)Europese banken is hun blootstelling aan Oost-Europa. Toen het nog goed ging, is er in de regio voor honderden miljarden uitgeleend, waarvan het maar de vraag is hoeveel er terugkomt.

Roemenië, Hongarije, Oekraïne en de Baltische Staten zijn alle zwaar door de crisis getroffen. Omdat de valuta van die landen flink zijn gedaald, dreigen de schulden in euro’s onbetaalbaar te worden.

 

Ook het met belastinggeld overeind gehouden ING heeft zijn vleugels daar breed uitgeslagen, maar heeft beleggers tot nu toe niets verteld over de situatie daar. Zweedse, Belgische, Oostenrijkse en Italiaanse banken behoren tot de grootste crediteuren in het gebied.

 

‘Ministers zouden dit weekend moeten besluiten tot een test en alles in één keer naar buiten brengen’, stelt Buiter. ‘Het is tijd om de slechte banken te laten vallen.’
(De Pers - 5 juni 2009)
- naar boven -

 

'Inflatie EU slaat om in prijsdaling'.

 

TrichetROTTERDAM - De economische crisis heeft ook een voordeel voor de consumenten. De inflatie in Europa is verdwenen en de komende maanden zullen de prijzen gaan dalen. Dat meldde Jean-Claude Trichet, de president van de Europese Centrale Bank (ECB). Trichet verwacht dat de economie in de eurolanden, de landen die de euro als munt hebben, in de loop van 2010 weer gaat groeien.

 

Gisteren kwamen de inflatiecijfers voor de eurolanden naar buiten. Voor de hele eurogroep bleven de prijzen in mei gelijk aan die in april. Nederland zit daar met een inflatie van 1,6 procent ver boven.

 

Hier zal de inflatie pas in juli fors omlaag gaan, is de verwachting. Dan worden de energieprijzen voor particulieren aangepast. Dat gebeurt in Nederland maar twee keer per jaar. Automobilisten merken wel al maanden dat de olieprijzen zijn gedaald.

 

Trichet verwacht dat de inflatie in de eurolanden de komende maanden omslaat in prijsdalingen. ,,De prijzen voor grondstoffen zijn veel lager dan een jaar geleden. Dat werkt de komende maanden door in prijsdalingen.''

 

Bedrijven durven de prijzen ook niet te verhogen om de consument niet helemaal weg te jagen. Pas tegen het einde van het jaar voorziet Trichet weer licht oplopende prijzen. Ook voor volgend jaar zal de inflatie laag blijven, denkt hij.

 

Trichet had meer goed nieuws. De renteverlagingen die de ECB de afgelopen tijd doorvoerde, beginnen door te sijpelen naar de markt. Steeds meer banken verlagen de tarieven voor leningen aan bedrijven en particulieren. ,,Ook dat is goed voor de koopkracht van de burgers.''

 

Maar er was niet alleen goed nieuws te melden. De economische recessie zet dit hele jaar nog door, verwacht Trichet. ,,Hoewel de daling wel minder groot wordt.'' De komende maanden zal de werkloosheid daarom flink oplopen. Trichet verwacht dat pas halverwege volgend jaar de economie in de eurozone weer gaat groeien.
(AD - 5 juni 2009)
- naar boven -

 

Eerste geringe herstel woningmarkt zichtbaar.

 

Herstel woningmarktVoor het eerst sinds vele maanden is er weer iets goeds te melden over de woningmarkt. Voor de verkopers van woningen althans. Er is namelijk een kleine kentering te zien in het aantal te koop staande woningen per potentiële koper, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. Had een koper vorige maand nog keuze uit 21,17 woningen, inmiddels is dit gedaald naar 20,43. De interesse in woningen neemt dus langzaam weer toe. De gemiddelde prijs van een woning is deze maand met 0,77% licht gedaald. Ook de tijd waarbinnen een woning wordt verkocht, steeg deze maand door naar 14,5 maanden. Vorige maand was dit nog 13,8 maanden.

 

Een potentiële woningkoper kan zich nog steeds de koning te rijk kan voelen met een gemiddelde van 20 te koop staande woningen voor hem alleen. Feit is echter dat dit aantal iets geringer is dan vorige maand. Een deel van het koopenthousiasme heeft ongetwijfeld te maken met het feit dat het handig onderhandelen over de prijs van een woning meer voordeel oplevert dan ooit tevoren. Bovendien is de hypotheekrente voor hypotheken met een langere termijn nog relatief laag. Handige kopers slaan op dit moment dus een profijtelijke slag.

 

Nog geen ‘Hoezee-stemming’.

Hoewel de voorbode voor een mogelijke kentering op de markt hoop geeft, is er op andere terreinen nog wel een dalende trend. De prijs van woningen is gedaald ten opzichte van de vorige maand. Bovendien is de tijd dat een woning te koop staat, licht gestegen. Dit is echter geen groot nieuws. De cijfers van de NVM, die de gegevens van ongeveer 70% van het totale woningbestand in Nederland in kaart brengen, hadden namelijk tot maart al een prijsdaling tot € 218.000 geregistreerd. De cijfers van het Kadaster liggen zo’n tweeënhalve maand achter ten opzichte van de cijfers van de NVM maar omvatten wel 100% van de woningmarkt. De prijs van het Kadaster staat per april op € 238.277. Een verdere daling van deze Kadasterprijs is dus nog te verwachten.  

 

Gelderland in trek.

De vraag naar woningen in Gelderland is afgelopen maand het sterkst toegenomen met 16,67%. Het was vooral de vraag naar appartementen die in deze provincie steeg. Landelijk waren er per type woning weinig verschillen zichtbaar in aantallen verkochte woningen. In Friesland komt de crisis op dit moment het hardste aan en is de prijs van de woning met 11,91% gedaald ten opzichte van vorig jaar april. De woningen in de provincie Utrecht hebben het minste te lijden van de crisis. De prijs is daar slechts 0,38% gedaald ten opzichte van een jaar eerder.

 

Hoewel het te vroeg is om verregaande conclusies te trekken, is het goed nieuws dat er sinds lange tijd weer een kleine kentering zichtbaar is op de woningmarkt. Meer goed nieuws zal de emotie van de woningkoper doen omslaan en de aarzeling wegnemen om tot aankoop over te gaan. Starters doen er goed aan om niet te lang meer te wachten. Als de kentering eenmaal doorzet, kan deze koper door té lang te wachten zijn royale onderhandelingspositie langzaam gaan verliezen.  
- naar boven -

 

Nederlander blijft tegen afschaffen hypotheekrente.

 

Huizenbezitters zijn sinds de crisis nauwelijks anders over de hypotheekrenteaftrek gaan denken. Vier op de tien huiseigenaren (38 procent) wil er niets aan veranderen. Dat blijkt uit onderzoek van marketingbureau USP onder negenhonderd mensen. Bij de vorige peiling in april 2008 vond 40 procent, slechts 2 procent meer, dat er niets aan veranderd mag worden.

 

De hypotheekrenteaftrek blijft een heilig huisje: slechts vier procent van de woningbezitters wil er helemaal van af. Gedeeltelijk afschaffing maakt met 17 procent iets meer kans. Wel aan populariteit wint het laten vervallen van de renteaftrek boven een bepaalde woningwaarde. Bijvoorbeeld boven de miljoen euro, zoals de commissie Gerritse afgelopen maart aan het Kabinet voorstelde. 35 procent van de huizenbezitters voelt hier voor, 10 procent meer dan vorig jaar.

 

Aftrek bij lage inkomens het meest geliefd.

Opvallend is dat Nederlanders met een laag inkomen van onder de 1600 euro per maand meer hechten (43 procent) aan de aftrek dan mensen met een midden- of een hoog inkomen (respectievelijk 34 en 33 procent). Dit terwijl midden- en hoge inkomens relatief sterker profiteren van de aftrek.

 

,,Veel huizenbezitters hebben de renteaftrek hard nodig,’’ verklaart marktonderzoeker Iddo Meijer van USP de hardnekkige populariteit ervan. ,,Een behoorlijk grote groep leent maximaal en komt zonder de aftrek in de problemen."

 

Volgens Vereniging Eigen Huis (VEH) bewijzen de uitkomsten opnieuw hoe beladen de hypotheekrenteaftrek blijft. ,,Woningbezitters vrezen de gevolgen van afschaffing," zegt woordvoerder Hans Andre de la Porte. ,,Dat is logisch. Wie een huis van drie ton kocht, dreigt bij verkoop een stuk minder te ontvangen." De aftrek nu beperken noemt hij gezien de crisis desastreus. ,,Eventueel afbouwen van de hypotheekrente lukt alleen in een opgaande markt. Die hebben we sinds de jaren negentig niet meer gehad."

 

Zinloos.

De maatregel om de aftrek te laten vervallen boven de miljoen euro vindt Andre de la Porte zinloos. ,,Slechts een klein deel van de 4,3 miljoen koophuizen komt daarboven. Het levert nauwelijks geld op maar zorgt wel voor een hoop kapitaalvernietiging in het topsegment." (AD)
- naar boven -

 

Betalen voor financieel advies: Uurtarief in opkomst.

 

AMSTERDAM - Consumenten krijgen in de toekomst steeds vaker de vraag voorgelegd, hoe zij voor financieel advies willen betalen. Op provisiebasis (de klassieke wijze), op basis van uurtarief of een vast tarief. Daar zal de Nederlandse consument aan moeten wennen. Nu weet hij niet beter of hij kan gratis advies inwinnen over bijvoorbeeld een hypotheek of pensioenvoorziening. Echt gratis is dat advies natuurlijk niet. In werkelijkheid krijgt de adviseur zijn geld in de vorm van een provisie van de hypotheekverstrekker of verzekeraar. Nu sinds 1 april adviseurs de consument moeten vertellen hoeveel provisie ze op dat product krijgen, begint er een kentering te komen. Het uurtarief is in opkomst.

 

Aanleiding voor alle vernieuwing is dat het inmiddels wel bewezen risico bestaat dat tussenpersonen zich bij advisering laten leiden door de afsluitprovisie die zij ontvangen en te weinig door het belang van de klant. Adviseurs zijn immers vaak gewoon verkopers die voor hun bemiddeling een vergoeding van banken, verzekeraars of geldverstrekkers krijgen. Deze instellingen hebben de provisie die zij betalen in hun tarieven ingebouwd. Zodoende krijgt de consument niet rechtstreeks een nota met de advieskosten, maar uiteindelijk betaalt hij er evengoed voor.

 

„Een consument die op zoek is naar een goede hypotheek zit eigenlijk met twee vragen”, zegt financieel planner Kapé Breukelaar. „Wat is voor mij de beste hypotheekconstructie en welk product past daar dan het beste bij? De vraag is dus allereerst om een goed advies en daarna om een goed product.”

 

„De adviseur die werkt op provisiebasis wordt betaald door de financiële instelling waar het product afgesloten wordt. Daarbij komt de adviseur in de verleiding om dat product te adviseren waar hij het meeste aan verdient. Een beleggingshypotheek levert nu eenmaal meer provisie op dan een aflossingsvrije hypotheek en het afsluiten van een nieuwe levensverzekering levert meer op dan het voortzetten van de polis die de consument al jaren heeft. Je loopt dus als klant het risico dat je niet alleen een relatief duur product krijgt, maar ook een verkeerd advies.”

 

„Een hypotheekadvies op urenbasis is simpelweg een betere waarborg voor een goed advies en een aantrekkelijk bijpassend product”, zegt Breukelaar. „Dat een adviseur uren schrijft, is nog geen garantie voor een goed advies, maar wel een gezonder uitgangspunt.”

 

Maatpak.

Dat de consument nu nog erg aanhikt tegen betaald advies begrijpt Robert Borrenbergs, financieel adviseur van De Heeren van Leyden, wel. Dat komt volgens hem vooral door onbekendheid met uurtarief. Met het betalen per uur is naar zijn stellige overtuiging de consument evenwel beter af: „De adviseur is dan immers in dienst van de klant. Van die klánt krijgt hij zijn geld en níét van de verzekeraar of hypotheekverstrekker, zoals bij provisie het geval is”, verklaart Borrenbergs. „Als de klant mij betaalt, gedraag ik me anders dan wanneer een ander me betaalt. Uurtarief en afsluitprovisie verhouden zich tot elkaar als een maatpak tot confectie. Betaald advies is een maatpak: als financieel adviseur zorg je ervoor dat de klant die jou betaalt de hypotheekconstructie krijgt die hem het beste past. Werk je op basis van provisie, dan heb je eerder de neiging het hypotheekproduct te adviseren waaraan je als adviseur het meest verdient.”

 

Het uurtarief schommelt zo tussen de 100 en 150 euro per uur, gemiddeld circa 120 euro. Vergelijken loont dus. Er zijn bovendien adviseurs die het eerste uur, of iets langer, geen kosten in rekening brengen.

 

Overigens is niet iedereen uitgesproken fan van het ’uurtje factuurtje’-model: HarrieJan van Nunen van de Financiële Makelaar is een voorstander van het provisiemodel. „Voorheen kon je als klant bij een onbeperkt aantal adviseurs om advies vragen, en dan het beste aanbod eruit pikken. De andere adviseurs bleven met lege handen staan. Nu zul je voor een second en third opinion moeten betalen”, zegt hij. Volgens Van Nunen zal dat ervoor zorgen dat consumenten dat niet zo snel zullen gaan doen, en dus het risico lopen met een verkeerd advies te worden opgezadeld. „Zelfs dat advies dat je van die éne adviseur krijgt, wil je natuurlijk zo snel mogelijk uitgelegd hebben, want hoe langer dat duurt, hoe meer dat kost. Onduidelijk is bovendien hoeveel niet-zichtbare uren worden gerekend.”

 

De verstandhouding tussen adviseur en klant verzakelijkt eveneens door het uurtarief, meent hij. „Daar waar je voorheen bijvoorbeeld bij je belastingaangifte voor april nog even binnen kon lopen en om hulp bij het invullen van de hypotheekrenteaftrek kon vragen, zal de adviseur daar nu in veel gevallen een tarief voor rekenen.”

 

Van Nunen bestrijdt overigens hartgrondig het beeld dat de tussenpersoon te snel geneigd zou zijn de oren naar de bank of verzekeraar te laten hangen in het provisiemodel: het doel van iedere adviseur is de klant zo goed mogelijk van dienst te zijn. De wijze van beloning maakt voor mij hierin geen verschil!”

 

Ten slotte zijn er nog wat praktische bezwaren die Van Nunen vooralsnog de voorkeur doen geven aan het provisiemodel. Zo zijn er volgens hem nog weinig financiële producten zonder ingebouwd provisie-element. De adviseur die een uurtarief rekent, zal dus de ingebouwde provisie retour moeten geven aan de klant. „Maar doet hij dat ook?” 
(Overgeld - zondag 24 mei 2009)
- naar boven -

 

Minister Bos wil kleinere banken.

 

Minister Bos wil kleinere bankenHet zou goed zijn als banken in de toekomst wat kleiner worden. Minister Bos van Financiën heeft dat gezegd in het tv-programma Buitenhof.
Met kleinere banken loopt Nederland in tijden van crisis volgens Bos minder risico. Bos vindt het goed dat ING zich meer op de kernactiviteiten gaat richten. Hij zei ook dat Amsterdam de poging om een groot financieel centrum te worden beter kan staken. Bos wil in de EU een nieuw systeem met kleinere banken.

 

De minister is het oneens met premier Balkenende. Die heeft gezegd dat de crisis te wijten is aan menselijk falen en niet aan het systeem.
(NOS - zondag 24 mei 2009)
- naar boven -

 

Hypotheekverstrekkers moeten verantwoordelijkheid nemen.

 

Vereniging Eigen Huis vindt dat hypotheekverstrekkers hun verantwoordelijkheid moeten nemen en eigenwoningbezitters moeten helpen die door de kredietcrisis in financiële problemen zijn gekomen. Dat kan door huiseigenaren die geen beroep kunnen doen op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) standaard een betalingsregeling aan te bieden waarmee een financieel moeilijke periode kan worden overbrugd. Het is zowel voor de economie als voor de woningmarkt van groot belang dat het aantal gedwongen verkopen niet onnodig toeneemt. Daarom dienen hypotheekverstrekkers ook mee te werken aan de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen als daarmee het probleem van dubbele woonlasten kan worden verlicht.

 

Financiers medeverantwoordelijk.

De woningmarkt, waar de hypotheekverstrekkers de laatste decennia zoveel aan hebben verdiend, is door de kredietcrisis ernstig in de problemen gekomen. De gevolgen zijn nu pijnlijk voelbaar. Eigenwoningbezitters hebben te kampen met een waardedaling van hun vaak hooggefinancierde woning en hebben in toenemende mate te maken met betalingsproblemen voor als gevolg van de stijgende werkloosheid. Daarnaast is er veel schade en vermogensverlies door woekerpolissen en beurskoersdalingen in combinatie met (top)hypotheken. De verdenking bestaat bovendien nog steeds dat hypotheekverstrekkers te hoge rentetarieven berekenen, waardoor kopers vaak onnodig hoge maandlasten betalen. Vereniging Eigen Huis is van mening dat hypotheekverstrekkers nu hun maatschappelijke verantwoordelijkheid moeten nemen en de klant daadwerkelijk centraal moeten stellen.

 

Soepele betalingsregeling noodzakelijk.

Op dit moment bestaat er alleen een woonlastenfaciliteit voor huiseigenaren die hun hypotheek hebben afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarmee kan een financieel moeilijke periode worden overbrugd, bijvoorbeeld in geval van werkloosheid. Vereniging Eigen Huis vindt dat er een vergelijkbare betalingsregeling moet komen voor de ruim 3 miljoen huiseigenaren die geen NHG op hun hypotheek hebben. De vereniging vindt dat hypotheekverstrekkers zich onder de huidige omstandigheden soepel moeten opstellen en hiervoor een standaard regeling moeten aanbieden.

 

Tijdelijke verhuur moet mogelijk zijn.

Daarnaast vindt Vereniging Eigen Huis dat hypotheekverstrekkers ten volle moeten meewerken aan de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen op basis van de Leegstandwet. Tijdelijke verhuur kan een oplossing bieden voor eigenwoningbezitters die door dubbele woonlasten in problemen zijn gekomen.
- naar boven -

 

Klanten banken de dupe van overheid ?

Banken willen winst maken.

 

Klanten banken de dupe ?Banken beginnen weer op te krabbelen. Recente cijfers van ING en Aegon maken duidelijk dat in het eerste kwartaal van 2009 een verbetering te zien is ten opzichte van het laatste kwartaal vorig jaar. Ondanks deze verbetering maken de banken nog steeds verliezen door de nasleep van de kredietcrisis. Aan de houding van de banken is echter te merken dat het vertrouwen, dat vorig jaar te paard vertrok, nu te voet weer aan komt schuifelen. Waar banken zich herpakken, probeert de overheid het gedrag van banken zo veel mogelijk te sturen.

 

De overheid heeft in de afgelopen tijd haar grip op banken verstevigd. De financiële hulp die aan banken is verstrekt ging gepaard met een aantal eisen. De overheid ging zich bijvoorbeeld opeens mengen in zaken als de beloning voor de bankbestuurders. Daarnaast kregen banken vanuit den Haag de oproep om de rentetarieven van leningen zo laag mogelijk te houden om zo de economie te stimuleren. Inmiddels hebben de banken geen directe hulp meer nodig en stelt de topman van SNS Reaal in de media dat klanten mogelijk de dupe worden van aangescherpte regelgeving door de overheid.

 

Banken draaien om geld.

Een bank is als commerciële instelling gericht op het maken van winst. Zeker na de torenhoge verliezen in het afgelopen jaar zijn de ogen gericht op het verbeteren van de winstgevendheid en het beperken van risico’s. Daarnaast hebben beursgenoteerde banken te maken met aandeelhouders die profiteren wanneer de winst toeneemt. Aandeelhouders zagen de koers van hun aandelen tijdens de crisis kelderen en wachten op herstel. Het streven om weer winstgevend te worden staat haaks op het beroep dat de overheid doet op de banken. Geld uitlenen tegen een lager rentepercentage, houdt immers ook een lagere winst in.

 

Concurrentie afgenomen.

De bemoeienissen van de overheid zijn begrijpelijk. De kredietcrisis heeft immers duidelijk gemaakt dat het banksysteem niet bepaald een solide fundering had. Het is echter de vraag of hier blijvend verandering in komt. Een bank sommeren om met minder winst genoegen te nemen lijkt een vruchteloze zaak. In een gezonde economische situatie is het de marktwerking en de onderlinge concurrentie die banken dwingt een scherp aanbod te doen. Bij een verstoorde markt is deze prikkel weg. Op hypotheekgebied hebben bijvoorbeeld buitenlandse prijsvechters als Gmac hun activiteiten in Nederland (tijdelijk) gestaakt. Wanneer er aanbieders zijn die weer meer risico durven nemen en met lage tarieven de concurrentie het leven zuur maken, zal ook de gevestigde bankorde hierop moeten reageren.

 

Wordt de klant er slechter van?

Stellen dat klanten van banken de dupe worden van overheidssancties lijkt wat kort door de bocht. Terugkijkend kan gesteld worden dat het de banken zelf zijn die met hun beleid de overheid gedwongen hebben om in te grijpen. Ook de kritiek die banken hebben op het beperken van bonussen voor topbestuurders of accountmanagers doet wat wrang aan. Dit ‘hoog gekwalificeerde’ en dik betaalde personeel heeft de teloorgang niet aan zien komen, laat staan kunnen voorkomen.

 

Voor de klant kunnen overheidsmaatregelen tot gevolg hebben dat er minder gemakkelijk een (hoge) lening kan worden afgesloten. Voor de rest lijken protesten van banken met name een politiek spelletje waarbij het nog even afwachten is wie uiteindelijk de winnaar wordt.
- naar boven -

 

Ruzie in kabinet over hulp woningmarkt.

Wouter Bos enige dwarsligger NHG uitbreiding.

 

Ruzie in kabinet over hulp woningmarktMinister Eberhard van der Laan van het ministerie van Volkshuisvesting en minister van Financiën Wouter Bos hebben ruzie over een verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie. Deze maatregel moet de stagnatie op de woningmarkt opheffen voor woningen tussen € 265.000,- en € 350.000,-. Wouter Bos wil de uitdrukkelijke wens van zijn collega en van de meerderheid van de Tweede Kamer niet uitvoeren.

 

Van der Laan, die eerder al liet blijken een voorstander te zijn van de verhoging van de NHG is diep teleurgesteld over de houding van zijn partijgenoot Wouter Bos. Door de weigering van laatstgenoemde loopt de invoering van de belangrijke maatregel voor het oplossen van de problemen op de woningmarkt grote vertraging op.

 

NHG tot 0,9 procent voordeliger.

Een verhoging van de NHG tot € 350.000,- zorgt ervoor dat banken gemakkelijker geneigd zijn een hypotheek te verstrekken voor grotere bedragen dan € 265.000,-, het huidige plafond van de NHG. Zij voelen zich bij financiële problemen met de koper dan geruggesteund door het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), waar de overheid in participeert. Het WEW neemt in probleemgevallen de schuld van de banken over.

 

Bovendien zijn hypotheken, waarop NHG verkregen kan worden gemiddeld 0,4 procent voordeliger dan een tophypotheek op een woning. Een enkele geldverstrekker verleent slechts 0,3 procent korting, terwijl een aantal 0,6 procent als voordel verstrekt. National Academic verstrekt sinds februari van dit jaar zelfs 0,9 procent korting, wanneer NHG verkregen wordt. Op een hypotheek van € 300.000,- kan NHG dus een voordeel opleveren van € 2.700,- per jaar, hetgeen kopers eerder doen besluiten uit hun hok te komen. Logisch dus dat minister Van der Laan voorstander is van het snel verhogen van de NHG.

 

Verkeerde risico-inschatting.

Bos is echter bang voor de risico’s die een verhoging met zich meebrengt. Bij grote calamiteiten zouden Amerikaanse toestanden kunnen ontstaan, meent Bos, waardoor de schatkist telkenmale zou moeten bijpassen. Dat zou tot grote financiële problemen voor de overheid kunnen leiden, hetgeen Bos, als ’s lands schatkistbewaarder, uiteraard niet wenst. Bos gaat echter voorbij aan het feit dat de Nederlandse hypotheekverstrekkers zich de afgelopen jaren nimmer hebben ingelaten met risico’s, zoals die op de Amerikaanse markt genomen zijn. Als er al hypotheken werden verstrekt die uitgingen boven de algemene gedragscode dan waren daar goede redenen voor, bijvoorbeeld omdat de hoge hypotheken ten laste kwamen van kopers met zeer hoge en vaak dubbele inkomens.

 

Koudwatervrees.

Uit onderzoek van kredietbeoordelaar Moody’s, die deze gegevens de laatste jaren namens de banken bijhoudt, is gebleken dat het percentage mensen dat een betalingsachterstand heeft op de hypotheek in het afgelopen kwartaal is toegenomen van 0,44 procent naar 0,53 procent. Betalingsachterstanden worden geregistreerd als de achterstand groter is dan twee maanden. Bij mensen die een hypotheek hebben met NHG ligt het aantal achterstanden zelfs lager.

 

Volgens Moody’s is de recente toename van betalingsachterstanden slechts een bagatel vergeleken met die in Engeland. Daar ligt het percentage achterstanden vier maal zo hoog, terwijl het volgens de Engelse definitie dan ook nog eens gaat om betalingsachterstanden van drie maanden of langer. De risico’s in Nederland zijn dus zeer klein. Het lijkt er dan ook op dat Wouter Bos lijdt aan koudwatervrees en daarmee de mogelijkheid van doorstroming op de woningmarkt in z’n eentje aan het belemmeren is.

- naar boven -

 

Noodkreet om stimulering woningverkoop !

Makelaars willen verruiming Nationale Hypotheek Garantie.

 

Makelaars willen verhoging NHGMakelaars sporen de overheid aan tot het treffen van maatregelen die de woningmarkt een nieuwe impuls geven. Deze roep om hulp, die al eerder klonk,  komt voort uit de moeizaam verlopende woningmarkt. Huizenkopers kijken de kat uit de boom; de gemiddelde tijd waarin een woning wordt verkocht is in de afgelopen tijd gestegen tot ruim dertien maanden. De actiebereidheid bij de overheid staat echter op een laag pitje. Onderzoekers pleiten voor het verhogen van het maximale hypotheekbedrag dat met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan worden afgesloten.

 

Huizenkopers kunnen in Nederland gebruik maken van Nationale Hypotheek Garantie. Door de garantie kunnen geldverstrekkers gemakkelijker hypotheken verstrekken. Daarnaast is de koper er zeker van dat hij in het geval van financiële problemen niet met een schuld achterblijft. Wel gelden bepaalde voorwaarden voor het in aanmerking komen van NHG. Zo mag de totale hypotheeksom in de huidige situatie maximaal slechts € 265.000 bedragen.

 

Nationale Hypotheek Garantie verhogen?

Piet Eichholtz , hoogleraar aan de universiteit van Maastricht, raadt in een proefschrift het verhogen van de NHG-norm aan. NHG zorgt voor meer vertrouwen bij kopers en wakkert de vraag naar woningen aan aldus de onderzoekers. Een verruiming van de NHG-norm houdt in dat meer mensen aanspraak kunnen maken op de regeling. Dit zou in principe leiden tot een grotere kans dat het Waarborgfonds Eigen Woningen, dat de NHG uitvoert, meer moet uitkeren wanneer huizenbezitters hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Eichholtz geeft echter aan dat dit meevalt omdat bezitters van een duurdere woning in verhouding minder vaak een beroep doen op de garantiestelling.

 

De roep om maatregelen door de overheid wordt steeds luider nu is gebleken dat de afgelopen twaalf maanden minder woningen zijn verkocht (nog geen 170.000) dan de op dit moment te koop staande woningvoorraad (ruim 190.000). Dit impliceert een gemiddelde verkooptijd van meer dan een jaar.

 

Koopsubsidie verruimen.

Een andere mogelijkheid is het verder verruimen van koopsubsidie. Het zijn met name starters die van de koopsubsidie gebruik maken om hiermee de maandlasten te verlagen. Op dit moment is het mogelijk om koopsubsidie aan te vragen wanneer de koopsom niet hoger is dan € 163.625. Een verdere verhoging van dit bedrag zou starters, die door de dalende huizenprijzen al meer mogelijkheden hebben, nog meer lucht geven. Waar een verhoging van de NHG norm met name een hoger segment binnen de woningmarkt stimuleert is het de koopsubsidie die starters meer mogelijkheden geeft.

 

Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt voor iedereen.

Het Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt (NDWo) is, in tegenstelling tot bovengenoemde stimulansen, een regeling waar alle verkopers en kopers van een woning gebruik van kunnen maken, ongeacht de verkoopprijs van de woning. NDWo is gericht op het versnellen van woningverkopen. Dit door het grotendeels  compenseren van de dubbele rentelasten die een koper heeft wanneer hij de nieuwe woning heeft gekocht terwijl de oude nog te koop staat. Het voordeel van NDWo is dat alle segmenten van de woningmarkt aangesproken worden. Ook makelaars en hypotheekadviseurs kunnen de regeling aan hun klanten kunnen aanbieden.

- naar boven -

 

Topeconomen: “Economie klimt uit het dal! “

Particuliere beleggers krijgen er weer zin in.

 

economie klimt uit het dalHet aantal particuliere beleggers dat de aandelenmarkten bevolkt, neemt de laatste weken fors in omvang toe. Als gevolg van de eerste tekenen van een oplevende economie zijn de aandelenmarkten sinds begin maart in de opkomende markten Azië en Zuid Amerika met gemiddeld ruim 50 procent gestegen. De Amsterdamse beurs steeg in dezelfde tijd met 34 procent. De voorzichtigste topeconomen in de wereld durven sinds enkele weken hun opluchting in het openbaar weer te laten blijken.

 

Het herstel van de economie is zoals verwacht in China begonnen. Al sinds het begin van dit jaar neemt de economische bedrijvigheid daar weer toe. Datzelfde geldt voor de landen in Zuid Amerika, met Brazilië en Argentinië voorop. Het herstel gaat vlug, want terwijl de Braziliaanse munt, de Real, kortgeleden nog moest devalueren, moet de Braziliaanse regering momenteel waarschuwen voor de hausse aan optimisme die door het land spoelt. De Braziliaanse Centrale Bank moest vorige week een verrassende maatregel nemen: Vanwege het economisch enthousiasme liep de waarde van de Real te hard op ten opzichte van de dollar.

 

“Het gaat beter”

Dit ondanks het feit dat ook in de Verenigde Staten het economisch tij lijkt te keren. Het land, waar alle ellende begon, ziet het plotseling minder somber in. Enkele weken geleden sprak president Obama al over betere cijfers van de Amerikaanse economie. Zijn woorden werden meteen bevestigd door het Internationaal Monetaire Fonds, dat vorige maand “voorzichtige tekenen van herstel” zag en dat meteen liet weten dat 2010 wereldwijd weer een groei zou laten zien van bijna 2%, terwijl die ‘groei’ voor dit jaar nog zou uitkomen op – 1,3%.

 

Rente omlaag.

Omdat Europa, vanwege zijn minder flexibele economie, altijd achteraan loopt met het inzakken van markten en het herstel daarvan, is het een opsteker dat de president van de Europese Centrale Bank (ECB), Jean Claude Trichet, eind vorige week al aangaf dat zijns inziens het keerpunt in de economie is bereikt. Banken waren verheugd over het feit dat de ECB het rentepercentage voor kortlopende leningen verder liet dalen naar slechts één procent.

 

Diverse banken in Euroa reageerden direct op deze daling door ook de rentetarieven voor leningen aan particulieren naar beneden bij te stellen. Het feit dat banken dit weer doen, geeft aan dat het vertrouwen bij banken ten opzichte van elkaar weer is toegenomen. Dit toenemende vertrouwen zal uiteindelijk leiden tot een verlaging van de rentetarieven voor hypotheken met een variabele rente en die met een korte rentevaste termijn.

 

Positivisme.

De Europese opleving wordt o.a. zichtbaar in de onverwachte toename van het aantal fabrieksorders in Duitsland in maart, na een periode van zes maanden van daling. Duitsland heeft de grootste economie van Europa. Nederland profiteert als belangrijkste handelspartner als eerste van een herstel in Duitsland.

 

Ook de toename van het consumentenvertrouwen in de VS en de afnemende groei van de werkloosheid aan de andere kant van de oceaan, stemt tot positivisme. De positieve indicatoren worden bevestigd door Elmer Sterken, hoogleraar monetaire economie aan de Rijksuniversiteit van Groningen. Die er zeker van is dat in de VS de bodem al is bereikt. Volgens Sterken herstelt Azië het eerst. De VS volgt zo mogelijk in de zomer. Europa komt pas daarna. Volgens de Wegwijs Macrobarometer zal het herstel in Europa voor het eerst pas goed zichtbaar worden in de maanden november en december van dit jaar.

 

Weer in aandelen.

Particuliere beleggers met oog voor de marktontwikkelingen wachten uiteraard niet op moment van herstel. Om voldoende winst te kunnen maken, dien je op herstel vooruit te lopen. Het is dan ook niet zomaar dat de aandelenbeurzen de laatste zes weken gemiddeld zeer positieve cijfers laten zien. Hoewel de AEX vergeleken met anderhalf jaar geleden met een min van 55 procent (van 565 naar 260) er nog steeds zeer treurig uitziet, hebben particuliere beleggers op de aandelenmarkten inmiddels in de gaten dat de kansen op winst op dit moment bijzonder groot zijn. Om vanuit een dieptepunt van 193 (10 maart) weer terug te komen op 565 dient een inhaalslag te worden gemaakt van zo’n 200 procent. Van deze imaginaire sprong heeft de AEX de afgelopen weken het eerste deel van meer dan 30 procent al afgelegd.

 

Sprong beleggingsbarometer.

Niet voor niets heeft de ING (Postbank) BeleggersBarometer de afgelopen maanden een recordstijging laten zien. Met een stijging van 31 punten in twee maanden heeft de barometer de grootste sprong gemaakt sinds het bestaan van dit beleggingsinstrument. Met een stand van 91 punten is de barometer voorts op de hoogste stand aangeland sinds juni 2008. Ter info: Toen stond de AEX nog ergens tussen 400 en 500 punten. De grote crash begon pas eind september, begin oktober.

 

Corné van Zeijl, fondsbeheerder bij SNS, verwacht overigens dat de beurzen, na de forse stijgingen van de afgelopen weken, de komende tijd weer even pas op de plaats zullen maken. Veel beleggers hadden de nieuwe situatie al eerder ingeschat, happen nu even naar adem en wachten op het verdere verloop van het herstel. Mensen die het tot op heden nog niet zagen zitten om weer in beleggingsfondsen te stappen, moeten niet veel langer meer wachten om de boot niet te missen. Het lijkt erop dat de inhaalslag op de aandelenmarkten is begonnen.
- naar boven -

 

MoneyView onderzoekt spaarrekeningen.

 

Advanzia, Anadolu, DSB, Kruidvat, NIBC en Ohra zijn de winnaars op prijsgebied (geboden rente) bij het onderzoek van MoneyView naar dagelijks opvraagbare spaarrekeningen. ABN, Alex, ASN, Rabobank en SNS scoren het best op kwaliteit. RegioBank Jaarsparen scoort als enige op beide fronten hoog.

 

MoneyView heeft bij de ProductRating voor deze producten niet ‘gewoon’ gekeken naar de hoogte van de actuele rente, maar naar de historische ontwikkeling van de rentes van de verschillende spaarrekeningen. Het verloop van de spaarrentes van meer dan 100 rekeningen over de afgelopen 12 maanden is geanalyseerd, om zodoende uit te sluiten dat een product ‘toevallig’ op dit moment een hoge rente heeft. Aldus is niet alleen gekeken naar de hoogte van de rente op dit moment,  maar ook naar de consistentie van het rentetarief door de tijd heen.

 

In de ProductRating Kwaliteit komt de beoordeling tot uitdrukking van meer dan 30 productkenmerken op het gebied van flexibiliteit en voorwaarden. In de ProductRating Prijs komt tot uitdrukking welke producten de gunstigste prijsstelling hebben, gebaseerd op door MoneyView uitgevoerde berekeningen op basis van meer dan 100 fictieve klantprofielen.

 

Zoals zo vaak geldt dat er voor een (stabiele) hoge rente op een spaarrekening wel een ‘prijs’ moet worden betaald. Alle producten die met een 5-sterrenrating op basis van de ‘Prijs’ (rente), eindigen in ‘Kwaliteit’ in de lagere regionen. Hierbij moet ook aangetekend worden dat het product met de meest stabiele hoge rente over de afgelopen 12 maanden, de Advanzia Spaarrekening, niet valt onder het Deposito Garantiestelsel.

 

0 Andersom geldt dat de producten die 5 sterren scoren op basis van kwaliteit, op de geboden rentes veelal ver achterblijven. Als gunstige uitzondering op deze regel kan RegioBank Jaarsparen worden genoemd. Dit product scoort naast de 5 sterren op basis van kwaliteit 4 sterren op basis van prijs in de MoneyView ProductRating.

 

U kunt het rapport van MoneyView hier inzien: Onderzoek naar spaarrekeningen (pdf bestand)
- naar boven -

Zelfstandige hypotheekadviseur scoort beter bij klant dan bankadviseur.

 

IndependerHypotheekadviseurs van onafhankelijke adviesorganisaties worden veel hoger gewaardeerd door hun klanten dan hypotheekadviseurs van banken.
Het meest tevreden zijn klanten van plaatselijke tussenpersonen. Adviseurs van banken en verzekeraars scoren gemiddeld een 7,1. Lokale tussenpersonen worden gewaardeerd met een 7,8 en adviseurs van hypotheekadviesketens met een 7,7 gemiddeld.

 

Van de hypotheekadviesketens scoort De Hypotheekshop het best (7,7), gevolgd door HypotheekVisie (7,6) en De Hypotheker (7,5). Van de banken en verzekeraars worden Fortis Bank (7,5), SNS Bank en ING Bank (beide 7,4) het hoogst gewaardeerd door haar klanten.

 

Opvallend is dat de Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, samen met ABN Amro het slechtst scoort op het aspect ‘inhoud van het aanbod’ (6,2). DSB Bank die gemiddeld het slechtst scoort in dit onderzoek scoort op dit aspect beduidend hoger (6,7) dan de Rabobank.

 

Dit zijn de belangrijkste uitkomsten van het klanttevredenheidsonderzoek naar hypotheek-adviseurs van Independer.nl. Het onderzoek is gehouden onder 4.286 bezoekers van de financiële vergelijkingssite in de periode 16 maart 2007 – 15 maart 2009.

 

Klanten konden hun adviseur beoordelen op de volgende aspecten:

  • Deskundigheid adviseur
  • Telefonische bereikbaarheid
  • Nakomen van afspraken
  • Sfeer tijdens het gesprek

 

De volledige resultaten van dit onderzoek zijn te vinden op: http://weblog.independer.nl/onderzoek/onderzoeksresultaten-icm-hypotheekadviseurs/

- naar boven -

 

Toename verhuur zonder toestemming bank.

 

Ruim de helft van de eigenaren van koopwoningen die in de huidige marktomstandigheden niet verkocht worden, verhuren hun onverkochte woning zonder toestemming van de bank, ook al rust er een hypotheek met huurbeding op. Dit blijkt uit een onderzoek van DirectWonen. Een huurbeding is een standaard bepaling die in bijna iedere hypotheekakte is opgenomen. Hierin wordt door de bank uitdrukkelijk verboden een woning zonder toestemming te verhuren. Dit is omdat de woning in verhuurde staat vaak minder waard is dan een woning in onverhuurde staat.

 

toestemming voor verhuur eigen woning

 

Huurbescherming.

Huurders hebben in Nederland vergaande huurbescherming, waardoor een eigenaar bij de verkoop van een woning een huurder niet kan verplichten de woning te verlaten (koop breekt geen huur). Als sprake is van verhuur zonder toestemming van de bank moet volgens Direct Wonen de rechter er meestal aan te pas te komen om op grond van het huurbeding de huurders uit de woning te zetten. Als dit niet lukt zal de woning bij verkoop minder opleveren.

- naar boven -

 

Economen: 'Verhoging NHG helpt woningmarkt'.

 

Een ophoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) boven de huidige grens van euro 265.000 brengt de woningmarkt weer op gang zonder dat dit de borg staande overheden met veel grotere risico's opzadelt. Dat stellen twee Maastrichtse economen, Piet Eichholtz, hoogleraar Real Estate Finance en zijn promovendus Mathijs Cosemans in het FD.

 

Volgens de onderzoekers kan het kabinet met een gerust hart de regeling verruimen, onder meer omdat bij duurdere huizen de NHG relatief minder vaak hoeft uit te keren. De conclusie ondersteunt de lobby van de bouw- en en woningmarkt van de afgelopen vijf maanden richting kabinet. De sector wil de grens ophogen tot euro 350.000.

 

Tot nu toe is de roep om een hogere NHG-grens onbeantwoord gebleven. Vooral de Vereniging van Nederlandse Gemeenten verzette zich tegen uitbreiding van de regeling, omdat de NHG-premies te laag zouden zijn en de risico's voor gemeenten te groot. In april heeft het kabinet echter besloten dat het Rijk vanaf 2011 de NHG-risico's van gemeenten overneemt.

- naar boven -

 

Groene woning levert meer op.

 

Huizenkopers zijn bereid meer te betalen voor woningen met een groen energielabel, zo blijkt uit onderzoek van de Rotterdam School of Management, Erasmus University en Universiteit Maastricht. Een analyse van ruim 100.000 woningtransacties in 2008 toont aan dat kopers gemiddeld 3,4 procent meer betalen voor een huis met een groen energielabel, een prijspremie die volgens de analyse los staat van de woningkenmerken, locatie en de kwaliteit van het huis. Het effect is het grootst bij appartementen. Daar is de prijspremie voor een groen label 4,7 procent. Voor alle woningtypen tezamen is het verschil tussen een groen label (A, B of C) en een rood label (D of lager) gemiddeld 3,4 procent.

 

Uit de studie blijkt verder dat in de eerste drie kwartalen van 2008 voor ruim 17 procent van alle transacties op de koopwoningmarkt een energielabel is aangevraagd en uitgegeven. Vooral in Limburg en Zeeland is het energielabel populair. SenterNovem registreerde onlangs uit naam van het ministerie van VROM het miljoenste energielabel op de Nederlandse vastgoedmarkt.

- naar boven -

 

Herkansing voor verbod tophypotheek.

 

AFMAMSTERDAM - De Autoriteit Financiële Markten (AFM) komt eind deze maand met een gewijzigd voorstel om tophypotheken aan banden te leggen. Hoeveel water de financiële waakhond bij de wijn doet, is onzeker. Eén ding is echter duidelijk: de kous is nog niet af.
AFM-voorzitter Hans Hoogervorst liep een forse bloedneus op toen hij in botsing kwam met staatssecretaris van Financiën Jan Kees de Jager. Die zag niets in diens voorstel om tophypotheken te verbieden. De AFM wilde dat er niet méér gefinancierd wordt dan de koopprijs van een huis om onder andere starters in de toekomst te beschermen tegen een te hoge schuldenlast. Een groot deel van onze lezers ziet dat wel zitten. Op de stelling 'Starter op de woningmarkt moet eigen geld meenemen' op www.overgeld.nl reageert 42 procent van de ruim 1800 deelnemers positief. Het voorkomen dat starters later in de problemen komen, is hun meest gehoorde motivatie. Een opgetogen en strijdvaardige woordvoerder van de AFM zegt zich nu gesteund te voelen door deze groep lezers. "De Tweede Kamer heeft zijn zorgen ook uitgesproken over overkreditering in de toekomst. Daar hebben we goed naar geluisterd. Aan het einde van deze maand komen we daarom met een nieuw voorstel. Wat daar in staat, blijft nog even geheim." Overigens vindt een nagenoeg even groot deel (43%) van de deelnemers dat de consument nog best met een lege portemonnee bij zijn bank mag aankomen. Veel lezers geven als reden aan bang te zijn dat de woningmarkt zonder de tophypotheek krakend tot stilstand komt. "Starters hebben immers geen schuld aan de kredietcrisis", aldus een boze lezer. "Maar het wordt ze zo wel onmogelijk gemaakt een huis te kopen." Mensen die al een langere wooncarrière kennen, hebben vaak wel overwaarde om meer in hun nieuwe huis te steken, starters niet.

 

Topinkomen Financieel adviseur Peter Beszelsen is opgetogen dat de AFM doorzet, maar hoopt wel dat de financiële waakhond voet bij stuk houdt. "Ik kan me voorstellen dat Hoogervorst nu met een compromis komt. Dat zou ik jammer vinden. Hij moet geen slappe knieën krijgen." Beszelsen vindt dat het voor starters een pre is als ze eigen geld meenemen om bijvoorbeeld de kosten-koper te betalen, zeker wanneer ze geen hoog inkomen hebben. Consumentenorganisaties zijn echter eensgezind. "Wij vinden niet per se dat consumenten eigen geld moeten meenemen bij het afsluiten van een hypotheek. Het vooruitzicht op een erfenis of een salarisverhoging geeft ook kredietwaardigheid", zegt Barbara den Uijl van de Consumentenbond. Ronald Hilgersom van de Vereniging Consument en Geldzaken verbaast zich over de positieve reacties op de website van OverGeld. "Hoezo eigen geld meenemen? Als u een topinkomen hebt en 120 procent wilt lenen, ben ik de laatste die u tegenhoudt."

(Overgeld - 10 mei 2009)

- naar boven -

 

Wat zijn risicovolle hypotheken?

 

De discussie over risicovolle hypotheken duikt de laatste tijd vaker op. Maar wat zijn dat eigenlijk? In principe wordt het risico op hypotheken bepaald door het risico van wanbetaling en het risico dat de bank het uitgeleende bedrag niet terugkrijgt. Deze risico’s worden grotendeels bepaald door de kwaliteit van de debiteur (debiteurenrisico), de loan to value (de verhouding leningbedrag/waarde onderpand) en de aflossingsvorm van de hypotheek. Het Nationaal Onderzoek Koopwoningen en Hypotheken* geeft inzicht in de risico’s en laat zien hoe de markt er op dit moment voor staat.

 

De verschillende aflossingsvormen.

De laatste tijd verschijnen er diverse artikelen in de media die vooral inzoomen op dit laatste risicoaspect, namelijk de aflossingsvorm. De stelling wordt gehanteerd dat het risico met name zit bij aflossingsvrije en beleggingshypotheken. Deze laatste vorm is overigens goed voor slechts circa 10% van de totale hypotheekomzet in het afgelopen jaar, dus vanuit de banken gezien is dit risico wel te overzien. Voor de consument die een groot deel van zijn lening op basis van een beleggingsdeel heeft gesloten is het natuurlijk even slikken op dit moment, aangezien het vermogen dat binnen deze vorm is opgebouwd de laatste tijd geslonken is door de tegenvallende beleggingsresultaten. Een andere risicovolle vorm is volgens velen de aflossingsvrije hypotheek. In 2008 ging het om meer dan 50% van de hypotheekomzet. Voor banken, maar zeker ook voor consumenten is dit een riskantere vorm, aangezien consumenten geen vermogen opbouwen waarmee een deel of de volledige hypotheek straks kan worden afgelost. De spaarhypotheek wordt momenteel als veiligste vorm gezien.

 

Loan to value ook bepalend.

Toch geeft dit een beperkt beeld van de werkelijkheid, omdat risico door meerdere zaken wordt bepaald. In de meeste artikelen van de laatste tijd wordt voorbijgegaan aan de loan to value (LTV) op een lening. Dit is de verhouding tussen het leningbedrag en de executiewaarde van de woning. De gemiddelde LTV lag in het afgelopen jaar op 98%, waarbij starters goed waren voor gemiddeld ruim 120% bevoorschotting en doorstromers voor gemiddeld ruim 100% bevoorschotting. In principe geldt: hoe lager de bevoorschotting, hoe kleiner het risico is voor de bank. Bij executoriale verkoop gaat het er immers om dat een woning in elk geval minimaal het geleende bedrag plus de kosten opbrengt. De leningen die zich daarom aan de veilige kant bewegen zijn leningen met een LTV lager dan 100%. Van alle sluitingen in 2008 ging het om circa 37% van het aantal hypotheken. In circa 30% van de gevallen ging het om leningen met een LTV van rond de 125% of meer. Met name deze laatste groep vormt voor banken een groot risico bij dalende woningprijzen en stijgende werkloosheid.

 

Debiteurenrisico.

Dat brengt ons meteen op het debiteurenrisico. De risico’s zitten momenteel vooral binnen de groep debiteuren die maximaal leent op inkomen en specifiek binnen de groep tweeverdieners die op beide inkomens heeft gefinancierd. Bij werkloosheid valt deze groep in inkomen terug, waardoor de betaling van maandlasten al snel een probleem kan opleveren. In 2008 was bij gemiddeld 40% van de gesloten hypotheken sprake van verstrekking op basis van twee inkomens. Verder was in 24% van alle gevallen sprake van maximale verstrekking op inkomen. In de groep tot en met modaal bedraagt het percentage dat meer dan vijf keer het inkomen leent circa 40%, terwijl dat in de groep modaal of hoger maar gemiddeld 14% is. Daarbij moet worden opgemerkt dat het risico voor banken het grootst is binnen de groepen met de laagste inkomens. Het risico van werkloosheid hangt natuurlijk ook nog af van andere factoren: de branche waarin men werkzaam is, het soort contract, het opleidingsniveau, etc. Verder heeft iemands leeftijd uiteraard ook invloed op de kans om weer snel aan de slag te komen.

 

Kortom, of een hypotheek risicovol is hangt van veel aspecten af, waarbij de aflossingsvorm slechts één element uit het geheel is. De komende tijd zullen financiële instellingen meer dan ooit hun risico’s op hypotheken in kaart gaan brengen en proberen deze beter te managen. Ongetwijfeld zal dit gevolgen gaan krijgen voor alle betrokkenen in deze markt. Dat zal ertoe moeten leiden dat we met zijn allen weer een goede basis leggen voor een gezonde markt.
*Bron: NOKH van Blauw Research

- naar boven -

 

Aantal oversluitingen hypotheek neemt toe.

ING: Vertrouwen in woningmarkt groeit vanwege prijsdalingen.

 

Uit cijfers die het Kadaster gisteren publiceerde over het eerste kwartaal van 2009, is gebleken dat het aantal huiseigenaren dat de hypotheek naar een andere geldverstrekker oversluit met bijna vijf procent is toegenomen. De omslag in het aantal oversluitingen ontstaat  na een stelselmatige daling hiervan sinds 2007. Uit de ING Woonindex van deze maand blijkt voorts dat huiseigenaren en starters de tijd nu gunstiger vinden om een huis te kopen.

 

De opvallende cijfers van het Kadaster komen na eerdere opmerkingen uit de kring van hypotheekadviseurs en van Independer dat de belangstelling voor het oversluiten van een hypotheek drastisch is toegenomen. De toegenomen belangstelling heeft enerzijds te maken met de verwachting van een sterke verhoging van de hypotheekrente vanaf komende zomer en anderzijds met de tijdelijk wat lagere rente dan vorig jaar.

 

Zekere voor onzekere.

Huiseigenaren die hun rentevaste termijn in de komende drie jaar zien aflopen, nemen nu al het zekere voor het onzekere en gaan op zoek naar een lage rente met een lange rentevaste termijn. Daarbij maakt het veel huiseigenaren kennelijk niet uit dat de huidige rente op dit moment iets hoger ligt dan die van vier tot zes jaar geleden. Mensen die op de afloop van de rentevaste termijn wachten, kunnen worden geconfronteerd met langdurige hogere rentetarieven in de nabije toekomst. Die hogere rente wordt veroorzaakt door de grotere vraag van overheden naar geld op de kapitaalmarkt.

 

Geen boete.

De grotere belangstelling van dit moment heeft ook te maken met het feit dat de rente de laatste maanden iets gezakt is ten opzichte van een jaar eerder. Een aantal mensen wil deze tijdelijke dip niet voorbij laten gaan. Uit de landelijke registratie van het kadaster blijkt dat de gemiddelde hypotheekrente in het laatste kwartaal van vorig jaar nog 5,47 procent bedroeg voor hypotheken met een gemiddelde looptijd van circa zeven jaar, terwijl de laagste rente van dit moment 4,9 procent bedraagt voor een rentevaste periode van tien jaar.

Op een gemiddelde hypotheek (€ 282.165,- 1e kwartaal 2009) bedraagt het jaarlijkse renteverschil t.o.v. vorig jaar € 1.608,- per jaar. Bijkomend voordeel is dat de meeste mensen bij het oversluiten geen boete aan de vorige geldverstrekker verschuldigd zijn vanwege de gewijzigde renteomstandigheden.

 

Onterechte paniek.

AFM De gegevens van het Kadaster wijzen ook uit dat de gemiddelde hypotheeksom nog amper onder die van een jaar geleden ligt (- 0,21%), ondanks de fors gedaalde prijzen op de woningmarkt. Het aantal onvrijwillige verkopen van woningen is ook niet revolutionair gestegen. Het aantal over geheel 2008 ligt met 1961 exact gelijk aan dat van 2006, terwijl het aantal eigen woningen over die periode met 2 procent is toegenomen. De paniekschopperij van AFM-baas Hans Hoogervorst over een “sterk toenemend aantal executies”, lijkt dan ook volstrekt uit de lucht gegrepen.

 

Eerst verkopen dan kopen.

Volgens de ING Woonindex, een peiling onder huiseigenaren en starters op de woningmarkt, is het aantal mensen dat de tijd nu gunstig vindt om een woning te kopen het afgelopen kwartaal toegenomen van 28 naar 54 procent. Huiseigenaren zijn wel voorzichtiger geworden. Vier van de vijf willen bij verhuisplannen eerst het eigen huis verkopen en dan pas een nieuwe woning aanschaffen. De gemiddelde huiseigenaar denkt een half jaar op dubbele lasten te kunnen zitten. Voor vijftien procent is de angst voor dubbele lasten een belangrijke reden om nu geen ander huis te kopen.

- naar boven -

 

Weer onrust over hypotheekverstrekking !

Nederlandsche Bank zaait paniek in woningmarkt.

 

Onrust over HypotheekvertrekkingVolgens diverse media wil De Nederlandsche Bank (DNB) de komende tijd aan banken en verzekeraars die te hoge hypotheken verstrekken forse boetes opleggen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) zal worden geïnstrueerd scherper toezicht te houden op geldverstrekkers. De inperking heeft vooral betrekking op tophypotheken. De berichtgeving heeft inmiddels tot grote onrust geleid op de woningmarkt die juist op dit moment in een diep dal zit.

 

DNB en AFM menen dat de hoogste hypotheeklasten bij meer werkloosheid straks niet meer te betalen zullen zijn. Beide financiële controle-instellingen refereren aan de eerder door de banken en verzekeraars opgestelde gedragscode voor het verstrekken van hypotheken. Op die gedragscode zijn echter vele uitzonderingen mogelijk. In de praktijk blijkt dat veel hypotheekverstrekkers juist van die uitzonderingsposities gebruik hebben gemaakt, hetgeen de controlerende instellingen een doorn in het oog is.

 

Nieuwe eisen.

DNB en AFM willen de aanwas aan te hoge hypotheken beteugelen, waarbij de aanscherping tegelijk de grote stroom aan hypotheekverstrekkingen niet mag belemmeren. Binnen enkele weken worden aan banken en hypotheekadviseurs nieuwe eisen verstrekt. De op te leggen kapitaaleisen gaan verder dan de vorig jaar in Basel afgesproken Europese normen op dit terrein. DNB constateert dat de reserves bij de banken te laag zijn in situaties van grote werkloosheid, wanneer mensen wellicht hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen.

 

Waarborgfonds.

Insiders in de woningmarkt menen dat de controlerende instellingen in Nederland spoken zien. In bijna geen enkel land ter wereld zijn zoveel waarborgen voor de hypotheekverstrekking opgenomen als in Nederland. Zo is een groot deel van de hypotheken afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie. Een garantie, waarvoor door huiseigenaren bij het afsluiten een premie is betaald, die juist voor situaties van zoals werkloosheid is bedoeld. Het is niet de bedoeling dat dit waarborgfonds op zijn centen blijft zitten in tijden van grote nood. Juist dan dient hulp geboden te worden.

 

Hypotheek Opvang Polis.

Ook zijn de afgelopen jaren veel zogenoemde Hypotheek Opvang Polissen gesloten bij het afsluiten van de hypotheek. In deze polissen is een werkloosheidsdekking opgenomen. Jammer daarbij is wel dat instellingen als de Vereniging Eigen Huis dit soort polissen in de goede jaren heeft ontmoedigd, enkel en alleen omdat naar provisieaspecten is gekeken. Naar deze hypotheeklastenpolissen is door de gewijzigde omstandigheden op de arbeidsmarkt momenteel een grote vraag. De bekendste verzekeraar op dit terrein, Cardif, verklaarde onlangs nog dat de laatste maanden door verzekerden een steeds groter beroep op de werkloosheidsdekking in deze polissen wordt gedaan.

 

Gedragscode te ongenuanceerd.

Dat veel hypotheekverstrekkers de gedragscode bij het verstrekken van hypotheken per individu aanpassen, is vrij logisch. De gedragscode, waarbij voor de hoogte van de hypotheeksom vier tot vijf maal het bruto jaarinkomen geldt (inkomen opgeteld van beide partners), is gebaseerd op de meest kwetsbare groepen in de samenleving. Zodra mensen een hogere schoolopleiding hebben of behoren tot het middelbaar en hoger personeel in de samenleving, blijken deze normen veel te laag. De gedragscode komt dan helemaal niet meer overeen met bijvoorbeeld het gedrag dat men hanteert bij de toewijzing van huurwoningen.

 

Modale huurders van woningen zitten vaak op huurlasten die aanzienlijk hoger zijn dan de normen die gelden voor de maandlasten van kopers. Hoger opgeleiden hebben na het betalen van een hypotheek ter grootte van acht tot negen maal hun inkomen vaak nog aanzienlijk meer besteedbaar inkomen over dan huurders, terwijl deze huurders netjes aan de normen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) voldoen.

 

Psychologisch onjuist moment.

Toch vinden DNB en de AFM het zinvol om harder te gaan optreden. Partijen in de woningmarkt menen dat dit in Nederland, gezien alle reeds bestaande waarborgen, niet nodig is en bovendien op een psychologisch onjuist moment te berde wordt gebracht. Overheidsinstanties opereren op psychologisch terrein niet erg handig. Zo werd vorig kwartaal  de hypotheekrenteaftrek nog ter discussie gesteld. Bovendien heeft het kabinet tot op heden nog geen enkele zinvolle maatregel genomen om de zwaar ingezakte woningmarkt enigszins te stimuleren.

 

Postbank beboet.

In de afgelopen maanden heeft de AFM al eens een boete opgelegd aan de Postbank voor het wat al te lichtzinnig verstrekken van hypotheken. Ook de DSB Bank van Dick Scheringa zit in het beklaagdenbankje. De klanten van deze banken komen voor een groot deel uit de onderkant van de samenleving.

 

Mensen met een redelijk opleidingsniveau een degelijke baan hebben op hypothecair terrein  overigens weinig te duchten van de kredietcrisis. Bij hypotheekverstrekker National Academic, die zich juist richt op deze groepen, kan voldoende hypotheek worden verkregen. Vanwege het marktsegment waar deze geldverstrekker in werkt, ligt het renteniveau voor hypotheken met NHG zelfs op het laagste niveau van Nederland. (4,9 procent voor tien jaar vast). Rentetarieven wijzigen door de onrustige economische omstandigheden echter vaak.

- naar boven -

 

Cijfers woningmarkt nog schokkender!

Aantal beschikbare woningen per koper overschrijdt twintig.

 

Cijfers woningmarktVoor het eerst sinds mensenheugenis heeft het aantal koopwoningen dat voor één potentiële koper beschikbaar staat het aantal van twintig overschreden. Dat kan geconcludeerd worden uit de meest recente cijfers die het CBS in samenwerking met het kadaster vandaag publiceerde. Zoals te verwachten was, registreerde het CBS ook een lagere gemiddelde verkoopsom, namelijk € 240.130,-. Dat is 6,2 procent lager dan het gemiddelde dat het CBS in januari registreerde en zelfs 9,3 procent lager dan in september vorig jaar.

 

In het gehele eerste kwartaal van 2009 zijn in totaal 27.218 woningverkopen via de notaris gepasseerd, tegen 40.971 in het eerste kwartaal van vorig jaar. Dat is een teruggang van bijna 34 procent. Ook in 2008 was het verkoopcijfer al lager dan in de jaren daarvoor. In het eerste kwartaal van 2007 werden namelijk 45.255 woningen verkocht en in de eerste drie maanden van 2006 zelfs 47.519.

 

Verkooptijd 20 maanden.

Tegelijk is het aantal in de verkoop staande woningen toegenomen tot ruim 189.000. Dat houdt in dat bij een ongewijzigde conjunctuur de verkooptijd van een woning zal oplopen tot circa 20 maanden. Die verkooptijd staat in schril contrast tot die van tien jaar geleden toen te koop staande woningen gemiddeld binnen 18 dagen van de hand gingen en het aantal beschikbare koopwoningen over geheel Nederland slechts rond de 23.000 lag.

 

Cijfers NVM nog negatiever.

De cijfers van het CBS/Kadaster zijn officieel geregistreerde cijfers en dus schokkend. Zij geven in feite het beeld weer van de situatie zoals die er in de maand januari uitzag op het moment dat de koopcontracten tussen koper en verkoper, al dan niet via de makelaar, werden getekend.

De woningmarktcijfers van deze bureaus zijn ondanks de negatieve cijfers echter nog minder schokkend dan die van de Nederlandse Vereniging van Makelaars die twee weken geleden al signaleerde dat de gemiddelde prijs van een woning in de richting van de maand maart al verder was teruggelopen naar € 218.000,-. CBS/Kadaster zullen deze NVM-cijfers pas rond 20 juni kunnen bevestigen.

 

Overijssel slechts 0,25% goedkoper.

De klad zit vooral in de verkoop van vrijstaande huizen. Daarvan werden er 37% minder verkocht dan in het eerste kwartaal van vorig jaar. Desondanks zakten appartementen het meest in prijs. In Flevoland zakte de verkoop van woningen met ‘slechts’ 19 procent minder in dan in de rest van Nederland.

 

Opvallend is vooral dat de prijzen in de provincie Overijssel ten opzichte van vorig jaar maart slechts met een kwart procent daalden. De huizen in de provincie Utrecht zijn het duurst met een gemiddelde prijs van € 281.152,-, gevolgd door Noord Holland en Noord Brabant met respectievelijk € 273.637,- en € 270.167,-. De goedkoopste provincie is Groningen waar de gemiddelde prijs in één maand tijd kelderde van € 192.685,- naar € 176.742,-.

- naar boven -

 

Banken vaak onduidelijk over hypotheektarieven.

 

tekoop-bordDiverse banken in Nederland hanteren twee tarieflijsten voor de rente voor hypotheken. Eén lijst bevat lage rentes voor nieuwe klanten, terwijl een 'geheime' lijst met hogere rentes bestemd is voor bestaande hypotheek-klanten.

 

Verschil.

Het verschil in tarief loopt op van 0,40 tot 0,80 procentpunt. Diverse banken maken zich hier schuldig aan. Klanten van met name ING, en vooral voorheen de Postbank, worden bij het afsluiten van de hypotheek niet duidelijk verteld dat ze eerst een actie-tarief krijgen, om bij verlenging geconfronteerd te worden met een opslag op het tarief. Bij een gemiddelde hypotheek van 250.000 euro scheelt het 135 euro per maand voor 10 jaar.

 

Van 5,35% naar 5,95%.

Bij ING betaalt een nieuwe klant met NHG bijvoorbeeld 5,3% voor 10 jaar vast. Een bestaande klant die zijn rentevasttijd moet verlengen betaalt 5,95%. Voor precies dezelfde hypotheek.

 

SNS.

Bij SNS is nu een hypotheek te verkrijgen voor 5,05% voor 10 jaar vast. Een klant die wil verlengen betaalt echter 5,55%. Ook ondermeer WestlandUtrecht Hypotheekbank en Nationale Nederlanden werken met twee tarieflijsten.

 

Boos.

Directeur Marlies Pernot van de Vereniging Eigen Huis is boos. "Misleiding is een heel groot woord, maar het is op z'n minst niet open." "De tweede tarieflijst is eigenlijk een soort geheime lijst van de banken, die circuleert niet in het openbaar." Pernot is boos over het feit dat de klanten nog steeds niet weten hoe de rente is samengesteld en dat ze na een aantal jaar opeens opslag moeten betalen. "De bank stelt zichzelf centraal. "Ze richten zich op zichzelf en niet op de klanten. Ook niet op de klant die ze willen behouden. Daar moet wat aangedaan worden." "Oversluiten wordt op deze manier heel snel lonend."

 

Twee tarieflijsten.

RTL Z heeft de hand kunnen leggen op de 2 tarieflijsten van 3 banken: ING, SNS en WestlandUtrecht. Deze lijsten tonen het verschil tussen het tarief voor een nieuwe klant en het tarief voor een bestaande klant.

(Rtl4 - 29 april 2009)

- naar boven -

 

DNB: 'laagste hypotheekomzet sinds zes jaar'

 

In februari dit jaar is voor een totaalbedrag van € 3,8 mld aan nieuwe hypotheken verstrekt. In februari vorig jaar februari was dat nog  € 6 mld, staat in een statistisch nieuwsbericht van De Nederlandsche Bank (DNB).

Volgens DNB is 'februari 2009' de laagste maandomzet in de laatste zes jaar. De daling betreft vooral hypotheken met een vaste rente en een looptijd tussen de vijf en tien jaar. Het aantal nieuw verstrekte hypotheken begon in de tweede helft van vorig jaar aan daling, met de periode rond de afgelopen jaarwisseling als absoluut dieptepunt.
(AM - 29 april 2009)

- naar boven -

 

Plan verbod tophypotheek van de baan.

 

Staatssecretaris De Jager - FinancienHet dinsdag gepresenteerde voorstel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) om tophypotheken te verbieden, is van de baan. Dat zei staatssecretaris De Jager van Financiën tijdens een spoeddebat in de Tweede Kamer. Eerder deze week zorgde toezichthouder AFM voor veel onrust op de woningmarkt met de aankondiging dat tophypotheken verboden zouden gaan worden. Maar volgens de Jager gaat de AFM daar helemaal niet over.

 

AFM niet bevoegd 'De AFM heeft niet de bevoegdheid dit als harde maatregel te hanteren', verklaarde een woordvoerster van Financiën gisteren al. 'Daarvoor is verandering van wet- en regelgeving nodig.' Wel kan de AFM volgens het departement 'van geval tot geval' bekijken of banken niet te ver gaan bij het verstrekken van leningen voor een eigen woning. Financiën meent dat het voornemen van de AFM een aanscherping van het toezichtsbeleid zou betekenen. 'In de regel komt dit beleid tot stand in nauw contact met het ministerie van Financiën en de sector', stelt het ministerie in een persverklaring. Voor die aanscherping van het beleid, 'daar heb je ons voor nodig', voegde de woordvoerder daaraan toe.

 

Het departement zegt het voorstel te zullen bestuderen en daarbij te letten op de maatschappelijke en economische gevolgen, zoals het voorkomen van ongewenste gevolgen voor de huizenmarkt. Het ministerie wijst erop dat gezien de huidige economische omstandigheden abrupte maatregelen niet voor de hand liggen.

 

Het ministerie gaat het AFM-voorstel nu verder goed bestuderen, waarbij ook gelet wordt op de maatschappelijke en economische gevolgen.

 

AFM houdt voet bij stuk.

AFM-voorzitter Hans Hoogervorst houdt echter voet bij stuk. Hij herhaalde woensdagochtend op BNR Nieuwsradio een verbod op tophypotheken 'tot zijn beleidsvrijheid' te rekenen. 'Het is niet zo dat we daar regelgeving van de minister voor nodig hebben', zei hij. 'De wet zegt: er mag geen onverantwoorde kredietverlening plaatsvinden. Het is aan ons om te bepalen hoe we dat moeten doen.'

 

Hoogervorst meldde wel dat hij niet overhaast te werk wil gaan. Hij zei zich bewust te zijn van de huidige druk op de economie en de woningmarkt. 'We willen dat natuurlijk niet in de versnelling zetten. Dus kijken we daar natuurlijk nog even heel goed met de Nederlandsche Bank naar.'

 

Doodsteek voor woningmarkt.

Volgens de PVV wordt voor veel mensen een huis kopen onmogelijk als tophypotheken worden aangepakt. Het CDA noemde de voorstellen van de AFM onduidelijk.
PVV-Kamerlid Tony van Dijck zei eerder woensdag: ,,De woningmarkt zit al muurvast, maar de AFM geeft hiermee de doodsteek.'' De maatregel is volgens hem vooral funest voor starters die het toch al moeilijk hebben om een huis te kunnen kopen. Van Dijck wil dat het kabinet de maatregel terugdraait.
(BNR - 23 april 2009)

- naar boven -

 

Banken houden hand nog steeds op de knip.

 

Terwijl bedrijven klagen dat banken ze nog steeds nauwelijks geld lenen, zijn banken vooral geïnteresseerd in het redden van hun eigen hachje.

 

De discussie over kredietverlening aan bedrijven werd deze week opnieuw actueel toen ondernemers, bankiers en politici de kredietverlening bespraken in de Tweede Kamer. Daar beklaagden ondernemers zich dat de banken de geldkraan nog steeds dichthouden, terwijl bankiers die gehoord werden bij hoog en bij laag beweerden dat zij niet minder kredieten verstrekken dan een jaar geleden.

 

‘Het is een rare spagaat waarin we ons bevinden. Banken beweren dat ze wel geld uitlenen, terwijl wij juist van bedrijven horen dat banken nog steeds zeer voorzichtig zijn met het verstrekken van leningen en dat ze dat alleen nog maar doen onder heel strenge voorwaarden’, zegt Michaël van Straalen, voorzitter van de Koninklijke Metaalunie.

 

Volgens Van Straalen, die ook vice-voorzitter is van MKB Nederland, willen banken op dit moment eigenlijk geen geld lenen aan bedrijven omdat ze vooral geïnteresseerd zijn in het redden van hun eigen hachje. ‘Bij banken staat alles nu in het teken van risicobeheersing. Ook hebben de banken duidelijk aangegeven dat ze hun balans willen versterken. Dan is het niet handig voor ze om allerlei riskante bedrijfsleningen in de boeken te hebben staan’, zegt Van Straalen.

 

Een bankier van een grootbank die liever niet met zijn naam in de krant wil, bevestigt het beeld dat Van Straalen schetst. ‘Er zit nu heel weinig beweging in de markt voor bedrijfsleningen. Je ziet dat er gewoon nog heel voorzichtig wordt omgesprongen met het lenen van geld’, zegt hij.

 

Analist Paul Beijssens van Theodoor Gilissen vindt het moeilijk om in te schatten of bankiers nu op hun geld zitten. ‘Als banken al minder geld uitlenen, dan komt dat door de laagconjunctuur waarin we nu zitten. Dan zijn banken altijd terughoudend met het lenen van geld. Dat heeft eerder met logisch economisch denken te maken dan met de situatie waarin de banken zich nu zouden bevinden’, aldus de analist.
(De Pers - 24 april 2009)

- naar boven -

 

AFM brengt onrust op instabiele huizenmarkt.

 

AFM voorzitter Hans Hoogervorst AMSTERDAM (AFN) - Op de dag dat het Kadaster meldde dat de Nederlandse huizenmarkt verder is verslechterd, zorgde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) voor extra onrust. De toezichthouder kondigde aan een einde te willen maken aan de verstrekking van zogeheten tophypotheken.
Vooral de tophypotheek is de AFM een doorn in het oog. Huizenkopers nemen hierbij een grotere schuld op zich dan hun huis waard is. AFM-voorzitter Hans Hoogervorst schetste het gevaar. ,,Stel dat het tot het ergste geval komt dat je gedwongen wordt je huis te verkopen. Dan blijf je met een restschuld zitten. Dan heb je niet alleen een betalingsprobleem, maar ook een vermogensrisico.''

 

Doodsteek woningmarkt.

Dit is voor de waakhond reden om de tophypotheek aan banden te leggen. Voortaan mogen banken niet meer dan 100 procent van de woningwaarde financieren. Een gevolg van deze maatregel is dat het niet langer mogelijk zal zijn om de aankoopkosten te financieren. Het gaat daarbij onder meer om de overdrachtsbelasting die 6 procent van de aankoopsom bedraagt. Hier wringt voor veel spelers op de woningmarkt de schoen. ,,Dit is het slechtst mogelijke middel op het slechtst mogelijke moment. Als dit wordt uitgevoerd, is dat de doodsteek voor de woningmarkt'', zei een woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis.

 

Negatief.

Directeur Bas Millenaar van De Hypothekers Associatie liet zich in soortgelijke bewoordingen uit. Hij wees erop dat starters, die vaak geen eigen geld hebben om in een woningkoop te steken, gedwongen zullen worden de aankoopkosten ergens anders te lenen. Ook de Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, reageerde negatief. ,,Starters en doorstromers zullen dus duurder uit zijn'', stelde Martijn de Jong-Tennekes, specialist woningmarkt bij de bank. ,,Je kunt je afvragen wat de AFM beoogt met deze maatregel. Bij minder dan 1 procent van alle huizenverkopen gaat het om een gedwongen verkoop. Bovendien kun je je afvragen of het moment gunstig is voor zo'n maatregel, gezien de huizenmarkt.''

 

Risico's

Hoogervorst van de AFM leek zich bewust te zijn van de risico's van zijn plannen. ,,Je wilt de huizenmarkt ook weer niet een zetje in de verkeerde richting geven. We zitten nog te puzzelen. Wellicht dat we een kleine overgangstermijn zullen instellen.'' Desalniettemin liet hij er geen twijfel over bestaan snel, binnen een maand, stappen te willen zetten.

 

Over de huizenmarkt kwam dinsdagochtend weer slecht nieuws naar buiten. Het Kadaster maakte bekend dat de huizenprijzen in de maand maart 1,5 procent lager lagen dan een jaar eerder. Dit wijst op een duidelijk verslechtering van de woningmarkt. In februari waren de prijzen nog slechts 0,5 procent lager dan een jaar eerder.
(BNR - 21 april 2009)

- naar boven -

 

NVM: Huizenprijs terug naar niveau 2004 !

Vraagprijzen dalen nu met ruim twee procent per maand.

 

Onverkochte woning te huurVolgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)  is de prijs van een gemiddelde koopwoning in het eerste kwartaal van dit jaar gezakt naar  € 218.000,-. Deze daling is ernstiger dan menigeen verwacht had. In het tweede kwartaal van vorig jaar ging de gemiddelde woning volgens de cijfers van de NVM nog voor € 252.000,- langs de notaris. De koopprijs lag in mei vorig jaar derhalve 15,6 procent hoger dan de huidige prijs. Omdat in het eerste kwartaal maar liefst veertig procent minder huizen verkocht werden, verwacht de NVM een groot aantal faillissementen onder makelaarskantoren.

 

Met deze rigoureuze prijsdaling is het prijsniveau van woningen in een recordtempo teruggevallen naar net boven het gemiddelde prijsniveau van 2004 (€ 213.000,-). De winst op een huis is daarmee over een periode van vijf jaar nog slechts 2,3 procent.

 

Absurde vraagprijzen.

De vraagprijzen van het nieuwe aanbod aan koopwoningen daalden in het afgelopen kwartaal met 6,2 procent. In het vorige kwartaal lag de gemiddelde vraagprijs van nieuw aanbod nog op € 294.000,- terwijl het eerste kwartaal van 2009  een gemiddelde vraagprijs liet zien van 276.000,-. Het is op z’n minst opmerkelijk te noemen dat de vraagprijzen van nieuw aanbod momenteel ruim 26 procent liggen boven de in het afgelopen kwartaal gerealiseerde daadwerkelijke verkoopprijzen. Deze veel te hoge vraagprijzen geven aan dat de realiteitszin in de woningmarkt ver te zoeken is.

 

Koopjesjagers op de woningmarkt.

In het voorbije kwartaal zijn in totaal circa 25.000 huizen verkocht. In de afgelopen jaren lag dit aantal in het eerste kwartaal rond de 45.000. Het lijkt er echter op dat de eerste schrik over de crash op de woningmarkt voorbij is. Lag het aantal verkopen in februari nog ruim 47 procent onder het niveau van februari vorig jaar in maart was dat aantal teruggelopen naar exact 37 procent. Het lijkt er derhalve op dat de eerste koopjesjagers op de markt verschijnen. Dat is ook wel nodig want van het totaal aantal huizen dat de NVM tussen half november en half februari in verkoop kreeg, is nog geen half procent verkocht.

 

Verkooptijd van ruim een jaar.

De makelaarsorganisatie meldt verder dat huizen gemiddeld 105 dagen te koop staan. Vrijstaande huizen staan 167 dagen te koop en appartementen slechts 85 dagen. Deze cijfers zijn echter zwaar gekleurd, want veel huizen die al eerder in de verkoop stonden en later tijdelijk uit de verkoop zijn gehaald, om daarna opnieuw te koop gezet te worden tegen een lagere prijs, worden niet vanaf de eerste fase meegeteld.

In totaal staan via Funda.nl momenteel 186.000 huizen te koop. Dat aantal ligt iets boven het aantal verkooptransacties van de afgelopen 12 maanden, waarbij nog rekening dient te worden gehouden met het inzakken van de markt sinds oktober vorig jaar. Op basis van deze cijfers dient de Nederlander dus rekening te houden met een gemiddelde verkooptijd van iets meer dan een jaar, afhankelijk van het niveau van de woning. Appartementen en tussenwoningen gaan iets sneller van de hand. Vrijstaande woningen hebben een 60 procent langere verkooptijd nodig.

 

Maandlasten stuk lager.

Dat koopjesjagers inmiddels de woningmarkt weer voorzichtig benaderen is het enige positieve nieuws dat uit de kwartaalcijfers van de NVM kan worden geconcludeerd. Voor starters op de woningmarkt ziet de markt er een stuk zonniger uit dan een jaar geleden. Niet alleen de woningprijs is gedaald, ook de hypotheekrente ligt lager dan een half jaar geleden. Vergeleken met het midden van vorig jaar zijn de maandelijkse rentelasten na de aanschaf van een gemiddelde koopwoning met bijna 21 procent gedaald.

- naar boven -

 

Budgethypotheek steeds populairder !

Nadelen wegen niet tegen rentevoordeel op.

 

Twee jaar geleden werd door geldverstrekkers de Budgethypotheek geïntroduceerd. De Budgethypotheek heeft een aanzienlijk lagere rente dan de standaardhypotheek maar kent een aantal nadelen waardoor veel gegadigden de afgelopen jaren afhaakten. Nu de rente hoger is dan toen en de omstandigheden op de woningmarkt danig zijn gewijzigd, zijn de grootste nadelen van de Budgethypotheek weggevallen. Het aantal mensen dat een budgethypotheek afsluit neemt dan ook toe.

 

Bij de presentatie van de Budgethypotheek werd de hypotheek in kringen van hypotheekadviseurs al snel bestempeld als een B-merk hypotheek. De rente is gemiddeld 0,4 procent lager dan een standaardhypotheek, hetgeen op een gemiddelde hypotheeksom meer dan € 1.000,- per jaar aan rente scheelt. Geldverstrekkers boden de Budgethypotheek aan omdat de lage rente die men rond 2005 gewend was geraakt plotseling fors steeg. Met deze nieuwe hypotheek kon men bepaalde woningen nog net kopen, daar waar een reguliere hypotheek de kooptransactie soms net onmogelijk maakte.

 

Boete bij verkoop.

De rentekorting kan door banken en verzekeraars worden gegeven in ruil voor een aantal beperkingen. Zo kennen de meeste Budgethypotheken de bepaling dat er een boete moet worden betaald als de hypotheek bij verkoop van het huis niet, of niet bij dezelfde geldverstrekker, wordt voortgezet. Die boete ligt meestal in de richting van drie procent. Bij de wat duurdere reguliere hypotheken bestaat die boetebepaling niet.

 

Geen “dalrente”.

Een ander belangrijk punt is dat bij de duurdere reguliere hypotheek een zogenaamde dalrentebepaling geldt. Als na het moment van het tekenen van de hypotheekofferte, maar nog voordat de hypotheek bij de notaris wordt gepasseerd, de hypotheekrente daalt, wordt deze lagere rente toegepast op de hypotheek. Sommige banken en verzekeringsmaatschappijen hebben zelfs de bepaling opgenomen dat de rente geldt van het laagste niveau tussen deze twee momenten. De rente zou namelijk, direct na het tekenen van de offerte kunnen dalen maar nog vóór het passeren van de hypotheek bij de notaris weer gestegen kunnen zijn. De Budgethypotheek kent deze voordelige bepaling niet.

 

Verplichte afname.

Een derde belangrijk verschilpunt is de verplichte afname van de Budgethypotheek nadat de hypotheekofferte eenmaal getekend is. Wil de koper, na ondertekening van de offerte, de hypotheek toch nog annuleren, bijvoorbeeld omdat hij elders een voordeliger offerte heeft kunnen bemachtigen, dan brengt de eerste geldverstrekker hem 1 procent boete in rekening. Ondertekenen van de offerte bij een Budgethypotheek betekent dus vel meer binding dan bij een reguliere hypotheek.

 

Hypotheekofferte korter geldig.

Een ander verschilpunt is de offertetermijn. Bij een Budgethypotheek dient de hypotheek binnen een bepaalde periode, vaak twee maanden na het zetten van de handtekening, bij de notaris te worden gepasseerd, anders verliest men het recht op de afgesproken rente. Bij een reguliere hypotheek is die periode langer, vaak zes maanden.

 

Beperkingen werken bijna niet.

Opvallend is dat ondanks deze negatieve bepalingen de goedkopere Budgethypotheek toch in populariteit toeneemt.  Dat heeft alles te maken met de wijzigingen in de omstandigheden van de afgelopen twee jaar. Met het voortdurend stijgen van de hypotheekrente tijdens de afgelopen jaren heeft de dalrentegarantie van de reguliere hypotheek vrijwel geen positief effect meer. Zelden is in de afgelopen jaren de rente, na het tekenen van de offerte, nog gedaald en als de rente toch nog iets daalde, bleek de daling minimaal. Hoewel de komende maanden nog een kleine onzekerheid vormen, wordt voor de komende jaren echter een verdere stijging van de hypotheekrente verwacht. De dalrentegarantie biedt dan geen enkel voordeel meer.

 

Ook over de verplichte afname van de hypotheek, na het tekenen van de hypotheekofferte, stapt men gemakkelijk heen. Veel mensen hadden al niet anders verwacht. Bovendien vinden veel kopers het logisch dat zodra de handtekening is gezet er verder geen onderzoek meer naar andere hypotheken plaatsvindt. Dat onderzoek dient al gedaan te zijn voordat de handtekening gezet wordt. Ook de kortere offertetermijn bij een Budgethypotheek speelt op dit moment een minder grote rol. Sinds de markt is overspoeld met woningen en huiseigenaren maar wat blij zijn dat hun huis kan worden verkocht, werken verkopers optimaal mee aan een snelle overdracht bij de notaris. De marktsituatie zorgt er dus voor dat de kortere offertelooptijd bij een Budgethypotheek nu ook geen rol meer speelt.

 

Boetebepaling op te heffen.

Het enige relevante verschil tussen een Budgethypotheek en een standaard- of reguliere hypotheek dat overblijft is de boetebepaling van drie procent bij de verkoop van het huis. Die boetebepaling geldt echter niet als de hypotheek van deze geldverstrekker wordt meegenomen naar het volgende huis. Wil men de hypotheek toch beëindigen of oversluiten, omdat de oude hypotheekverstrekker op het nieuwe huis veel meer hypotheekrente gaat rekenen dan een andere hypotheekverstrekker, dan is daar in de meeste gevallen een logische escape voor. Door de hypotheek bij wijze van spreken een dag vóór de verkoop van het huis naar een andere geldverstrekker over te sluiten, heeft men de boetebepaling opgeheven. Het is daarbij wel handig een hypotheekadviseur in de arm te nemen, die dit allemaal voor zijn klant regelt. De budgetvoorwaarden zijn namelijk niet bij alle geldverstrekkers gelijk De kosten van de adviseur zijn een bagatel vergeleken bij de financiële voordelen die de kennis van de adviseur oplevert.

- naar boven -

 

Huiseigenaar huurmarkt op.

 

Onverkochte woning te huurOnverkochte woningen die door huiseigenaren worden verhuurd, komen mogelijk nooit meer in de verkoop. Huurders hoeven er vaak niet uit als ze niet willen.
Daarvoor waarschuwen de Nederlandse Woonbond, belangenvereniging voor huurders en belangenorganisatie Vereniging Eigen Huis (VEH). De organisaties denken dat dit dreigende conflict tussen huurders en huizenbezitters ernstig wordt onderschat. Naar schatting gaat het inmiddels om duizenden woningen die op basis van goed vertrouwen worden verhuurd, maar exacte cijfers ontbreken. Sinds enkele maanden stijgt het aanbod van huurwoningen sterk (ruim dertig procent volgens bemiddelaar Direct Wonen). Gezien de veelal dalende prijzen op de huizenmarkt wordt een verdere toename verwacht. VEH krijgt bijvoorbeeld veel vragen over de mogelijkheden voor verhuur.

 

Rechten.

Volgens de Woonbond is de woningnood onder studenten in Amsterdam zelfs lager door het stijgende aanbod van de huurwoningen van huiseigenaren die in de problemen zitten. Allemaal situaties waarin de rechten voor de huurder vaak ernstig worden onderschat.

 

"Al die mensen die nu een huurder nemen in de oude woning, omdat die niet verkocht kan worden, gaan doorgaans een huurcontract voor onbepaalde tijd aan. Ook al hebben ze daar zelf in andere contracten expliciet andere afspraken over gemaakt", zegt woordvoerder Hans Roseboom van de Woonbond. "Huiseigenaren denken misschien dat het onredelijk is en dat de rechter ze daarom wel ter wille zal zijn, maar dat is niet zo." Dat beaamt belangenorganisatie VEH. "Ook al stel je nog zo'n slim contract samen met einddatum en alles. En ook al zijn huurder en verhuurder het er op dat moment volledig over eens, als de huurder uiteindelijk niet weg wil, zal de rechter die vaak in het gelijk stellen", zegt woordvoerder Hans Andre de la Porte.

 

Enige uitzondering vormt verhuur van de nieuw gekochte woning voor bepaalde tijd. Maar ook dan zijn er talloze valkuilen waardoor de huurder toch recht kan krijgen op een oneindig verblijf. VEH kreeg onlangs nog boven tafel dat gemeenten ook particulieren vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet moeten verstrekken. Echter, de eerste reacties van gemeenten waren weinig hoopvol. "Er werd meteen gereageerd dat ze het te veel werk vinden. We vermoeden dat weinig particulieren er gebruik van maken momenteel", zegt De la Porte. 
(bron: Telegraaf - 14 april 2009)

- naar boven -

 

 

Hoge hypotheken: reactie AFM

 

AFM logoDe AFM heeft de afgelopen jaren relatief veel signalen en klachten ontvangen over verschillende adviezen en producten van DSB. De AFM neemt alle signalen, klachten en meldingen serieus. Ieder signaal kan een aanleiding vormen voor nader onderzoek en mogelijk leiden tot sancties tegen een instelling. De AFM doet al enige tijd onderzoek naar meerdere aspecten van de dienstverlening van DSB, mede naar aanleiding van de ontvangen klachten. De AFM kan, naast het opleggen van boetes, ook verbeteringen afdwingen bij financiële instellingen om te waarborgen dat er zorgvuldige dienstverlening plaatsvindt aan de consument.

 

Hypotheekadviezen.

Adviezen over hypotheken zijn sinds juli 2006 gebonden aan adviesregels: een advies over dit soort producten moet passend zijn en dus zijn toegesneden op de klant en zijn specifieke belangen en financiële mogelijkheden. Zo mag een hypotheek niet te hoog zijn, en mogen er geen risico’s worden gelopen met beleggingen als de klant dat niet wil. Vóór juli 2006 bestonden er geen wettelijke eisen voor hypotheekadviezen en was er geen toezicht.

 

Tot 1 juli 2008 was er een uitzondering voor koopsomverzekeringen die in combinatie met een lening of hypotheek werden afgesloten om de betaling van deze kredieten af te dekken. Het advies over deze producten was vrijgesteld van toezicht door de AFM. Deze producten konden daardoor onbeperkt worden verkocht.

 

Mede op advies van de AFM is deze vrijstelling enkele maanden geleden opgeheven, waardoor er nu ook strengere eisen gelden voor advies over dit soort verzekeringen. De verzekering dient nu te passen bij de persoonlijke situatie van de klant. Als bijvoorbeeld iemand al afdoende is verzekerd van inkomen bij werkloosheid, zal een verzekering voor dit risico niet voor de hand liggen.

 

Bij slecht advies kan de AFM maatregelen nemen zoals het opleggen van een boete en die publiceren. Controle op de naleving van deze nieuwe regels is een speerpunt in het toezicht van de AFM in 2009.

 

De AFM raadt consumenten aan altijd zelf een goede afweging te maken bij de aanschaf van een financieel product, ook in het geval van koopsomverzekeringen bij een hypotheek. Een dergelijke verzekering is niet per definitie verplicht. Tevens kan een verzekering ook betaald worden met maandelijkse premies, in plaats van de inleg in één keer te betalen met een koopsom.
(bron: Radar 14 april 2009)

- naar boven -

 

Huidige 'lage' rente is woekerrente !

Hypotheekrente in loop van jaar verder omhoog.

 

De hypotheekrente in Nederland zal in de loop van 2009 verder omhoog gaan. Ook in de komende jaren zal de rente op hypotheken hoger worden. Deze teleurstellende gang van zaken wordt veroorzaakt door de steeds groter wordende schuldenlast van internationale overheden. Hoewel op dit moment nog hypotheken kunnen worden aangeschaft tegen een lagere rente, is die feitelijke rente torenhoog vergeleken met de kapitaalmarktrente. De realiteit is dat banken  momenteel forse woekerrentes rekenen.

 

Voor een hypotheek met een tien jaar vaste rentetermijn vroegen concurrerende geldverstrekkers medio 2005 een opslag op de kapitaalmarktrente van ongeveer 0,4 procent. Deze opslagrente werd berekend voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor hypotheken zonder NHG was de opslagrente hoger. Op dit moment wordt door de hypotheekbanken  voor een tien jaar vaste hypotheek op NHG-basis gemiddeld een opslagpercentage gerekend van 1,6 procent. De tienjarige hypotheekrente ligt momenteel dus zo’n 1,2 procent te hoog.

 

Woekerrente onterecht verdedigd.

Banken trachten deze woekerrente aan het publiek te ‘verkopen’ met de mededeling dat zij de extra rente nodig hebben vanwege de risicoverhogende factoren van de kredietcrisis (die zij overigens zelf veroorzaakt hebben). Voor hypotheken met NHG is dat de grootste flauwekul omdat de extra risico’s daar zijn afgedekt door een nationale garantie. Banken verdienen ook aan risicoloze hypotheken sinds medio vorig jaar veel meer dan enkele jaren geleden.

 

Forse renteverhoging op komst.

Ook woekerrentes zijn echter relatief. Want ondanks deze hogere rentes kunnen de tarieven momenteel als zeer laag worden beschouwd in vergelijking met datgene wat ons in de komende jaren te wachten staat. De als gevolg van de kredietcrisis exorbitante vraag naar geld van overheden zal de rente op de kapitaalmarkt de komende jaren sterk doen opdrijven, met daarmee de hypotheekrente in het kielzog.

 

Goedkope hypotheken verzekeraars.

Nu rekent de ene bank op dit moment meer woekerrente dan de andere bank. Zo pakte ABNAmro, met haar tien jaar vaste hypotheekrente op NHG-basis van 6 procent, begin april maar liefst 2,3 procent opslag bovenop de kapitaalmarktrente. ASR, het voormalige Fortis, zat op 5,9 procent en het Belgische Argenta, twee jaar geleden nog de prijsbreker, rekent 5,7 procent.

 

Sinds enkele maanden zijn de verzekeringsmaatschappijen op hypothecair gebied de concurrentie met de banken aangegaan. Zo rekent Aegon nu 5,25 procent rente, terwijl Reaal en Zwitserleven zelfs zijn gezakt tot 5,2 procent. National Academic is al sinds medio februari de goedkoopste met een NHG-rente van 4,9 procent. National Academic is momenteel de enige maatschappij met een tien jarig rentetarief onder de vijf procent.

 

Variabele rente lager dan ooit.

Nu de Europese Centrale Bank haar rentetarief heeft verlaagd naar 1,25 procent, het laagste tarief ooit, zullen de hypotheken met een variabele rente nog goedkoper worden. De goedkoopste variabele hypotheek wordt momenteel geleverd door DBV (2,63 procent). De verwachting is dat deze variabele rente gedurende enkele jaren zeer laag zal blijven. Weinig banken zijn echter bereid om de volledige hypotheek tegen variabele rente te sluiten. Grote fluctuaties in de variabele rente zijn in de V.S. één van de oorzaken geweest van de kredietcrisis. Veel geldverstrekkers combineren de hypotheek met een variabele rente met een deel hypotheek tegen een lange vaste rente.

 

NHG geeft veel rentekorting.

Opvallend is ook dat de korting voor hypotheken met NHG bij sommige geldverstrekkers veel groter is dan enkele jaren geleden. De laagste korting in 2005 was die van ABP-hypotheken die toen voor NHG 0,3 procent rentevoordeel gaf. De hoogste NHG-rentekorting lag toen op 0,6 procent (DBV). Anno 2009 liggen de rentevoordelen bij NHG veel verder uiteen. De meeste hypotheekverstrekkers zitten op een rentekorting van 0,6 procent, terwijl Argenta slechts 0,25% aan korting levert. National Academic en Hypotrust leveren met 0,9 procent de grootste rentekorting voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie.

 

Vanwege het feit dat in berichtgeving al meerdere malen is verwezen naar toekomstige hogere rentetarieven voor hypotheken is de animo voor het tussentijds oversluiten van de hypotheek toegenomen. Veel mensen durven het einde van hun rentevaste termijn niet af te wachten uit angst voor een forse verhoging van de rentelast in de nabije toekomst. Omdat veel huiseigenaren de afgelopen tien jaar een hypotheek hebben afgesloten tegen een iets lagere rente dan de thans bij hypotheekbanken geldende rente, zal men in de meeste gevallen de hypotheek boetevrij kunnen vervangen. 

- naar boven -

 

Lagere makelaarskosten door daling woningverkopen.

Tarifering voor aankoopbegeleiding verschilt.

 

Naast de huizenprijzen zijn ook de tarieven van makelaars in het afgelopen jaar gedaald. Wie in het vierde kwartaal van 2008 zijn woning verkocht, was daarbij gemiddeld 1,1 procent voordeliger uit dan in hetzelfde kwartaal een jaar ervoor. De hoogte van de daling verschilt per handeling. Zo werd het taxeren van een woning 0,5 procent goedkoper, terwijl het tarief voor de verkoopbegeleiding van een woning met maar liefst 3,5 procent daalde. De daling is een logisch gevolg van de verschuiving op de woningmarkt.

 

Naar de diensten van makelaars is nog onverminderd vraag en het aantal te koop staande woningen is in de afgelopen periode gestegen. Woningen staan echter langer te koop en het aantal verkochte woningen is met ongeveer 30 procent gedaald.

 

Lagere tarieven verkoopmakelaars.

Om in de lastige markt de (hevige) concurrentie het hoofd te bieden en toch klanten te winnen, is het verlagen van tarieven onvermijdelijk. Een dubbel probleem dus voor de makelaars, die pas de kassa horen rinkelen als er daadwerkelijk een verkooptransactie tot stand komt. De daling volgt overigens op eerdere stijgingen. In 2007 was het taxeren van een woning 4,7 procent duurder dan in 2006, de begeleiding bij de verkoop van de woning kende destijds een kostenstijging van 4,2 procent. Gezien de huidige gang van zaken op de woningmarkt ligt het in de lijn der verwachting dat de makelaarstarieven bij verkoop van een woning verder zullen dalen.

 

Meer vraag naar aankoopmakelaars.

Naast de steun bij het verkopen van een woning, worden steeds meer woningen ook aangekocht door een makelaar. Daarvoor zijn gespecialiseerde aankoopmakelaars in de markt. Het voordeel hiervan is dat deze goed op de hoogte is van de marktsituatie deze scherper weet te onderhandelen. Aankoopmakelaars buiten de malaise op de woningmarkt in het voordeel van de koper uit.

 

Sommige aankoopmakelaars werken met vaste prijzen. Bij andere aanbieders is het bedrag waarmee de koopsom na de onderhandelingen kan worden verlaagd mede bepalend voor de kosten die in rekening worden gebracht;  een constructie die voordelig kan uitpakken voor de koper. De aankoopmakelaar verdient in dat geval meer naarmate de aankoopprijs lager wordt en minder als de vraagprijs te weinig daalt. Kopers hebben baat bij deze omgekeerde beloningsconstructie. De verschillende vormen van tarifering maakt vergelijken echter lastig.

- naar boven -

 

Koopinteresse ondanks dalende prijzen.

Open Huizen Dagen: meer woningen en minder bezoekers.

 

Zaterdag 28 maart 2009 werd voor de twee keer een open huizendag gehouden. Op deze dag waren in geheel Nederland diverse woningen ‘geopend’ voor een bezichtiging. De dag is een initiatief van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en is één van de antwoorden van de makelaarsvereniging op de inkrimpende woningmarkt. De zaterdag trok rond de 110.000 kijkers. De eerste Open Huizen Dag - oktober 2008 – werd darentegen door 150.000 geïnteresseerden bezocht. Een fors verschil dus. Het aantal geïnteresseerden per woning bedraagt op dit moment 2,8 ten opzichte van 4,3 vorig jaar. Het aantal beschikbare woningen per geïnteresseerde is meer dan zestien.  

 

Bij een eerdere editie gaf de NVM aan dat “een flink aantal” bezichtigingen gevolgd werd door een bod of een tweede bezichtiging.  “Het is lastig om de daadwerkelijke resultaten van de Open Huizen Dag vast te stellen”,  vertelt Roeland Kimman, woordvoerder van de NVM. Wat Kimman betreft is de Open Dag dan ook meer bedoeld ter oriëntatie.

 

De NVM verwacht dat de woningwaarde dit jaar met vijf procent zal dalen. Het begin van 2009 heeft wat dat betreft de toon al gezet. De gemiddelde prijs van een woning daalde in februari met 3,6 procent ten opzichte van januari. Kimman: “Mensen zoeken op dit moment naar het juiste moment om te kopen en realiseren zich dat op dit moment de prijs het laagste niveau wel eens zou kunnen hebben bereikt”.

 

Kimman geeft aan dit niet tegenstrijdig te vinden. “Ondanks de afgenomen verkopen, is de woningmarkt in Nederland  nog steeds krap. Er is sprake van relatief weinig nieuwbouw en veel nieuwbouwhuizen worden verhuurd in plaats van verkocht”.  Koopwoningen zijn volgens Kimman door de prijsdalingen momenteel realistischer geprijsd zijn dan voorheen. Echter: bij het aantrekken van de economie is de verwachting dat ook de woningen langzaam weer in waarde toe zullen nemen.

- naar boven -

 

Crisisfonds garandeert verkoop huis.

 

ZOETERMEER - De bouwsector schiet kopers van een nieuwbouwhuis te hulp door hun oude huis op te kopen. De bouwers en projectontwikkelaars zetten daarvoor een fonds op van minimaal een half miljard euro. Dat garandeert de kopers dat hun oude woning binnen drie maanden wordt verkocht. Door die garantie blijft de koper gevrijwaard van dubbele lasten en zal hij eerder geneigd zijn koortsachtig aan dat inkoopgarantiefonds. De ondernemingen zien door de economische crisis de verkoop van nieuwbouwwoningen instorten en vrezen het ontslag van tienduizenden bouwvakkers.

 

Om het fonds te vullen is de bouwsector in overleg met provincies en de 27 grootste gemeenten (G27). In elk geval Gelderland doet mee voor bouwprojecten in deze provincie. Noord-Brabant en Limburg onderzoeken de mogelijkheden voor deelname en ook de gemeente Eindhoven bevestigt dat er overleg gaande is. Het fonds borduurt voort op lokale initiatieven zoals in Rotterdam en Den Helder.

 

De bouwsector, variërend van projectontwikkelaars als AM en brancheverenigingen Neprom en NVB, maar ook makelaarsvereniging NVM en Vereniging Eigen Huis zet het fonds op mede uit onvrede over het kabinet. Dat zou te weinig doen om de bouw te ondersteunen. ,,Alle goede voorstellen die het rijk van ons kreeg, zijn in een bureaula verdwenen,’’ zegt Jan Fokkema van Neprom.

 

,,Het is een soort garantie voor kopers als zij hun oude woning niet kunnen verkopen. Hun huis wordt dan door dit fonds gekocht voor negentig procent van de marktwaarde. De kopers komen zo niet met dubbele woonlasten te zitten.’’

 

Gelderland doet vanaf 1 juli mee, zo besloot het provinciebestuur gisteren. Corporaties kopen de bestaande woningen op, zodat de bewoners met een gerust hart een nieuwbouwhuis kunnen kopen. (AD - woensdag 01 april 2009)

- naar boven -

 

Rabobank: Nederlandse economie krimpt met 4% in 2009.

 

De Nederlandse economie zal in 2009 met circa 4% in volume krimpen ten opzichte van 2008. Een dergelijk grote jaarlijkse krimp van het Bruto Binnenlands Product (BBP) is in de afgelopen honderd jaar in vredestijd alleen in de jaren dertig waargenomen. De werkloosheid stijgt weer naar het niveau van vijftien jaar geleden naar ruim 6% aan het einde van dit jaar en verder naar bijna 9% aan het einde van 2010. Een geleidelijk herstel van de economie zal pas in de tweede helft van 2010 optreden. Dat schrijven economen van de Rabobank in het vandaag verschenen Economisch Kwartaalbericht.

 

Economie Eurozone dramatisch verslechterd.

In een tijdsbestek van luttele maanden zijn de economische vooruitzichten voor het Eurogebied dramatisch verslechterd. Overheden hebben op grote schaal geïntervenieerd in het financiële systeem en veel centrale banken hebben hun beleidstarieven inmiddels dicht bij nul gebracht. Maar zichtbare positieve effecten hiervan op de economische groei zijn tot nu toe uitgebleven. De stimuleringspakketten en kapitaalinjecties drijven de staatsschuld op en leiden dus tot een sterke toename van de uitgifte van overheidspapier. Omdat er relatief veel overheidspapier in korte tijd geveild wordt, kan dat voor opwaartse druk op de lange rente zorgen. De ECB zal op korte termijn haar beleidsrente nog verder verlagen met 50 basispunten tot 1%. Van radicale 'kwantitatieve verruiming' is dan echter nog geen sprake, zo schrijven de Rabo-economen.

 

Ook stelden zij hun reële groeiverwachting voor China in 2009 neerwaarts bij en wel naar 3,5%. De Rabo-economen verwachten echter dat de Chinese overheid een percentage van rond de 6,5% zal publiceren om sociale onrust te voorkomen. De Chinese economie ziet in 2009 de meest forse groeivertraging van de laatste twintig jaar tegemoet als gevolg van een zwakkere externe vraag en dalende investeringen in de vastgoedsector.

 

Krimp heeft sterk negatieve gevolgen voor overheidsbegroting.

De steile conjuncturele neergang zorgt voor een snelle daling van de belastinginkomsten en stijging van uitkeringen, waardoor het begrotingstekort fors oploopt. Maar ook zonder de crisis zou het tekort dit jaar al zijn opgelopen. In 2007 en 2008, tijdens de top van de hoogconjunctuur, liet het kabinet schamele overschotten van 0,3% en 0,9% van het BBP zien. Veel plannen, tegenvallers en tekorten zijn met Prinsjesdag 2008 gefinancierd met gasbaten, die door de destijds hoge olieprijs zeer gunstig zijn ingeschat.

 

Nu de olieprijs ruim 60% lager lijkt uit te komen, zullen de inkomsten een stuk lager zijn dan verwacht. Bovendien is een aantal kostenoverschrijdingen het afgelopen jaar verborgen gebleven als gevolg van de hoge inflatie. Daardoor stegen de uitgavenkaders harder dan de kosten. De sterk dalende inflatie zal de overschrijding van kosten dit jaar pijnlijk duidelijk maken. Bovendien zal de overheid haar handen de komende tijd nog vol hebben om de problemen in de financiële sector het hoofd te bieden, waardoor de ruimte voor verder stimuleringsbeleid beperkt is, aldus de Rabo-economen.
(dinsdag 31 maart 2009)

- naar boven -

 

Veel Nederlanders ergeren zich aan gedrag bank.

Kosten rekening en opdringerige verkoop storende factoren.

 

Banken hebben na de crisis te maken met een imagoprobleem. Zo is het is niet toevallig dat het voormalige Fortis ASR is omgedoopt tot ASR verzekeringen. Het vele negatieve nieuws heeft de naam Fortis geen goed gedaan. Ook de franse bank BNP, dat een deel van Fortis heeft gekocht, is zich nog aan het beraden over de naam van deze Fortis-onderdelen. Het imagoprobleem geldt echter niet alleen voor deze bank. Zo blijkt uit een onderzoek van onderzoeksbureau &beyond dat tweederde van de deelnemers zich ergert aan de werkwijze van banken.

 

De ergernis van Nederlanders is met name gericht op het onverantwoord handelen van banken, waardoor in de ogen van velen de kredietcrisis kon ontstaan. In Nederland was het de hoogste man van de Van Lanschot bank die zich als eerste bankier publiekelijk verontschuldigde en te kennen gaf dat hij alerter had moeten reageren op de eerste signalen van de crisis. Een duidelijk signaal waaruit valt op te merken dat de verwijtende toon van de consument niet op lucht alleen is gebaseerd.

 

Eigen bank scoort iets beter.

Over de serviceverlening van de eigen bank is de Nederlander slechts licht positiever. Bijna de helft van de respondenten stoort zich aan zaken als opdringerige verkoopmethoden, het in rekening brengen van allerlei kosten of het verstrekken van rentes die onder het marktgemiddelde liggen. Wat betreft de mate van betrouwbaarheid geeft een deel van de respondenten aan de Postbank een betrouwbare bank te vinden. Opmerkelijk, aangezien deze bank niet meer bestaat en is opgegaan in ING bank.

 

Frauduleuze praktijken en bonussen slecht voor vertrouwen.

Het toch geschade imago van banken wordt geen goed gedaan door de commotie over bonussen die worden verstrekt aan sommige bankiers. Ook frauduleuze praktijken binnen de bankwereld ondermijnen het imago. Zo zijn in Nederland onder andere Fortis en ABN Amro de dupe geworden van de Amerikaanse investeerder Madoff. De onlangs als fraudeur ontmaskerde Madoff heeft Fortis achtergelaten met een verlies van 922 miljoen. De bank kan zich troosten met de wetenschap slechts een van de vele slachtoffers te zijn. Recent bleek bijvoorbeeld dat naast veel andere banken ook de Nederlandse voetbaltrainer Louis van Gaal voor een nog onbekend bedrag het Madoff-schip in is gegaan.

 

Madoff ging in het kort als volgt te werk: hij beloofde mensen een hoog rendement wanneer ze investeerden in een van zijn fondsen. In plaats van dit rendement daadwerkelijk waar te maken, keerde Madoff de ‘winst’ aan bestaande investeerders uit met het kapitaal van nieuwe klanten. Dit ging lang goed, totdat men achter de dubieuze opzet kwam en de piramide in elkaar klapte. Met een totaalschade die zou kunnen oplopen tot 65 miljard dreigt het de allergrootste zwendel ooit te worden.

 

Banken zullen in de nabije toekomst hun best doen om hun imago op te vijzelen. Bij het maken van reclamecampagnes en de communicatie met klanten zal het beperken van risico’s en veiligheid het dan ook winnen van ‘gouden bergen en winstverdubbelaars’.  

- naar boven -

 

Aantal woningen per koper in één maand met 12 procent gestegen !

Ruim zestien woningen per koper beschikbaar.

 

Het aantal te koopstaande woningen in Nederland is gisteren gestegen naar  186.618. Een dergelijk groot aantal woningen stond nimmer in de geschiedenis tegelijk te koop. Nu het aantal kooptransacties in het vorige kwartaal op een gemiddelde van 11.462 per maand blijft steken, kan worden geconstateerd dat elke potentiële koper momenteel uit 16,28 woningen kan kiezen. Dat is ruim zeven maal zoveel als tien jaar geleden. De huidige marktsituatie kan binnen een paar jaar bovendien leiden tot een sterke stijging van de hypotheekrente.

 

Op de woningmarktbarometer van Wegwijs, die per dag wordt bijgehouden en eens per maand wordt gecorrigeerd als de cijfers van CBS/Kadaster bekend worden, maakt de wijzer vandaag een sprong van 14,65 naar 16,28 woningen per koper. Vorige maand zakte de wijzer van de barometer al door haar bodem van 14 woningen per koper, een situatie die als de meest ideale kopersmarkt ooit werd beschouwd.

 

Forse prijsverlagingen verwacht.

Nu het aantal koopwoningen verder toeneemt en het aantal kooptransacties in de praktijk tot een minimaal aantal is gereduceerd, zakt de barometer tot extreme waarden. Op basis van standaard economische wetten kan het niet anders dan dat deze zwaar overspannen situatie op termijn zal moeten leiden tot forse prijsverlagingen. In het jaar 1998/1999, toen gemiddeld slechts 2,3 koopwoningen per koper ter beschikking stonden, spoot de huizenprijs omhoog met bijna twintig procent in één jaar. Makelaars gaan ervan uit dat bij een gemiddelde aantal van 7 woningen per koper een balanssituatie aanwezig is tussen de belangen van koper en verkoper. Medio 2008 werd al een toename van het aantal beschikbare woningen per koper geteld van ongeveer tien. De gigantische prijsstijgingen van eind vorige eeuw en begin deze eeuw reduceerden vorig jaar tot nog slechts een plusje van 1,2 procent. Dat plusje werd vorige maand plotseling vervangen door een gemiddelde prijsdaling op jaarbasis van 3,5 procent. Een dergelijke grote daling was niet meer voorgekomen sinds 1980, toen als indirect gevolg van de oliecrisis.

 

Geschiedenis herhaalt zich.

Opvallend aan dit patroon van bijna dertig jaar geleden was het uitgestelde effect van de prijsdaling. Pas anderhalf tot twee jaar na de top van de crisis kwam de prijsdaling in een stroomversnelling. Het aantal verkopen zakte voor het eerst in april 1978 fors in. In september 1978, meteen na de grote vakantie, was er een eenmalige sterke opleving, waardoor de crisis op de woningmarkt slechts een kortstondig leek. Deze korte opleving zette analisten op de woningmarkt echter op het verkeerde been. Vanaf oktober 1978 dook de woningmarkt een angstwekkend diep gat in om daar pas medio 1984 schoorvoetend bovenuit te komen. Eerst in 1980, anderhalf jaar na de start van de toenmalige crisis op de woningmarkt, begonnen de prijzen echt fors te dalen. Tussen het voorjaar van 1980 en het voorjaar van 1982 kreunde de woningmarkt in haar voegen met een prijsdaling van bijna dertig procent tot gevolg. Het prijsniveau van 1978 werd pas in 1993 weer bereikt.

 

Stijging hypotheekrente komt eraan.

De prijzen begonnen bijna dertig jaar geleden pas echt te dalen toen als gevolg van de crisis de rente begon te stijgen. De rente steeg als gevolg van het extreme uitgavenpatroon van vele overheden dat zij juist in gang hadden gezet ter bestrijding van de crisis. In maart 1981 bereikte de rente van bepaalde hypotheken voor het eerst een niveau van meer dan 13 procent (tien jaar vast).

 

Dat de hypotheekrente als gevolg van de huidige extreme overheidsuitgaven in de wereld binnen zeer korte tijd zal stijgen, is een zekerheid. De vraag door overheden naar geld zal binnen niet al te lange termijn hard toenemen. Of dit ook weer zal leiden tot dergelijke extreme verhogingen als toen is momenteel nog de vraag. De parallellen met het begin van de tachtiger jaren worden echter steeds duidelijker. De huidige situatie is zeer gevaarlijk voor mensen van wie de rentevaste termijn van de hypotheek in de komende drie jaar  zal aflopen. Niets is honderd procent zeker, maar de kans dat juist bij verlenging van de hypotheek  de hypotheekrente in aanzienlijk hogere sferen terecht zal zijn gekomen, is erg groot.

 

Degenen die de komende drie jaar een verlengingsvoorstel van de rente verwachten doen er daarom goed aan de hypotheek eerder open te brengen en wellicht over te sluiten nu het renteniveau nog laag is. Het is essentieel om hierover nu met een hypotheekadviseur te overleggen.

- naar boven -

 

Hypotheekproductie Argenta gehalveerd in 2008.

 

De hypotheekproductie van Argenta in Nederland kwam vorig jaar uit op 1 miljard euro. In 2007 was dit nog 1,9 miljard euro. De terugval is volgens Argenta "een bewuste keuze in een sowieso sterk krimpende markt".  

 

Argenta is vrijwel ongeschonden uit de financiële crisis gekomen. Met 83 miljoen euro bleef de nettowinst van de spaarbank in 2008 min of meer op hetzelfde niveau als in 2007. In de toekomstvisie van de Belgische bank-verzekeraar staat een meer gelijkmatige ontwikkeling van de activiteiten over zijn vier pijlers (sparen, kredieten, verzekeren en beleggen) centraal. "Daartoe moeten vooral de activiteiten op het gebied van verzekeren en beleggen verder worden ontwikkeld", aldus Argenta.
(VVP - 30 maart 2009)

- naar boven -

 

Claim tegen DSB in voorbereiding.

 

DSB hoofdkantoorDe Stichting Hypotheekleed gaat bij voldoende aanmeldingen van gedupeerden een collectieve claim tegen DSB Bank indienen. ‘Bij 1.000 deelnemers starten we een zaak tegen DSB Bank’, zegt Bert Oude Middendorp, initiatiefnemer van Stichting Hypotheekleed en advocaat bij OM Advocatuur te Enschede. De stichting wil de bank van grootaandeelhouder Dirk Scheringa aansprakelijk stellen voor de schade die is ontstaan door de wijze waarop DSB hypotheekleningen heeft verstrekt.

 

Volgens Oude Middendorp heeft Hypotheekleed zo’n 200 gedupeerden verzameld. ‘In al die dossiers zie je hetzelfde: excessieve hypotheekleningen tot negen keer het jaarinkomen. Ook andere banken hebben zich hieraan schuldig gemaakt, maar DSB spant de kroon.’ Hij schat dat er duizenden huizenbezitters de dupe zijn geworden van de verkooppraktijk van Scheringa’s leenimperium.

 

Dit weekend maakte de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten bekend naar aanleiding van klachten een onderzoek in te stellen naar DSB. Onderzocht wordt of de bank de zorgplicht heeft overtreden. Die eist dat financieel dienstverleners klanten op verantwoorde wijze adviseren.

 

Gedragscode.

De mede door DSB ondertekende Gedragscode Hypothecaire Financieringen stelt dat huizenkopers vier tot vijf keer hun jaarinkomen mogen lenen. Uit dossiers van gedupeerden waarover deze krant eerder berichtte, blijkt dat DSB die norm vaak overschrijdt door de verkoop van dure, vaak onnodige, aan de hypotheek verbonden verzekeringen tegen koopsom. Die verzekeringen moest de klant in één keer betalen, in plaats van tegen een maandelijkse premie. Door de koopsompolissen wordt de totale hypotheeklening fors opgeblazen. Gevolg is dat DSB-klanten vaak zitten opgescheept met een lening ver boven de acceptabele 125 procent executiewaarde (geschatte waarde bij gedwongen verkoop) van het huis.

 

De hypotheek bij een andere bank onderbrengen is onmogelijk, omdat de lening hoger is dan een andere bank wil verstrekken. Er is immers onvoldoende onderpand. DSB heft als enige bank in Nederland ook na de rentevaste periode een boetetarief bij het aflossen van de lening, waardoor de klant klem komt te zitten.

 

Zelfde als in VS.

Nu voor veel klanten de rentevaste periode is verstreken, schiet DSB’s rente bovengemiddeld omhoog. De lasten nemen zo toe, dat velen niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen. ‘Ik noem dit Nederlandse subprime hypotheken’, zegt Oude Middendorp.

 

DSB ontkent alle beschuldigingen. Bestuurslid Hans van Goor zei in De Telegraaf van zaterdag dat DSB ‘totaal geen belang’ heeft bij klanten die schulden niet meer kunnen aflossen. Hij wijst met een beschuldigende vinger naar ABN Amro, Fortis en Rabobank die leningen van DSB oversluiten. ‘Die bieden dus meer financiering. Dat betekent dat wij niet tot de top financieren, andere partijen wel.’
(De Pers - maandag 23 maart 2009)

- naar boven -

 

Bos wil bonussen terugvorderen.

 

Minister BosMinister Bos neemt extra maatregelen om de bonussen bij financiële bedrijven die steun krijgen aan te pakken. Aanleiding is de ophef over de bonussen die onder meer bij ING zijn uitgekeerd. Bos gaat onderzoeken of bonussen en variabele beloningen over 2009 kunnen worden teruggevorderd. Het gaat om alle bedragen die boven de cao uitbetaald zijn aan het hogere management.

 

Bedrijven die nog overheidssteun willen krijgen, moeten aan strengere eisen voor het variabele beloningsbeleid voldoen. Bos gaat verder nadenken over een wettelijk plafond voor bonussen en een extra belasting daarop.
(NOS - maandag 23 maart 2009)

- naar boven -

 

AFM onderzoekt klachten over DSB.

 

AMSTERDAM - De Autoriteit Financiële Markten (AFM) onderzoekt mogelijke fouten bij leningen en hypotheken die zijn verstrekt door DSB Bank. Dit heeft een woordvoerder van de financiële toezichthouder bevestigd naar aanleiding van een bericht in de De Telegraaf.

 

Volgens de AFM zijn er ‘relatief veel signalen en klachten’ over producten en adviezen van de bank van Dirk Scheringa binnengekomen.

Zo zou er veel mis zijn met de hypotheekleningen. Die zouden in sommige gevallen zo hoog zijn, dat de klanten hun schulden niet meer kunnen aflossen. DSB, waaronder de merken Becam en Frisia vallen, spreekt de beschuldigingen tegen.

 

De AFM doet al enige tijd onderzoek naar DSB Bank. De toezichthouder kwam in actie na een reeks van klachten van klanten en adviseurs. Bij eerdere onderzoeken van de AFM naar hypotheekadvisering zei DSB dat de bank niet bij de groep zat die opviel door veel onzorgvuldige adviezen. Er bestaat een mogelijkheid dat de klachten leiden tot sancties tegen DSB.

 

In een reactie laat een woordvoerder van DSB Bank weten ‘zeer verrast’ te zijn over het onderzoek. Hij stelt dat DSB niet is ingelicht door de AFM. Het bankbedrijf is daar ‘verbolgen’ over.

 

De kritiek op DSB, dat de afgelopen jaren snel is gegroeid en bijna eenvijfde van de markt voor persoonlijke leningen in handen heeft, is niet nieuw. Eerder verweten consumentenorganisaties DSB klanten te lokken met aantrekkelijke rentetarieven en ze vervolgens ook een dure verzekering bij hun lening te verkopen.

 

Ook de reclamecampagnes van de bank uit Wognum leidde tot kritiek. Critici vonden dat DSB veel agressieve reclame maakte voor lenen en te weinig wijst op de gevaren. Oprichter en eigenaar Dirk Scheringa zei begin februari dat DSB klanten met betalingsproblemen juist helpt. Hij stuurt zogeheten budgetcoaches naar deze klanten. Die moeten de klant helpen hun financiën weer op orde te krijgen. ‘Geld uitlenen, is geen kunst. De kunst is het geld terug te krijgen’, aldus Scheringa.

 

Onlangs trad Frank de Grave (ex-minister voor de VVD) toe tot het bestuur van DSB. Hij volgde Gerrit Zalm op, die naar ABN Amro ging.
(De Volkskrant - maandag 23 maart 2009)

- naar boven -

 

Wellink: ECB kan rente verder verlagen.

 

De Nederlandsche BankAMSTERDAM - De rente in de eurozone kan volgens Nout Wellink verder omlaag. Dat zei de president van De Nederlandsche Bank (DNB) vrijdag bij een bijeenkomst van de Amsterdamse beurs tegen persbureau Bloomberg. ,,Een verdere renteverlaging behoort tot de mogelijkheden'', stelde Wellink, die lid is van het beleidsbepalende comité van de Europese Centrale Bank (ECB).
De ECB heeft de rente in de eurozone de afgelopen maanden met bijna 3 procentpunt verlaagd tot 1,5 procent in een poging de neergang van de Europese economie te remmen.

 

Volgens de topman van DNB is er in de eurozone geen gevaar voor deflatie, een aanhoudende periode van prijsdalingen. ,,We verwachten wel een paar maanden met negatieve inflatie, maar dat hoeft op zich niet erg te zijn. Voor consumenten kan het zelfs goed zijn, het betekent dat we allemaal meer geld overhouden.'' (AD - vrijdag 20 maart 2009)

- naar boven -

 

Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt beperkt risico dubbele woonlasten koper.

Oplossing voor stagnatie op huizenmarkt.

 

De Nederlandse woningmarkt is geblokkeerd. Mensen durven geen huis meer te kopen omdat zij bang zijn hun eigen huis niet kwijt te raken. Dat raken zij niet kwijt omdat zij om dezelfde reden geen kopers kunnen vinden. Het aantal verkochte woningen is daardoor met bijna dertig procent gedaald. Velen huiseigenaren zijn bang dat het met de prijzen dezelfde kant opgaat. Het Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt wil aan de koopangst een einde maken.

 

Veel Nederlanders moeten vanwege wijziging van werkgever, uitbreiding van het gezin, redenen van medische aard of andere redenen eigenlijk verhuizen. De wereldwijde kredietcrisis zorgt de laatste maanden echter voor grote aarzeling. Er staan meer woningen te koop dan ooit en zelfs  nieuwbouwwoningen raakt men aan de straatstenen bijna niet meer kwijt. Er is weinig beweging in de markt, vanwege de angst dat de koper zijn eigen woning niet snel genoeg zal kwijtraken en dus gedurende lange tijd op dubbele hypotheeklasten zal blijven zitten.

 

Doorstromingsfonds uit onderhandelingsmarge.

Het nieuwe Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt (NDWo) kan echter de oplossing zijn voor veel angstige kopers om toch de handtekening onder het koopcontract te zetten. Het NDWo, dat het levenslicht ziet vanuit de verzekeringssector, wordt gevoed door de koper en de verkoper zelf. Het fonds ontstaat uit de vrije onderhandelingsmarge die normaliter tussen de vraagprijs en de koopsom bestaat. Die onderhandelingsmarge is in normale marktomstandigheden zo’n 3,5 tot 4,5 procent, maar sinds medio vorig jaar loopt die marge op richting 6 tot 9 procent. Kopers nemen momenteel geen genoegen met een beperkte prijsdaling, terwijl verkopers in problemen kunnen komen bij een grotere daling van de prijs dan 10 procent.

 

Garantiestelling.

Om de doorstroming op gang te brengen en beide partijen toch optimale mogelijkheden te verschaffen, ondertekent de verkoper een zogenaamde Doorstromingsakte waarin hij verklaart om gedurende een periode van maximaal twee jaar, 75 procent van de netto woonlasten van de koper te betalen, zolang de koper zijn eigen woning nog niet heeft verkocht. Een bedrag dat gelijk staat aan twee jaar lang 75 procent van de netto woonlasten, wordt door de verkoper uit de door hem ontvangen koopsom, als garantiestelling gestort in het NDWo. In feite wordt dit bedrag in de onderhandelingsroute tussen vraagprijs en definitieve koopsom tussen verkoper en koper vrijgemaakt. Het NDWo verleent hiervoor op verzoek aankoopbegeleiding. De NDWo-bijdrage stopt op het moment dat de koper zijn eigen woning heeft verkocht.

 

In het slechtste geval is de verkoper het totale bedrag kwijt als de koper er inderdaad twee jaar lang niet in slaagt zijn oude woning te verkopen. Mocht de koper zijn eigen woning echter binnen een maand na de aankoop van zijn nieuwe woning verkopen, dan ontvangt de verkoper zijn totale bedrag aan garantiestelling van het NDWo terug. De verkooptijd voor een doorsneewoning ligt momenteel op ruim een half jaar. Alleen in de dure sector staan huizen soms langer dan twee jaar te koop. De gemiddelde verkooptijd in Nederland was in februari van dit jaar circa 11,5 maanden. De kosten voor de werkzaamheden van het NDWo bedragen € 295,- excl. btw.

 

Praktijkvoorbeeld.

Voorbeeld:  Meindert Jansen uit Rotterdam bezit momenteel een huis met een waarde van twee ton. Omdat hij van baan is veranderd en zijn nieuwe werkgever in Nijmegen huist, moet hij verhuizen. Meindert heeft het oog laten vallen op de woning van Berend de Vries in Nijmegen die te koop staat voor een vraagprijs van drie ton. Meindert heeft zelf nog een hypotheek van € 160.000,- op zijn huis tegen een rente van 5 procent. Na aftrek van het belastingvoordeel en bijtelling van het fiscale  eigen woningforfait heeft Meindert op zijn oude woning een netto rentelast van circa 425,- per maand. Zou hij gedurende twee jaar voor dubbele hypotheeklasten komen te staan dan zou hem dat € 10.200,- extra kosten. Meindert is bereid om het huis van Berend de Vries voor maximaal € 289.000,- te kopen. Meindert vindt dat echter nog niet genoeg om het koopcontract te ondertekenen, want Meindert is bang dat hij zijn eigen woning niet snel kwijtraakt en voor dubbele rentelasten komt te zitten. Berend en Meindert komen daarom overeen dat er een bedrag in het NDWo wordt gestort, waardoor Meindert maandelijks € 318,75 (75% van € 425,-) uit het fonds ontvangt, mocht hij zijn woning niet binnen twee maanden na de notariële overdracht van het huis verkocht hebben. Meindert is opgelucht en gaat daarmee akkoord. Zijn risico op dubbele lasten is nu beperkt tot € 106,25 per maand en dat risico kan hij overzien. Berend  kan het risico ook overzien, want in het slechtste geval raakt hij over een periode van twee jaar € 7.650,- (24 x € 318,75) van zijn ontvangen koopsom van € 289.000,- kwijt, waardoor de opbrengst van zijn woning achteraf op € 281.350,- zou uitkomen. Hierdoor boet hij  in het slechtste geval 6,23% in  op zijn aanvankelijke vraagprijs. Voor Meindert zijn de maandelijkse bijdragen uit het NDWo  niet fiscaal belast omdat het om een deelrestitutie van de koopsom gaat. Mocht Meindert overigens zijn woning toch binnen twee maanden verkopen dan ontvangt Berend de gehele garantiestelling van € 7.650,- uit het NDWo terug.

 

Doorstromingsfonds slechts eenmaal nodig.

Het sterke van dit doorstromingsplan is dat het maar eenmaal behoeft te worden toegepast in de totale schakel van aankopen en verkopen van woningen vanaf de goedkoopste woning naar de duurste woning. Want immers, als de eerste woning (A) via het NDWo is verkocht, heeft niemand meer een probleem. De verkoper die de garantiestelling heeft afgegeven (B), met als gevolg de verkoop van zijn woning, weet wat hij minimaal aan zijn woning overhoudt aan verkoopprijs. Omdat hij zekerheid heeft dat zijn woning verkocht is, kan hijzelf een duurdere woning kopen. De verkoper van de duurdere woning (C) heeft geen probleem omdat zijn koper zijn eigen huis al (met garantiestelling) heeft verkocht. Verkoper C kan zijn huis dus zonder garantiestelling verkopen. Daardoor kan verkoper C zelf weer, zonder zorgen het nog duurdere huis van verkoper D kopen, etc, etc.

 

De stagnatie in de doorstroming ligt dus slechts tussen de huiseigenaren A en B. Is dat probleem opgelost dan draait de hele woningcyclus weer. En juist de verkoper van woning A hoeft het minst bang te zijn voor het “niet-kunnen-verkopen” van zijn huis. Want de goedkoopste huizen zullen worden verkocht aan de starters in de woningmarkt, die zelf dus nog geen huis behoeven te verkopen. Uit eerdere berichten is reeds gebleken dat het aantal starters dat de woningmarkt heeft ontdekt dit jaar aanzienlijk is gestegen. Het NDWo lijkt dus “het ei van Columbus”.

 

Interesse bij makelaars en hypotheekadviseurs In kringen van makelaars en hypotheekadviseurs is enthousiast gereageerd op de plannen van het NDWo. De komende dagen zal op de website van het NDWo (ndwo.nl) duidelijk worden gemaakt hoe om te gaan met de onderhandelingssituatie en met de doorstromingsakte als verplichte garantiestelling, die de notaris zal moeten passeren. De notaris maakt het geld over aan het doorstromingsfonds van het NDWo en heeft verder geen werk aan de regeling. De maandelijkse NDWo-bijdrage wordt vanuit het NDWo geregeld.

 

Makelaars, hypotheek- en assurantiekantoren die voor hun klanten van de NDWo-regeling gebruik willen maken, kunnen eventueel een beroep doen op het aankoopbegeleidingsteam van het NDWo.

- naar boven -

 

Woningprijs in één maand met ruim drie procent gedaald !

Vorig jaar februari bijna 70 procent meer huizen verkocht dan nu.

 

De gemiddelde prijs voor een woning is tussen januari 2009 en februari 2009 gedaald van € 255.906,- naar € 247.830,-. Dat is een daling van maar liefst 3,16 procent. Deze schrille daling loopt parallel met de cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars – NVM – twee  maanden eerder al publiceerde. Toen signaleerde de NVM een gemiddelde prijs van rond € 248.000,-. Omdat de cijfers van het kadaster twee maanden achterlopen bij die van de makelaarsvereniging wordt hier door het kadaster feitelijk de prijsdaling tussen november en december 2008 bevestigd.

 

Het aantal verkochte woningen lag iets hoger dan in de vorige maand. In januari waren er 8.700 geregistreerde verkopen terwijl het aantal in februari steeg naar 8.906. In februari vorig jaar werden echter 15.081 woningen verkocht, dat is ruim 69 procent meer dan afgelopen maand. Ook hier gaat het in feite om de woningverkoop door makelaars en particulieren in de maand december.

 

Veel jonge kopers.

Van het totaal aantal verkochte woningen in februari werd maar liefst 63 procent verkocht aan kopers onder de 35 jaar. Meer dan een vijfde deel van het totaal aantal aankopen ging zelfs naar jongeren onder de 25 jaar. Een appartement kost momenteel gemiddeld 188.088,-, terwijl voor tussenwoningen gemiddeld € 232.991,- op tafel moet worden gelegd. Een vrijstaand huis moet gemiddeld altijd nog € 410.182,- opbrengen.

 

Friesland en Utrecht vorig jaar 90 procent meer verkopen.

In Friesland en Utrecht zit de grootste klad in de woningmarkt. Daar werden vorig jaar februari nog rond 90 procent meer huizen verkocht dan in dezelfde maand dit jaar. Drenthe had het minst van de recessie te lijden. Daar was het verschil tussen vorig jaar en dit jaar ‘slechts 57 procent!

 

De sombere berichten over de woningmarkt komen binnen op het moment dat het Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt (NDWo) werd gelanceerd, een fonds dat de eventuele dubbele rentelasten van kopers bij de aankoop van een nieuwe woning voor een groot deel vergoed, als de oude woning nog niet is verkocht. Deze NDWo-bijdrage bedraagt 75 procent van de rentelasten van de koper. Het fonds wordt als een doorbraak in de huidige starre woningmarkt gezien.

- naar boven -

 

Nederland schreeuwt om oplossingen !

Angstpsychose verlamt samenleving.

 

“Nederland verkeert in een crisis!”. Het is al vele weken geleden dat Jan Peter Balkenende deze memorabele woorden over het volk uitstrooide, daarmee in de voetsporen tredend van zijn roemruchte voorganger Joop den Uyl. Deze keer zijn het niet de Arabische oliesjeiks die de crisis op hun geweten hebben maar de Amerikaanse bankiers. Terwijl het volk al maandenlang schreeuwt om oplossingen en dagelijks met smart uitkijkt naar de deur die toegang geeft tot “Het Torentje”, blijft het angstwekkend stil in Den Haag.

 

Het kabinet, dat in de samenleving al niet veel draagkracht meer had, lijkt nu de rest van haar medestanders te verliezen. De kiezers op de partijen die het kabinet steunen, beginnen te morren. Een groot aantal landen in de wereld neemt minimaal nationaal maatregelen en tast daarvoor diep in de buidel. In Nederland heeft minister Bos maanden geleden een staaltje verbale krachtpatserij rondom het nationaliseren van de ABN Amrobank ten tonele gevoerd. Inmiddels is zijn ster weer verbleekt. Steeds duidelijker wordt dat onze minister-president leiderschap en daadkracht ontbeert. Het kabinet Balkenende krijgt de schijn van een “mooi weer” kabinet.

 

Collectieve angstpsychose.

Inmiddels is het volk verlamt door een collectieve angstpsychose. Een psychose waarbij goed leiderschap essentieel is. Een psychose die vooral door diezelfde leiders wordt opgeroepen door telkenmale te herhalen hoe ernstig de situatie wel is. Terwijl de koopkracht van de Nederlandse burger dit jaar fiks is toegenomen, blijft diezelfde burger uit angst op z’n krent zitten en kijkt naar Den Haag. Met haar oeverloze getalm, zaait het kabinet twijfel op het moment dat de schouders eronder moeten.

 

Na het eerste slagvaardige optreden richting de banken, inmiddels alweer vijf maanden geleden, moet de eerste maatregel richting burgers en bedrijfsleven nog genomen worden. Nederland is door een gebrek aan leiderschap hard op weg naar een achterstandspositie. Wie naar onze eigen aandelenbeurs kijkt, ziet dat die veel verder is weggezakt dan de meeste andere beurzen in de wereld. De AEX is de spiegel van Nederland, het vertrouwen is volstrekt weg!

 

Luchtballonnen.

In de afgelopen maanden zijn door de politiek vele luchtballonnen opgelaten. De AOW gaat ooit naar 67 jaar, maar wanneer gaat dit van start. Agnes Jongerius staat, net zoals haar voorganger Lodewijk de Waal enkele jaren geleden,  in de startblokken om hierover grote chaos te scheppen. De hypotheekrenteaftrek zal ooit geheel of deels sneuvelen, maar vanaf wanneer en op welke wijze worden de huiseigenaren gecompenseerd. Door het ontbreken van daadkracht en duidelijkheid durven velen het niet aan een ander huis te kopen, waardoor er een macht aan huizen te koop blijft staan. Het volk laat als gevolg van al die onzekerheid de extra koopkracht die het dit jaar heeft en de vele miljarden aan opgepot spaargeld zoveel mogelijk staan bij die ene degelijke bank die Nederland nog kent.

 

Smeekbede om verhoging NHG.

En waarom is de Nationale Hypotheek Garantie nog niet omhoog? In bijna alle jaren sinds het bestaan van de NHG is deze opgetrokken. Maar uitgerekend het jaar waarin daaraan de meeste behoefte is, is deze niet verhoogd. Hypotheekbanken smeken om verhoging daarvan want zij durven het risico niet te nemen straks met hypotheken te zitten die ver boven de waarde van de woningen uitgaat, waardoor Amerikaanse toestanden kunnen ontstaan.

 

Door een ruimere nationale garantie op hypotheken, halen de banken hun voet van de rem, kan de woningmarkt weer worden opengebroken en kan de in gang gezette daling van prijzen worden gestopt. Het volk schreeuwt om maatregelen. Het volk schreeuwt om zekerheid. Nederland accepteert momenteel ongetwijfeld drastische maatregelen. Er is niets ergers dan geen maatregelen, want dat vergroot de angst en twijfel en dat verlamt de samenleving!

 

Een geluk bij een ongeluk is, dat nu het kabinet de maatregelen om partijpolitieke redenen steeds weer voor zich uitschuift, er instanties opstaan die er alles aan doen om de huidige crisis te tackelen. Vanuit de hoek van de verzekeraars wordt dezer dagen een plan gepresenteerd om de risico’s in de woningmarkt drastisch te beperken zonder dat daar overheidsgeld voor nodig is. Uit goedingelichte bronnen is inmiddels bekend geworden dat er een doorstromingsfonds komt dat het risico van dubbele lasten voor kopers drastisch zal beperken. De angst voor dubbele rentelasten is momenteel de grootste veroorzaker van de stagnatie op de huizenmarkt. Dit soort plannen en andere initiatieven zullen Nederland er weer bovenop moeten helpen, zolang het kabinet in het Torentje blijft zitten.

- naar boven -

Prijs woning daalt met 24 procent !

Voorspelling voormalige analisten ABN Amro.

 

Volgens de marktanalisten van Royal Bank of Scotland – RBS - , die vorig jaar nog aan ABN Amro verbonden waren, gaat de prijs  van de gemiddelde Nederlandse woning de komende twee jaar met bijna een kwart omlaag. Deze raming komt overeen met het lange termijn marktonderzoek van Wegwijs-Magazine dat medio vorig jaar nog een overwaardering van de Nederlandse markt signaleerde van ruim dertig procent.

 

Tussen augustus en januari is de gemiddelde huizenprijs al gedaald van € 262.000,- naar € 256.000,- (bron Kadaster), een daling van ruim twee procent. Volgens de cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars – NVM – zouden de huizenprijzen sinds het derde kwartaal gemiddeld zijn gedaald van € 248.000,- naar € 233.000,-. Dat komt neer op een daling van ruim zes procent.

 

Prijzen dalen sneller.

De NVM-makelaars beheersen ‘slechts’ tweederde van de huizenmarkt, waardoor de cijfers van het kadaster nauwkeuriger zijn.  De NVM-cijfers zijn wel actueler. Deze worden direct na de koopovereenkomst al vastgelegd, terwijl het kadaster daar gemiddeld 2,5 maand bij achterloopt. Aan de cijfers van beide organisaties is wel goed af te lezen dat het dure segment van de woningmarkt bepaald niet door NVM-makelaars wordt aangeboden.

 

Volgens het permanente Wegwijs-onderzoek zou de gemiddelde prijs van een woning op dit moment op € 197.300,- moeten liggen. De door het kadaster geproduceerde cijfers liggen daar 29,7 procent boven, terwijl de gemiddelde prijs volgens NVM-maatstaven ruim 18 procent te hoog ligt. Het gemiddelde tussen deze twee organisaties ligt op een plus van 23,85 procent ten opzichte van het langjarig Wegwijs-onderzoek. Dat onderzoek rekent met de gemiddelde prijsstijging van huizen van 5,1498 procent sinds 1947. De voorspelling van RBS komt dus vrij nauwkeurig overeen met de al jaren in Wegwijs gepubliceerde prijsvoorspelling.

 

Rabo door de knieën.

Ook bestuursvoorzitter Bert Heemskerk van de Rabobank sluit een grotere prijsdaling niet meer uit. Nog recent orakelde Rabo over een prijsdaling van 3,5 procent voor dit jaar. Dit werd in vastgoedkringen eigenlijk al als een vertwijfelde poging tot marktbeïnvloeding beschouwd. Van Heemskerk meent nu een prijsdaling dit jaar van tien procent niet uit te sluiten. De NVM gaat uit van een daling van vijf procent.

 

Nieuwbouw niet verkocht.

Ook de Nederlandse Vereniging van Bouwontwikkelaars – NVB – komt met desastreuze cijfers op de proppen. In de eerste maanden van dit jaar zijn maar liefst 60 tot 70 procent minder nieuwbouwhuizen verkocht dan een jaar eerder. Sinds de zomer hebben nieuwbouwwoningen al negen procent minder opgebracht, terwijl de NVB nog eens een daling met een dergelijk percentage verwacht voor de rest van 2009. De goedkoopste woningen worden nog wel verkocht aan starters. De prijsdaling zit vooral in het midden- en duurdere segment, waar de vraag voor een groot deel is weggevallen.

 

Grote woningvoorraad.

Volgens de NVB is de huidige leegstaande voorraad aan nieuwbouwwoningen goed voor naar schatting meer dan vijftien maanden verkoop, terwijl vijf á zes maanden als normaal wordt beschouwd. Van de 26.000 nieuwbouwwoningen die te koop staan – 6.000 meer dan een jaar geleden – is de helft appartement. Normaal is dat een derde. De gemiddelde prijs van een verkochte nieuwbouwwoning is in een half jaar tijd gezakt van € 285.000,- naar € 260.000,-.

 

Ook de voorraad aan te koop staande  bestaande woningen is met ruim 180.000 bijzonder hoog. Vorig jaar werden in totaal 182.000 kooptransacties gesloten. Gemiddeld zou een woning momenteel dus ongeveer een jaar te koop moeten staan. De sfeer op de woningmarkt is de laatste maanden echter verslechterd, waardoor de gemiddelde verkooptijd oploopt richting anderhalf jaar. Zo’n lange verkooptijd geldt overigens niet voor het segment tot € 250.000,-. Deze goedkopere woningen gaan sneller van de hand. Het aantal te koop staande huizen is nu ongeveer 40.000 hoger dan een jaar geleden. Positief is wel dat veel makelaars de laatste weken berichten meer klanten binnen te krijgen dan in de afgelopen maanden.

 

Werkloosheidsgolf in bouw.

De gang van zaken op de woningmarkt is in hoge mate onrustbarend. Met een dergelijk grote te koop staande woningvoorraad is het eigenlijk onzinnig dat er nog woningen gebouwd worden. Voor de economie is het belangrijk dat de woningmarkt zakt naar een acceptabel prijsniveau, zodat bij de bevolking weer enthousiasme ontstaat voor de aankoop van een woning. Het huidige prijsniveau ligt eigenlijk al op het niveau van het jaar 2014.

 

Als de overheid niet snel met aanvaardbare plannen voor de woningmarkt komt, is een enorme werkloosheidsgolf in de bouw niet meer tegen te houden. De afgelopen maanden hebben diverse hypotheekkantoren hun vestigingen moeten sluiten vanwege een te beperkt aantal klanten. De vestiging Huis & Hypotheek heeft in korte tijd drie vestigingen failliet zien gaan. Ook bij de Hypotheker zijn vestigingen gesloten. Onder makelaarskantoren vindt al enkele maanden een slachting plaats. Verhoging van de grens waarbij Nationale Hypotheek Garantie kan worden gegeven, is wel het minste dat het kabinet nu zou moeten doen.

 

Vorige week meldden de media dat een groot aantal grote gemeenten minister Van der Laan (Wonen) heeft voorgesteld een Inkoopfonds op poten te zetten voor woningverkopers die hun huis niet kwijtraken. Als het oude huis te lang te koop blijft staan, neemt zo’n inkoopfonds de woning tegen een gegarandeerde minimumwaarde over. Volgens de gemeenten kan een landelijk inkoopfonds aan angstige verkopers, die bang zijn hun huis amper nog kwijt te kunnen raken, op deze wijze weer vertrouwen geven.

 

Woningcorporaties kopen huizen.

Deze week staken de woningbouwcorporaties hun vinger op bij de minister van Financiën met weer een ander idee. De corporaties willen huizen opkopen die door de economische recessie onverkoopbaar zijn geworden. Na opkoop worden de huizen verhuurd. Alleen woningen met een vraagprijs van maximaal € 250.000,- komen daarvoor in aanmerking. Volgens de corporaties worden de woningen tegen een courante marktprijs gekocht. De in nood verkerende huiseigenaren krijgen de garantie dat de woning later niet onder de getaxeerde verkoopprijs wordt verkocht.

 

Koopprijzen laag.

Een nadeel van de initiatieven van inkoopfondsen en woningcorporaties voor huiseigenaren is dat deze, in ruil voor een stuk zekerheid, ongetwijfeld een aanzienlijk lagere koopsom voor hun huis tegemoet kunnen zien dan bij normale verkoop. Het Inkoopfonds spreekt van een gegarandeerde minimumwaarde terwijl de woningcorporatie spreekt van een courante marktprijs. Zeker zal zijn dat zo’n courante marktprijs zwaar naar beneden zal worden afgerond.

 

Overheden staan erom bekend forse winsten te maken uit hun onroerendgoedbezit. De absurd opgedreven grondprijs is daar een duidelijk bewijs van. Omdat beide instellingen via overheidsgeld worden gefinancierd kan een benauwde verkoper er zeker van zijn dat de door de overheid bepaalde minimum- of courante waarden aan de lage kant zullen zijn.

 

Kat in’t nauw.

Ook de makelaars komen met oplossingen. Nu een groot aantal makelaars de deuren heeft moeten sluiten en een onbekend aantal in de wurggreep van de recessie zit, presenteert de branche nieuwe verkoopmethoden. Een kat in het nauw maakt echter rare sprongen. De NVM komt in paginagrote advertenties met een zogenaamde No-Risk clausule, “een clausule die dubbel huizenbezit voorkomt”. Een clausule die extra zekerheid moet bieden.

Volgens deze clausule, die in het koopcontract tussen verkoper en koper zal worden opgenomen, wordt de aankoop van een woning ontbonden als het huis van de koper niet wordt verkocht. Dat is natuurlijk wel een ’zekerheidje’ voor de koper maar bepaald niet voor de verkoper. Die heeft namelijk, gebaseerd op zijn koopcontract zelf ook een huis gekocht en ‘schrikt zich het haasje’ als zijn koper plotseling afhaakt.

 

High-Risk.

Bovendien heeft de NVM bedacht dat de verkoper bij zo’n contract de mogelijkheid blijft houden om zijn woning aan een andere koper aan te bieden, zolang de koper zijn huis niet heeft verkocht. Weg ‘zekerheid’ voor de koper. Iedereen blijft dus in angst of onzekerheid zitten. De No-Risk clausule van de NVM fungeert hier eigenlijk als een High-Risk clausule, een clausule die de markt juist blokkeert in plaats van doet doorstromen. De NVM heeft daarbij dan nog niet gedacht aan de mogelijkheid dat de verkoper, in zijn positie van koper van een duurdere woning, ook met zo’n “No-Risk”-clausule kan worden geconfronteerd. Zouden de NVM-makelaars dit systeem invoeren dan zou in no-time een onbeheersbare chaos ontstaan, waarbij de overheid in ieder geval zal moeten ingrijpen.

 

Overbruggingsgarantie.

Een overbruggingsmogelijkheid die een iets grotere realiteitszin heeft, is de overbruggingsgarantie die door meerdere makelaarsverenigingen tezamen op poten is gezet. Bij deze regeling wordt minimaal 2,5 procent van de koopsom door de notaris van de verkoper ingehouden. Dit bedrag wordt achteraf aan de koper betaald als hij of zij gedurende een jaar zijn woning niet heeft kunnen verkopen. Veel kopers zullen onder de huidige omstandigheden een jaar echter te kort vinden en twee jaar eisen. De koper heeft momenteel namelijk de macht.  In dat geval is de verkoper echter 5% van zijn koopsom kwijt. Verkoopt de koper zijn eigen woning na verloop van bijvoorbeeld anderhalf jaar, dan betaalt de notaris hem achteraf driekwart van die 5 procent en krijgt de verkoper het overschot terug. Beide partijen betalen voor deze regeling € 395,- administratiekosten.

 

Verkopers zitten vanaf de eerste dag van verkoop bij deze overbruggingsgarantie voor dubbele lasten. Zij raken een groot deel extra van hun koopsom kwijt. Kopers lopen twee jaar lang geen enkel risico. Er is geen stok achter de deur voor kopers om de woning zo snel mogelijk kwijt te raken, omdat hun dubbele lasten door de verkoper worden betaald. Kopers zijn in dit systeem dus tevredener dan verkopers. Ook de notarissen zijn niet blij met dit systeem, want zij zullen tot twee jaar na de verkoop op hun qui-vive moeten blijven.

 

In onroerendgoedkringen is bekend geworden dat in de loop van volgende week een doorstromingsfonds voor de woningmarkt wordt gepresenteerd dat de nadelen van de hiervoor genoemde systemen oplost. Dit doorstromingsfonds zou bovendien goedkoper zijn en niet ten laste van het werk van notarissen komen. Details van het doorstromingsfonds worden rond 19 maart bekendgemaakt.

- naar boven -

 

Steeds meer jongeren kopen een huis !

Huurwoningen te duur of niet verkrijgbaar.

 

Vergeleken met tien jaar geleden kopen twee maal zoveel jongeren een huis. Terwijl het aantal eigen woningen ten opzichte van het totaal aantal woningen in Nederland circa 54 procent bedraagt, wordt bijna 65 procent van alle tussenwoningen verkocht aan mensen onder de 35-jarige leeftijd. Van de appartementen gaat 60,4 procent naar deze groep.

Opvallend door jongeren onder de 25-jarige leeftijd. Dat is een aanzienlijk aantal, gezien de beperkte financiële middelen van deze doelgroep.

 

Koopsubsidie.

Volgens insiders in de woningmarkt wordt dit veroorzaakt doordat een grote groep jongeren tegenwoordig gebruik maakt van koopsubsidie, waardoor de maandlasten ver onder de lasten van een gemiddelde huurwoning komen te vallen. Afhankelijk van de prijs van de woning en het inkomen van de koper kan de maandelijkse netto koopsubsidie oplopen tot € 133,- per maand. Nu de huizenprijzen op een wat lager niveau zijn beland en de hypotheekrente de laatste maanden wat is gedaald, is de koopwoningenmarkt voor jongeren aantrekkelijker geworden.

 

Steeds meer jonge kopers.

In januari van dit jaar zijn in Nederland in totaal 2647 appartementen verkocht en 2923 tussenwoningen. Van deze woningen werden in januari in totaal 1179 aan personen tot 25 jaar verkocht. Van deze groep kocht 53 procent een tussenwoning en 47 procent een appartement. Opvallend is dat van de jongste groep in januari toch nog een kleine 400 personen in staat bleken een hoekwoning, twee-onder-één-kap-woning of een vrijstaand huis te bemachtigen.

In verhouding tot het aantal verkochte woningen is het aantal jongeren dat zelfstandig een tussenwoning koopt ten opzichte van juni vorig jaar gestegen met 7,7%. Uit onderzoek is gebleken dat een aanzienlijk percentage jongeren nog niet op de hoogte is van het fenomeen koopsubsidie. Voor makelaars en hypotheekadviseurs ligt hier nog een schone taak in het verschiet.is verder dat 21,2 procent van de appartementen en tussenwoningen wordt gekocht

- naar boven -

 

Dekking depositogarantiestelsel blijft 100.000 euro.

 

Minister Bos maakte bekend dat ook na oktober 2009 de dekking van het depositogarantiestelsel 100.000 euro per depositohouder per bank zal blijven. In oktober vorig jaar is besloten het depositogarantiestelsel tot oktober 2009 tijdelijk te verhogen naar 100.000 euro.

 

Op 7 oktober 2008 heeft Nederland de dekking van het depositogarantiestelsel tijdelijk verhoogd tot 100.000 euro. Deze maatregel zou een jaar duren, tot oktober 2009. De Europese ministers van Financiën hebben kort geleden een wijziging van de richtlijn inzake depositogarantiestelsels aangenomen (richtlijn 94/19/EC) waarin bepaald wordt dat alle lidstaten vanaf 31 december 2010 verplicht zijn een dekking te bieden van 100.000 euro.

 

In de periode van oktober 2009 tot aan 31 december 2010 zijn lidstaten vrij om een andere dekking te bieden, mits deze niet lager is dan 50.000 euro. Gezien de aanhoudende onrust op de financiële markten heeft de minister van Financiën besloten de dekking van het Nederlandse depositogarantiestelsel in deze periode niet te wijzigen.
Bron: Ministerie van Financiën, 10 maart 2009

- naar boven -

 

Variabele hypotheekrente en spaarrente gaan verder omlaag !

Basisrente naar laagste punt ooit.

 

De Europese Centrale Bank heeft de basisrente van 2 procent verlaagd naar 1,5 procent, de laagste stand ooit. De basisrente is de rente waartegen Europese commerciële banken geld kunnen lenen bij de ECB. De verlaging heeft het stimuleren van de economie ten doel. Voor het bereiken van dit doel is het wel noodzakelijk dat de door de kredietcrisis getroffen commerciële banken de renteverlaging ook doorvoeren in de rente die ze aan hun eigen klanten vragen. Wanneer het voordeliger wordt om geld te lenen, nemen de bestedingen van bedrijven en particulieren toe. De basisrente heeft normalitair invloed op onder andere de variabele hypotheekrente, persoonlijke kredieten en de spaarrente.

 

Een van de belangrijkste taken van de ECB is het in de hand houden van de inflatie. Een hoge basisrente werkt prijsstijgingen tegen. Door de kredietcrisis is het ‘inflatiespook’ echter wat naar de achtergrond verdreven. In februari was de gemiddelde inflatie in de Europese landen slechts 1,2 procent, terwijl de prijzen in augustus 2008 nog met 3,8 stegen. Het stimuleren van de krakende economie in diverse Europese landen is momenteel dan ook prioriteit nummer één.

 

Na 11 september 2001 daling basisrente.

In dit overzicht zijn de historische rentewijzigingen van de ECB te zien. Daarbij valt op dat de basisrente, ook wel herfinancieringsrente genoemd, in de periode na 2001 meerdere malen is verlaagd. Dit werd met name veroorzaakt door de sterk dalende koersen van internetaandelen en de onrust die de aanslagen op 11 september teweeg brachten. In 2003 begon de basisrente aan een stijging die pas eindigde toen in 2008 de gevolgen van de kredietcrisis zich op volle kracht manifesteerden. Sinds die tijd is de basisrente gedaald van 4,25 procent naar de huidige 1,5 procent.

 

Geld bijna gratis in V.S.

In vergelijking met de situatie in Amerika heeft de ECB met de basisrente nog een goed wapen in handen om de economie te stimuleren. In Amerika houdt de Centrale Bank, de FED, toezicht op de in Amerika geldende basisrente. De FED zag zich in december genoodzaakt om de basisrente te verlagen tot slechts 0,25 procent. Deze rente bedroeg nog niet zo lang geleden 5,75 procent. Aangezien een verdere verlaging zou betekenen dat commerciële Amerikaanse banken gratis geld kunnen lenen, is het stimuleren van de economie door verdere renteverlagingen niet meer mogelijk. Verhogen kan momenteel ook niet omdat de economie dan nog verder krimpt. Zo verhoogde de FED na de crisis van begin dertiger jaren in 1936 de basisrente, waarna de licht herstellende economie direct weer terugliep.

 

Spaarrente verder omlaag.

Het verlagen van de basisrente heeft ook gevolgen voor de particuliere portemonnee. Bijvoorbeeld voor de rente op spaarrekeningen. Bij een daling kunnen commerciële banken voordeliger geld lenen bij de ECB. Normaal gesproken daalt de rente op spaarrekeningen mee. Immers, waarom zou een bank veel rente op een lening verstrekken wanneer het elders voor minder kan. In het afgelopen jaar is echter gebleken dat banken ondanks de dalende basisrente moeite hebben om voldoende geld aan te trekken. Wanneer hier verandering in komt, bijvoorbeeld doordat banken onderling meer vertrouwen in elkaar krijgen, is het niet ondenkbaar dat de toch al dalende spaarrentes verder omlaag gaan. 

Ook de variabele hypotheekrente en de rente op kortlopende leningen kan dalen door de verlaagde basisrente. De commerciële banken dienen de verlaagde basisrente in dat geval wel door te  geven aan hun klanten. De voorzitter van de ECB, Jean Claude Trichet, heeft al eerder geklaagd dat de banken de lage basisrente te veel gebruiken om hun eigen winstmarge te vergroten.

- naar boven -

 

Een koopwoning verhuren. Mag dat?

NHG wil tijdelijke verhuur toegankelijker maken.

 

Door de oude woning te verhuren en zelf de nieuwe woning of tijdelijke huurwoning te betrekken, heeft een eigenaar geen probleem met dubbele woonlasten. Een prima alternatief zo op het eerste gezicht. Gaat de geldverstrekker hier echter mee akkoord? In Nederland wordt een huurder bovendien in grote mate beschermd. Wat als de woning tussentijds verkocht kan worden en deze nog verhuurd wordt? En wat als deze huurder plotseling niet meer kan of wil betalen?

 

Wie een koopwoning wil verhuren, heeft allereerst toestemming nodig van de geldverstrekker: deze geldverstrekker - meestal een bank - heeft de lening verschaft met de wetenschap dat er een bepaald persoon met bepaalde kenmerken in de woning zou gaan wonen. Een verhuurde woning is minder waard dan een woning waarin de eigenaar zelf woont. Een geldverstrekker zou op basis van een verhuurde woning een minder hoge lening hebben verschaft. Komt de verhuurder namelijk in de problemen dan zal ook de bank daar last van kunnen hebben. Conclusie is dat een bank of geldverstrekker meestal niet met (tijdelijke) verhuur akkoord zal gaan.

 

Problemen bij wanbetaling.

Mocht een woning zonder toestemming van de geldverstrekker toch verhuurd worden en er ontstaan op een bepaald moment betalingsproblemen, bijvoorbeeld doordat de eigenaar werkloos wordt, dan zal mogelijk de woning moeten worden verkocht. Een gedwongen verkoop levert minder op dan een ‘normale’ verkoop. De schuld die deze gedwongen verkoop oplevert, zal worden verhaald op de voormalig eigenaar.

 

Is de woning gekocht met behulp van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan wordt in ‘normale’ gevallen deze restschuld van de verkoper kwijtgescholden. Als de woning echter onderverhuurd is door de eigenaar, zal de restschuld door NHG-bescherming wél worden vergoed aan de geldverstrekker. Wel dient de voormalig eigenaar van de woning de ontstane schuld aan NHG terug te betalen. Volgens directeur Karel Schiffer van het NHG zijn er op dit moment gesprekken gaande over het toegankelijk maken van tijdelijk verhuur. Op dit moment is (tijdelijke) verhuur in combinatie met NHG – uitzonderingen daargelaten - niet toegestaan.

 

Verzekeringsmaatschappij inlichten.

Ook de verzekeringsmaatschappij moet worden ingelicht over de tijdelijke verhuur. De verzekeraar  heeft een overeenkomst gemaakt met de woningbezitter op basis van de kenmerken van die specifieke bewoner. De verzekeraar wil een andere bewoner wellicht niet als klant hebben of zou bij een andere bewoner een hogere premie hebben gerekend. Wordt een verzekeringsmaatschappij niet op de hoogte gebracht en er ontstaat schade aan het woonhuis, dan kan de verzekeraar beslissen om niet de volledige schade te vergoeden.

 

Huurder alleen bij “dringend eigen gebruik” uit te zetten.

Een woning verkopen inclusief huurder is voor een particuliere verkoper geen optie. In de vastgoedhandel komt dit overigens wel voor. Een huurovereenkomst tussen eigenaar en huurder moet beëindigd zijn wanneer de woning verkocht wordt. Huurders in Nederland hebben echter recht op verregaande huurbescherming. De huurder simpelweg uit de woning zetten is niet mogelijk. Alleen bij zogenaamd “dringend eigen gebruikt” zou de huurder gesommeerd kunnen worden tot vertrek. De eigenaar zal in dat geval echter een andere vergelijkbare woning moeten zoeken voor deze huurder.

 

Juridische valkuilen.

Een particulier die zijn woning verhuurt, zal daarvoor een huurovereenkomst moeten opstellen. Dit is, wellicht nog meer dan bij een koopovereenkomst, een document vol juridische valkuilen. Mocht er zich een koper melden voor de in verkoop staande woning dan is het prettig om te weten dat deze woning ook daadwerkelijk verkocht kan worden.

 

Bemiddelaar inschakelen.

Diverse partijen werpen zich op als bemiddelaar tussen eigenaar en (tijdelijke) huurder. De Rots-Vast groep is één van deze partijen. Rots-Vast maakt niet alleen de formele overeenkomst tot verhuur op maar kan ook de incassering van de maandhuur overnemen van de eigenaar. Bovendien kunnen problemen met de woning, zoals bijvoorbeeld een lekkage, tegen een beperkte vergoeding verholpen worden via Rots-Vast.

 

Fiscale consequenties.

Iemand die besluit om de woning te verhuren, kan voor de betreffende periode de hypotheekrente niet aftrekken van de belasting. De huurinkomsten zijn wel onbelast. Hiermee dient uiteraard rekening te worden gehouden bij de belastingaangifte.

Het verhuren van een woning is in principe mogelijk mits de geldverstrekker hier toestemming voor geeft. Dit zal in veel gevallen echter niet zo zijn. Iemand die al volledig eigenaar van de woning is, kan wel tot verhuur overgaan maar kan door een slecht opgesteld verhuurcontract gemakkelijk in de problemen komen. Verhuur via een bemiddelingsinstantie lijkt in dat geval een betere optie.

- naar boven -

 

Huizenmarkt weer in beweging.

 

AMSTERDAM - Makelaars signaleren een voorzichtige opleving van de huizenmarkt. Zij melden vooral meer bezichtigingen. "Vooral aan de onderkant van de markt gaat het beter en dat betekent ook dat de doorstroming weer op gang komt. We kennen weer dagen van 'gebak op kantoor' als een 'huizentreintje', zoals wij dat noemen, wordt verkocht", aldus Ger Hukker, voorzitter van de NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars.

Omdat niemand meer een huis koopt voordat het oude is verkocht, komen vaak pas reeksen transacties van de grond als het aan de onderkant vlot is getrokken, zo ontstaat dan een 'huizentreintje'. Mensen willen zich toch steeds verbeteren. Hukker is blij dat de apathie van eind vorig jaar voorbij is, toen mensen als konijnen verlamd in de koplampen bleven kijken. "Men heeft in januari het loonstrookje gezien en dat viel mee. Maar het oude niveau is nog lang niet terug, het lijkt nu op een kentering maar of dat echt het geval is, kunnen we denk ik pas over een á anderhalve maand zeggen", aldus Hukker.

 

Ook directeur Jeroen Stoop van Makelaarsland is voorzichtig. Zijn organisatie verkocht in de eerste negentien dagen van februari evenveel huizen als in heel januari: 104 stuks. "Eén zwaluw maakt nog geen zomer, maar de drukte is bemoedigend. We hebben de organisatie in november afgeslankt en draaien nu overuren, daar zijn we blij mee."

 

Het aantal verkochte woningen in december en januari bevond zich op een dieptepunt, in februari gaat het beter. "Als dit zo doorgaat, verdubbelen we ons verkooptempo binnenkort", zegt makelaar Erik de Bree, die bij Makelaarsland het onderhandelingsteam aanvoert. Wel is er een duidelijke tweedeling: oude, slecht onderhouden huizen trekken nauwelijks kijkers, bij courante woningen is er amper grote afwijking van de vraagprijs. (de Telegraaf - woensdag 25 februari)

- naar boven -

 

Huis kopen nu interessant ?

 

Bijna de helft van de Nederlanders die binnen een jaar willen verhuizen naar een koopwoning, meent dat het kopen van een huis juist nu interessant is. Dat is de meest opvallende conclusie uit een onderzoek naar hypotheken en de invloed van de huidige kredietcrisis.

 

Uit het onderzoek, dat in opdracht van Reaal plaatsvond, blijkt overduidelijk dat de Nederlander het financieel wat rustiger aan wil doen in 2009 en graag ‘op zeker’ gaat. Zo wil ruim de helft die binnen een jaar wil verhuizen naar een koopwoning meer op zijn geld gaan letten dan in 2008. Vier op de tien Nederlanders vindt sparen in 2009 namelijk belangrijker dan vorig jaar. En over ‘op zeker’ gesproken: de helft wil de zekerheid dat als er nu een hypotheek wordt afgesloten, het huis over dertig jaar is afbetaald.

 

Sok op zolder.

Sommige mensen nemen dat meer op het geld letten nogal letterlijk, meldt Reaal in de zogenoemde Reaal Feitenvinder, en bewaren hun geld liever thuis dan op de bank. “Er is een kans van 44 procent dat u uw geld op zolder of in de kelder verstopt en veertien procent bergt het ‘veilig’ op in de diepvries.”

 

Zekerheid.

Uit het hypothekenonderzoek blijkt verder dat verreweg de meeste Nederlanders die van plan zijn dit jaar nog te verhuizen, een voorkeur heeft voor een (bank)spaarhypotheek (43 procent) of een aflossingsvrije (42 procent). De kans dat ‘zekerheid’ daarvoor de belangrijkste motivatie is, is 57 procent. Het gaat vooral om lage maandlasten (45 procent), de hoogte van de rente (44 procent) en de vaste maandlasten (41 procent).

Zes op de tien ondervraagden (63 procent) denken dat het verkrijgen van een hypotheek nu moeilijker is dan voor de kredietcrisis. En tot slot maken ongeveer net zoveel mensen zich wel zorgen over de verkoopbaarheid van hun koopwoning (47 procent) als geen zorgen (49 procent). (Verbond - woensdag 25 februari 2009)

- naar boven -

 

Minder hypotheekfraude in 2008.

 

AMSTERDAM - Hypotheekfraude komt steeds minder voor, mede dankzij betere samenwerking tussen banken, makelaars, notarissen, politie en het Openbaar Ministerie (OM). Dat concludeert de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) op basis van eigen onderzoek.

 

Het aantal fraudemeldingen van bij de NVB aangesloten hypotheekverstrekkers daalde vorig jaar met tweehonderd tot 740. 17 procent van de meldingen komt uit Den Haag, zo meldt de NVB dinsdag. Op de tweede plek staat Rotterdam, waar ongeveer 16 procent vandaan komt. Op drie staat Amsterdam. NVB verstrekte hierover geen percentage.

De meest voorkomende vorm van hypotheekfraude (70 procent) is die waarbij mensen valse inkomensgegevens en werkgeversverklaringen gebruiken. (NU - Dinsdag 24 februari)

- naar boven -

 

Zijn aflossingsvrije hypotheken een gok?

Goedkope hypotheken in trek.

 

In de afgelopen weken zijn diverse malen waarschuwingsschoten gelost in de richting van huizenkopers. Meer dan veertig procent van de nieuwe huizenbezitters heeft de gok genomen om een aflossingsvrije hypotheek te sluiten. Financieel adviseurs waarschuwen deze categorie kopers dat zij over dertig jaar in de problemen zullen komen als zij hun hypotheek niet aflossen. Na dertig jaar is de rente namelijk niet meer fiscaal aftrekbaar. Dan worden de bruto lasten dus automatisch de netto lasten. Is deze waarschuwing op zijn plaats?

 

Nederlanders sluiten hoe langer hoe meer aflossingsvrije hypotheken. Sommige hypotheekadviseurs hebben zelfs een meerderheid aan klanten met een aflossingsvrije hypotheek. Het landelijk gemiddelde geeft aan dat ongeveer 42 procent van de huizenkopers een hypotheek hebben gesloten zonder een aflossing via de bank of via een verzekering. Voordeel hiervan is dat de maandlasten dan het laagst zijn. Je betaalt alleen maar rente en die rente is ook nog volledig fiscaal aftrekbaar.

 

Is aflossingsvrij erg?

Sinds de laatste grote fiscale wijziging van 2001 – de belastingwet Vermeend – die onder minister Zalm tot stand is gekomen, is de hypotheekrente nog maar voor een periode van dertig jaar aftrekbaar. Dat betekent voor huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek dat zij over dertig jaar volledig voor de bruto lasten zullen moeten opdraven. Is dat erg of is dat niet erg? Voordeel van het hebben van een grote lening is dat je nu, op het moment dat je een huis nog niet contant van je spaarcenten kunt betalen, het huis toch alvast kunt kopen.

 

Leve de inflatie.

Een tweede voordeel bij het hebben van een lening is dat er inflatie bestaat. Hoewel de inflatie momenteel, vlak na de kredietcrisis, plotseling laag is, was die de afgelopen tien jaar gemiddeld zo’n drie procent per jaar. Over de afgelopen dertig jaar lag de inflatie echter met bijna 4,5 procent aanzienlijk hoger. Het ligt in de lijn der verwachting dat na een lage inflatie in 2009 en 2010 deze daarna als gevolg van alle stimuleringsmaatregelen van overheden, gierend uit de hand zal lopen. We kunnen er dus gerust van uitgaan dat deze ook in de komende dertig jaar rond de 4,5 procent zal liggen. Rekenen we echter slechts met slechts 4 procent dan betekent dit dat een hypotheek van € 250.000,- over dertig jaar nog slechts 75.000,- waard is en dat rentelasten van zeg € 12.500,- per jaar (5%) dan nog slechts € 3.750,- per jaar waard zullen zijn. Dat komt neer op een maandwaarde van ruim € 300,-. In dat licht bezien is het dus niet zo heel erg om met een aflossingsvrije hypotheek in je maag te zitten en je fiscale aftrek te verliezen, want geen Nederlander maalt momenteel om een bruto maandlast van ruim € 300,-.

 

Woningmiljonair na dertig jaar.

Laten we nu even bekijken hoe het met de woningwaarde zal zijn na dertig jaar. Natuurlijk staan de prijzen van woningen nu onder druk en gezien eerdere berekeningen van Wegwijs zal de gemiddelde waarde van een huis in Nederland pas in 2014 weer staan op het niveau van 2008. Maar ja, sinds 1947 is de waarde van huizen gemiddeld met 5,14 procent per jaar gestegen. Dit ondanks het feit dat in het begin van de tachtiger jaren de huizenprijzen in twee jaar tijd met maar liefst 32 procent in elkaar klapten. Dat betekent dat een woning met een waarde van € 250.000,- over dertig jaar € 1.128.000,- oplevert. Van de verkoopprijs van dat huis kan natuurlijk gemakkelijk die hypotheekschuld van € 250.000,- afgelost worden.

 

Monstersalaris na dertig jaar.

Bekijken we dan nog even waar, op basis van de geschiedenis, een modaal salaris van € 34.000,- per jaar over dertig jaar ongeveer zal uitkomen, dan blijken die cijfers in de richting te wijzen van  € 127.340,- per jaar. Daarvan kan natuurlijk gemakkelijk die last van € 12.500,- per jaar betaald worden. Voor mensen die niet geloven dat een modaal inkomen van € 34.000,- na deze turbulente tijden over dertig jaar bijna viermaal zo hoog zal uitkomen, wijzen wij nog even op de recente geschiedenis. Mensen zouden in 1978 op hun voorhoofd hebben gewezen als je hen, bij een toenmalig modaal jaarinkomen van € 9.100,- (f. 20.053) erop had gewezen dat zij in 2008 € 34.000,- (f. 75.200,-) zouden zijn gaan verdienen en toch is dat gebeurd.

 

Hoe we ook rekenen, wij kunnen op geen enkele wijze staven dat financieel adviseurs met hun waarschuwing het gelijk aan hun kant zullen hebben. Echter, resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Van de kant van de overheid en van hypotheekbanken is die ongerustheid dus wel enigszins te begrijpen. Want stel dat de huizenmarkt fors in elkaar klapt en prijzen net zoals in het begin van de tachtiger jaren tijdelijk met zo’n dertig procent inzakken, dan ontstaan er problemen met het tussentijds verkopen van huizen. Dan komen huiseigenaren, banken, verzekeraars en overheden in de problemen en die problemen wil vast niemand meer hebben.  Juist daarom is het nuttig, maar niet meer dan dat, om de hypotheek voor een beperkt deel af te lossen. Maar een aflossing van meer dan veertig procent van de hypotheeksom is echt niet nodig.

- naar boven -

 

Wouter Bos draaft door !

Onrust over aftrek hypotheekrente.

 

“Als je één ding op dit moment niet moet doen dan is het wel de aftrek van de hypotheekrente ter discussie stellen!”. Dat is het standpunt van een groot aantal fervente voorstanders van afschaffing of beperking van de fiscale hypotheekrenteaftrek. Ondanks deze zeer duidelijke aanbeveling van medestanders draaft Minister van Financiën Wouter Bos vrolijk door op zijn aloude stokpaardje en roept daarmee angsten op bij grote delen van de bevolking, inclusief een deel van zijn eigen achterban.

 

Volgens het landelijke dagblad De Telegraaf staat medio februari in het teken van crisisberaad over o.a. de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Hoewel de berichtgeving van het grootste landelijke dagblad op de sensatieladder vaak hoog scoort, baart de steun van André Rouvoet te dezer zake enige zorg. Ook de Christen Unie riep een tweetal jaren geleden dat er hoognodig iets moest worden gedaan aan de fiscale aftrekmogelijkheden van de hypotheekrenteaftrek. En het was juist Rouvoet die dit jaar als eerste riep dat het regeerakkoord op een aantal cruciale punten op de schop moest.

 

Bosse bol.

De euforie bij Bos over de toename van zijn populariteit na zijn “bijna persoonlijke” ingrepen in de bank- en verzekeringssector lijkt hem nu in de bol geslagen. Om na een periode waarin iedereen aanvoelde  dat de huizenmarkt aan de rand van de afgrond bungelde, nu een maatregel af te kondigen die juist de kwetsbare huizenmarkt midden in het hart treft, lijkt te getuigen van een lichte mate van hoogmoedswaanzin. Partijgenoten van de vice-premier die zich nog maar net verkneukelden over de revival van de PvdA, staan momenteel met het klamme zweet in de handen. Bos lijkt te kijken hoever hij gaan kan, maar lijkt volstrekt door te slaan naar andere kant.

 

In de voetsporen van Lubbers.

Het optreden van Bos doet denken aan het ter discussie stellen van de aftrek van hypotheekrente op 30 maart 1978 door de toenmalige Minister van Economische Zaken, Ruud Lubbers. Lubbers plaatste zijn gevoelige opmerking aan het sluitstuk van een aantal jaren van uitbundige stijging van de woningprijzen. Tussen 1973 en 1978 stegen de prijzen van gemiddeld f. 75.000,- naar rond f. 185.000,-. Na de opmerking van Lubbers ontstond vanaf april spontaan een kopersstaking die, na een korte opleving in september van dat jaar, uitmondde in een ineenstorting van de huizenmarkt met een daling van ruim dertig procent tot medio 1982.

 

De opmerkingen van Lubbers sloegen in als een bom, mede omdat Nederland zich net trachtte op te richten uit de oliecrisis van de zeventiger jaren. Omdat vanaf 1979 tot 1981 de hypotheekrente als indirect gevolg van die crisis met bijna vijf procent steeg, dreunde de opmerking van Lubbers lang door.

 

Oliecrisis.

De huidige situatie heeft veel parallellen met de crisis van toen. Door de oliecrisis moesten regeringen destijds diep in de buidel tasten om er weer bovenop te komen. Die enorme schuldenlast moest grotendeels worden gefinancierd met staatsleningen. Als gevolg van de enorme vraag naar geld door overheden steeg de rente internationaal naar ongekende hoogten. In maart 1981 bracht de Westland Utrecht Hypotheekbank haar zogenoemde No-Risk Hypotheek uit met een tien jaar vaste rente van 13,1 procent.

 

Kredietcrisis.

Zoals bekend zitten na de kredietcrisis overheden in grote delen van de wereld met enorme tekorten als gevolg van de ondersteuning van de financiële sector. Dat zal in de komende jaren leiden tot een sterke verhoging van de rentestand. Of met de ontactische opmerkingen van Bos nu een zelfde situatie zal ontstaan als in 1978/ 1979 is uiteraard nooit met zekerheid te voorspellen. In vergelijking met dertig jaar geleden zijn de Aziatische landen, met China voorop, nu financieel veel sterker. Zij bezitten nog steeds geldoverschotten. Als gevolg daarvan zullen de oude wereldmachten, Europa en de V.S., in de komende decennia financieel aan de leiband van de Chinezen moeten lopen. In welke mate de Aziaten daar een renteslaatje uit zullen slaan, dient te worden afgewacht.

 

Overigens, Ruud Lubbers, is enkele jaren na zijn lichtzinnige uitspraak bevorderd tot minister-president van dit land en hield het van alle premiers die Nederland heeft gehad sinds de inval van Napoleon het langste uit. Of Wouter Bos, die in vrijwel dezelfde omstandigheden als dertig jaar geleden, dezelfde standpunten ventileert, in de door Lubbers gebaande paden wenst te treden is nog niet helemaal zeker. Zeker lijkt dat het overgrote deel van de huizenbezitters voor Bos momenteel heel andere plannen heeft.

- naar boven -
 

 

Hypotheek oversluiten bijna noodzaak.

Hypotheekbanken komen met peperdure verlengingsvoorstellen.

 

In 2009 en 2010 lopen een record aantal hypotheektermijnen af. Vlak voor de eeuwwisseling zijn veel hypotheken afgesloten met zowel een vijfjarige- als tienjarige rentetermijn. Daarnaast zijn in 2004 en 2005 meer hypotheken met een vijfjarige rentetermijn gesloten. Deze huiseigenaren krijgen van hun geldverstrekkers snel een verlengingsvoorstel tegen een nieuwe rente. In veel gevallen is de nieuwe rente aanzienlijk hoger dan de oude rente en vooral ook hoger dan die van nieuw te sluiten hypotheken. In professionele kringen vindt men oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker “welhaast een noodzaak”.

 

Omdat in bijna alle gevallen de rente van het verlengingsvoorstel aanzienlijk hoger is dan de huidige rente, is het oversluiten van de hypotheek naar een andere bank of verzekeraar vrijwel altijd boetevrij. Daarnaast is het van belang dat de hypotheekrente voor de over te sluiten hypotheek voor zeer lange tijd wordt vastgezet. De gevolgen van de kredietcrisis met het wereldwijde gevolg van aanstaande grote geldtekorten bij de overheden, doen het ergste voor de rentestanden van de komende jaren vermoeden. Ook voor mensen wier hypotheek nu nog niet afloopt, maar pas over twee of drie jaar, is het van groot belang tussentijds over te stappen. Ook dat kan boetevrij.

 

Bijna verdubbeling rentelasten.

Rond 2004 en 2005 konden hypotheken met een vijfjarige rente termijn soms gesloten worden tegen rentepercentages van net boven de drie procent, Zelfs voor een tien jaar vaste termijn golden rentepercentages van minder dan 3,5 procent. Het Belgische Argenta, dat destijds furore maakte met deze lage rentepercentages doet nu echter verlengingsvoorstellen die dik boven de zes procent liggen. Ook sommige andere banken en verzekeraars bieden dit soort verlengingspercentages aan. Voor velen zullen de maandlasten dan ook bijna verdubbelen.

 

Banken benadelen bestaande klanten.

Het is opvallend dat de rentepercentages voor nieuwe hypotheken bij de meeste geldverstrekkers fors lager liggen. “Veel banken en verzekeraars benadelen hun bestaande klanten door dure verlengingsvoorstellen, terwijl nieuwe klanten voor dezelfde hypotheekvormen veel voordeliger uit zijn”, aldus een woordvoerder van Academica Market Research, dat regelmatig onderzoek doet naar de rentesituatie op de hypotheekmarkt. Zusterbedrijf Academica roept haar eigen klanten die binnen twee tot drie jaar hun verlengingstermijn zien vervallen dan ook op zich te melden voor een controle en een eventueel nieuw hypotheekvoorstel.

 

Laagste rentetarieven.

De laagste rentetarieven voor nieuw af te sluiten A-merk hypotheken zijn per vandaag: Variabel 2,85%, 1 jaar vast 4%, 5 jaar vast 4,7%, 10 jaar vast 5,1%, 15 jaar vast 5,4% en 20 en 30 jaar vast 5,45%. De hypotheken met een lange rentevaste termijn, van 10 tot 30 jaar vast zijn momenteel gevoelig voor stijgingen. De variabele rente en de rente van 1 jaar vast heeft het komende half jaar de neiging tot dalen. Ook in 2010 lijken de korte rentetarieven laag te blijven. Niets is echter absoluut zeker in deze woelige tijden.

  • De kans dat de rente in de komende jaren een stuk hoger zal zijn, is zeer groot. Alleen in de komende nog zeer instabiele maanden kan er af en toe nog een kleine verlaging inzitten, maar al snel zal daarna de rente weergaan stijgen.
  • Het oversluiten van een hypotheek is nu aanzienlijk goedkoper dan in andere jaren. Voor het eerst sinds lange tijd is er in vrijwel alle gevallen geen boete bij opheffing van de oude hypotheek.
  • Daarnaast is nu ook door de sterk gestegen waarde van de woning een lagere rente verkrijgbaar. Dit kan vrijwel alleen door de hypotheek onder te brengen bij een andere geldverstrekker. De huidige geldverstrekker gaat hiervoor meestal niet door de knieën. Omdat de waarde van huizen momenteel aan het dalen is, is voor dit laatste argument enige haast geboden.
  • Voorts behoeven gezien die gestegen waarde in veel gevallen geen kosten meer te worden gemaakt voor het afsluiten van Nationale Hypotheek Garantie.
  • Ook taxatiekosten zijn in de meeste gevallen niet meer nodig omdat een kopietje van de WOZ-waarde vaak zal volstaan.

 

Kosten oversluiting.

Slechts overeind blijven de kosten voor wijziging van de hypotheek enerzijds (die overigens aanzienlijk lager zullen uitvallen dan de afsluitkosten destijds) en de kosten van de notaris anderzijds (die ook fors lager zijn dan vijf tot tien jaar geleden). De kosten zijn dus lager dan ooit. Voor wie dat wenst kunnen deze overigens worden meegefinancierd in de nieuwe hypotheek. Het oversluitmoment is voor veel mensen ook een moment voor verhoging van de hypotheek. Middels een verhoging kunnen eventuele aan- of verbouwing automatisch worden meegefinancierd, maar kunnen ook eventuele dure tussentijdse financieringen en persoonlijke leningen tegelijk worden afgelost, waardoor de maandlasten vaak sterk dalen.

 

Oversluiten van de hypotheek kan gezien alle meewegende omstandigheden en voor zover nu nauwkeurig kan worden bepaald, dus het best gebeuren in het eerste halfjaar van 2009. Zaken als waardevermindering van de woning en forse  renteverhogingen hebben in die periode nog niet zo’n grote invloed op de oversluitmogelijkheden.

- naar boven -

 

Hypotheekmarkt nog steeds in beweging.

 

De huizenprijzen zullen dit jaar naar verwachting met gemiddeld drie procent dalen. Duurdere woningen worden waarschijnlijk harder geraakt. Ook zullen er minder woningtransacties zijn, maar van een stilstand op de hypotheekmarkt zal geen sprake zijn, meent de Rabobank.

 

Vorig jaar  wisselden ruim 182.000 woningen van eigenaar, bijna 10 procent minder dan in 2007. Huizenkopers zijn huiverig om te verhuizen en schrikken terug voor dubbele woonlasten. De afgelopen maanden hebben verschillende instellingen het kabinet opgeroepen passende maatregelen te treffen voor de Nederlandse woningmarkt. Deze acties hebben tot op heden niet echt bijgedragen aan herstel van het vertrouwen. Volgens de Rabobank is de woningmarkt nu vooral gebaat bij rust.

 

De bank verwacht dat woningen dit jaar wel beter betaalbaar zullen zijn. Vooral de prijsontwikkeling en de lagere korte termijn hypotheekrentetarieven zouden hieraan bijdragen. De Rabobank vestigt daarbij de aandacht op het huidige lage renteniveau. Wanneer de economie weer aantrekt kunnen de hypotheektarieven op termijn fors hoger liggen dan nu. Dit kan dan tot flink hogere maandlasten leiden.

 

De hypotheekmarkt is afgevlakt, maar is geenszins stilgevallen. Hoewel er vorig jaar minder hypotheken zijn verkocht dan in 2007, bedroeg de totale hypotheekproductie in alle vier de kwartalen van vorig jaar 20 tot 25 miljard euro. De totale jaarproductie kwam daarmee uit op 92 miljard euro, 16 procent van de totale Nederlandse hypotheekschuld.

- naar boven -

 

Daling hypotheekrente stokt !

Kapitaalmarktrente sinds januari half procent gestegen.

 

De hypotheekrentedalingen die door banken en verzekeraars sinds eind oktober zijn doorgevoerd lopen ten einde. Sinds 10 januari is de kapitaalmarktrente weer opgelopen, waardoor duidelijk merkbaar is dat geldverstrekkers gas terug hebben genomen. De vloedgolf aan rentedalingen op de hypotheekmarkt is afgenomen. Of de opwaartse tendens op de kapitaalmarkt door hypotheekverstrekkers snel zal worden overgenomen is afhankelijk van de rentetendens in de komende week. Deze week verhoogde Money You, dochter van ABNAmro, haar tarieven echter al met 0,2 procent.

 

Door de kredietcrisis, met als gevolg daarvan grote verliezen voor banken en verzekeraars, hebben hypotheekverstrekkers tussen juni en eind oktober de rentestand geforceerd hoog gehouden. In sommige gevallen werden hypotheekrentetarieven gerekend die twee procent hoger lagen dan de vergelijkbare kapitaalmarktrente. Dat is vier tot vijfmaal zoveel als in 2005, toen de handelsmarge bij sommige hypotheekorganisaties beperkt bleef tot 0,4 procent. Geldverstrekkers gaven aan dat deze forse marges nodig waren omdat de risico’s voor het niet terugbetalen van de leningen groter waren geworden. In de praktijk bleken hogere rentetarieven ook nodig om de leeggelopen kassen van banken en verzekeraars weer een beetje te spekken.

 

Afgedwongen rentedaling.

Omdat de stijging van de rente binnen enkele maanden ten koste ging van de omzet aan hypotheken werden banken gedwongen om de tarieven alsnog te laten dalen. Dwang tot rentedaling ontstond ook onder druk van overheden die met miljarden aan belastinggeld een aantal banken en verzekeraars overeind had gehouden. Vanwege de crashes op de aandelenmarkten en het negatieve schokeffect dat dit had op de economie en dus op de burgers, nam het aantal hypotheekaanvragen verder af. In november ging de kapitaalindustrie als gevolg daarvan door een diep dal. Om de handel in woonhuizen weer op gang te krijgen moesten de rentetarieven wel omlaag.

 

Inmiddels zijn de meeste hypotheekverstrekkers vanaf niveaus boven de zes procent voor tien jaar vaste hypotheken, weer terug naar percentages net boven de vijf procent (A-merken met Nationale Hypotheek Garantie). De tarieven voor hypotheken met een vijf jaar vaste rente liggen daar zo’n 0,4 procent onder. Hypotheken met een variabele rente zijn, als gevolg van de renteverlagingen door de centrale banken van diverse landen al te krijgen voor 2,8 procent op jaarbasis. Dat is opmerkelijk omdat nog maar kortgeleden de variabele rente even hoog was als de rente voor een hypotheek met een 20 jaar vaste rente.

 

Lage hypotheekrente is tijdelijk.

Al eerder is geschreven dat de rentetendens verder in 2009 opwaarts gericht zal zijn en dat hypotheken, onverwachte gebeurtenissen in de wereld daargelaten,  in de komende jaren zeer waarschijnlijk een stuk duurder zullen worden. Dat is allemaal het gevolg van de buitengewoon extreme overheidstekorten die zijn ontstaan door het ondersteunen van banken, verzekeraars en de rest van het momenteel kwetsbare bedrijfsleven. Overheden zullen het toegezegde geld ergens vandaan moeten halen. Het aantal en de hoogte van staatsleningen zal daardoor toenemen, waarbij concurrentie zal ontstaan tussen de verschillende overheden. De kapitaalmarktrente zal hierdoor sterk worden opgedreven. Omdat de hypotheekrente een afgeleide is van de kapitaalmarktrente zal deze rente op termijn sterk stijgen. Een niveau van minimaal zeven procent is daarbij niet ondenkbaar.

 

Tijdelijk lage rente forceren.

De lange hypotheekrente zal niet meteen dit jaar al naar een dergelijk hoog niveau opklimmen, vooral omdat overheden er alles aan zullen doen om de rente laag te houden en daarmee de economie weer op gang te brengen. Toch is er een tegenstelling zichtbaar tussen de behoefte aan geld van overheden en een lage rente. Om ondanks die geldbehoefte toch voorlopig nog een lage rente te houden zullen financieel-technische trucs moeten worden uitgehaald, zoals het opkopen van staatsleningovereenkomsten (staatsobligaties) door de centrale banken van staten. Hiervoor moeten de centrale banken hun reserves aanspreken, wellicht hun goudreserves. Zouden de staatsbanken hun goudreserves op de markt gooien dan zal de prijs van goud overigens dalen.

 

Overheden en centrale banken zitten dus in een lastig parket. Ook de korte hypotheekrente zal in de nabije toekomst stijgen. De enorme stimuleringsmaatregelen van overheden om de burgers weer tot besteden te krijgen, zullen op de wat langere termijn tot een sterke inflatie leiden. Deze zal weer bedwongen moeten worden door een verhoging van de kortetermijnrente.

 

Conclusie.

De kans is het grootst dat in de komende weken de lange hypotheekrente zal stijgen. Te verwachten is dat onder forse invloed van centrale banken die rente in het voorjaar weer iets zal dalen, waarna voor zover de huidige maatstaven nog werken, in het najaar van 2009 en de eerste winter van 2010 de rente verder omhoog zal gaan. De korte rente zal het komende jaar vrijwel zeker erg laag blijven en misschien nog wat verder dalen. Als omstandigheden niet veranderen zal de korte rente waarschijnlijk pas aan het eind van 2011 gaan stijgen. Het ligt in de lijn der verwachting dat tussen 2011 en 2013 de lange rentetarieven weer op niveaus van het begin van de negentiger jaren komen te liggen toen zelfs de negen procent even werd overschreden.

 

Massapsychologische factoren spelen op dit terrein echter een grote rol waardoor rentetechnisch nooit met zekerheid vijf jaar vooruit kan worden voorspeld. Een rentetarief van 3,45 procent voor een tien jaar vaststaande hypotheek, zoals in 2005 nog werd gerekend, zal de huidige generatie waarschijnlijk niet meer meemaken. Trouwens, het vorige rentetarief op dat lage niveau dateert van ver terug in de negentiende eeuw.

 

De huidige rentetarieven, waarbij momenteel nog hypotheken met een 20 en 30 jarige vaste rente voor 5,45 procent te verkrijgen zijn, zullen over niet al te lange tijd als zeer goedkoop worden beschouwd. Het is dan ook aan te bevelen om een hypotheek die tussen nu en de komende twee jaar afloopt zo snel mogelijk over te sluiten. Voordeel daarbij is dat de meeste banken daarvoor nu geen boete zullen rekenen.

- naar boven -

 

“Huis kopen juist nu interessant!”

Onderzoek verzekeraar Reaal naar huizenmarkt.

 

Uit een huizenmarktonderzoek van verzekeringsmaatschappij Reaal is gebleken dat 48 procent van de Nederlanders die dit jaar van plan is een huis te kopen, meent dat dit juist tijdens de kredietcrisis zeer interessant is. Daarnaast heeft ruim veertig procent dit jaar meer belangstelling voor sparen dan voorheen.  Een kleine meerderheid van de Nederlanders houdt zijn geld dit jaar beter in de gaten dan in het verleden.

 

Verzekeringsmaatschappij Reaal is door de overname van een aantal grote verzekeraars en als belanghebbende in de SNS Bank sinds enkele jaren één van de belangrijkste spelers in de Nederlandse financiële wereld.  Volgens het onderzoek van Reaal hebben de respondenten op het onderzoek meer vertrouwen in hun financiële advieskantoren (53 procent) dan rechtstreeks in banken en verzekeraars (47 procent). Daarnaast maken velen als voorbereiding op het gesprek over de hypotheek gebruik van de vergelijkingssites op internet.

 

Hypotheekschuld aflossen !

Ongeveer zestig procent van de deelnemers aan het onderzoek zegt meer zorgen te hebben over het verkrijgen van een gunstige hypotheek tijdens de kredietcrisis, terwijl slechts ruim een derde bezorgd is over de hoogte van de hypotheeklasten. Het aantal respondenten dat kiest voor een spaarhypotheek, waarmee de hypotheek gegarandeerd geheel of deels wordt afgelost (43 procent) is vrijwel even groot als het aantal dat kiest voor een volstrekt aflossingsvrije hypotheek (42 procent). Merkwaardigerwijs vindt ongeveer de helft het desondanks belangrijk dat de hypotheek over dertig jaar, wanneer de fiscale aftrekbaarheid ophoudt, volledig is afbetaald.

 

Maandlasten aflossingsvrij lager.

De uitslag van het onderzoek is opvallend omdat veel potentiële huizenkopers de afgelopen maanden in grote aarzeling zijn vervallen. Ook is gebleken dat in de afgelopen vijf jaar het aantal aflossingsvrije hypotheken ten opzichte van de periode daarvoor is verdrievoudigd. Dat is niet helemaal onlogisch want de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek liggen lager dan die van een beleggingshypotheek en aanzienlijk lager dan die van een spaarhypotheek.

 

Hypotheekadviseur populairder.

Ook is opvallend dat de voorkeur van de meeste respondenten weer uitgaat naar een hypotheekadvies van de onafhankelijke hypotheekadviseur boven de banken en verzekeraars. De pers is de laatste jaren behoorlijk met de knoet over de hypotheekadviseurs heen gegaan. Zij zouden vooral teveel verdienen. De aanval via de media heeft in ieder geval geleid tot een sterke en verplichte verhoging van de kwaliteitseisen aan de adviseurs, hetgeen heeft geresulteerd in een uitstroom uit het hypothekencorps van matige adviseurs en snelle verdieners. Gebleken is dat nu de economie behoorlijk tegenzit, slechts de kwaliteitskantoren overblijven. De consument reageert daar kennelijk positief op.

 

In de afgelopen weken zijn de posities van voordeligste hypotheekverstrekkers vrijwel per dag gewisseld. Vanwege het feit dat er sinds enkele jaren A- en B-merkhypotheken bestaan, zijn de laagste rentetarieven niet altijd meer maatgevend voor de laagste hypotheeklasten. De rente is sinds een dag of tien in een licht opwaartse trend.

- naar boven -

 

Jongeren redden de woningmarkt !

Eigen huis voor starters nu voordeliger dan in 2008.

 

Het inzakken van de woningmarkt als gevolg van de kredietcrisis is voor een fors aantal jongeren aanleiding om zich eerder dan gepland op een koopwoning te richten. Omdat de inkomens per januari netto meer gestegen zijn dan in de voorgaande jaren, de prijzen van woningen zijn gedaald en ook de hypotheekrente zich op een lager niveau bevindt dan medio vorig jaar is onder deze groep een toenemend enthousiasme ontstaan voor het kopen van een huis.

 

Een groot aantal hypotheekadviseurs maakt melding van een verdubbeling van het aantal bezoekers in de sector twintig- tot dertigjarigen. In tegenstelling tot de huidige bewoners van koophuizen hebben jongeren geen last van de dwang tot het moeten verkopen van een reeds in hun bezit zijnde woning. Zij kunnen dus vrijer handelen en doen dat ook.

 

Veel woningen beschikbaar voor starters.

Bovendien is door de huidige marktsituatie een groot aantal koopwoningen voor jongeren beschikbaar. De website Funda vestigde deze week een record door voor het eerst in de geschiedenis van de woningmarkt een totaal van 180.000 koopwoningen te overschrijden. Dit aantal is nog exclusief het portie nieuwbouwwoningen dat momenteel te koop staat. Ter vergelijking: ruim tien jaar geleden stonden in geheel Nederland in totaal slechts 23.000 bestaande woningen te koop. Van de totale koopwoningenvoorraad in de bestaande sector is een aantal van circa 45.000 beschikbaar voor startende alleenverdieners en bijna 85.000 voor startende tweeverdieners. De mogelijkheden zijn nog nooit zo groot geweest.

 

Maandlasten lager.

Volgens een recent gehouden onderzoek verwacht een meerderheid van de huiseigenaren dit jaar een daling van de prijzen. Door deze groep wordt per ultimo 2009 een gemiddelde prijsdaling verwacht van ruim 8 procent vergeleken met een jaar eerder. Naast deze prijsdaling is de hypotheekrente de afgelopen maanden met ongeveer 0,5 procent gezakt, waardoor de rentelasten 10 procent lager zijn komen te liggen dan vorig jaar. Op basis van deze gegevens zijn de maandlasten voor een koopwoning dus al zo’n 18 procent gezakt.

 

Hogere koopsubsidie voor starters.

Ook starters op de woningmarkt met een smalle beurs komen steeds gemakkelijker in aanmerking voor een koopwoning. Per 1 januari van dit jaar heeft de overheid namelijk het maximum hypotheekbedrag voor het in aanmerking komen van koopsubsidie verhoogd naar € 176.715,-. De koopsom van een woning mag dan niet meer bedragen dan € 163.625,-. De subsidiebedragen zijn belastingvrij en worden in maandelijkse bedragen uitgekeerd. Deze kunnen in de gunstigste gevallen  oplopen tot ruim € 125,- per maand.

 

Startende huizenkopers met een bruto jaarinkomen van bijvoorbeeld € 25.700,- en € 5.000,- voor de partner, konden voordat deze subsidie was ingesteld  slechts een huis kopen van circa € 130.000,-, terwijl zij nu tegen dezelfde maandlasten een huis van ruim 163.000,- kunnen bemachtigen. Door de marktomstandigheden zijn de maandlasten voor dit duurdere huis nu dus zelfs aanzienlijk lager dan vorig jaar.

 

De netto kooplast voor een dergelijk huis met optimale koopsubsidie komt op basis van de huidige marktomstandigheden slechts uit op circa  € 450,- per maand. Op deze hypotheek wordt Nationale Hypotheek Garantie verstrekt, waardoor zowel de geldverstrekker als de koper tegen onverwachte omstandigheden zijn beschermd. De animo voor het kopen van huizen met koopsubsidie is in een jaar tijd verdubbeld.

 

Redding woningmarkt.

Het huren van een huis kost in de meeste gevallen momenteel meer dan het kopen van een huis. Daarnaast wordt de jongere niet geplaagd door jarenlange wachttijden om voor een huurhuis in aanmerking te mogen komen. “De één zijn dood is de ander zijn brood”, zo menen vele jongeren kennelijk. Met de toename van het aantal jongeren op de markt voor koopwoningen, wordt de woningmarkt voor een deel gered. Want immers, de eigenaren van woningen die door jongeren worden gekocht, zijn immers nu zelf weer in staat een duurdere woning te kopen enz. enz.

 

Naast deze verbeterde omstandigheden voor jongeren zijn ook de geldverstrekkers op de jongeren ingesprongen. Zo kunnen hogere hypotheken worden verstrekt als familieleden garant willen staan. Niet alle hypotheekbanken werken echter mee aan de koopsubsidie regeling. De woningmarkt heeft de jongeren ontdekt. Makelaars en hypotheekadviseurs zijn bezig om speciale informatiedesks voor jongeren te openen. De problemen op de woningmarkt lijken vanaf de onderkant langzamerhand te worden opgelost.

- naar boven -

Amerikaanse woningmarkt klimt eindelijk uit dal !

Nederlands doorstromingsfonds in de maak.

 

Amerika, het land waar met het inzakken van de woningmarkt wereldwijd de zwaarste economische crash sinds de twintiger jaren van start ging, lijkt het diepste punt van het dal te zijn gepasseerd. Vorige maand steeg voor het eerst in twee jaar het aantal woningverkopen ten opzichte van de maand daarvoor. Het stijgingspercentage van 6,3 procent verraste marktanalisten positief. Ten opzichte van een jaar geleden steeg het aantal verkopen met 2,1 procent. In Nederland is na het inzakken van de woningmarkt een nieuw doorstromingsfonds in de maak. Marktpartijen zullen in de komende dagen de details openbaar maken.

 

Amerikaanse marktanalisten zijn licht positief gestemd nu is gebleken dat van de totale verkochte woningvoorraad in december de meerderheid van de woningtransacties (55 procent) een hoger bedrag opbracht dan de hypotheek die op het pand gevestigd was. Bovendien was de totale te koop staande woningvoorraad in de VS met maar liefst 7,5 procent geslonken ten opzichte van december 2007. Door de verbeterde renteomstandigheden lag de gemiddelde hypotheeklast in de VS per eind 2008 nog maar op 17 procent, terwijl die twee jaar daarvoor nog op 25 procent lag.

 

Koopjesjagers.

Omdat de wereldwijde recessie begon met het debacle op de Amerikaanse huizenmarkt wordt over de gehele wereld uitgezien naar het moment waarop de woningmarkt in de VS uit het dal kruipt. Inmiddels storten koopjesjagers zich op de veel lager geprijsde huizen, waardoor de eerste aanzet lijkt te zijn gegeven voor een mondiaal herstel. Ook in het begin van de tachtiger jaren stortten economieën in en klommen zij weer op aan de hand van een herstellende woningmarkt.

 

Starters op de markt.

Een herstel in de sector van bestaande woningen geeft overigens nog geen aanleiding voor herstel in de bouw. Eerst zal het overtollige aantal  bestaande woningen nog moeten worden verkocht, alvorens nieuwbouw een rol kan spelen. In Nederland, waar de economie over het algemeen drie kwartalen achterloopt op de Amerikaanse, wordt de afkalving van de nieuwbouwsector nu pas in alle hevigheid zichtbaar. Terwijl hier te lande de starters op de woningmarkt in het voorjaar in de bestaande sector op koopjesjacht zullen gaan, zal de bouw van nieuwe woningen waarschijnlijk pas over drie jaar weer in herstel komen.

 

Prijzen dalen verder.

In Nederland zijn volgens het kadaster in december met een aantal van 16.780, bijna vijftien procent minder woningen verkocht dan in dezelfde maand van 2007. In november was die terugval maar liefst 35,7 procent. Toen werden slechts 11.619 woningen als verkocht geregistreerd tegen 18.067 in november 2007. In makelaarskringen, die wat dichter op de dagelijkse verkoop zitten dan het kadaster, is al gemeld dat de prijzen in december met twee procent zijn gezakt ten opzichte van een jaar eerder. Uit eerder onderzoek bleek dat huiseigenaren gemiddeld een prijsdaling van acht procent over heel 2009 verwachten. De aarzeling in de woningmarkt wordt vooral veroorzaakt door de angst bij huiseigenaren dat men bij aankoop van een nieuw huis het oude huis niet tijdig kan verkopen. Als de geruchten over het instellen van een doorstromingsfonds reëel zijn dan zou zo’n fonds wel eens aanleiding kunnen zijn van  het opnieuw op gang brengen van de huizenmarkt in Nederland.

- naar boven -

 

Nibud-Risicometer Lenen laat zien wanneer lenen riskant wordt.

 

Geld lenen zonder grote financiële risico’s te lopen. Consumenten kunnen vanaf vandaag op de site van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting met de Risicometer Lenen controleren of het verstandig is een lening af te sluiten. Het Nibud biedt hiermee tegenwicht tegen de vele leencalculators op internet van banken en andere commerciële geldverstrekkers. Banken laten zien wat de consument kan lenen. Met de Risicometer Lenen kan de consument controleren of de lening in zijn budget past en of hij de maandelijkse aflossing wel wil betalen.

 

Lening afbetalen zware last.

Zo’n 660.000 huishoudens in Nederland (8,8% van alle huishoudens) hebben een persoonlijke lening of een doorlopend krediet van gemiddeld € 12.400. Volgens de monitoring betalingsachterstanden ervaart een kwart van deze huishoudens (165.000) het afbetalen als een zware last. Door met de Risicometer Lenen te komen hoopt het Nibud dat consumenten minder snel een lening afsluiten die eigenlijk niet binnen hun budget past. Het Nibud hoopt dat iedereen die overweegt een lening af te sluiten eerst met de Risicometer Lenen bekijkt of ze aflossing wel kunnen en willen betalen. De Risicometer is te vinden op www.nibud.nl/risicometerlenen.

 

Overkreditering.

Kredietverleners moeten ervoor waken dat er geen overkreditering plaatsvindt volgens de wet Financieel Toezicht. Maar helaas is nergens omschreven wat overkreditering precies is. Zo kan het gebeuren dat een gezin met een netto inkomen van € 1700, 2 kinderen en een huur van € 400,- per maand bij kredietverleners zo’n € 5.000 mag lenen. Terwijl de Risicometer Lenen in dat geval een rood advies geeft. Een rood advies houdt in dat als dit gezin deze lening afsluit,  zij de aflossing als een zeer zware last gaan ervaren.

 

Verantwoord Lenen.

Een wasmachine die vervangen moet worden, of een haperende auto. Iedereen kan voor uitgaven komen te staan, waar men op dat moment geen geld voor heeft. Het Nibud is daarom ook niet tegen lenen. Zolang de maandelijkse aflossing betaald kan worden is lenen verantwoord. Maar juist in deze onzekere tijden, waarbij veel mensen onzeker zijn over hun baan is het verstandig om geen financiële risico’s te nemen. Het Nibud adviseert dan ook om voordat men een lening afsluit met de Risicometer te controleren of de lening ook nog betaald kan worden als men werkloos wordt. De consument moet bij de Risicometer Lenen zelf invullen wat zijn inkomen is, hoe hij woont, of hij autokosten heeft of al een lening heeft. De Risicometer berekent dan wat de maandelijkse uitgaven zijn die bij dat huishouden horen voor bijvoorbeeld de boodschappen en kleding. Op basis daarvan geeft de Risicometer aan of er nog ruimte is voor de aflossing van de gewenste lening.

 

Jan en Annie willen een auto.

Neem bijvoorbeeld de tweeverdieners. Jan (25) en Annie (23). Ze zijn net gaan samenwonen en hebben een huur € 400 ro per maand. Jan verdient € 1.500 per maand en Annie werkt parttime en verdient € 1.000 per maand. Ze willen een tweedehands auto kopen. Omdat ze geen spaargeld hebben, is lenen de enige optie om de auto aan te schaffen. De auto die ze op het oog hebben kost € 8.000. Het uiteindelijke aanbod is een lening van € 8.000 met een effectieve rente van 9% en een looptijd van 5 jaar. De maandelijkse lasten bedragen ruim € 170. De Risicometer Lenen geeft in deze situatie een groen advies. De lening past in hun budget. Maar door de kredietcrisis staat de baan van Annie op de tocht. Als zij haar baan verliest kleurt de Risicometer Lenen rood. Dit betekent dat zij dan eigenlijk geen geld meer hebben voor de aflossing. Zij zullen de lening dan als een zeer zware last gaan ervaren. Voor uitgaven als vakantie en vrije tijd is dan geen ruimte meer.

 

AFM schrijft waarschuwing bij lenen.

Per 1 april  2009 moet bij reclames over lenen een waarschuwing volgen over de gevolgen van de lening. De banken hoeven de tekst niet zelf te schrijven. Dat doet de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Naast de tekst zorgt de AFM ook voor een waarschuwingssymbool. Het doel van de waarschuwing is om de geldleners te wijzen op de gevolgen van de lening.  Op dit moment zijn de teksten en symbolen nog niet bekend. De AFM zet ze binnenkort op de website. De maatregel geldt overigens niet voor hypotheken die gebruikt worden voor de aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning.

- naar boven -

 

Findin: Goede adviseurs zijn de norm.

 

In de uitzending ‘Pauw & Witteman” van maandag 26 januari jl. pakte freelance journaliste Erica Verdegaal negatief uit over de noodzaak, kwaliteit en integriteit van financiële adviseurs. De consument kan het zelf allemaal wel berekenen, luidde haar stelling. De Federatie FIDIN, het federatieve samenwerkingsverband van de NBVA en de NVA, heeft de redactie van het programma gevraagd in een uitzending te mogen reageren. FIDIN vindt de mening van Verdegaal zeer ondoordacht en ongefundeerd, en stelt daarnaast dat de adviespraktijk er veel beter voor staat dan in de versie die Verdegaal tentoonspreidde.

 

Volgens Verdegaal heeft de consument geen financieel adviseur nodig. Het berekenen van het eigen pensioen is naar haar mening een eenvoudige optelsom, die iedereen voor zichzelf zo kan maken. Dit beeld strookt overigens helemaal niet met de zware deskundigheids- en opleidingseisen die door de wet aan financieel adviseurs worden gesteld. FIDIN acht de stellingname van Verdegaal echter vooral slecht voor het financieel welzijn van consumenten. Een hausse van onderzoeken en publicaties (van o.a. AFM, Nibud, CentiQ, Maarten van Rooij, Henriëtte Prast) stelden immers recent dat het met de financiële deskundigheid en rationeel financieel gedrag van de consument helemaal niet zo best gesteld is. Bovendien becijferde econometrist Van Rooij voor zijn promotieonderzoek expliciet dat een gebrek aan financiële kennis om de eigen toekomst te plannen een gezin tienduizenden euro’s kan kosten. Hij onderstreept daarmee het belang van goed financieel advies.

 

En precies daar confronteert Verdegaal haar publiek met een tweede misvatting: dat goed en onafhankelijke advies niet zou bestaan. Het is ons bekend dat het type financieel adviseur dat zijn eigen belang centraal stelt ook in de markt actief is, en met name is geweest. Maar wij benadrukken nog maar eens, dat de overgrote meerderheid van de financiële adviseurs haar werk naar eer en geweten en met grote deskundigheid uitvoert. Bovendien heeft de bedrijfstak -zeker de afgelopen vijf jaar- fors geïnvesteerd in de kwaliteit van advisering en consumentenbescherming. De branche moet intussen voldoen aan strenge regelgeving, beschikken over een vergunning en staat onder toezicht van de AFM. Bovendien geeft zij sinds 1 januari jl. volledige inzage in haar verdienmodel, zodat de klant precies kan weten waar hij aan toe is.

 

Lang voordat de wetgever eisen stelde aan deskundigheid en integriteit van de financieel adviseurs, committeerden de leden van NBVA en NVA zich namelijk al vrijwillig aan bijvoorbeeld permanente educatie-eisen, gedragsregels, een verplichte klachtenregeling en onafhankelijkheidseisen. In combinatie met de nieuwe wetgeving die het klantbelang centraal stelt én een normale beroepstrots, zijn dit meer dan voldoende voorwaarden om echt onafhankelijk in het belang van de klant te adviseren. Hetgeen ook gestaafd wordt door langlopend consumentenonderzoek van GfK (de VBVerzekeringsBarometer 2003-2008) of van Trendbox (2006), waarin de consument steevast aangeeft het intermediair significant beter te waarderen op bijvoorbeeld deskundig en goed advies, onafhankelijkheid en opkomen voor klantbelang, dan andere, directe kanalen zoals banken of verzekeraars.

 

In dat kader verwijzen we overigens ook graag naar een recente uitspraak van de minister van Financiën, Wouter Bos, tijdens het Tweede Kamerdebat over beloningen op 6 november 2008: ‘Als hij (de consument) dat advies niet bij een tussenpersoon kan krijgen, is hij ertoe veroordeeld om direct naar de aanbieder van het product te gaan. Dan is de onafhankelijkheid van het advies vele malen meer in het geding, dan wanneer de consument kan terugvallen op een tussenpersoon.’

 

Het doet de grote meerderheid van financiële adviseurs kortom groot onrecht om ze zo eenvoudig over één kam te scheren met de snelle jongens en beunhazen. Een groep waar zij zelf én hun klanten al genoeg last van hebben, en die blijkbaar ook nog het algehele beeld bepalen. FIDIN wijst er nadrukkelijk op dat de gemiddelde consument, die door deze onjuiste beeldvorming overtuigd raakt dat hij zijn zaken beter zelf regelt, zonder goed financieel advies, op termijn zichzelf benadeelt.

(vrijdag 30 januari 2009)

- naar boven -

 

De hypotheekrente moet nu echt omlaag.

 

Hypotheekverstrekkers spekken hun kassen met veel te hoge rentes, vindt de Consumentenbond. De banken zijn zich van geen kwaad bewust. De renteverlaging is bedoeld om de economische groei te stimuleren.‘Dit loopt de spuigaten uit.’ Barbara den Uijl van de Consumentenbond is boos. ‘De boeven’ bij de Nederlandse banken worden aan alle kanten ondersteund door de overheid, maar gebruiken die hulp slechts om hun eigen zaakjes op orde te krijgen. De Nederlandse consument, ziet er niets van terug. Sterker, die wordt volgens Den Uijl nog steeds uitgeknepen.

 

Verdubbeld.

Den Uijl windt zich op over de tarieven van hypotheken met een variabele rente. ‘Uit onderzoek van de Consumentenbond blijkt dat de gemiddelde opslag op de variabele hypotheekrente van een tophypotheek in vijf maanden tijd is verdubbeld’, zegt ze. ‘In augustus vorig jaar was de gemiddelde opslag bovenop de rente op de geldmarkt – eenmaands Euribor – nog 1,4 procent. Op 20 januari bedroeg die maar liefst 2,8 procent. Een aantal banken kiest er blijkbaar voor zijn klanten uit te melken.’

De renteverlagingen die de Europese Centrale Bank de laatste maanden heeft doorgevoerd, zijn bedoeld om de economische groei te stimuleren. Den Uijl: ‘En niet om de kas van de banken te spekken. Als ze zelf niet tot renteverlagingen overgaan, moeten er wettelijke regels komen.’

Woordvoerder Diederik Heinink van Fortis Bank Nederland vindt zo’n maatregel veel te ver gaan. Ondanks dat de rente die banken elkaar berekenen langzaam aan het dalen is, zijn de marktomstandigheden volgens hem nog verre van normaal.

 

Minder spaargeld.

‘Het is redelijk eenvoudig’, zegt hij. ‘Gewoonlijk halen wij geld op bij spaarders, dat we bijvoorbeeld uitlenen aan mensen met een hypotheek. Nu er minder spaargeld binnenkomt, moeten we meer geld bij andere banken lenen en dat is nog steeds niet makkelijk en dus duur. Pas als dat verandert, worden de marges weer als vanouds.’ Den Uijl vindt dat Heinink en zijn collega’s niet moeten piepen. ‘Ze zijn heus niet zielig. Ze hebben allerlei garanties gekregen. Als ze niet luisteren, moet minister Bos van Financiën hetzelfde zeggen als de Britse premier Gordon Brown: ‘Als de tarieven niet naar het oude niveau gaan, stoppen we met onze steunmaatregelen.’
(De Pers - vrijdag 30 januari)

- naar boven -

 

Aantal financiële producten voor ouderen valt erg tegen.

 

AMSTERDAM - De financiële huishouding van jongeren draait om het opbouwen van kapitaal. Veelal als appeltje voor de dorst voor later.  Ouderen hebben daarentegen een heel andere blik: zij staan voor de uitdaging hoe ze hun geld zo slim mogelijk kunnen opmaken. Gezien de vergrijzing lijkt de ouderenmarkt voor financiële aanbieders een enorme groeimarkt. Toch valt het aantal producten dat zich specifiek op ouderen richt vies tegen, meent Paul van der Meijs, directeur van hypotheekaanbieder Florius. „Ik ben echt verbaasd dat er niet veel meer wordt gedaan. Het gebrek aan flexibele, financiële producten voor ouderen staat haaks op de ontwikkeling dat we met ons allen langer maatschappelijk actief willen blijven.”

 

Afgezet tegen de bonte stoet lijfrenteverzekeringen en spaar- en beleggingsplannen lijken de uitspraken van Van der Meijs wat vreemd. De genoemde producten richten zich echter vooral op vermogensaanwas met (vroeg)pensioen als einddoel. Voor mensen die dat doel al hebben bereikt en in de fase komen dat ze (deels) stoppen met werk en hun vermogen willen aanspreken, is er minder te kiezen, zo meent Van der Meijs.

 

Vermogen moet worden omgezet in inkomen. Bij vermogen op een bankrekening is dat niet zo moeilijk, maar als het vastzit in beleggingen wordt het al lastiger. Leidraad daarbij is dat naarmate de pensioenleeftijd dichterbij komt, de nadruk van aandelen naar obligaties moet verschuiven. Obligaties zijn waardevaster én keren een vaste rente uit. Dat leidt tot stabiele pensioenbedragen. Een pensioen dat aandelenbeleggingen als basis heeft, leidt juist tot grillige maandelijkse pensioenbedragen. Dat zelfs aanbieders nog in deze valkuil stappen blijkt uit de ophef over lijfrenteverzekeringen die nu aflopen en waarbij de waarde geheel afhangt van de (nu belabberde) stand van de aandelenmarkt. Had alles maar in obligaties belegd.

 

Woning.

Bij veel ouderen zit het grootste deel van het vermogen in de eigen woning. Er zijn constructies waarbij een financiële instelling het huis koopt en vervolgens aan de verkoper terug verhuurt. Het pluspunt is dat er niet hoeft te worden verhuisd. „Daarmee ben je echter wel je eigendom kwijt én de toekomstige waardestijging van de woning”, aldus Van der Meijs.

 

Een andere mogelijkheid is een hypotheek aangaan waarbij de geleende som in een lijfrenteverzekering wordt gestoken, waaruit vervolgens uitkeringen vloeien. Volgens Van der Meijs omslachtig en kostbaar. „Je sluit een hypotheek én een verzekering en gaat met de lijfrenteuitkeringen vervolgens weer de hypotheekrente betalen. De constructie is bovendien niet omkeerbaar, wil je er na drie jaar vanaf, dan kan dat alleen tegen zeer hoge kosten.”

 

Ten slotte is er de variant waarbij er een hypotheek een soort geldpot oplevert waaruit de oudere vrijelijk kan putten. Rente is alleen over de daadwerkelijk opgenomen gelden verschuldigd. Van der Meijs: „Deze constructies zijn echter veelal aan een bepaalde looptijd gebonden. Uiteindelijk zit je dan toch met een schuld die je moet aflossen. Moet je wellicht het huis alsnog verkopen. Veel ouderen vinden het risico dat ze gedwongen moeten verkopen, echter niet acceptabel.”

 

De hypotheekdirecteur plaatst een kanttekening bij het streven om de hypotheek voor 65 geheel af te lossen. Voor consumenten, maar ook banken, is dat bijna een automatisme, vooral ingegeven doordat na 65 de fiscale situatie verandert. Maar waarom zou je niet tot je 75e kunnen aflossen? Op die manier blijft er in aanloop naar de pensioendatum meer geld over voor leuke dingen. „Financiering die zich automatisch richt op de pensioendatum, dateert uit het industriële tijdperk en moet op de schop”, aldus Van der Meijs.

 

Een andere zaak die Nederlanders met de paplepel krijgen ingegoten is dat ze voor hun pensioen moeten sparen/beleggen als ze jong zijn. Velen doen dat via verzekeringen, veelal erg inflexibele instrumenten. Dat geldt met name voor polissen waarbij er een pensioenkapitaal wordt gespaard. Daarvoor gelden vaak strenge fiscale regels. Zo kunnen kapitaalverzekeringen nauwelijks worden opengebroken, zonder dat er een zware fiscale sanctie op staat. „Een kapitaalverzekering kent een vaste looptijd van 15 of 20 jaar. Dat is belemmerend. Je hebt het geld misschien wel eerder nodig. Als je bijvoorbeeld eerder wilt stoppen met werken”, aldus Van der Meijs. „Bij de meeste pensioenverzekeringen geldt weer dat de hoogte van de uitkeringen aan strikte regels is gebonden. Tussen de hoogste en laagste maanduitkering mag niet meer dan 30% liggen. Je kunt dus niet tussen je 60e en 65e een uitkering van 150% regelen, in ruil voor lagere maandbedragen na 65.”

 

Babyboomers.

Van der Meijs verwacht dat de echte problemen nog komen. „De huidige generatie ouderen heeft flink gespaard. De babyboomers die straks aan hun pensioen zitten, hebben dat veel minder gedaan. Tel daarbij op dat de pensioenleeftijd van 62 tot 65 is gaan schuiven. Mensen zullen eerder een stapje terug doen.” Van der Meijs verwacht daarom dat de komende pensioengeneratie nog afhankelijker is van producten die het inkomen/pensioen kunnen aanvullen.
(Overgeld - donderdag 29 januari 2009)

- naar boven -

 

 

ING krijgt lagere kredietwaardering.

 

AMSTERDAM (AFN) - Bankverzekeraar ING kreeg woensdagavond verlagingen in waardering van twee kredietbeoordelaars. Zowel Moody's als Fitch verlaagde zijn beoordeling voor ING. Kredietbeoordelaar Moody's verlaagde de beoordeling van de financiële sterkte van de bankactiviteiten naar 'C+' van 'B-'. De beoordeling voor de Amerikaanse verzekeringstak ging omlaag naar 'A1' van 'Aa3'. Ook de schuldpositie van ING Groep krijgt een lagere waardering, naar 'A1' van 'Aa3'.

 

Fitch verlaagde de waardering voor ING Group naar 'A-plus' van 'AA-minus'. De outlook is volgens de kredietbeoordelaar stabiel. Een nieuwe verandering van de kredietwaardering valt daarom dit jaar niet meer te verwachten. Daarnaast verlaagde Fitch de waardering voor ING Bank naar 'AA-minus' van 'AA' en voor ING Verzekeringen jaar 'A-plus' van 'AA-minus'.

 

De verlaging volgt op de publicatie van de voorlopige vierdekwartaalcijfer van het concern. ING liet maandag weten een verlies te verwachten over het vierde kwartaal. ,,De actie geeft de scherpe teruggang in winstgevendheid weer'', aldus Moody's. Verder zijn de economische vooruitzichten zwaar verslechterd.
(BNR - donderdag 29 januari 2009)

- naar boven -

 

Tijdelijke verhuur van te koop staande woning moet makkelijker worden.

Vereniging Eigen Huis doet voorstel aan Kabinet

 

Tijdelijke verhuur van te koop staande woningen kan meer beweging brengen in de huizenmarkt en een uitkomst zijn voor mensen met dubbele woonlasten. Op dit moment is tijdelijke verhuur praktisch onmogelijk, maar met het oog op de huidige situatie op de woningmarkt moet het Kabinet dit mogelijk maken, vindt Vereniging Eigen Huis.

 

De Leegstandwet biedt daarvoor een bestaande, maar ongebruikte mogelijkheid in combinatie met een eenvoudige wijzing in de Wet IB (inkomstenbelasting). De vereniging heeft hiervoor een kant en klaar plan ontwikkeld. Bijkomend voordeel is dat meer woningen beschikbaar komen voor de verhuur, waarmee tegemoet kan worden gekomen aan de op dit moment toenemende vraag naar huurwoningen.

 

Hoewel er geen exacte aantallen bekend zijn, komen momenteel veel huizenkopers in de problemen door dubbele woonlasten. Als al een andere woning is gekocht en de oude woning raakt maar niet verkocht, kan dat uiteindelijk een te zware last vormen voor de eigenaar. En wie nog geen ander huis gekocht heeft, wordt daarvan weerhouden uit vrees slachtoffer te worden van de beruchte dubbele woonlasten. Steeds meer mensen willen daarom eerst hun huis verkopen voordat een ander huis wordt gekocht. De mogelijkheid om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren kan uitkomst bieden en slachtoffers voorkomen.

 

Op basis van de bestaande regelgeving is tijdelijke verhuur praktisch gezien geen optie. Door de vergaande huurbescherming is het vrijwel uitgesloten dat een huis gegarandeerd 'vrij van bewoning' kan worden opgeleverd aan een opvolgende eigenaar. Daarnaast verliest de eigenaar zijn recht op hypotheekrenteaftrek en wordt hij benadeeld door de toepassing van de bijleenregeling. Verhuur zonder toestemming van de geldverstrekker wordt mede om die redenen dan ook standaard uitgesloten in de hypotheekvoorwaarden.

 

Vereniging Eigen Huis wil dat de bestaande regeling van de Leegstandwet wordt gebruikt voor de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen. Hierbij geldt een beperkte vorm van huurbescherming. Op dit moment wordt van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Enerzijds door onbekendheid met de wet - waarbij een vergunning door de gemeente moet worden verleend - en anderzijds door de fiscale belemmeringen. Verhuur betekent verlies van hypotheekrenteaftrek en nadeel door de toepassing van de bijleenregeling.

 

Vereniging Eigen Huis stelt voor dat een te koop staande woning met beperkte huurbescherming tijdelijk verhuurd kan worden op basis van de Leegstandwet en met behoud van hypotheekrenteaftrek. De huurinkomsten worden hierbij voor driekwart belast met inkomstenbelasting. Hiervoor dient Wet IB slechts met de toevoeging van één lid bij een artikel te worden uitgebreid.

 

De vereniging roept banken en andere geldverstrekkers op hun steun te verlenen aan dit voorstel. In hypotheekvoorwaarden wordt de verhuurmogelijkheid standaard uitgesloten omdat de waarde van een woning in verhuurde staat aanmerkelijk lager is dan wanneer deze onbewoond kan worden opgeleverd. Het voorstel van Vereniging Eigen Huis neemt dit bezwaar weg.

- naar boven -

 

Aantal NHG-leningen neemt toe.

 

In 2008 hebben in totaal 84.103 huishoudens hun woning gefinancierd met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In 63.456 gevallen was sprake van een hypotheek voor de aankoop van een woning, een stijging van 14 procent ten opzichte van het jaar daarvoor. Dat blijkt uit cijfers van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.

 

In 20.647 gevallen was sprake van een herfinanciering om de woning te kunnen verbeteren. Het aantal NHG's voor de aankoop van een woning is hiermee ten opzichte van 2007 (55.690) met 14 procent gestegen, terwijl het totaal aantal verkochte woningen volgens de cijfers van het Kadaster in 2008 ten opzichte van 2007 met 10 procent is gedaald.

 

In 2008 is binnen de kostengrens van NHG (265.000 euro) ongeveer 55 procent (2007: 41 procent) van alle aankopen van bestaande woningen gefinancierd met NHG. In het vierde kwartaal van 2008 was dat zelfs 60 procent (2007: 43 procent). In de nieuwbouw is binnen de kostengrens van NHG in 2008 ongeveer 70 procent van de woningen gefinancierd met NHG.

 

Karel Schiffer, algemeen directeur van de Nationale Hypotheek Garantie, verwacht dat de vraag naar leningen met NHG in 2009 verder zal toenemen. ‘Zowel geldgevers als geldnemers hebben onder invloed van de kredietcrisis bij de financiering van eigen woningen in toenemende mate behoefte aan meer zekerheden’, zo stelt hij.

 

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft in 2008 in totaal 927 (2007: 961) declaraties ontvangen in verband met gedwongen verkopen met verlies. In verband hiermee verwacht het WEW over 2008 een bedrag van circa 20 miljoen euro aan verliezen uit te betalen (2007: 25 miljoen euro). Van de 927 verliesdeclaraties hebben er 239 (26 procent) betrekking op woningen in Rotterdam en 111 (12 procent) op woningen in Den Haag.

 

Sinds de introductie van de Nationale Hypotheek Garantie in 1995 hebben al 1 miljoen huishoudens hun eigen woning gefinancierd met NHG. Momenteel staat het WEW borg voor 100 miljard aan hypothecaire leningen in verband met de financiering van 730.000 eigen woningen. Het waarborgfonds waaruit de verliesdeclaraties worden betaald, bedraagt per 31 december 2008, 520 miljoen euro (2007: 464 miljoen euro).

- naar boven -

 

Nieuw Energielabel vanaf 1 maart beschikbaar.

 

Begin januari is het verbeterd energielabel gepresenteerd. Het energielabel is aangepast zodat in één oogopslag duidelijk wordt voor welk type woning het label bedoeld is. Ook geeft het label precies aan welke maatregelen genomen kunnen worden om het huis energiezuiniger te maken, waardoor ook de energiekosten kunnen dalen. Het verbeterde energielabel is vanaf begin maart 2009 beschikbaar. Het bestaande energielabel, dat sinds 1 januari 2008 op de markt is, blijft gewoon geldig en behoudt zijn juridische geldigheid van 10 jaar. De classificering op deze energielabels is namelijk juist.

 

Minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie schrijft de Tweede Kamer dat hij verwacht dat het verbeterde label huiseigenaren verder stimuleert tot het nemen van energiebesparende maatregelen. De overheid draagt daar aan bij met regelingen en subsidies. Een concreet voorbeeld is de regeling Groen beleggen. Daarmee kunnen woningeigenaren een (groene) hypotheek gebruiken om onder aantrekkelijke financieringsvoorwaarden energiebesparende maatregelen in hun woning te treffen. Het afgelopen jaar is veel kritiek geweest op de kwaliteit van het energielabel. Om het label te verbeteren is nauw overleg gevoerd met vele belanghebbenden, zoals de Woonbond, Aedes, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de Vereniging Eigen Huis. Daarnaast is het label getoetst bij consumentenpanels.

Inmiddels zijn in 2008, het eerste jaar van het energielabel, bij de verkoop of verhuur van een woning al 739.000 labels verstrekt. Het verbeterde energielabel wordt de komende weken in produktie genomen en is vanaf begin maart 2009 beschikbaar. Het bestaande energielabel, dat vanaf 1 januari 2008 op de markt is, blijft gewoon geldig. Woningeigenaren die al een label hebben, kunnen vanaf begin maart het verbeterde energielabel via internet kosteloos aanschaffen.
Bron: Ministerie VROM

- naar boven -

 

Kadaster merkt nog niets van daling huizenprijs.

 

De hypotheekomzet is december vorig jaar met een derde gedaald ten opzichte van de maand ervoor. Dat blijkt uit cijfers van Het Kadaster.

Eenzelfde daling geldt voor het aantal nieuwe hypotheken dat is afgesloten.

 

Opvallend is dat het Kadaster constateert dat de woningprijzen in december zijn gestegen met 0,2 procent. Dat zijn andere cijfers dan waarmee makelaars kwamen. Zij meldden dat de prijs juist bijna twee procent was gedaald. Over heel 2008 constateerde het Kadaster een prijsstijging van 1,6 procent.

- naar boven -

 

Financieel adviseur legt loodje.

 

Het aantal faillissementen van financieel tussenpersonen is vorig jaar met 35 procent gestegen. Vooral in het laatste kwartaal, toen de economie zeer sterk afkoelde, gingen veel bedrijven bankroet.

 

Dat blijkt uit onderzoek van adviesbureau IG&H Consulting. Vorig jaar gingen 76 bedrijven failliet, tegen 55 het jaar daarvoor. Intermedairs zitten in zwaar weer nu de vraag naar zulke producten terugloopt. Zo worden er veel minder hypotheken afgesloten nu de huizenmarkt vrijwel is stilgevallen. ‘Dat betekent minder provisie’, aldus Matthijs Mons, partner bij IG&H Consulting. Volgens hem zal de situatie nog verder verslechteren.

 

Bijkomend probleem voor de intermediairs is de aangescherpte regelgeving. Sinds 1 januari moet voor de klant duidelijk zijn wat zijn adviseur precies doet en hoeveel daarvoor in rekening wordt gebracht. Aanleiding voor de verscherpte regels is de ophef over woekerpolissen, waaraan tussenpersonen veel geld hebben verdiend. Financieel adviseur Dennis Uriot merkt nu al dat klanten mondiger worden en zich eerst goed oriënteren. ‘We kunnen tegen elkaar worden uitgespeeld.’

 

Van de intermediairs die actief zijn op de hypotheekmarkt ziet de helft het zeer somber in, blijkt uit het onderzoek. Ook stappen veel adviseurs over op een vast uurtarief en laten ze provisies voor wat ze zijn. ‘De nieuwe regelgeving brengt dat mee. Een kwart van de adviseurs denkt dit jaar meer via advisering per uur dan aan provisie te verdienen’, aldus Mons. Sinds 1 januari is ook de zogeheten bonusprovisie wettelijk verboden, die door aanbieders werd uitgekeerd als tussenpersonen hun producten in grote volumes verkochten. Ook dat scheelt inkomsten.

 

Het ministerie van Financiën erkent dat door de economische crisis en de strengere regels tussenpersonen ‘in zwaar weer zitten’. Volgens plaatsvervangend thesaurier-generaal Bernard ter Haar zou overheidssteun niet verstandig zijn. ‘Ze moeten nu een slag maken, laten zien wat ze waard zijn en er rekening mee houden dat de consument mondiger wordt. Overheidssteun zou een stap achteruit zijn.’

- naar boven -

Notaris moet hypotheekadvies geven.

woensdag 21 januari 2009.

 

De notaris moet huizenkopers voortaan adviseren over een geschikte hypotheek. Dit zegt Erna Kortlang, voorzitter van de beroepsorganisatie voor notarissen KNB. Kortlang wil daarmee de particuliere koper beschermen tegen onvoordelige hypotheken en tegen bemiddelaars die hun klant hier niet voor waarschuwen.

 

'Mensen hebben vaak geen benul van de werkelijke kosten van hun hypotheek en van hun hypotheekbemiddelaar', zegt ze. 'Wij kunnen ze de ogen openen. Dat kost wat extra, maar het scheelt de koper vaak een veelvoud.'

 

Hypotheekbemiddelaars zijn 'niet enthousiast'.

De hypotheekbemiddelaars zijn hierover 'niet enthousiast', zegt Niels Maurits, directeur van de vereniging van assurantieadviseurs NVA. 'Het voorstel verrast me, al weet ik dat het niet zo best gaat met notarissen. Ze hebben dan wel een vergunning nodig van de Autoriteit Financiële Markten. Wij zullen ons er niet tegen verzetten, maar ik denk dat er al genoeg hypotheekadviseurs zijn. Zeker in de huidige marktomstandigheden.' Vanavond overlegt de Tweede Kamer met minister Ernst Hirsch Ballin van Justitie over de aanpak van vastgoedfraude en de rol van de notaris. Kortlang roept de Kamer op om weer vaste prijzen in te voeren voor het opstellen van koop- en leveringsaktes. De KNB denkt zo de 'kwetsbaarheid' van de notaris tegenover fraudeurs te verminderen.

 

Marktwerking in het notariaat.

Daarmee zou wel een eind komen aan de marktwerking in het notariaat, die vanaf 1999 in fasen is ingevoerd. Dit heeft een prijzenslag onder notarissen veroorzaakt, vooral bij vastgoedtransacties. 'Sinds de marktwerking is ingevoerd', zegt de KNB-voorzitter, 'is de notaris kwetsbaarder. Hij doet hetzelfde werk voor minder geld, en ook nog onder hoge tijdsdruk. Daarom willen wij graag weer terug naar een systeem van vaste leges voor het werk aan een vastgoedtransactie.'

 

Fraude beter voorkomen.

Ook wil ze de notaris in een vroeg stadium inschakelen bij de koop van een huis. Hiermee zou fraude beter te voorkomen zijn, stelt de KNB-voorzitter. 'Van ons wordt verlangd dat we fraude bij vastgoedtransacties tijdig signaleren. Wil de notaris dat goed doen, dan moet hij op het juiste moment worden ingeschakeld. Niet pas bij de juridische overdracht van een pand, maar veel eerder, bij het opstellen van de koopakte. '

 

Notaris ingeschakeld bij koopakte.

In Amsterdam wordt de notaris al ingeschakeld bij de koopakte. De KNB wil deze manier van werken landelijk invoeren. (BNR)(FD)
Justitie wil niet reageren op de voorstellen van de KNB, voordat de minister met de Kamer heeft gesproken.

- naar boven -

 

 

Hypotheekmarkt onderuit in november.

dinsdag 20 januari 2009.

 

De hypotheekproductie heeft in november een stevige klap te verwerken gekregen. De vastlopende huizenmarkt en de stijgende rentepercentages hebben zich in de voorlaatste maand van 2008 vertaald in een 33% lagere omzet uit nieuwe woninghypotheken.

De geldgevers leveren blijkens Kadaster-cijfers met een totaal van € 6,3 (9,3) mld fors in ten opzichte van november 2007; tot en met oktober bedroeg het jaarverlies nog 11,5%. Afgezet tegen oktober is de productie met een kwart afgenomen. Het aantal nieuwe woninghypotheken is met ruim 25.500 (38.000) eveneens bijna een derde lager dan een jaar eerder. De gemiddelde inschrijving is voor het eerst in lange tijd lager: in november is het gemiddelde hypotheekbedrag ruim € 244.000 terwijl oktober nog op meer dan € 256.000 uitkwam. (AM)

- naar boven -

Handen af van de hypotheekrenteaftrek.

zondag 18 januari 2009.

 

AMSTERDAM - OverGeld neemt stelling. Om geen harakiri te plegen, mogen politici nooit zeggen dat ze de hypotheekrenteaftrek gaan afschaffen. Zeker nu niet. Stilletjes gebeurt dat echter vaak toch. De regeling is al flink uitgekleed. Sinds 1997 mag hypotheekrente alleen worden afgetrokken als het geleende geld ook daadwerkelijk in de eigen woning is gestopt. Enkele jaren later is de aftrekbaarheid van de hypotheekrente over een tweede huis afgeschaft.

 

Inmiddels is de hypotheekrenteaftrek ook aan een maximum van dertig jaar gebonden. In 2031, wanneer de regeling voor het eerst zijn effect zal laten voelen, zullen veel oudere huizenbezitters hierdoor een tik oplopen.

 

De situatie doet denken aan die aan de andere kant van de Noordzee. De hypotheekrenteaftrek in Groot-Brittannië is vanaf 1979 uitgefaseerd, vergelijkbaar met de situatie bij ons. Als eerste werd het aftrekbare bedrag aan een maximum gebonden. Daarna werden de aftrektarieven verlaagd. Na vijfentwintig jaar is de hypotheekrenteaftrek uiteindelijk helemaal afgeschaft.

 

De bijleenregeling, uit 2004, is een ander voorbeeld van morrelen. De winst uit de verkoop van de oude woning, moet in de nieuwe koopwoning worden gestoken. alleen de meerprijs is daarna nog fiscaal aftrekbaar.

 

De oorspronkelijke bedoeling van de hypotheekrenteaftrek was overigens niet woningbezit stimuleren, zoals vaak gedacht wordt, maar had een heel andere achtergrond. De aftrek werd al in 1893 ingevoerd door minister Nicolaas Pierson, ter compensatie van de eerste inkomstenbelasting. Tot die tijd werd belasting geheven in de vorm van accijnzen op artikelen als zeep, zout en suiker. Omdat die voor iedereen even hoog waren, vormden zij voor de arme bevolking een zware last. Hervorming van het "onbillijke belastingstelsel" was een "dringende eisch der rechtvaardigheid," aldus koningin-regentes Emma in 1891 in de troonrede.

Voortaan betaalde ieder belasting over zijn inkomen en zijn eigen woning. Er klonk protest van de gegoede burgerij. Om het rijke smaldeel tegemoet te komen, stelde Pierson de kosten die gemaakt werden om inkomen en huizenbezit te verwerven, fiscaal aftrekbaar werden.

 

Toen de economie na de oorlog flink groeide, kreeg de notie dat eigenwoningbezit goed was voor de maatschappij vaste voet aan de grond, en kreeg de hypotheekrenteaftrek de functie dit te bevorderen. In 1945 was 28% van de woningmarkt een koopwoning, inmiddels is het streven dat dit in 2010 65% moet zijn. Als we dat aantal willen bereiken, zal verstandig met de aftrekmogelijkheid moeten worden omgesprongen.

 

Volgens sommige critici heeft de hypotheekrenteaftrek inmiddels een averechts werking: De regeling drijft de prijs voor koophuizen op, waardoor starters de dupe zijn. Deze aanname is nooit afdoende onderbouwd, maar de moeite van het uitzoeken waard.

Kort voor de feestdagen publiceerde het CDA haar rapport "De woningmarkt in beweging. Naar een markt die werkt." Hoewel de ondertitel inmiddels een zwaardere lading heeft gekregen, de markt werkt immers niet, sterker nog, ligt volkomen op zijn gat, is het sindsdien stil rond de hypotheekrenteaftrek.

Maar dat lijkt stilte voor de storm. Als de economie en de huizenmarkt weer aantrekken, zal de hypotheekrenteaftrek weer ter duscussie gesteld worden. Misschien wel eerder dan u denkt.

- naar boven -

 

Financiële leken lopen € 80.000,- mis.

"Financiële kennis is iets voor specialisten"

 

De Nederlander heeft onvoldoende kennis over de financiële markt. Een veelvoud aan verkeerde of onoverwogen beslissingen zorgt er derhalve voor dat iemand gedurende zijn of haar leven meer dan € 80.000 teveel betaalt aan financiële producten. Eén van de grote oorzaken hiervan is dat financiële kennis wordt gezien als een specialisme dat, net als medische wetenschap, overgelaten moet worden aan vakmensen. Dit blijkt uit onderzoek van Maarten van Rooij, onderzoeker bij De Nederlandsche Bank.

 

Het wordt belangrijker om over goede financiële kennis te beschikken omdat steeds meer verantwoordelijkheid wordt neergelegd bij de burger. Collectieve door overheid gereguleerde financiële oplossingen raken in de minderheid. Echter, met het individualiseren van financiële kennis vermeerdert niet direct de financiële kennis en even zo min de drang van mensen om deze kennis te gaan bezitten. Het onderzoek van Van Rooij toont aan dat Nederlanders met name over beleggingsproducten, banksparen, spaarloon, levensloop, hypotheken en lijfrentes weinig weten.

 

Vertrouwen op expert.

Iemand die zich op goed vertrouwen laat adviseren door een financieel expert, zal daar in de meeste gevallen tevreden over zijn. Als het goed is, maakt een adviseur de vertaalslag waarmee complexe producten eenvoudig uit worden gelegd. De keuzemogelijkheden die iemand heeft, worden overzichtelijk op een rij gezet met daarbij de voor- en nadelen. Helaas heeft het verleden uitgewezen dat een (klein) deel van de adviseurs geen duidelijk of eerlijk advies heeft gegeven. In enkele gevallen werd een product geadviseerd waaraan veel werd verdiend in plaats van dat er werd geadviseerd voor een product dat het beste zou uitpakken. In andere gevallen bleken financiële producten dermate complex te zijn, dat het zelfs voor een adviseur vrijwel onmogelijk was om nog een goed advies te geven. Deze ontwikkelingen hebben het vertrouwen in financieel adviseurs tot een minimum laten dalen.

 

Advies kost € 86 per uur.

Langzamerhand zijn op dit terrein veranderingen waar te nemen. Adviseurs kunnen, indien gewenst, op basis van uurtarief werken. Uit eerder onderzoek van Wegwijs bleek dat Nederlanders gemiddeld € 86 per uur willen betalen. In werkelijkheid komt dat bedrag echter al snel op € 100 tot € 150 per uur. Wordt er uiteindelijk geen product gekozen, dan moet dit bedrag toch betaald worden.

 

Besparen door kennis.

Of er wordt gerekend met provisie of met een uurloon maakt voor de materie niet zoveel uit. Feit is dat adviseurs genoeg moeten verdienen om hun advieskantoor te kunnen blijven runnen. De besparing voor de consument ligt onder meer op het terrein van de eigen kennis. Laat deze consument zich voorlichten op financieel terrein, dan moet deze zich voorafgaand aan een gesprek reeds proberen te verdiepen in het onderwerp. Op internet, bijvoorbeeld op de website van Wegwijs, is genoeg begrijpelijke informatie te vinden over financiële zaken. Wegwijs evenals vele andere websites, magazines en fora stellen zich tot doel om financieel complexe informatie op een toegankelijke wijze weer te geven. En zoals het onderzoek van Van Rooij al aangeeft: wie zich verdiept, kan daarmee vele duizenden euro’s besparen.

- naar boven -

 

Daling huizenprijzen: geen paniek, zeg.

Afgelopen jaar daalde de prijs van de gemiddelde woning met 1,8 procent. Dat klinkt dramatisch, maar het betekent niet dat de markt instort.

 

Slecht nieuws van makelaarsorganisatie NVM: voor het tweede achtereenvolgende kwartaal zijn de Nederlandse huizenprijzen gedaald. In de laatste drie maanden van 2008 kostte de gemiddelde woning 233.000 euro: 2,5 procent minder dan in het derde kwartaal. Over heel 2008 gerekend daalden de prijzen met 1,8 procent.

 

Leuk is anders, maar na decennia waarin de huizenprijzen gigantisch stegen, is zo’n correctie volstrekt normaal en helemaal niet erg.

 

Betekent dit dat de Nederlandse huizenmarkt instort? Welnee. Dat kan alleen gebeuren als veel huizenbezitters hun huis moeten verkopen omdat ze hun woonlasten niet meer kunnen opbrengen en bovendien de vraag opdroogt.

 

Woonlasten.

Het gros van de huizenbezitters kan zijn woonlasten – zeker nu de rente daalt – echter gewoon blijven betalen. Zij voelen een waardedaling alleen op papier; niet in hun portemonnee.

 

De vraag naar huizen is bovendien nog steeds groter dan het aanbod en blijft door de toename van het aantal huishoudens groeien. Tegelijkertijd stokt de nieuwbouwproductie: in 2008 komt deze circa een derde lager uit dan de door het kabinet beoogde 80.000 woningen, verwacht bouwersvereniging Neprom. Dat betekent meer krapte.

 

Dat de prijzen desondanks dalen, is niet vreemd. Door de financiële crisis zijn potentiële kopers hun vertrouwen in de markt kwijt. Wie niet gedwongen is te verhuizen, blijft zitten waar hij zit. Wie toch verkast, wil zijn huis verkopen voor hij een nieuwe koopt. Daarbij gaat zekerheid voor een hoge prijs.

 

Kleine groep.

Hoewel vervelend voor huizenbezitters die nu minder krijgen voor hun huis dan verwacht, heeft de prijsdaling – zeker in combinatie met de dalende rente – juist een positief effect. Huizen worden beter betaalbaar, waardoor zowel starters als doorstromers beter terecht kunnen.

 

De prijsdaling treft bovendien een heel kleine groep mensen. Het zijn vooral duurdere huizen die goedkoper zijn geworden: sinds oktober zakte de gemiddelde vraagprijs van vrijstaande woningen van 689.000 euro naar 569.000 euro, terwijl die van tussenwoningen met 6.000 euro afnam tot 259.000 euro. De stap van een klein huis een groter exemplaar wordt daardoor kleiner, waardoor de noodzakelijke doorstroming – die jarenlang nagenoeg afwezig was – mogelijk weer op peil komt.

vrijdag 16 januari 2009 - Door Jorien Apperloo (Elsevier)

- naar boven -

Kabinet buigt zich over steun aan economie.

vrijdag 16 januari 2009

 

DEN HAAG (ANP) - Het kabinet buigt zich vrijdag over een aantal maatregelen voor de Nederlandse economie om de financiële crisis verder het hoofd te kunnen bieden. Het gaat over extra steun aan de woningmarkt en ziekenhuizen, over overheidsgaranties aan investeerders in bedrijven en over exportkredietverzekeringen. Vorig najaar kondigde het kabinet al aan dat het zich nog over deze onderwerpen zou buigen. De maatregelen kosten de schatkist vrijwel niets. Zo wordt gedacht over het verruimen van de mogelijkheden voor woningcorporaties om te investeren. Ook de garantie die het Rijk geeft aan banken en investeringsmaatschappijen die geld steken in snelgroeiende bedrijven wordt uitgebreid. Bedragen tot 50 miljoen gaan eronder vallen en het bedrag waarvoor het Rijk garant zal staan gaat daarmee omhoog met anderhalf miljard euro. Het kabinet komt naar verwachting ook het exporterende bedrijfsleven tegemoet. De borgstelling voor exportkrediet wordt uitgebreid met een aantal landen, waaronder Rusland, Kazachstan en de Baltische staten.

(BNR)

- naar boven -

Zwaar jaar op komst voor hypotheekketens.

donderdag 15 januari 2009.

 

Hypotheekadviseurs bereiden zich voor op een mager jaar. Intermediairs, die bij alle grote ketens zelfstandigen zijn op basis van een franchiseformule, schrappen banen en andere kosten om overeind te kunnen blijven.

 

Intermediairs worden in het nieuwe jaar getroffen door een reeks plagen. De huizenverkoop is sterk gedaald en banken zijn terughoudender met krediet voor degenen die nog wel een huis willen kopen. 'Bij 20% van de aanvragen is er uitleg nodig: iemand die een verdieping wil verhuren, of iemand die geen vaste baan heeft maar zelfstandige is. Daar wordt nu op afgewezen. Banken zeggen: geef mij maar die 80% schone posten', zegt directielid Bas Millenaar van De Hypotheker.

(AM)

- naar boven -

 

NVM: Huizenprijzen vorig jaar 1,8 procent gedaald.

 

In 2008 daalde de gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning met 1,8 procent tot 233.000 euro. Vooral het laatste kwartaal van het afgelopen jaar laat een verontrustende neergang zien: een stevige daling van 2,5 procent.

 

Dat blijkt uit voorlopige cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag heeft bekendgemaakt. Het is voor het eerst sinds 1990 dat er zo’n stevige daling is.

 

Vertrouwen

‘De huizenmarkt is een vertrouwensmarkt,’ laat de makelaarsorganisatie weten. ‘Door alle negatieve berichtgeving over de economische vooruitzichten wacht een deel van de consumenten liever even af met het kopen van een woning. Dit heeft een drukkend effect op de prijzen’.

In het vierde kwartaal van 2008 werd ‘slechts’ een op de zes huizen verkocht. Het kwartaal daarvoor was dat nog bijna een op vier.

‘We zitten nu in een dip, maar structureel is er weinig veranderd op de woningmarkt; daar is sprake van krapte,’ aldus NVM-topman Ger Hukker, die verwacht dat de huizenprijzen uiteindelijk weer zullen stijgen.

 

Nieuwbouw

Het Financieele Dagblad meldt donderdag ook dat de verkoop van nieuwe huizen is gehalveerd, als gevolg van onzekerheid bij consumenten. Over heel 2008 verkochten projectontwikkelaars ruim 25.000 woningen. Dat is 30 procent minder dan het jaar ervoor.

 

In het eerste kwartaal van 2008 werden er nog 8.202 nieuwbouwwoningen verkocht. In het vierde kwartaal bleven de verkoopcijfers steken op 4.312. In vergelijking met dezelfde periode in 2007 is dat een daling van 49 procent.

donderdag 15 januari 2009 - door Luc van Kemenade.

- naar boven -

 

Banken laat met verlagen rentetarieven.

14 januari 2009.

 

AMSTERDAM - Nederlandse banken berekenen hun klanten nog altijd een veel hogere hypotheekrente dan het rentetarief van de Europese Centrale Bank (ECB). Wel is de hypotheekrente sinds half december iets gedaald. Naar verwachting zet de ECB de rente donderdag nog lager. Om de economie te stimuleren heeft de ECB de rente sinds begin oktober via drie rentestappen verlaagd van 4,25 procent naar 2,5 procent nu. Algemeen wordt verwacht dat de rente donderdag zakt naar 2 procent. Een lagere rente zou zich moeten vertalen in lagere leenkosten voor consumenten, waardoor ze geld durven uitgeven. Uit gegevens van vergelijkingssite Independer blijkt dat banken pas vorige maand begonnen zijn met verlaging van de hypotheekrentetarieven. De rente op een variabele aflossingsvrije hypotheek bedraagt momenteel gemiddeld ongeveer 4,5 procent, 2 procentpunt boven het ECB-tarief.

 

Consumentenbond.

De Consumentenbond laat weten onderzoek te doen naar de hoogte van hypotheekrentetarieven. Volgens een woordvoerder komt hierover in de loop van volgende week meer naar buiten. De bond pleitte er begin vorige maand al voor dat banken de rente in gelijke tred laten lopen met de ECB. "En als de ECB besluit tot verdere renteverlaging, dan zou het logisch zijn dat de banken die ontwikkeling volgen. Een eerder onderzoek van ons wijst echter uit dat iets wat logisch is, niet automatisch gebeurt. Dat moeten we dus nog bezien." Ook de Vereniging Eigen Huis (VEH) zou graag zien dat de lagere ECB-rente veel meer ten goede komt aan consumenten, aldus woordvoerder Hans André de la Porte. "Een hoge risico-opslag is helaas de realiteit. Toch zijn er ook geldverstrekkers die nu wel een lagere variabele rente hanteren. Dat zien we ook bij de lange rentevaste perioden gebeuren en daar wijzen we onze leden natuurlijk op", aldus de woordvoerder.

 

Hypotheken.

De VEH verwacht dat die trend zich doorzet. "In de eerste drie maanden van het nieuwe jaar zal je zien dat de strijd om de gunst van de klant gaat losbarsten. Een hypotheek is toch een product om consumenten voor langere tijd aan je te binden'', aldus André de la Porte. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) stelt in een reactie dat het beleid voor wat betreft hypotheekrentetarieven "een individuele keuze is per bank''. Wel stelt de belangenorganisatie dat er bij het bepalen van de hoogte ervan verschillende factoren een rol spelen. "De ECB-rente is er slechts eentje'', stelde een woordvoerster. (AD)
- naar boven -

 

Sparen of beleggen: wat is wijsheid?

Eerste dalingen spaarrente een feit.

 

De lagere vergoedingen voor deposito’s met een langere looptijd gaven het al eerder aan en nu is dan ook een feit: de spaarrente daalt. De eerste renteverlagingen zijn deze week doorgevoerd. ING, Postbank, Rabobank en het prijsstuntende AKbank verlaagden onlangs hun tarieven. De concurrentieslag op dit terrein lijkt dan ook ten einde. De Nederlander geeft ondanks deze wending aan dit jaar meer te zullen gaan sparen. Is dit een logische keuze of kan deze spaarder zijn geld beter besteden aan een setje aandelen?

 

Waar het Nederlanders het afgelopen jaar flink het geld lieten rollen, wil meer dan de helft van de Nederlandse bevolking in 2009 extra geld opzij zetten. De Nederlander wil op die manier een financiële buffer creëren voor eventuele toekomstige tegenvallers. Ook streeft meer dan 60% van de bevolking voor 2009 een zuinigere levensstijl na. Deze feiten blijken uit onderzoek van het Financieel Dagblad.

 

Belegger pessimistisch in december.

Het saldo van € 34.000,- dat in november 2008 per Hollands huishouden op een spaarrekening stond, zal in 2009 verder toenemen. Het totaal aan €247,3 miljard aan spaargeld stijgt dus. De Nederlander kiest daarmee voor een veilige manier van waardevermeerdering van zijn geld. Na de ingezakte aandelenkoersen zijn weinig mensen ervoor in om de stap naar aandelen te zetten. De beleggingsbarometer van de ING, de barometer die de beleggingsintentie van de Nederlanders weergeeft, daalde in december naar de zeer pessimistische 70 punten: het laagste punt sinds 2002. In juni 2007 stond de barometer nog op 150. 200 is de maximaal haalbare optimistische score.

 

Tweede Januari Effect.

Weinig animo voor aandelen dus in december. Toch lijkt de AEX-index sinds begin december iets op te krabbelen. Stond de AEX op 5 december nog op 229 punten, per 8 januari is deze opgeschoven naar 264 punten. Een winst van 15%. Het is natuurlijk maar de vraag of deze stijging doorzet maar het is positief om te merken dat er überhaupt weer meerdaagse opwaartse lijn is te zien. Mocht deze stijging doorzetten dan treedt wellicht een zogenaamd Tweede Januari Effect. Het effect werd beschreven door beleggingsstrateeg Corné van Zeijl in zijn boek Sent en Sentiment (2002). Een eenvoudig onderzoek toonde aan dat wanneer de maand januari positief scoort, in 96% van de gevallen het gehele jaar positief zou sluiten. Het onderzoek is verricht in de jaren 1975 tot 2000.

 

Herstel in 2009 of later?

Ook beleggers verwachten dat in het aankomende jaar de beurzen met 30% zullen stijgen naar een stand van 321. Hoewel het hier slechts een inschatting betreft, zijn het de emoties van deze beleggers die er mede voor zorgen dat er wél of geen aandelen worden gekocht. Een positieve visie van beleggers kan dus een positief gevolg hebben voor de beurs.

- naar boven -

Herstel in zicht; crisis duurt maximaal twee jaar.

 

Een tijd lang beheerste de kredietcrisis de berichtgeving in kranten. Sombere berichten voerden de boventoon en de hoop op een verbetering leek vervlogen. Inmiddels hebben diverse deskundigen de zonnige kant weer in het vizier en worden meer concrete uitspraken gedaan over het einde van de crisis. Zo stelt Jaap van Duijn, voormalig topman van Robeco, dat er ondanks de crisis in 2009 meer wordt geproduceerd dan ooit. Ook bij de buren in Duitsland ziet een vooraanstaand economisch instituut, DIW, de vooruitzichten in 2009 verbeteren. Naar inschatting van DIW duurt de crisis maximaal twee jaar.

 

Ondanks een meer positieve kijk op de situatie moeten bedrijven in bepaalde sectoren rekening houden met teruglopende orders. Met name producenten en bedrijven die leveren aan deze producenten merken de gevolgen in een vroeg stadium. Niet voor niets maken bedrijven als Corus (staalproducent) en autofabrikant Nedcar gebruik van de door de overheid aangeboden regeling aangaande werkttijdverkorting. Bedrijven kunnen met de regeling van de overheid tijdelijk de werktijden van werknemers verkorten. Op deze manier worden ontslagen voorkomen wanneer de vraag afneemt en er tijdelijk niet voldoende werk is. Een minder hard groeiende of zelf krimpende economie is voor van Duijn echter geen probleem. Sterker nog, de topeconoom stelt dat het in de toekomst vaker zal voorkomen en spreekt van een ‘mooie oefening’.

 

Minder te besteden.

Het feit dat 2009 voor sommige bedrijven een lastig jaar wordt, heeft alles te maken met consumenten die spaarzaam met hun geld omgaan. Veel mensen hebben in de afgelopen tijd geld verloren met beleggingen en ook op pensioengebied levert menigeen het nodige in. Hier komt de haperende huizenmarkt en onzekerheid op het gebied van banen nog eens bij. Duidelijk is dat deze factoren niet bijdragen aan de kooplust van consumenten.

 

Waarom dan toch positief?

Het vertrouwen dat consumenten hebben in de economie is van tijdelijke aard en loopt over het algemeen behoorlijk achter op de reële gang van zaken. Niet vreemd, een consument heeft immers geen zicht op het aantal orders dat de grote bedrijven ontvangen en kan onmogelijk alle geldstromen op de financiële markt volgen. Wanneer duidelijk wordt dat bedrijven het dieptepunt achter zich hebben gelaten, zal later ook het vertrouwen van (en het aantal aankopen door)  consumenten toenemen. In ieder geval is de dalende inflatie momenteel voor de consument een pleister op de wond. Doordat de prijsstijging van producten en diensten afneemt kan bij gelijkblijvende lonen immers meer gekocht worden voor hetzelfde geld.

 

Autoproducenten niet helpen.

Ook het Duitse instituut verwacht dat mede door de lage inflatie medio dit jaar de wereldeconomie verbetert. Terwijl de werkloosheid in Duitsland groeit zullen bedrijven er toch alles aan doen om vaklieden te behouden, aldus het instituut. Dit omdat ze beseffen dat het zoeken van geschikt personeel in de toekomst lastig kan worden vanwege vergrijzing en demografische problemen. 

 

Directeur van de stichting, Christian Drager, heeft verder weinig medelijden met in problemen geraakte ondernemingen. Met name autoproducenten krijgen een veeg uit de pan. ‘De verkeerde producten zijn gemaakt en de auto-industrie is te groot geworden om gezond te kunnen zijn.’ Niet helpen met financiële steun is dan ook zijn advies.

 

Ondanks dat veel cijfers anders doen vermoeden, waait er weer een licht positieve wind door het economische landschap. Het is afwachten hoe lang de afnemende bestedingen door consumenten roet in het eten blijven gooien en herstel in de weg staan.

- naar boven -

Huis verkopen duurt lang in 2009.

 

Wie in 2009 zijn huis wil verkopen moet rekening houden met een lange verkoopperiode. Zelfs bij rijwoningen, het type waar het meeste vraag naar is, is de kans groot dat de verkoop een jaar duurt. Vrijstaande woningen staan vaak twee jaar of meer te koop. Een substantiële verlaging van de vraagprijs is de beste manier voor verkopers om het lange wachten te doorbreken.

 

Dat stelt de website Woonnieuws op basis van eigen onderzoek naar het aantal te koop staande woningen in Nederland. In 2008 is het aantal te koop staande woningen gestegen met 22% tot een recordhoogte van 188.000. Ook het laatste kwartaal is het aanbod sterk toegenomen, terwijl normaliter in dit kwartaal juist een daling optreedt.

 

De sterke stijging heeft alles te maken met de gevolgen van de kredietcrisis. Het Kadaster berichtte recent al dat er de laatste maanden van 2008 veel minder woningen verkocht zijn. Als oorzaken gelden de strengere eisen van de banken bij het verstrekken van hypotheken en de toegenomen voorzichtigheid onder de kopers. Het aantal mensen dat hun woning te koop zet, blijft intussen verder toenemen. 

 

Opmerkelijk genoeg blijft ondanks de moeilijke woningmarkt de vraagprijs van woningen sterk toenemen. De vraagprijs ligt nu gemiddeld 4% hoger dan een jaar geleden. Voor rijwoningen wordt zelfs 9% meer gevraagd dan een jaar geleden. Woordvoerder Rob Keijzer van de website: "Verkopers baseren hun vraagprijs op incidentele succesverhalen van anderen. Ze vinden dat als een vergelijkbare woning van een ander duur is verkocht, de eigen woning ook zoveel moet kunnen opleveren". Dit verklaart volgens hem dat vraagprijzen nog steeds doorstijgen. Keijzer adviseert verkopers om samen met hun makelaar opnieuw na te denken over een vraagprijs die past bij de huidige markt.

 

Volgens Keijzer zijn woningen momenteel wat minder waard dan een jaar geleden, maar valt het met de waardedaling van huizen best mee. Woningen die verkocht worden gaan nog steeds voor goede prijzen weg. De website maakt zich nog geen grote zorgen over de woningmarkt in 2009, maar wil ook geen voorspelling doen voor de ontwikkelingen in 2009. "Elke woning, elke locatie, elke eigenaar is anders. Het gaat er het komend jaar om dat elke individuele woningbezitter goed nadenkt voordat hij een huis koopt of verkoopt. Voorzichtigheid is momenteel zeker op zijn plaats, maar de nieuwe omstandigheden bieden ook veel kansen. Wie lef heeft, kan ze benutten."

Bron: Woonnieuws.nl, 6 januari 2009

- naar boven -