Hypotheekadvies voor de Achterhoek - Hypotheek Advies Centrum Winterswijk - Varsseveld

WINTERSWIJK


Stationsstraat 1
7101 GH Winterswijk

VARSSEVELD


Postbus 3
7100 AA Winterswijk
Telefoon : 0543 - 53 36 04
GSM : 0610 900 738
     
     
E-mail :
Internet : www.eddywenneker.nl
   
meer over RegioBank





Energielabel nodig?

Meer informatie over het energielabel vindt u hier

Voordelen van het WOZ-krediet.

Als huiseigenaar heeft u begin dit jaar bericht gekregen over de nieuwe WOZ-waarde van uw woning. In de meeste gevallen heeft dit een forse verhoging tot gevolg gehad. Maar u kunt deze gestegen WOZ-waarde ook in uw voordeel gebruiken. lees verder .

Hypotheeknieuws.

Nieuwsartikelen Archief 2e helft 2008 (klik op een titel naar keuze)


Starters krijgen in 2009 vaker geen hypotheek
Pleidooi voor harde aanpak scheefwonen
Huis bij voorkeur kopen in januari
Makelaar steeds verder in het nauw
Verkoper woning betaalt mee aan dubbele lasten koper
Steun woningmarkt blijft uit
Consument verwacht hoge hypotheekrente
Voormalige huurders blij met koopwoning
Lagere hypotheekrente Rabo een farce !
Woningmarktorganisaties dringen aan op overheidsingrijpen.
Grootbank verliest bij spaarrekeningen op prijs-kwaliteit.
Stijging huizenprijzen 2009 beperkt.
Hypotheken flink duurder door kredietcrisis.
Rabobank de politiek in ?
Gemiddelde hypotheekrente laatste decennia dik boven zeven procent.
Appartementen in trek.
Overheid helpt ING aan tien miljard euro.
Consument kiest voor zekerheid bij sparen en hypotheek.
Achtergrond van de financiële crisis.
Onderhandelingspositie woningkoper steeds beter.
Hypotheekrente daalt en stijgt tegelijk !
Meer vraag naar veilige hypotheken.
Reactie SNS REAAL op AFM Rapport Beleggingsverzekeringen.
Tussenpersoon moet ook woekerpolis compenseren.
Advies aan huizenkopers: Eis kredietcrisisclausule.
Hypotheek grootste stressfactor bij aankoop huis.
Banken willen geen hypotheken meer verstrekken door kredietcrisis.
Wat te doen als kredietcrisis de woningmarkt raakt?
Twintig procent minder huizen verkocht !
Prijs koopwoning stijgt langzaam.
Woekerpolis druppel die emmer deed overlopen.
ELQ staakt activiteiten door problemen in Amerika

 

Terug naar actueel Hypotheeknieuws

Terug naar overzicht archief pagina's

 

Starters krijgen in 2009 vaker geen hypotheek.

maandag 22 december 2008

 

Vanaf 1 januari wordt het voor starters zonder eigen geld moeilijker om een huis te kopen. Interne acceptatierichtlijnen van banken die de afgelopen week werden afgegeven tonen aan dat zij uitsluitend hypotheken willen verschaffen met een zo laag mogelijk risico. Hierdoor komen steeds minder mensen in aanmerking voor een hypotheek.  

 

Starters, ouderen en mensen met een persoonlijk krediet zijn risicogroepen. Daarom mogen zij volgend jaar als eersten niet meer tot 125% van de executiewaarde lenen, dat is het benodigde hypotheekbedrag voor de aankoop van een nieuwe woning. In Nederland wordt een groot deel van het aantal woningen aangekocht door starters. Het wegvallen van deze groep als koper heeft ingrijpende gevolgen voor de woningmarkt. In de huidige ramingen over de daling van de huizenprijs is hiermee geen rekening gehouden.

 

Pieter Lijesen, directeur van NHP: ‘De meeste banken kunnen op dit moment maar beperkt krediet verschaffen. Dus gaat de rem op het verstrekken van hypotheken. In nieuwe acceptatievoorwaarden wordt steeds vaker opgenomen dat huizenbezitters die naast hun hypotheek een krediet hebben, niet in aanmerking komen voor het herfinancieren van hun hypotheek tegen mogelijk lagere rente. De banken die door de belastingbetaler zijn gered, onthouden op deze wijze diezelfde belastingbetaler lagere maandlasten.’  

 

‘Om de huizenmarkt te redden is door verschillende partijen geopperd om de overdrachtsbelasting te verlagen en NHG te verhogen. Dit zijn allemaal sympathieke maatregelen. Het is alleen millimeterwerk in vergelijking met echte maatregelen die kredietverschaffing op gang moeten brengen. Zonder financieringsmogelijkheid kan niemand nog een huis kopen. Waar Wouter Bos recentelijk nog weigerde om banken te dwingen tot kredietverschaffing heeft hij nu een echte reden,’  aldus Lijesen.

- naar boven -

 

Pleidooi voor harde aanpak scheefwonen.

maandag 22 december 2008

 

Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) wil een stevige aanpak van het 'scheefwonen' in sociale huurwoningen. Te veel mensen met hoge inkomens bewonen nu die huizen waarvoor mensen met lage inkomens op lange wachtlijsten staan.

 

In een interview met Het Financieele Dagblad maandag bepleit EIB-directeur Taco van Hoek een periodieke controle van het inkomen van huurders, bijvoorbeeld elke vijf jaar. Nu gebeurt dat alleen bij de toewijzing van de woning. Als bij de periodieke controle blijkt dat het inkomen boven de norm voor een sociale huurwoning komt, moet de bewoner meer huur betalen, de woning met korting kopen of vertrekken.

Op deze manier zijn er volgens Van Hoek miljarden euro's vrij te spelen voor de woningmarkt.

(De Pers)

- naar boven -

Huis bij voorkeur kopen in januari.

Renteverlagingen volgen elkaar nu snel op!

 

Door de onzekerheid op de koopwoningenmarkt blijkt een fors deel van de Nederlanders, zo’n 16 procent, een verhuizing uit te stellen. Als de prijzen van woningen en de hypotheekrentetarieven dalen, gaat deze groep alsnog de huizenmarkt op. Een daling van de huizenprijzen wordt inmiddels door het grootste deel van de Nederlanders voorzien, zo blijkt uit de thans lopende enquête van Wegwijs. Inmiddels heeft Aegon in korte tijd tweemaal haar rentetarieven voor hypotheken verlaagd en loopt de rest van de hypotheekmarkt daar ‘holderdebolder’ achteraan.

 

Een huis kan het best worden gekocht in de maand januari. Dat is de maand waarin de minste belangstelling is voor koopwoningen en dus de maand waarin makelaars de grootste neiging hebben om prijzen te laten zakken. Begin 2009 zal dat nog in grotere mate het geval zijn nu makelaars, vanwege de zeer beperkte belangstelling door de kredietcrisis, de bodem van de eigen bedrijfskas in zicht krijgen. Sommige makelaars gaan bijna letterlijk voor de koper door de knieën om weer eens een transactie te kunnen doen en dus weer wat geld te verdienen. Kopers dienen dit in hun onderhandelingen mee te nemen.

 

Rentetarieven lager.

Ook de hypotheekbanken liggen ‘aan de geeuwhonger’. Na een periode van volledige starheid komen veel geldverstrekkers nu tegelijk in beweging. De verzekeraars waren de eersten die de rentetarieven lieten dalen, gevolgd door de kleinere banken. Vorige week schreeuwde Rabobank van de daken dat zij als ‘trendsetter’ met een verlaging van de rentetarieven begon, terwijl Rabo de overige banken opriep haar te volgen. Een ludieke actie van deze voormalige boerenleenbank, want Rabo was juist één van de laatste en haar renteverlaging was uiterst minimaal.

 

A-merk hypotheken goedkoop.

Veel geschreeuw en weinig wol dus van de grotere banken. Want terwijl zij nog aan het nadenken waren over de eerste renteverlaging sinds tijden, ging verzekeraar Aegon al voor de tweede keer in korte tijd omlaag. Aegon verlaagde haar 10-jaars rente naar 5,1 procent. Nog maar kort geleden zweefde deze rente in de buurt van de 6 procent. De rente van Aegon is laag voor een A-merk hypotheek. Er zijn wel voordeliger rentetarieven voor de 10-jarige rentevaste termijn, maar dat zijn over het algemeen B-merk hypotheken, hypotheken met wat haken en ogen. Voor het 10-jarige rentetarief van sommige grootbanken kan de rente bij Aegon (5,45%) momenteel zelfs voor 30 jaar worden vastgezet.

 

De renteverlagingen van deze ronde zijn behoorlijk fors. Zo verlaagden National Academic en het Woonfonds beide hun variabele rente met 0,5 procent, terwijl Aegon er zelfs 0,8 procent afhaalde. De tarieven voor een rentevaste periode van 15, 20 en 30 jaar gingen 0,3 procent omlaag. ELQ hypotheken, dat geen nièuwe hypotheken meer sluit,  verlaagde de variabele rente met maar liefst 1,07%. Een dergelijke grote rentecorrectie is zeldzaam

 

Overheid drijft straks rente weer op.

De huidige renteverlagingen zijn een correctie op de teveel gestegen tarieven als gevolg van de kredietcrisis. Het is van groot belang dat tijdig van deze renteverlagingen wordt geprofiteerd, omdat op de wat langere termijn de rente weer omhoog zal gaan vanwege de enorme schulden die overheden momenteel creëren om het bedrijfsleven te steunen. De vraag naar geld door overheden gaat dus toenemen, waardoor overheden als primaire renteopdrijvers zullen gaan gelden.

 

Ideaal voor starters.

De huidige situatie op de woningmarkt is ronduit ideaal voor starters. Zij hebben geen probleem met het moeten verkopen van een eigen woning, de goedkope maand januari nadert, sommige prijzen zijn al zo’n tien tot twintig procent gezakt en de hypotheekrente ziet er een stuk prettiger uit.  Voor een gemiddelde starterswoning liggen de maandlasten begin 2009 bijna twintig procent lager dan drie maanden geleden. Gezien de grote verschillen in de woning- en hypotheekmarkt is het wel handig om een aankoopmakelaar of financieel adviseur in de arm te nemen die naar de verkopend makelaar een stevig standpunt inneemt.

- naar boven -

 

Makelaar steeds verder in het nauw.

Verkoper dient extra op te letten bij aangaan verkoopovereenkomst!

 

“In verband met het afsluiten van het boekjaar 2008 treft u bijgaand een tussentijdse nota van de aanloopkosten betreffende de verkoop van uw woning. Gezien het oplopen van de kosten in verband met de op dit moment langere doorlooptijd van woningen zijn wij helaas genoodzaakt om tussentijds de kosten in rekening te gaan brengen”.

 

Enige dagen geleden ontving de redactie van Wegwijs van één van haar lezers bovenstaande brief met daarbij de vraag of een makelaar tussentijds deze kosten zomaar in rekening mag brengen. Het betreft in dit geval een rekening van € 355,-. Of dit mag hangt in principe af van de specifieke afspraken tussen een verkoper en de verkopend makelaar. Voor specifieke handelingen, zoals bijvoorbeeld een taxatie of vooraf overeengekomen aanloopkosten, is het niet onlogisch als de kosten hiervoor vóór de verkoop al worden voldaan. Hoewel € 355,- voor zogenaamde ‘aanloopkosten’ een flink bedrag is, dient een verkoper deze rekening dus gewoon te betalen. Hiervoor geldt dus wel: mits dit afgesproken is. Is er geen duidelijk afspraak over het voortijdig betalen van bepaalde zaken, dan is het niet aan te raden om dergelijke facturen te betalen.

 

Duidelijk afspraken maken!

Duidelijk is dus dat verkopers extra aandacht moeten besteden aan de specifieke afspraken die bij verkoop van de woning worden gemaakt. De makelaars worden voorzichtiger in hun dienstverlening en besluiten om niet alle kosten meer ‘voor te schieten’ zoals zij een aantal jaar geleden nog wel deden. Als een makelaar echter een rekening stuurt als ‘voorschot’ op de eindbetaling van de courtage, hoeft de koper deze niet te voldoen. Bij een eventueel faillissement van een makelaar is de verkoper dit geld namelijk simpelweg kwijt.

 

Hogere courtage handig?

Het is kan in deze economisch rumoerige tijd wellicht handiger om een licht hogere courtage af te spreken met een makelaar dan vooraf in te stemmen met aanloopkosten of uittrekkingkosten in het specifieke geval dat een verkoper besluit zijn verkoopopdracht in te trekken. Courtage betaalt de verkoper immers pas bij daadwerkelijk verkoop van de woning. Het ‘succes’ van de makelaar is op dat moment dan ook gegarandeerd.

- naar boven -

 

Verkoper woning betaalt mee aan dubbele lasten koper.

Overbruggingsgarantie lijkt niet meer dan verkoopargument.

 

Je bent al meer dan een jaar op zoek naar een nieuwe woning maar hebt eindelijk een nieuwe stek gevonden. Het liefst zeg je direct ‘ja’ maar bedenkt je dat je zelf nog een woning in de verkoop hebt staan. Van de gedachte om de aankomende tijd dubbele lasten te moeten betalen word je, zeker gezien huidige economisch onzekere situatie, helemaal niet vrolijk. Je overweegt de koop toch niet door te laten gaan.

 

Het is de situatie waar kopers op dit moment meer dan voorheen mee geconfronteerd worden. De prijzen van de nieuw te kopen woningen zijn door het huidige economische klimaat dan wel gemakkelijker onderhandelbaar geworden, het zicht op dubbele lasten is niet aanlokkelijk maar steeds reëler door het enorme aanbod aan woningen.

 

Maximaal 2,5% hulp.

Een mogelijke oplossing voor deze situatie is echter onlangs gelanceerd. Het Centraal Bureau Overbruggingsgarantie (CBO) biedt aan verkopers de mogelijkheid om voor een bedrag van € 790 – kosten worden verdeeld over koper en verkoper – een woning te verkopen en daarbij een gedeelte van de lasten van de koper voor eigen rekening te nemen. Een verkoper die zijn woning aanbiedt inclusief de mogelijkheid tot overbruggingsgarantie kan de koper tot een maximum van 2,5% van de verkoopwaarde van de woning per jaar tegemoet komen in de dubbele lasten die deze koper heeft doordat een oude woning nog niet is verkocht. De overbruggingsgarantie kan voor maximaal twee jaar worden aangeboden en wordt uiteindelijk betaald over de periode dat het huis van de koper te koop heeft gestaan.

 

Voorbeeld.

Meneer A koopt een woning kopen van meneer B voor € 250.000. Meneer B geeft hierbij aan om de koper voor één jaar te compenseren ter hoogte van 2,5% op jaarbasis, ofwel: € 6.250. Dit bedrag wordt door een notaris in reserve (depot) gehouden. Na een halfjaar wordt de woning van de meneer A verkocht. Op dat moment ontvangt de koper € 3.125 van de notaris en ontvangt ook de verkoper de helft van zijn geld weer terug. Deze regeling kost de verkoper in het totaal dus € 3.125 + € 395,- bemiddelingskosten door CBO, ofwel: € 3.520,-. De kosten voor de koper zijn € 395,-.

 

Geen revolutie.

Hoewel het idee op zichzelf origineel is en goed lijkt in te spelen op de huidige economische recessie, maakt het voor de specifieke onderhandeling tussen koper en verkoper niet erg veel uit of er van deze mogelijkheid gebruik wordt gemaakt. Als een verkoper weet dat hij een deel van de lasten van de koper zal moeten bekostigen, dan zal hij daarmee rekening houden in zijn onderhandelingen. Ofwel: hij zal in dat geval zijn prijs minder ver laten zakken dan zonder deze betalingsconstructie. In de praktijk is dus een eenvoudige rekensom waarbij de verkoper een inschatting zal maken van de tijd dat de woning te van de koper te koop zal staan, wat hem dit zal kosten en in welke mate hij of zij dus zijn eigen prijs zal laten zakken.

 

De overbruggingsgarantie lijkt dus een leuke innovatie maar is in de praktijk niet veel meer dan een aardig verkoopargument.

- naar boven -


Steun woningmarkt blijft uit.

 

Het kabinet neemt geen maatregelen om te voorkomen dat de woningmarkt te zeer gaat lijden onder de financiële crisis. Dat blijkt uit een reeks schriftelijke antwoorden van minister Eberhard van der Laan voor Wonen en Wijken op vragen uit de Tweede Kamer.  De voorganger van Van der Laan, Ella Vogelaar, zei eind oktober dat het kabinet binnen enkele weken met een 'pakket maatregelen' zou komen. Volgens de nieuwe minister geeft "de situatie op de woningmarkt op dit moment geen aanleiding om het bestaande instrumentarium aan te passen".

 

Maatregelen.

Van der Laan gaat bijvoorbeeld niet de overdrachtsbelasting verlagen om mensen te stimuleren een ander huis te kopen. Ook wordt de nationale hypotheekgarantie (NHG) niet tijdelijk verhoogd naar 350.000 euro.

 

Volgens de nieuwe minister "zijn er al langer bekende oorzaken" voor de inzakkende productie van woningen. Hij noemt de aanhoudend hoge bouwkosten. "Daarnaast is er de recente kredietcrisis met terughoudendheid bij het financieren van bouwprojecten die voor een verdere terugloop van de woningproductie zorgt", aldus de minister.

 

De PvdA-bewindsman houdt daarom wel de vinger aan de pols. "Mocht blijken dat de situatie op de woningmarkt de komende maanden verslechtert en afwijkt van een normale economische neergang, dan zal het kabinet zich beraden op aanvullende maatregelen".

 

In oktober vroegen de vier grote steden en de Vereniging Eigen Huis al om maatregelen om te voorkomen dat bouwprojecten stilvallen. Een verruiming van de nationale hypotheekgarantie zou volgens de steden één van de mogelijke maatregelen zijn.

 

Reactie van Vereniging Eigen Huis.

Vereniging Eigen Huis is het niet eens met het besluit van minister Van der Laan van WWI (Wonen, Wijken en Integratie) om op dit moment geen maatregelen te nemen ter ondersteuning van de woningmarkt.

 

De ontwikkelingen in de afgelopen tijd laten een ernstige terugval zien in het aantal transacties op de woningmarkt. De belangrijkste oorzaak van deze terugval is het sterk gedaalde consumentenvertrouwen. Het Woonpeil van Vereniging Eigen Huis staat met 68 punten op de laagst gemeten waarde. Als consumenten niet meer willen of durven kopen, heeft dat grote gevolgen voor zowel de bestaande sector als voor de nieuwbouw. Daar lijdt niet alleen de woningmarkt onder, maar het heeft ook vergaande gevolgen voor de Nederlandse economie. Veel sectoren zijn verbonden aan de woningmarkt en zijn daar sterk afhankelijk van voor hun opdrachten.

 

Knelpunten woningmarkt.

De Nederlandse woningmarkt kent een aantal structurele problemen die stelselmatig geen of te weinig aandacht krijgen van de overheid. In de huidige periode van onzekerheid en dalende economische activiteit worden de knelpunten op de woningmarkt des te duidelijker zichtbaar.

 

Vereniging Eigen Huis blijft zich onverminderd inzetten voor afgewogen en effectieve maatregelen die de woningmarkt ondersteunen. Een voorbeeld daarvan is het verhogen van de grens van de Nationale Hypotheek Garantie naar 350.000 euro, waardoor aanzienlijk meer mensen een veilige en verantwoorde hypotheek kunnen afsluiten.

- naar boven -

Consument verwacht hoge hypotheekrente

 

Personen die overwegen een huis te kopen verwachten de komende drie jaar een sterke stijging van de hypotheekrente. Dat blijkt uit het onderzoek Hypotheekdistributie dat Blauw Research onder potentiële en recente hypotheekafsluiters verrichtte.

 

Bij de keuze voor een hypotheekvorm zoeken kopers ook naar meer zekerheid. De spaarhypotheek heeft het afgelopen half jaar aan vertrouwen gewonnen. Samen met de aflossingsvrije of combinatiehypotheek, bestaande uit een aflossingsvrij- en spaardeel, worden deze hypotheekvormen het meest overwogen en afgesloten.

 

Bij de keuze voor een hypotheekadviseur blijven zowel de potentiële als de recente afsluiters op zoek naar een betrouwbare adviseur die een lage rente biedt. Zij vinden het belangrijk dat een hypotheekadviseur eerlijk is over de mogelijkheden voor de klant en over zijn/haar provisie, zich vooral onafhankelijk opstelt en de voor- en nadelen bespreekbaar maakt.

- naar boven -

 

Voormalige huurders blij met koopwoning.

 

Voormalige huurders die een eigen woning kopen, gaan er daardoor financieel op vooruit. Bovendien geeft het ze een groter gevoel van vrijheid. Dat blijkt uit onderzoek van onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. Het aankopen van een woning geeft voormalige huurders daarnaast meer nuttige (economische) kennis. Zij raken door de aankoop van een woning bekend in de wereld van hypotheken en worden alerter op economische ontwikkelingen.

 

Het onderzoek is in opdracht van de SEV, Dudok Wonen en twaalf andere wooncorporaties uitgevoerd. Mensen die hun huurwoning kopen blijken er onafhankelijker te worden op de woningmarkt. Zij zijn niet meer afhankelijk van een woningcorporatie, maar hebben en nemen zelf de regie. Ook gaan ze er financieel op vooruit. Mensen met een laag inkomen hebben daardoor dezelfde kansen als mensen met hoge inkomens.

 

Volgens het onderzoek blijkt ook dat het kopen van een huis aan voormalige huurders een groter gevoel van vrijheid in de woning geeft, vooral voor diegenen die in de rest van hun leven weinig controle ervaren. Huurders hebben vaak een lagere opleiding genoten, zijn meestal ouder, en zijn vaak in een huurhuis opgegroeid.

- naar boven -


Lagere hypotheekrente Rabo een farce !

Sterke verhoging Nationale Hypotheek Garantie komt eraan!

 

Sinds de aanvang van de kredietcrisis doet de baas van de Rabobank, Bert Heemskerk, pogingen om de aandacht te trekken. Daarbij doet hij zijn uiterste best om de Rabobank toch vooral te profileren als de hoeder des vaderlands op bancair gebied. En … tot afgrijzen van de andere banken lijkt hij daar wonderwel in te slagen.

 

Enkele weken geleden lanceerde de Rabo-directeur het plan om klanten te beschermen tegen de waardevermindering van het huis, een plan waar op kosten van de klant vooral de Rabobank zelf van profiteert. Deze week komt Van Heemskerk met de boodschap dat de Rabobank, zogenaamd als trendsetter, de hypotheekrente verlaagt. De rente gaat echter naar een niveau waar veel geldverstrekkers al weken op zitten.

 

Olifanten baren muis

Daags na de Rabobank verlaagden ook de Postbank en ING de hypotheekrente. De verlagingen van deze drie banken kunnen bepaald niet spectaculair genoemd worden. Terwijl de winst tussen inkoop en verkoop van de hypotheek bij de grote banken momenteel soms twee procent bedraagt en de Europese Centrale Bank vorige week de rente zelfs met 0,75 procent verlaagde, komen deze banken voor hun hypotheken met een rentevaste termijn van 1 tot 5 jaar met een verlaging van slechts 0,1 procent naar buiten. De olifanten onder de banken baren dus met veel misbaar een muisje.

 

Gezien de ‘pijn in de buik’ die andere banken inmiddels van de Rabobank hebben gekregen, haastten de Postbank en ING te zeggen dat hun renteverlaging niets te maken had met het initiatief van Rabo. Wordt de nieuwe rente van deze banken afgezet tegen de rentetarieven van andere geldverstrekkers, die nota bene hun rente al veel eerder verlaagden, dan blijken de grootbanken nog steeds tot de duurdere hypotheekbanken te behoren.

 

Verhoging Nationale Hypotheek Garantie.

Veel meer soelaas wordt verwacht van de verhoging van de bovengrens voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die grens staat al een poosje op een niveau van € 265.000,-. Voor dit bedrag kan geen volledige financiering meer verkregen worden voor de gemiddelde woning in Nederland. Daarvoor is minimaal € 287.000,- nodig. De huidige NHG-grens is vastgesteld toen de gemiddelde woning in Nederland nog € 239.000,- kostte. Inmiddels is dat bedrag in september gestegen naar € 257.000,-. De NHG gold tot voor kort voor de koopsom plus maximaal 12 procent aan bijkomende kosten. Dat principe is voor veel woningen niet meer haalbaar.

 

Druk op politiek

Vanwege het inzakken van de huizenmarkt als gevolg van de kredietcrisis willen vele partijen de bovengrens van de NHG extra oprekken naar € 350.000,-. De belangrijkste belanghebbenden op woninggebied, de Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Vereniging van Makelaars, de organisatie van projectontwikkelaars NEPROM, de vereniging van bouwcorporaties Aedes, de branchevereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers NVB en de organisatie van huurders de Woonbond, hebben de handen ineengeslagen en minister Van der Laan een gezamenlijke brief gestuurd met daarin het dringende verzoek om maatregelen te nemen om de ingezakte huizenmarkt weer op gang te helpen. De belangrijkste vraag van deze partijen is ook om de NHG-grens fors te verhogen.

 

Lichte paniek.

Het water staat sommige organisaties aan de lippen nu duidelijk is geworden dat in november het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is gedaald tot 50 procent ten opzichte van het aantal in dezelfde maand van vorig jaar. Eerder meldde Wegwijs op grond van het aantal in Nederland verkochte hypotheken dat de verkoop van bestaande woningen volgens een ruwe schatting tussen half oktober en half november ongeveer met 25 procent moet zijn ingezakt.

 

Begin deze maand maakte de Telegraaf bekend dat NVM makelaar in het westen van het land op kosten van de verkoper de overdrachtsbelasting voor de koper al hadden gehalveerd. Andere makelaars bieden een gratis keuken of gratis stoffering aan, terwijl een makelaar in het noorden van het land zelfs drie jaar hypotheekrente wil vergoeden. Deze en andere signalen uit de woningmarkt wijzen op de start van een lichte paniek.

 

Meeste NHG-voordeel bij verzekeraars.

Bemoedigend is in ieder geval dat een motie van VVD-Kamerlid Van der Burg die een verhoging van de NHG behelst van € 265.000,- naar € 350.000,- inmiddels door een ruime meerderheid van de Tweede Kamer is aangenomen. NHG geeft niet alleen de geldverstrekker de extra zekerheid dat de hypotheek ooit daadwerkelijk zal worden afgelost, geldverstrekkers stellen daar ook rentevoordelen tegenover. Bij een volledige hypotheek over koopsom plus kosten levert NHG een gemiddeld rentevoordeel op van 0,4 procent. Bij veel onderdelen van Fortis is dat rentevoordeel overigens slechts 0,2 procent. Bij het Woonfonds en de SNS-bank is dat vaak 0,3 procent. Hypotheken bij verzekeraars kunnen met NHG zelfs 0,45 procent tot 0,6 procent (DBV) voordeliger uitpakken. Op een gemiddelde hypotheek kan dat een rentevoordeel van ongeveer ruim € 1.700,- per jaar opleveren.

- naar boven -

Woningmarktorganisaties dringen aan op overheidsingrijpen.

 

Enkele grote organisaties uit de woningmarkt roepen de regering vandaag op om maatregelen te nemen om de ingezakte huizenmarkt weer op de been te helpen. Ondermeer de Vereniging voor Eigen Huis, de organisatie voor projectontwikkelaar Neprom en de makelaarsvereniging NVM hebben een brief gestuurd naar minister Eberhard van der Laan (Wonen en Wijken) met daarin het dringende verzoek om maatregelen te nemen om de woningmarkt er weer bovenop te helpen.

 

Een woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis (VEH), een van de ondertekenaars van de brief, heeft berichtgeving hierover in de Volkskrant bevestigd. Aanleiding voor de brief zijn onder meer cijfers over de woningverkoop in november. Toen zijn de helft minder woningen verkocht dan in dezelfde maand een jaar eerder. De brief is ook ondertekend door de vereniging van woningcorporaties Aedes, de branchevereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers NVB en de organisatie van huurders de Woonbond.

 

Angst voor prijsval

De ondertekenaars van de brief vrezen grote schade economische schade op lange termijn als de regering niet ingrijpt. Zo dreigt een grote prijsval van koopwoningen, ook bestaat een grote kans op een totale stop op de woningbouw. De organisaties pleiten in de brief onder meer voor een snelle verhoging van de Nationale hypotheekgarantie van 265.000 naar 365.000 euro. Op die manier krijgen banken de zekerheid dat de hypotheek wordt terugbetaald.

 

Vooral voor huizenkopers in de Randstad waar de huizen duurder zijn, is dat van belang. Volgens de woordvoerder van de VEH dekt een verhoging naar 365.000 euro ongeveer 80% van de woningverkoop.

 

Nationale Hypotheek garantie.

Op die manier moeten banken ook bij duurdere huizen de zekerheid kunnen krijgen dat de hypotheek wordt terugbetaald, ook als mensen niet langer aan de maandelijkse betaling kunnen voldoen. Dinsdag stemde de Tweede Kamer al in met een voorstel van de VVD om de Nationale Hypotheekgarantie te verhogen naar 350.000 euro. Vorige week zei minister Van der Laan dat hij het op dit moment nog niet nodig vindt om het maximumbedrag voor de garantie te verhogen, maar ook de coalitiepartijen in de Kamer steunden dinsdag de motie van de VVD.

 

De NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, toonde zich verheugd. De vereniging verwacht dat door de maatregel voortaan ruim 70% van alle nieuwbouwkoopwoningen in aanmerking komt voor de hypotheekgarantie.

Bron: FD.nl, 10 december 2008

- naar boven -
 

Grootbank verliest bij spaarrekeningen op prijs-kwaliteit.

 

De consument is veel kritischer geworden op zijn huisbankier. Zo is de gemiddelde score op prijs-kwaliteit (‘value for money’) opvallend laag bij de grootbanken ABN Amro (5,8), Fortis Bank (6,1), ING Bank (6,1), Postbank (6,3) en SNS Bank (6,3). Deze cijfers staan in schril contrast met de best scorende banken Argenta (8,4), Amsterdam Trade Bank (8,4) en ASN Bank (8,2) op dit gebied. Dat blijkt uit recent onderzoek van Independer.nl.

 

Ook de Nederlandse zakenbank NIBC, die recent in beeld kwam vanwege het beroep op het garantiefonds van minister Bos (Financiën), wordt hoog gewaardeerd met een 8,1 voor prijs-kwaliteit en een gemiddeld cijfer van 7,7.

 

Uit de laatste update van de Independer Consumenten Monitor blijkt dat er grote verschillen zijn in de waardering van banken. Zo lopen de scores op het gebied van ‘beloften nakomen’ zelfs uiteen van een 5,4 (Kruidvat) tot een 8,2 (ASN Bank). De verschillen op het gebied van ‘klaarstaan voor klanten’ lopen uiteen van 4,9 (Nationale Nederlanden) tot een 8,0 (ASN Bank). De score op ’snelheid van dienstverlening’ varieert van een 5,0 (Nationale Nederlanden) tot een 7,9 (Amsterdam Trade Bank).

 

Vanwege de kredietcrisis worden uitstaande kapitalen veel meer gespreid en beleggingskapitalen veilig gesteld. In een jaar tijd heeft Independer.nl de bezoekersaantallen op het gebied van spaarrekeningen en deposito’s enorm zien toenemen. Inmiddels zijn er in 2008 al ruim 1,1 miljoen bezoekers geweest op dit onderdeel van de site. Zeker met een 13e maandsuitkering in aantocht en mogelijke vrijval van opgebouwde spaarloonkapitalen zal de belangstelling voor het vergelijken van spaarrekeningen de komende tijd onverminderd doorgaan.

 

Bezoekers die op Independer.nl een vergelijking maken van spaarrekeningen en deposito’s hebben de bank waar zij het grootste deel van hun spaargeld hebben staan, beoordeeld op de volgende aspecten:

 

In de periode van 1 december 2007 t/m 30 november 2008 hebben in totaal 147.301 bezoekers aan het onderzoek meegewerkt.  
Bron: www.independer.nl, 10 december 2008

- naar boven -

 

Stijging huizenprijzen 2009 beperkt.

 

De economen van de Rabobank verwachten dat de stijging van de huizenprijzen in 2009 beperkt zal zijn. Dat schrijven zij in het Kwartaalbericht Woningmarkt. Omdat de lonen sterker stijgen dan de huizenprijzen, neemt de betaalbaarheid van koopwoningen volgend jaar toe. Dat is goed nieuws voor starters op de woningmarkt. Voor 2008 wordt nog een gemiddelde prijsstijging van 1,5 procent verwacht, voor 2009 is dat circa 1 procent.

 

De Nederlandse huizenprijzen zijn in het derde kwartaal beperkt gestegen: +0,8 procent jaar-op-jaar. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2008 is gemiddeld sprake van een kleine daling met 1,2 procent. Oorzaken zijn het afgenomen consumentenvertrouwen en de lagere marktdynamiek. Wel kennen de huizenprijzen een tamelijk forse spreiding rond het gemiddelde.

 

De kredietcrisis is volgens de Rabo-economen steeds meer voelbaar in de reële economie. Ook in Nederland zal de economische groei in 2009 aanzienlijk minder uitbundig zijn. Dit drukt het sentiment onder woningzoekers. Zij schrikken eerder terug voor mogelijke dubbele woonlasten en zullen geneigd zijn eerst hun huidige woning te verkopen alvorens een nieuwe te kopen. Dit leidt tot minder transacties en meer aanbod.

 

Deze ontwikkeling is ongunstig voor bouwondernemingen. De Rabo-economen verwachten daarom dat het huidige hoge niveau van de nieuwbouwproductie (circa 84.000 woningen in de afgelopen twaalf maanden) van tijdelijke aard is. Bouwprojecten worden minder makkelijk verkocht door de afgenomen marktdynamiek. Dit leidt tot uitstel en mogelijk zelfs schrappen van woningbouwprojecten. Hierdoor zal de structurele mismatch op de woningmarkt voorlopig blijven bestaan en ontstaat zeker geen situatie van overaanbod, aldus de Rabobank.

 

Aangezien de inflatie dit en volgend jaar hoger is dan de prijsontwikkeling op de woningmarkt dalen de huizenprijzen in reële termen. Dit heeft een positieve uitwerking op de betaalbaarheid van koopwoningen. De Rabobank voorziet evenmin problemen vanuit de hypotheekrente. De opwaartse druk op risico-opslagen wordt min of meer gecompenseerd door de rentedaling zoals die momenteel wereldwijd optreedt. Sowieso hebben de meeste woningeigenaren hun rente voor langere tijd vaststaan.

 

Wel is de hypotheekrente momenteel hoger dan enkele jaren geleden (laagste punt: najaar 2005). Maar ook het inkomen is in de tussentijd gestegen, wat relevant is voor de oversluiters. De Rabobank voorziet dan ook geen wezenlijke toename van de groep mensen met betalingsproblemen.

- naar boven -

 

Hypotheken flink duurder door kredietcrisis.

11 november 2008

 

Nederlandse banken rekenen bij het verstrekken van hypotheken sinds kort een fors hogere risicopremie. Vooral huizenbezitters met een variabele rente worden daardoor ineens met lastenverhogingen geconfronteerd, zo meldt De Volkskrant vandaag.

 

Obvion heeft de gebruikelijke opslag onlangs ruim verdubbeld, van 0,65 naar 1,35 procent. Ook sommige Rabobanken rekenen een hogere toeslag. ABN Amro, Westland Utrecht en Nationale Nederlanden overwegen het.

 

Banken vullen zo hun stroppenpot, zegt Bas Millenaar van tussenpersoon De Hypotheker. De variabele hypotheekrente is normaliter gekoppeld aan de Euribor, de rente die banken elkaar onderling rekenen. "Banken legden daar tot voor kort 0,5 procentpunt bovenop, nu is die opslag het dubbele. Ze maken een potje voor onzekere gevallen."

 

Fortis Bank Nederland rekent de hoogste opslag. De variabele rente bedraagt daar 6,8 procent, een opslag van 2,2 procentpunt op het Euribortarief.

- naar boven -

 

Rabobank de politiek in ?

“Verplichte verzekering waardedaling koophuis bezopen idee”

 

De Rabobank ontpopte zich in de afgelopen maanden als een veilige haven voor spaartegoeden. De bank lijkt weinig te lijden onder de kredietcrisis en heeft naar eigen zeggen geen steun van de overheid nodig. Wellicht dat het gezonde imago van de bank de politieke ambities van haar topman, Bert Heemskerk, aanwakkert. Na eerdere ongevraagde adviezen richting de overheid is het advies nu om huizenbezitters van een woning zich verplicht te laten verzekeren tegen een daling van de huizenprijzen. De politiek zelf reageert niet enthousiast. Ook belangenorganisaties voor huizenbezitters zien weinig in het idee.

 

Heemskerk geeft in de Volkskrant aan een verplichte verzekering tegen dalende huizenprijzen te willen om ‘Amerikaanse toestanden te voorkomen’. Het idee is vrij eenvoudig, iedere huizenbezitter draagt 0,01 procent van zijn hypotheek af aan een collectieve verzekering. Als tegenprestatie kunnen deze huizenbezitters een beroep op de verzekering doen wanneer zij in financiële problemen geraken en de hypotheeklasten niet meer op kunnen brengen. Dit advies volgt op een eerder voorstel van de Rabobank om het depositogarantiestelsel, dat spaarders tot een bepaald bedrag een garantie geeft, rigoureus te wijzigen. Deze zomer was de kritische houding van Heemskerk ten opzichte van buitenlandse banken als Icesave een veelbesproken onderwerp. Dat hij wat betreft Icesave een punt had, is later wel gebleken.

 

‘Bezopen idee’

De VVD is het meest stellig in haar verweer tegen het voorstel de verplichte verzekering in te voeren en noemt het een bezopen idee. Kamerlid Frans Weekers is van mening dat de burger zo nog meer geld uit de zak geklopt wordt. Bovendien stelt hij dat dit soort verzekeringen reeds geruime tijd op vrijwillige basis kunnen worden gesloten. De keus om zich al dan niet te verzekeren tegen een waardedaling ligt in dat geval bij de consument. Het CDA reageert milder, maar vindt het te vroeg voor dergelijke crisisplannen. Bedenkelijk vindt men verder dat de Rabobank dan de partij is waar de verzekering wordt ondergebracht. Op deze manier profiteert de bank van een verplichting die zij zelf heeft bedacht.

 

Is het nodig?

De kredietcrisis heeft inmiddels ook in Nederland haar sporen achtergelaten. De aandelenbeurs is gekelderd en de economische groei loopt terug. Het lijkt onvermijdelijk dat de ontwikkelingen ook van invloed zijn op de huizenmarkt. Toch zijn Amerikaanse toestanden hier niet aan de orde. In landen als Amerika en Spanje blijkt de huizenmarkt kwetsbaarder te zijn. Dit wordt veroorzaakt door grote problemen bij hypotheekbanken en een overschot aan woningen. In Nederland zijn gedurende tientallen jaren hypotheken op een degelijker wijze afgesloten, waardoor Amerikaanse toestanden bij particuliere woningbezitters hier onmogelijk zijn. Het aantal beschikbare woningen per koper is wel wat opgelopen, maar lang niet in die mate zoals in de V.S. het geval is.

 

Stijgende huizenprijzen.

Uit de meest recente cijfers van het kadaster blijkt bovendien dat de gemiddelde woning nog altijd duurder is dan vorig jaar. Dat de stijging van de huizenprijzen in de laatste maanden wat minder hard gaat dan voorheen is nog geen reden voor paniek. Dat huizenprijzen ook kunnen dalen is niet verwonderlijk in een markt waarin vraag en aanbod bepaalt wie in het voordeel is; de koper of de verkoper. Momenteel zijn het de kopers die hiervan kunnen profiteren en in sommige gevallen een lagere prijs kunnen bedingen. Het wordt pas kritisch wanneer potentiële kopers ook na eventuele prijsdalingen het vanwege hun financiële situatie niet aandurven om een huis te kopen.

 

Concluderend kan gesteld worden dat het verzekeren tegen een waardedaling op zich een verstandige keus kan zijn. Het verplicht stellen druist echter in tegen de vrijheid van de consument.

- naar boven -

 

Gemiddelde hypotheekrente laatste decennia dik boven zeven procent.

Hypotheekrente is nog steeds laag!

 

Vandaag de dag wordt er nogal sikkeneurig gedaan over de huizenmarkt. “Geldverstrekkers rekenen een hoge rente. De huizenmarkt stort in. Starters kunnen geen huis meer kopen”. Kortom, niets dan ellende. Een terugblik leert echter dat deze klaagzang niet in alle opzichten even gerechtvaardigd is. Exact acht jaar geleden, in oktober 2000, lagen de rentestanden nog hoger dan nu. Desondanks vlogen de huizen als broodjes over de toonbank. In vergelijking met het jaar 1991 verbleken de huidige rentestanden zelfs. Een hypotheekrente van boven de negen procent was toen geen uitzondering.

 

In 1981 lag de rente nog hoger. De Westland Utrecht Hypotheekbank rekende toen voor haar No-Risk Hypotheek een rente van niet minder dan 13,1 procent. Gemiddeld lag de rente toen ruim boven de twaalf procent.

 

Rente nog steeds laag.

Onderstaande rentelijst uit het begin van deze eeuw voor een hypotheek met een tien jaar vaste rente toont aan dat huizenkopers ook toen dieper in de buidel moesten tasten dan nu.

Bouwfonds 6,2,
Delta Lloyd 6,3,
Direkstbank 6,3,
Fortis 6,3
Hypotrust 6,2,
Postbank 6,5,
Reaal 6,2, (toen Hooge Huys)
Woonfonds 6,45.

 

De huidige laagst verkrijgbare rente voor een hypotheek met een tien jaar vast rentetermijn ligt rond de 5,4 procent, beduidend lager dus dan in 2000. Toch werd er destijds minder geklaagd. Sterker nog, de huizenmarkt floreerde en het ene na het andere verkooprecord werd gebroken.

 

Angst zaaien.

De berichtgeving over banken die als gevolg van de financiële crisis geen hypotheken meer willen verstrekken, lijkt meer te stoelen op bangmakerij dan op realisme. Slechts een klein aantal hypotheekbanken is in moeilijkheden gekomen of is zelfs uit de markt genomen. Wel zijn banken voorzichtiger geworden in hun handelen en worden adviesrichtlijnen met betrekking tot hypotheken strikter nageleefd. Zo is het voor huizenkopers momenteel lastig om een hypotheek van meer dan 6 maal het jaarinkomen te krijgen.

 

Volgens directeur Geysendorpher van het Dordtse Academica, dat zich vooral toelegt op hbo’ers, academici en middelbaar en hoger personeel, is er voor deze groep geen vuiltje aan de lucht. Het aantal aanvragen om hypotheken blijkt daar de afgelopen maand zelfs bijna verdubbeld. Dat geldt vooral mensen die nog vóór het aflopen van hun rentevaste termijn willen onderzoeken of de hypotheek tussentijds kan worden omgezet naar een veel langere rentevaste termijn.

 

De meeste Nederlandse geldverstrekkers hoeven hun beleid niet of nauwelijks aan te passen. Het financiële toetsingsbeleid in Nederland voor de aanvraag van een hypotheek heeft de laatste jaren op een veel hoger peil gestaan dan in de V.S., Engeland of Spanje, waar banken en huizenbezitters zwaar in de problemen zijn gekomen. Nederlandse hypotheekverstrekkers die zich hebben gericht op meer risicovolle doelgroep (zoals BKR-geregistreerden met een wanbetalingscode) hebben hun activiteiten in Nederland moeten staken.

- naar boven -

 

Appartementen in trek.

In september meer woningen verkocht dan vorig jaar.

In tegenstelling tot de afgelopen vier maanden, waarin maandelijks gemiddeld 13,4 procent minder woningen werden verkocht, zijn in september aanzienlijk meer woningtransacties door het kadaster geregistreerd dan een jaar eerder. Vorig jaar september werden 14.386 woningen verkocht tegen 15.374 in dezelfde maand van dit jaar. De toename van bijna 1.000 verkochte woningen, komt neer op een stijging van bijna zeven procent. Deze aan de maand september toegeschreven stijging is in feite gerealiseerd van half juni tot half juli. De registratie van het kadaster loopt namelijk gemiddeld 2,5 maanden achter op het moment waarop de koopakte is ondertekend.

 

De gemiddelde woning kostte afgelopen september 258.965 euro, 2,5 procent meer dan in september 2007. Volgens het CBS is sinds 1995 een dergelijke geringe stijging slechts eenmaal voorgekomen. Dat is overigens slechts juist voor de maanden september. In het voorjaar van 2003 daalden de prijzen zelfs enigszins ten opzichte van het voorgaande jaar. In die periode werd door de media echter wat minder paniekerig gedaan over de woningprijzen. Feit is momenteel dat ondanks de turbulentie in de financiële wereld de prijzen van woningen nog steeds stijgen.

 

Meer huizen per koper.

Wel is het aanbod aan te verkopen woningen het afgelopen jaar fors gestegen: van ruim 7 woningen per koper vorig jaar naar gemiddeld 10,5 de afgelopen maand. Het aanbod aan koopwoningen in de bestaande sector benadert momenteel de 170.000. Tien jaar geleden lag het totale woningaanbod in Nederland op 27.000! Aankoopmakelaars doen de laatste tijd dan ook goede zaken. Het verschil tussen de vraagprijs en de aankoopprijs is de afgelopen maanden groter geworden.

 

Gematigde prijsstijging.

Hoewel de prijsstijging van woningen nog steeds globaal de inflatie bijhoudt, is die prijsprogressie niet bij alle typen woningen hetzelfde. Zo was een hoekwoning in september 2007 nog vier procent duurder dan in dezelfde maand van 2006. In september 2008 was de stijging voor dit type woning echter ‘slechts’ 1,9 procent. Ook de prijzen van  vrijstaande woningen groeien, met gemiddeld 2,6 procent, minder hard dan voorheen, hoewel het nog meevalt dat dit type woningen na de forse prijsstijgingen van de afgelopen jaren, nog steeds duurder wordt. Twee-onder-één-kapwoning blijken gezien de constante stijging van de prijzen van deze woningen nog steeds sterk geprijsd.

 

Appartementen veel gevraagd.

In verhouding tot andere typen woningen zijn appartementen populair onder woningkopers. Ten opzichte van augustus gingen er in september 5,8 procent meer appartementen over in andere handen. Verkopers van tussenwoningen en vrijstaande woningen konden op minder belangstelling rekenen. In september werden van deze woningen respectievelijk 4,3 en 4,5 procent minder verkocht. Ook het aantal verkopen van twee-onder-één-kapwoningen nam af met 2,3 procent, gevolgd door hoekwoningen met -2 procent. Door de forse stijging van het aantal verkochte appartementen komt het totaal aantal woningverkopen in september met 15.374 dus toch nog hoger uit dan vorig jaar.

 

Cijfers veel beter dan gedacht.

Dat er in augustus meer woningen zijn verkocht dan in september is niet verwonderlijk. Augustus is namelijk een maand waarin het aantal woningverkopen traditiegetrouw hoger ligt dan in september. Om een goed beeld te kunnen vormen is het dan ook belangrijker om de ontwikkelingen op jaarbasis te volgen. Dan valt op dat er in september van dit jaar maar liefst 6,87 procent meer woningen zijn verkocht dan in dezelfde maand vorig jaar. Bovendien is de daling van het aantal verkopen in augustus/september 2008 minder groot dan in dezelfde maanden van 2007. Vorig jaar augustus werden er 19.554 woningen verkocht, terwijl het aantal in de daaropvolgende maand drastisch afnam naar 14.386. Dat was een teruggang van maar liefst 5.100 verkochte woningen in één maand. Dit jaar bedraagt de daling in september ten opzicht van augustus  slechts 95 woningen. Een aanzienlijke verbetering dus in verhouding tot het aantal woningverkopen vorig jaar.

 

Gelet op het bovenstaande is het merkwaardig dat de pers naar aanleiding van de recente cijfers alleen oog lijkt te hebben voor de geringe afname van het aantal verkochte woningen in september. Wellicht dat de kredietcrisis de zucht naar sensationeel en deprimerend nieuws aanwakkert, waardoor men positieve signalen volkomen negeert. Gezien de enorme klappen die de aandelenbeurzen te verwerken hebben gekregen en de voorzichtigheid die zich van veel consumenten meester heeft gemaakt, valt desondanks te verwachten dat de vraag naar woningen in het vierde kwartaal tijdelijk zal afnemen.

- naar boven -

 

Overheid helpt ING aan tien miljard euro.

Komen die miljarden uit uw portemonnee?

 

Voorkomen is beter dan genezen’. Dit was waarschijnlijk de gedachte van de topman van ING, toen de bank besloot om gebruik te maken van de door de overheid aangeboden financiële steun. Consumenten en beleggers reageerden vrijdag met afgrijzen op de geruchten dat ook het bolwerk ING overheidssteun nodig zou hebben, de koers van het aandeel ING kelderde met 27 procent. Een dag later bleek de situatie minder ernstig dan gevreesd. Een overleg dat tot diep in de nacht duurde, resulteerde vandaag in een overheidsbijdrage van tien miljard euro. In tegenstelling tot de veelgehoorde klacht is deze keer niet de belastingbetaler die uiteindelijk hiervoor in de buidel moet tasten.

 

Zowel minister Bos van financiën als de directie van ING konden niet genoeg benadrukken dat het gaat om het versterken van een gezond bedrijf en dat de situatie niet vergelijkbaar is met de eerdere noodingreep bij Fortis. Daarbij werden oneliners als ‘een extra jas tegen de kou’ niet geschuwd. De geruststelling was nodig om te voorkomen dat de onrust onder spaarders en beleggers aanwakkerde.

 

Waarom een ‘gezond’ bedrijf helpen?

Als er daadwerkelijk niets aan de hand is, lijkt overheidshulp van tien miljard euro nogal overdreven. Ook ING heeft echter last van de kredietcrisis. Voor het eerst in haar hele bestaan heeft de bank verlies geleden. Door deelname in Amerikaanse, risicovolle hypotheken bedraagt het verlies over het eerste kwartaal van dit jaar 500 miljoen euro. Naast dit verlies is ook de in bankenland de belangrijke ‘Tier-1 ratio’ geslonken. Deze ratio geeft het totaal aan bezittingen van een bank weer, ten opzichte van de schulden en is een indicatie van de stootbestendigheid van een bank.

 

Juist in deze tijd is het voor een bank van belang om een betrouwbare partij te zijn voor zowel particulieren als grote zakelijke klanten. Veel buitenlandse banken hebben met behulp van staatssteun hun geldvoorraad aangevuld. Wanneer ING dit niet zou doen, loopt de bank het risico om voorbij gestreefd te worden door banken die vanwege overheidssteun een meer solide financiële basis hebben. 

 

Wie gaat dat betalen?

De tien miljard euro is een deel van het bedrag (€ 20 miljard) dat de overheid op de plank heeft liggen om banken te voorzien van extra kapitaal. Minister Bos manifesteert zich bij het aanbieden van overheidshulp steeds meer als een koopman die zich geen knollen voor citroenen laat verkopen. Het bedrag wordt aan ING verstrekt in de vorm van een lening, waarbij de overheid als aandeelhouder tevens voor een deel eigenaar wordt van de bank.

 

Ook de overheid leent op haar beurt geld om het bedrag te kunnen verstrekken. Het mooie aan deze opzet is dat de staat voordeliger geld kan lenen, om daar vervolgens aan ING een hogere rente voor terug te vragen. Zo bedraagt de kapitaalmarktrente waartegen de overheid geld kan verkrijgen ruim vier procent, terwijl ING de overheid 8,5 procent aan rente moet betalen. De ING, eigenaar van Postbank en Nationale Nederlanden, instellingen die tot voor kort werden aangeklaagd voor woekerpolissen, wordt nu geconfronteerd met een woekerrente door de staat. Het is duidelijk dat de machtsverhoudingen verschoven zijn. 

 

De burger profiteert !

Daar komt nog bovenop dat naarmate de winst van ING stijgt, ook het bedrag dat de overheid incasseert groeit. Mocht ING ooit het belang dat de overheid in de bank heeft ‘gekocht’ terug willen kopen dan is dit mogelijk voor 15 miljard euro,150 procent van de oorspronkelijke koopsom.

 

Alsof dit nog niet genoeg is, kunnen Bos en consorten fors verdienen wanneer het aandeel ING stijgt. Omdat voor de aandelen die de staat heeft gekocht een hogere prijs (€ 10,- per aandeel) is afgesproken dan de huidige koers van het aandeel op de beurs, heeft de staat op papier nu al een winst van 700 miljoen gemaakt. Het bovenstaande maakt in  ieder geval duidelijk dat het niet de belastingbetaler is die deze tien miljard euro voor zijn rekening hoeft te nemen. Het zou zelfs wel eens zo kunnen zijn dat de belastingbetaler profiteert van de ingreep wanneer de financiële markten uit het dal opklimmen.

 

Beleggers halen opgelucht adem.

Nog geen twee weken geleden zou overheidshulp aan een bank zonder twijfel geresulteerd hebben in een nieuwe paniekgolf onder beleggers. De maatregelen die nu genomen zijn, zijn meer gericht op het versterken van banken dan op het behoeden voor een faillissement. Het aandeel ING maakt maandag het verlies van vrijdag dan ook nagenoeg goed. Wel blijven beleggers nauwlettend de ontwikkelingen in de gaten houden. Ook Aegon, de grote concurrent van ING, heeft al aangegeven wellicht gebruik te maken van de overheidsgelden. Het probleem daarbij is dat het voor beleggers en spaarders vaak onduidelijk is in hoeverre een bank in acute problemen verkeert.  Want ook bij Fortis speelde men een lange tijd mooi weer, totdat de financiële storm zowel het bedrijf als de waarde voor de aandeelhouders nagenoeg wegspoelde.

- naar boven -

Consument kiest voor zekerheid bij sparen en hypotheek.

Meer hypotheken gesloten met Nationale HypotheekGarantie.

Spaarders hechten vooral in deze financieel roerige dagen veel waarde aan betrouwbaarheid en veiligheid, zo blijkt uit een onderzoek dat SNS bank hield onder 600 personen. Door de recente ontwikkelingen rondom de omgevallen bank Icesave zal deze trend zich alleen maar verder voortzetten. Ook bij het afsluiten van een hypotheek worden risico’s zo veel mogelijk gemeden. Zo is het aantal hypotheken dat is afsloten met Nationale Hypotheek Garantie gestegen, terwijl het aantal woningverkopen juiste daalde.

 

In de eerste drie kwartalen van 2008 hebben 45.000 mensen een hypotheek met NHG gesloten, tegen 40.000 in dezelfde periode vorig jaar. Deze toename van 13 procent wordt met name veroorzaakt doordat zowel banken als huizenkopers minder risico lopen met een NHG-hypotheek.

 

Rentekorting bij NHG-hypotheek.

Een bank loopt bij het verstrekken van een hypotheek onder NHG minder risico. Dit komt doordat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) garant staat voor een eventuele restschuld wanneer de huizenkoper niet meer in staat blijkt te zijn om de hypotheeklasten te dragen. De bank beloont dit verminderde risico met korting op de hypotheekrente. Om gebruik te kunnen maken van de garantieregeling brengt het WEW 0,45 procent over de hypotheeksom in rekening. De constructie is te vergelijken met een verzekering waarbij iedere deelnemer een kleine bedrage betaalt om het risico dat de leden van de groep individueel lopen in te kunnen dekken. Een hypotheek met NHG is alleen mogelijk wanneer het totale hypotheekbedrag de € 265.000 niet overstijgt.  Algemeen directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, Karel Schiffer, geeft in een interview aan dat de drang naar meer zekerheid niet alleen bij consumenten merkbaar is. ‘Ook banken sturen met hogere rentekortingen aan op NHG-hypotheken.’ NHG aan verandering toe? In de eerste drie maanden van dit jaar heeft WEW 750 maal bijgesprongen omdat bleek dat een gedwongen verkoop niet voldoende opbracht om de hypotheekschulden af te kunnen lossen. Dat is niet meer dan in het voorgaande jaar. Hieruit blijkt dat het Nederlandse systeem kennelijk beter werkt dan het systeem in andere landen waar hypotheekgevers en nemers grotere risico’s lopen. Opvallend is dat Rotterdam en Den Haag er negatief uitspringen door respectievelijk 36 en 13 procent van het totaalbedrag van WEW-uitkeringen voor hun rekening te nemen. In die gemeenten past NHG dezelfde uniforme regels toe als in de rest van Nederland. Volgens Karel Schiffer moet de oorzaak van de hoogte van het schadebedrag in deze twee gemeenten dan ook worden gezocht in de vorm van de sociale problematiek in de oude wijken. De huizen zijn er goedkoop, de kwaliteit van deze woningen is slecht en de kwetsbaarste groepen waar eerder problemen kunnen ontstaan kopen daar hun woning.

Schiffer merkt op dat de woningmarkt in Nederland veel verschillen kent per provincie of stad. Zo kan een krappe woningmarkt in bijvoorbeeld Utrecht of Amsterdam beter een afname in de vraag naar koopwoningen opvangen dan gebieden waar de vraag achterblijft. Ook het type woningen dat overheerst en de achtergrond van de huizenbezitters zijn bepalend voor de aanspraak op het WEW. Het WEW zelf acht het verstandig om de NHG-regels voor ‘risicogebieden’ te laten afwijken. Dit zou zich bijvoorbeeld kunnen vertalen in een aangepaste grens van maximum toegestane bedrag aan hypotheek waarover NHG verkregen kan worden.

 

Betrouwbaarheid bepaalt spaarbank.

De (buitenlandse) aanbieders die sinds een paar maanden in Nederland een hoge spaarrente bieden, kunnen rekenen op een groeiend portie wantrouwen van de Nederlandse spaarder. Zeker na het debacle waarbij de IJslandse bank niet meer aan haar betalingsverplichtingen kon voldoen. Uit het onderzoek dat SNS bank heeft gehouden blijkt dat betrouwbaarheid het nu wint van de hoogte van de rente. Bestuurders van de Nederlandse grootbanken zullen deze ontwikkelingen met een glimlach volgen. Zo geven met name de Rabobank en ING aan momenteel veel nieuwe spaarders te verwelkomen. Aan de andere kant stellen prijsvechters als NIBC (voormalige Nederlandse Nationale Investerings Bank, met 5,25 procent rente) en de oorsprong Russische AT bank (5 procent) alles in het werk om spaarder gerust te stellen over hun financiële positie. De AT bank heeft tegen de gewoonte zelfs de laatste kwartaalcijfers verzonden naar haar spaarders.

 

Spaarders wisselen ondanks alle onrust niet massaal van bank. Van de 5 procent die dit overweegt geeft het merendeel de voorkeur aan een Nederlandse bank. Wel is merkbaar dat mensen het risico verkleinen door hun spaargeld meer te spreiden over diverse banken.

- naar boven -

 

Achtergrond van de financiële crisis.

Lenen om te consumeren

De Amerikaanse samenleving is gestoeld op consumptie en imago. Geld om deze materialistische droom waar te maken wordt geleend. Er werd steeds makkelijker geleend, omdat financiële instellingen de voorwaarden verlichtten en controles verslapten én omdat de leners een steeds slechtere terugbetaalethiek hebben. Lange rentevast periodes zijn zeer ongebruikelijk. En lokkertjes als de eerste 12 maanden geen rente betalen, leidden tot onverantwoordelijke situaties.

 

Huizenmarkt opgeblazen.

Als gevolg daarvan is een luchtbel ontstaan onder de huizenmarkt. De prijzen van vastgoed rezen de pan uit en toch konden consumenten zonder inkomen of inkomensperspectief onroerend goed kopen omdat er altijd wel een financiële instelling was die bereid was het geld te lenen.

 

Doorverkoop van onderpandrisico.

Dit kon zo een tijd doorgaan doordat de uiteindelijke risicodrager niet de hypotheekverstrekker was. De hypotheken (de onderpandrechten) werden gebundeld doorverkocht (gesecuritiseerd) aan andere financiële instellingen, met name ook aan pensioenfondsen. Zo financierde de hypotheekverstrekker zijn volgende hypotheken en kon het spel nog een ronde doorgaan.

 

Special products als catalysator.

Soms zijn deze gebundelde financiële producten ondergebracht in andere speciale producten, met afkortingen als CDO en CMO. Daardoor werd de onderpandswaarde en de kredietwaardigheid van de lener nog onduidelijker. In sommige gevallen waren instellingen gek genoeg bereid om daarop garanties te bieden waardoor het karakter van de onderliggende producten veranderde. Termen als Leveradged of High Yield duiken daar regelmatig op. Sommige financiële instellingen hebben hun bedrijfsvoering ingericht op deze lucratieve markt, de sub-prime markt.

 

Domino-effect.

Toen de rente, na jaren zeer laag te hebben gestaan, begon te stijgen had dat niet alleen gevolgen voor de hypotheekrente maar ook voor de creditcardrente. Gecombineerd met het expireren van de eerder genoemde rentevrije periodes kwamen steeds meer mensen in geldnood en bleken zij niet in staat te zijn hun schulden in te lossen. Het aantal executoriale verkopen steeg dramatisch. Toen eenmaal gevraagd werd wat het onderpand werkelijk waard was, werd een kettingreactie in gang gezet. Het vastgoed werd lager gewaardeerd, de leners leefden nog meer boven hun kunnen, en de schulden stapelden zich verder op.

 

Financiële waarderingssystematiek onderuit.

De kans dat leners hun schulden zouden kunnen terugbetalen daalde sterk en bovendien was het onderpand nu minder waard. De speciale producten bleken veel minder waard te zijn dan waarvoor zij in de boeken stonden. Daardoor moesten boekhoudkundige voorzieningen genomen worden, waardoor miljarden verliezen genoteerd werden, voorspellingen en waarderingen bijgesteld moesten worden en beurskoersen slonken. De ratingsystemen van Moody's, Finch en S&P (solvabiliteits- en risico-oordelen) bleken in deze situatie onbetrouwbaar te zijn.

 

De markt verkeerde in onzekerheid.

De snelle aaneenschakeling van negatieve ontwikkelingen deed het onderlinge vertrouwen in de financiële markt geen goed. Wie zou de volgende zijn met slecht nieuws? Aan dubieuze betalers wil je geen geld lenen, zeker niet zonder een extra hoge rentevergoeding. Als gevolg daarvan stegen de rentepercentages (en de risicospreads) en viel de interbancaire handel nagenoeg stil. Die dagelijks interbancaire handel is echter nodig om de boeken (de administratie) sluitend te krijgen. Omdat er geen handel was (of alleen tegen zeer ongunstige voorwaarden) kwam een aantal financiële instellingen in betalingsproblemen omdat ze niet meer voldeden aan de eisen die de centrale banken stellen.

 

Faciliteiten moeten de rust doen terugkeren.

Na enige tijd hebben de centrale banken dan ook faciliteiten geschapen om die handel, desnoods met de centrale bank als tegenpartij, mogelijk te maken. Zo ook heeft de Amerikaanse overheid / FED ingegrepen door een aantal centrale spelers in het Amerikaanse financiële stelsel te ondersteunen met leningen of zelfs door deze te nationaliseren, in de hoop dat daarmee meer ellende kan worden afgewend. De verhoging van de garanties op spaargeld in Europa zal wel enige onrust wegnemen, maar gevreesd kan worden dat het halve maatregelen betreft die bovendien alleen als symptoombestrijding kunnen worden beschouwd, en niet als de oplossing van het probleem. Bovendien lossen ze de problemen op de aandelenbeurzen niet op en kunnen ze leiden tot een migratie van beleggingen naar spaargeld.

 

Vrees voor vertraging van de economie.

De meest recente neerwaartse reactie op de beurs moet toegeschreven worden aan de groeiende twijfel of de economie zelf stand kan houden. De kansen op een wereldwijde recessie zijn zeer groot, hier en daar zijn vergelijkingen gemaakt met de depressie uit de jaren 30. Dit komt vooral door het toenemen van de kosten van herfinanciering voor bedrijven en de onbereikbaarheid van krediet op zich.

 

Er is licht aan de horizon.

Gelukkig is er ook licht aan de horizon. De prijzen van voedsel, grondstoffen en olie zijn gedaald. Daarnaast lijkt het gevaar van oververhitting van de economie volledig verdwenen te zijn. De druk op de inflatie is daardoor afgenomen waardoor aanstaande renteverlagingen tot de waarschijnlijkheden behoren. Dit maakt sparen minder aantrekkelijk en geeft gelijktijdig de economische ontwikkeling een steun in de rug. Opgeteld bij de lage aandelenkoersen zou dat tot een opwaartse rally kunnen leiden. Echter voorzichtigheid is nog wel geboden. Want als de recessie volhardt en de bedrijfswinsten sterk neerwaarts bijgesteld moeten worden, zou het huidige prijsniveau helemaal niet zo goedkoop kunnen blijken te zijn.

- naar boven -

Onderhandelingspositie woningkoper steeds beter.

Woningprijzen omlaag – meer huizen te koop

 

Voor het eerst in 18 jaar dalen de woningprijzen. Dit wordt duidelijk uit de laatste cijfers van de NVM. Ten opzichte van het vorige kwartaal zijn woningen 0,3% minder waard geworden. Bovendien is het aantal verkochte woningen gedaald met 13%. Slecht nieuws voor de verkoper dus. Omgedraaid biedt de marktsituatie wel kansen voor de koper. Er staan momenteel namelijk meer dan tien woningen per potentiële koper te koop. Bovendien is het afgedongen percentage op een woning gestegen van gemiddeld 3,3% naar 3,6%. De angst bij verkopers om het huis niet kwijt te raken pakt dus gunstig uit voor kopers.

De daling van de woningwaarde is de eerste daling in 18 jaar. In het licht van de huidige kredietcrisis steken vele speculaties hierover de kop op. De meest sombere is dat dit wel eens het begin zou kunnen zijn van een nieuwe woningcrisis. Bij de laatste woningcrisis tussen 1979 en 1982 (vlak voor de kredietcrisis destijds) daalden woningprijzen met 24%. Zou een dergelijke prijsdaling zich op dit moment weer voordoen, dan zou dat een neergang betekenen in de gemiddelde woningprijs van € 248.000 naar € 188.000,-.

 

NVM versus Kadaster.

Actuele cijfers van het kadaster geven een stijging van 2,4% aan. Deze cijfers hebben echter betrekking op de periode tot half juli 2008. De cijfers van het kadaster zijn namelijk gebaseerd op het aantal ingeschreven woningen. Deze inschrijving vindt plaats bij de notaris. Echter, deze notariële inschrijving vindt gemiddeld pas tweeënhalve maand plaats nadat het voorlopig koopcontract is getekend. Dit getekende koopcontract vormt de basis van de gegevens die bekend zijn bij de NVM. De NVM-cijfers zijn wellicht minder volledig aangezien deze 70% van de markt in kaart brengen; deze cijfers zijn echter wel actueler.

 

Tekort aan nieuwbouwwoningen.

Geluk bij een ongeluk is dat de vraag naar woningen relatief groot blijft. Door de economische crisis zal het aantal nieuw te bouwen woningen geleidelijk afnemen tot 50.000 per jaar terwijl eer minimaal 100.000 benodigd zijn om aan de stijgende vraag te kunnen voldoen. Kopers moet dus noodgedwongen uitwijken naar het bestaande woningaanbod waardoor de vraag naar woningen niet volledig kan kelderen. Op dit moment staan in Nederland 125.000 woningen te koop.

 

Goed nieuws voor koper.

Met de stagnatie van de waardestijging bij woningen en een reductie van het aantal verkopen, lijkt er ook een kentering te ontstaan in het aantal woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht. Met name in steden als Utrecht en Amsterdam was er een dermate hoge vraag naar woningen dat kopers bereid waren om veiling-achtige wijze hun maximale bod steeds verder naar boven bij te schroeven. Liever enkele tientjes per maand meer betalen dus, dan die specifieke woning mislopen. Dit fenomeen lijkt nu echter te veranderen. In de periode tussen mei en augustus van dit jaar daalde het aantal verkopen van woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht van 5,3% naar 4,4%.

 

Meer onderhandelingmogelijkheden.

Op eenzelfde manier als bovenstaand beschreven stellen verkopers, in gebieden waar de vraag naar woningen minder prangend is dan in deze gewilde steden, hun verkoopprijzen naar beneden bij. Een goede onderhandeling bij de verkoop zal dus steeds beter zijn vruchten afwerpen en is in veel gevallen zelfs essentieel. Het financieren van de gewenste woning wordt immers complexer. In vergelijking met een kwartaal eerder verlaagden eigenaren hun verkoopprijs afgelopen kwartaal met een additionele 0,3%. Bij een gemiddelde woning komt dit neer op ruim € 700,-. De lagere aankoopprijs in combinatie met de grotere onderhandelingsmarge is dus zeer gunstig voor de koper.

Aankopend makelaars weten door hun onderhandeling gemiddeld 1,2% meer van een vraagprijs af te dingen dan personen die de onderhandeling zelf verrichten. Bovendien controleert de aankoopmakelaar het aankoopcontract waardoor eventuele juridisch valkuilen voor de koper inzichtelijk gemaakt worden. Voor mensen die de aankoop van een woning niet zelfstandig willen afhandelen kan het inschakelen van een aankoopmakelaar een interessante optie zijn.

- naar boven -

Hypotheekrente daalt en stijgt tegelijk !

Zelfs grote renteverschillen tussen filialen van dezelfde bank.

 

Terwijl kranten en tv de laatste weken moord en brand schreeuwen dat de burger de rekening voor de kredietcrisis gepresenteerd zal krijgen met een forse opslag op de hypotheekrente, blijken sommige geldverstrekkers de rente juist te laten dalen. Volgens Academica Market Research is het zelfs mogelijk om bij het ene bijkantoor van een bank voor een tophypotheek een rente te krijgen die ruim één procent lager ligt dan bij een ander bijkantoor van dezelfde bank.

 

Er heerst grote verwarring op het hypotheekfront. Dat is niet alleen het rechtstreekse gevolg van de kredietcrisis maar dat wordt ook veroorzaakt door het feit dat marketing managers van banken niet meer precies weten hoe zij in de huidige turbulente omstandigheden de consumentenmarkt het best kunnen benaderen. Terwijl bij de ene bank de rente fors wordt verhoogd, verlagen andere banken uit concurrentieoverwegingen juist hun rente.

 

Rentedaling op korte termijn.

Algemeen heerst in Nederland de verwachting dat de rente als gevolg van de kredietcrisis verder zal stijgen. Die verwachting is wel gerechtvaardigd maar gebaseerd op de lange termijn. Gezien de financiële perikelen van de afgelopen week, perikelen waarbij volgens insiders in de markt de Wall Streetcrash van 1929 nog verbleekt, is in de komende weken voor hypotheken met een lange rentevaste termijn eerder een daling dan een stijging van de rente te verwachten.

 

Hogere marges voor banken.

De huidige hypotheekrente staat al op een zeer hoog niveau. In 2005 was bij sommige banken het verschil tussen de kapitaalmarktrente en de hypotheekrente (de bruto marge) slechts 0,4 procent. De kapitaalmarktrente stond medio 2005 net boven de 3 procent, terwijl de meest gunstige hypotheek toen een rente rekende van 3,45 procent. Momenteel ligt de bruto marge bij hypotheekverstrekkers tussen de 1,3 en 2,1 procent, terwijl de kapitaalmarktrente rond de 4,2 procent schommelt. Banken hebben de hogere marges keihard nodig om hun soms forse verliezen als gevolg van de door de VS veroorzaakte hypothekencrisis af te dekken. Sommige banken hebben daar echter minder last van.

 

Grote verschillen tussen banken.

Terwijl het verschil in kapitaalmarktrente tussen juli 2005 en oktober 2008 dus niet veel meer dan 1 procent bedraagt, ligt de hypotheekrente 2 tot 3,5 procent hoger dan in 2005. De verschillen in rentetarieven tussen instellingen die hypotheken verstrekken zijn nimmer zo groot geweest. Consumenten die via het juiste kanaal de ingang naar de huidige magische hypotheekwereld weten te vinden, kunnen daar voor tientallen jaren de vruchten van plukken.

 

Verrassing bij Fortis.

Verwacht mag worden dat banken die het moeilijk hebben op dit moment de hoogste rentetarieven zullen hanteren. In de praktijk blijkt dat echter niet het geval. Terwijl in Nederland de Rabobank als enige de internationale “Triple A status” mag voeren, de status van sterke en meest betrouwbare bank, en juist van deze bank in de huidige markt dus verwacht zou mogen worden dat zij de concurrentieslag zouden kunnen aangaan, blijken de tarieven daar bepaald niet concurrerend te zijn. Echter, bij de bank die de afgelopen weken het meest over de tong is gegaan, Fortis, zijn de rentetarieven verrassend.

Landelijk rekent Fortis voor een hypotheek met een 20 jaar vaste rentetermijn  met Nationale Hypotheek Garantie een rente van 6,3 procent. Voor een tophypotheek zonder garantie rekent deze bank 6,5%. Gaat men echter shoppen bij de verschillende Fortis filialen in Nederland dan blijkt na een onderzoek van Academica Market Research dat bij een enkel Fortis filiaal de afgelopen week zelfs een tophypotheek kan worden gekocht voor slechts 5,45 procent. Ter vergelijking: bij ABN Amro en de SNS Bank is de toprente voor een vergelijkbare hypotheek 6,8 procent, bij de Friesland Bank 6,7 procent en bij Aegon 6,25 procent.

 

Aanvragen via juiste kanaal.

Een hypotheek aanvragen via het juiste kanaal kan dus veel geld opleveren. Op een gemiddelde hypotheek (momenteel ca. € 280.000,-) was het renteverschil tussen de duurste en de goedkoopste geldverstrekker de afgelopen week € 3.780,- op jaarbasis. Dat is een verschil in rentelasten per maand van meer dan € 300,-. Over een hypotheekperiode van 30 jaar loopt dat nadeel op tot € 113.400,-.

Individuele filialen van Fortis kunnen dus een aanzienlijk lager rentetarief leveren dan de markt en zelfs dan de eigen moedermaatschappij. Risico’s zitten daar niet aan, zeker niet nu Fortis is gepromoveerd tot een bank van de Nederlandse staat. Een nadeel is wel dat individuele filialen van Fortis deze lage rentetarieven soms maar een week op de markt brengen. De laatste maanden zijn deze tarieven echter vrijwel permanent bijzonder laag geweest. Indien gewenst kunnen de laagste tarieven in de markt via deze Wegwijssite worden vastgeklikt. Voor de laagste Fortistarieven moet daarbij een slag om de arm worden gehouden omdat het tarief wekelijks (meestal op maandag) weer wordt ingetrokken en daarna opnieuw voor een week vastgesteld.

- naar boven -

Meer vraag naar veilige hypotheken.

10 oktober 2008 - Tot en met het derde kwartaal 2008 zijn ruim 45.000 leningen voor de aankoop van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afgesloten. Dat is een stijging van 13% ten opzichte van dezelfde periode in 2007 (40.000), terwijl volgens de cijfers van het Kadaster en de NVM het aantal verkochte woningen daalt.

 

Karel Schiffer, algemeen directeur Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW): "Onder invloed van de kredietcrisis hebben geldgevers behoefte aan meer zekerheden. Ook consumenten kiezen voor een veilige en verantwoorde financiering met NHG. Dat bewijst het nut van NHG als instrument voor de continuïteit van de financiering van het eigenwoningbezit. Ook in periodes waarin het economisch klimaat minder gunstig is."

 

Gedwongen verkopen.

Het WEW heeft tot en met het derde kwartaal van 2008 ongeveer 750 verliesdeclaraties in verband met gedwongen verkopen ontvangen. Dat is gelijk aan dezelfde periode in 2007. Wel valt op dat de verliezen als gevolg van het aantal gedwongen verkopen dat betrekking heeft op woningen in de gemeente Rotterdam (36%) en Den Haag (13%), bijna de helft bedraagt van het landelijk totaal.

 

Karel Schiffer: "Aangezien de risico's in Rotterdam en Den Haag substantieel hoger zijn dan in de rest van Nederland, verdient het aanbeveling andere NHG-regels te hanteren dan in de rest van Nederland. Dit zal het WEW voorleggen aan de minister voor WWI en de desbetreffende gemeenten."

 

NHG

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen heeft tot doel het stimuleren van het eigen woningbezit en het creëren van een duurzaam gunstig klimaat voor het eigen woningbezit. Zij verstrekt daartoe de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG is een garantie op hypothecaire leningen voor de aankoop en verbetering van een eigen woning. Indien de woning onverhoopt moet worden verkocht en de opbrengst lager is dan de hypotheekschuld, betaalt het Waarborgfonds de restschuld aan de geldgever. De consument heeft ook het voordeel van een lagere rente. Dit voordeel ligt tussen de 0,2% en 0,6%. Link: www.nhg.nl.

- naar boven -

Reactie SNS REAAL op AFM Rapport Beleggingsverzekeringen.

Utrecht, 9 oktober 2008

De AFM heeft vandaag haar rapport gepresenteerd over beleggingsverzekeringen. SNS REAAL is van mening dat het rapport een goed inzicht biedt in de werking van beleggingsverzekeringen. Uiteraard zijn ook producten van REAAL en een behoorlijk aantal rechtsvoorgangers onderzocht. De AFM noemt in haar rapport een aantal REAAL producten, afgenomen door maatmensen (hypothetische klanten). Deze voorbeelden zijn echter niet zonder meer representatief voor de werkelijke verzekeringsportefeuille van REAAL.

 

Wanneer de maatmensen die niet of nauwelijks voorkomen in de werkelijke REAAL portefeuille, worden uitgesloten, ontstaat er wel een representatief beeld, zo blijkt uit onze eigen bevindingen: 84% van de daadwerkelijk verkochte producten van REAAL kent een kostenmaximum van 3,5% of lager.

 

Wanneer blijkt dat wij een onredelijk kostenpercentage in rekening hebben gebracht aan klanten, dan zullen wij dit uiteraard compenseren. SNS REAAL heeft contact gelegd met de consumentenstichtingen om gesprekken hierover te voeren met als doel om tot overeenstemming te komen over ons voorgenomen compensatiebeleid. SNS REAAL streeft ernaar voor het einde van het jaar bekend te maken hoe klanten gecompenseerd zullen worden.

 

Wij hebben nog steeds de verwachting dat de desbetreffende kosten voor SNS REAAL minder zullen zijn dan ons marktaandeel doet vermoeden. Dit is met name het gevolg van de betrekkelijk jonge portefeuille. Het AFM rapport geeft geen aanleiding ons standpunt te herzien.

 

Over SNS REAAL

SNS REAAL is een innovatieve dienstverlener op het gebied van bankieren en verzekeren met een primaire focus op particulieren en het MKB in Nederland. Haar activiteiten bestrijken drie kernproductgroepen: hypotheken en vastgoedfinanciering, sparen en beleggen, en verzekeren. Vanuit een lange traditie voelt SNS REAAL zich verbonden met de Nederlandse samenleving. Met een balanstotaal van bijna Euro 124 miljard (30 juni 2008) is SNS REAAL een van de grote bankverzekeraars in Nederland. De onderneming heeft bijna 8.000 medewerkers (FTE) en heeft haar hoofdkantoor in Utrecht.

- naar boven -

Tussenpersoon moet ook woekerpolis compenseren.

9 oktober 2008 - AMSTELVEEN (AFN) - Behalve verzekeraars moeten ook tussenpersonen gedupeerden van woekerpolissen gaan compenseren voor geleden financiële schade.

Dat stelde Stichting Woekerpolis Claim (WPC) donderdag in reactie op een feitenonderzoek naar beleggingsverzekeringen door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). "De regeling met verzekeraars moet worden aangevuld met compensatie door tussenpersonen daar waar sprake is geweest van onjuiste advisering'', aldus voorzitter van de WPC, Jeroen Wendelgelst. Hoeveel geld tussenpersonen kwijt zullen zijn aan schadevergoedingen, wilde Wendelgelst niet zeggen.

 

Uit het AFM-rapport blijkt dat tussenpersonen in een kwart van de gevallen slecht advies hebben gegeven aan afnemers van beleggingsverzekeringen. Het betreft polissen verkocht tussen 1995 en 2005. Bij tussenpersonen in Nederland kan het gaan om kleine kantoren, maar ook grote instellingen zoals De Hypotheker of banken.

 

De overheid heeft volgens Wendelgelst ook een belangrijke rol in de oplossing voor de woekerpolisaffaire. Momenteel is het voor polishouders fiscaal onaantrekkelijk om een woekerpolis stop te zetten. Minister Bos (Financiën) zou wetgeving op dat punt moeten aanpassen, vindt WPC. (BNR)

- naar boven -


Advies aan huizenkopers: Eis kredietcrisisclausule.

8 oktober 2008 - NHP adviseert alle huizenkopers een kredietcrisisclausule op te laten nemen in het voorlopig koopcontract. Deze notarieel goedgekeurde clausule is te downloaden via www.nhp.nl.

 

Een kredietcrisisclausule zorgt ervoor dat een koper niet in de problemen komt als de bank de aan hem toegezegde hypotheeklening niet blijkt te kunnen verstrekken als gevolg van de situatie op de kredietmarkt. Tussen het tekenen van het voorlopig koopcontract en de daadwerkelijke levering ‘sleuteloverdracht’, kan de situatie ontstaan dat de bank geen hypotheek meer kan verstrekken. De koper kan dan geen beroep meer doen op ontbindende voorwaarden en komt voor hoge kosten te staan. Deze worden ondervangen met onderstaande kredietcrisisclausule.

 

NVM koopakte artikel 10 Ingebrekestelling, Ontbinding

Toevoeging: Kredietcrisisclausule (vaststellingsovereenkomst) Indien koper na acceptatie door zijn bank - zonder dat sprake is van misleiding van zijn kant- niet of niet tijdig de gelden uit de hypotheek kan ontvangen, is hij bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden. Koper zal aan de hand van de stukken waaruit blijkt dat de notaris de gelden tijdig heeft opgevraagd bewijsrechtelijk kunnen aantonen dat sprake is van overmacht. Verkoper kan jegens koper in deze bijzondere situatie geen beroep doen op een boetebepaling ingevolge het koopcontract, echter verkoper is wel bevoegd de afgegeven bankgarantie in te roepen, zulks conform de voorwaarden waaronder de bankgarantie is afgegeven.

 

Achtergrond: De procedure bij de aankoop van een woning is normaal gesproken als volgt:  

- Koper en verkoper tekenen koopcontract (bijvoorbeeld 1 maart)

- Afloop ontbindende voorwaarde, 4 weken later (bijvoorbeeld 31 maart)

- Overdracht woning bijvoorbeeld 6 weken later (bijvoorbeeld 15 april)  

  1. Koper koopt woning
  2. Koper tekent koopcontract
  3. Koopcontract bevat een ontbindende voorwaarde, die zegt dat koper zonder kosten de koop kan annuleren indien hij de financiering niet rond krijgt, bijvoorbeeld bij te weinig inkomen.
  4. Deze ontbindende voorwaarde kan de koper doorgaans inroepen binnen 4 weken na ondertekening koopcontract. Doet de koper dit niet op tijd dan is hij verplicht de verkoper 10% van de koopsom te betalen, ook al koopt hij de woning dus niet.
  5. De koper moet dus van de bank binnen 4 weken horen of ze de hypotheek aan hem verstrekken. Doet de bank dit niet dan roept de koper de ontbindende voorwaarde in en kan hij zonder kosten de koop ontbinden. MAAR:
  6. Stel dat de koper van de bank heeft gehoord dat de hypotheek WEL wordt verstrekt. De koper doet dan geen beroep op de ontbindende voorwaarde. Het is inmiddels 31 maart geweest. De koper kan dus niet meer de koop zonder kosten ontbinden: hij gaat het huis toch kopen, hij heeft immers de toezegging van de bank.
  7. Het is na 31 maart. Tussen 31 maart en 15 april (datum overdracht) komt de bank opeens in de problemen als gevolg van de kredietcrisis. De bank gaat ofwel failliet ofwel de situatie op de kapitaalmarkt is zodanig verslechterd dat de bank niet aan geld kan komen om de koper de hypotheek te verschaffen.
  8. Nu heeft de koper niet meer de mogelijkheid om de ontbindende voorwaarde in te roepen, dat had immers voor 31 maart moeten gebeuren. Hier biedt bijgaande kredietcrisisclausule uitkomst voor de koper.

- naar boven -

Hypotheek grootste stressfactor bij aankoop huis.

 

Bij een meerderheid van de Nederlanders (86%) levert de aanschaf van een woning stress op.

 

Dat blijkt uit onderzoek van Delta Lloyd Bank onder vijfhonderd huizenkopers. De hypotheek levert de meeste stress op (54%). Stress over de hypotheek wordt veroorzaakt door het moeilijk vinden van juiste informatie door de ondoorzichtige hypotheekmarkt (78%), de keuze voor de hypotheekvorm (58%), de keuze voor een adviseur, bank of verzekeraar (36%), het tijdig regelen van alle benodigdheden (35%) en de doorlooptijd van de offerte (21%).

 

Wanneer Nederlanders geen stress ondervinden bij de aanschaf van een huis, is dit volgens Delta Lloyd doordat een onafhankelijke adviseur, een bank of verzekeraar die zorgen wegneemt.

- naar boven -

Banken willen geen hypotheken meer verstrekken door kredietcrisis

 

De kredietcrisis leek lange tijd stilletjes aan de consument voorbij te gaan. Recente problemen bij onder andere Fortis brachten de crisis plotseling erg dichterbij de particuliere portemonnee. Bijvoorbeeld bij het afsluiten van een hypotheek zijn de gevolgen wel zwaarder merkbaar voor de consument. De hypotheekrente is in het afgelopen jaar gestegen doordat banken hun geld als het ware minder snel af willen staan.

 

Diverse Europese banken zijn in zwaar weer terecht gekomen en doen hun uiterste best om op eigen kracht staande te blijven. Het gaat zelfs zo ver dat Europese overheden plannen hebben om een centraal noodfonds in het leven te roepen om banken die kopje onder dreigen te gaan te kunnen redden met overheidsgeld. Hierover wordt overigens nog volop overleg gepleegd, niet alle Europese landen zijn voorstander van deze centrale aanpak.

 

Berichtgeving.

Enkele adviseurs melden in de Telegraaf dat banken er op dit moment niet happig op zijn om hypotheken te verstrekken in deze turbulente tijden. De banken zouden zelfs de meest merkwaardige smoezen verzinnen om het geld in eigen bezit te kunnen houden, om zo de hypotheekaanvrager met een kluitje het riet in te sturen. Het is echter een bericht met een hoog sensatiegehalte en levert een eenzijdig beeld op. Om op basis van een paar ervaringen te stellen dat banken er alles aan doen om maar geen hypotheken te hoeven verstrekken is onzinnig.

 

Eenzijdig beeld.

Zeker mensen met normale financiële positie, hoeven beduidend minder te vrezen van een afwijzing van een hypotheekaanvraag. Met name hoger opgeleiden, middelbaar- en hoger personeel hebben over het algemeen voldoende inkomsten om de wantrouwige banken gerust te stellen. Bovendien is het inkomstenperspectief van deze groep gunstig, waardoor de bank meer zekerheid heeft over de toekomstige financiële positie van de hypotheekaanvrager.

 

Schulden maakt sluiten hypotheek lastiger.

Met name hypotheekverstrekkers die zich richten op mensen met schulden hebben hun activiteiten in Nederland op een lager pitje gezet. Voorbeelden hiervan zijn Sparck en Elq. Enkele aanbieders besloten zelfs om helemaal geen hypotheken meer verstrekken. Zeker voor mensen met een zogenaamde BKR-notering kan het aanvragen van een hypotheek lastig zijn in de huidige marktomstandigheden. Bekend staan bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) houdt in dat er schulden open staan; iets dat banken met extra wantrouwen bekijken en waardoor strengere eisen gesteld worden bij de hypotheekaanvraag.

 

Hypotheekrente gestegen.

De hypotheekrente is in het afgelopen jaar, mede door de kredietcrisis, fors gestegen.  De voordeligste hypotheekrente voor een hypotheek (rentevast termijn van 20 jaar) met Nationale HypotheekGarantie bedroeg begin oktober vorig jaar 4,85 procent. Inmiddels is dit gestegen naar 5,6 procent. De hypotheekrente bij een rentevast termijn van 15 jaar laat een soortgelijke stijging zien van 4,7 naar 5,5 procent.

- naar boven -


Wat te doen als kredietcrisis de woningmarkt raakt ?

woensdag 01 oktober 2008

 

Door de kredietcrisis is er onrust op de woningmarkt. Leden bellen Vereniging Eigen Huis met de vraag of het verstandig is om nu een huis te kopen of te verkopen. Hun zorg is begrijpelijk. Het is niet uit te sluiten dat de sombere verwachtingen over de woningmarkt werkelijkheid worden. Wat is een realistisch scenario? En wat kunnen eigenwoningbezitters het beste doen?

 

Raak niet in paniek.

Er is in sommige gevallen reden tot zorg, maar er is geen reden tot paniek. Het is niet verstandig om versneld uw huis te verkopen omdat de economie en de woningmarkt in zwaar weer kunnen raken. Toch is het een logische gedachte. De huizenprijzen zijn nu nog op peil. Maar de vraag is of uw woning in deze markt snel verkocht wordt. Een passende vervangende woning vinden kost ook tijd en geld.

 

Wat kan er gebeuren?

In het zwartste scenario daalt het vertrouwen in de woningmarkt nog verder en kunnen de woningprijzen fors inzakken. Per regio kan dat overigens enorm verschillen. In dit scenario zal de hypotheekrente stijgen, zullen banken minder makkelijk hypotheken verstrekken en beleggingsresultaten verder dalen. Dat heeft gevolgen voor consumenten met een beleggingshypotheek.

 

Is er reëel gevaar?

Zolang een eigenwoningbezitter de rente en aflossing kan betalen, is er niets aan de hand. Dat is voor het overgrote deel van de huizenbezitters het geval. Het is dan mogelijk en meestal ook verstandig om een mogelijke dip in de woningmarkt uit te zitten. Problemen kunnen ontstaan als de eigenwoningbezitter niet meer aan financiële verplichtingen kan voldoen of moet verhuizen, bijvoorbeeld door scheiding of werk. Door een eventuele waardevermindering van de woning kan de eigenaar na verkoop blijven zitten met een restschuld. De verkoopopbrengst is dan niet voldoende om de hypotheekschuld af te lossen. Dat maakt het lastiger een nieuwe woning te kopen.

 

Wat kan de eigenwoningbezitter doen?

De eigenwoningbezitter kan het nodige doen om niet in de problemen te raken. Budgetteren bijvoorbeeld. Los schulden versneld af. Koop niet met de creditcard en sluit geen nieuwe kredieten af. Zet de tering naar de nering. Geef prioriteit aan waardebehoud van de eigen woning. Dat betekent op de eerste plaats deugdelijk onderhoud. Een woning in een goede bouwtechnische staat levert meer op. Verwaarloosde huizen zijn bovendien lastiger te verkopen.

Als de hypotheekrente oploopt terwijl de huiseigenaar de rente een half jaar later moet herzien, is het mogelijk versneld te kiezen voor een nieuwe rentevaste periode. Daarmee koop je zekerheid voor de woonlasten op de langere termijn. Dat kan verstandiger zijn dan wachten op een nog hogere rente. Eigenwoningbezitters met een beleggingshypotheek kunnen eventueel overstappen op banksparen. Je neemt dan verlies en kiest voor veiligheid en een goedkopere hypotheekvorm.

 

Als u problemen ziet aankomen.

Lukt het niet de uitgaven op orde te krijgen en ziet u problemen aankomen, wacht dan niet te lang en vraag goed advies. Ga praten met uw bank of adviseur over de mogelijkheden om te voorkomen dat u het huis gedwongen zou moeten verkopen. Dat is ook in het belang van de geldverstrekker. Wacht niet totdat u een betalingsachterstand hebt van een aantal maanden. Hebt u nog vragen? Bel ons op 0543-533604.

Bron: Vereniging Eigen Huis

- naar boven -


Twintig procent minder huizen verkocht !

Recordprijs gemiddeld woning ondanks kopersstaking.

 

Het Kadaster publiceerde gisteren eindelijk de woningmarktcijfers waar door analisten reikhalzend naar werd uitgekeken. De laatste maanden leek de prijsstijging langzaamaan lager te worden, terwijl het aantal koopwoningen op een lager niveau lag dan vorig jaar. De verrassing na publicatie van de cijfers was groot toen bleek dat in de maand augustus maar liefst 20,9 procent minder woningen waren verkocht dan in dezelfde maand vorig jaar, terwijl geheel contrair daaraan de woningprijs ten opzichte van vorig jaar steeg met 2,7 procent naar € 264.884,-.

 

Vooral de verder doorlopende stijging van de gemiddelde huizenprijs was niet verwacht. De prijs van een gemiddelde woning lag in juli 2008 met € 257.439,- namelijk nog onder het niveau van augustus 2007 (€ 257.921,-). Omdat woningen vorig jaar augustus in verhouding vreselijk duur waren, werd door insiders in de markt niet verwacht dat augustus dit jaar een nieuw record gevestigd zou worden.

 

Geen schaarste.

De steeds doorstijgende gemiddelde prijs van woningen roept bij economen vragen op. Het is namelijk niet normaal dat in een periode van afnemende belangstelling voor een product de prijzen  blijven doorstijgen. Prijzen stijgen normaliter als bij een bepaald product van schaarste kan worden gesproken. Op de woningmarkt lijkt echter volstrekt geen schaarste aanwezig te zijn. Er staan tien procent meer huizen te koop dan een jaar geleden, terwijl het aantal verkochte woningen zo’n twintig procent lager ligt. Het aantal te koop staande woningen per koper is in een jaar tijd gestegen van 7 naar maar liefst 10,8 medio september van dit jaar.

 

Veel minder animo.

Van krapte op de woningmarkt lijkt dus geen sprake. Dat is temeer merkwaardig nu het aantal nieuwbouwwoningen dat gebouwd wordt al jarenlang met tienduizenden tegelijk achterblijft bij het streefgetal. Echter, ook de animo voor een nieuwbouwwoning is sterk gedaald. Steeds meer nieuwbouwprojecten zijn nog niet volledig verkocht terwijl de bouw ervan al in een vergevorderd stadium is. Dat prijzen van bestaande woningen in een dergelijke slappe markt dus relatief sterk blijven stijgen, is vooralsnog raadselachtig en niet op basis van economische wetmatigheden te verklaren.

 

Steeds minder woningen verkocht.

In de afgelopen drie maanden zijn 48.735 woningen verkocht. Dat is aanzienlijk minder dan vorig jaar, toen in dezelfde periode 55.133 woningen bij de notaris over de toonbank gingen. Het begint er dan ook naar uit te zien dat over het jaar 2008 het aantal van 200.000 woningverkopen voor het eerst sinds vele jaren niet zal worden overschreden. Over de periode van een jaar van september 2007 tot en met augustus 2008 zijn in totaal 190.999 woningen verkocht. In het topseizoen 2005/2006 werden over dezelfde periode maar liefst 214.822 woningen verkocht. Het afgelopen jaar zijn dus bijna 25.000 minder woningen verkocht dan drie jaar geleden.

 

Maandlasten starters stijgen.

Door de gestegen prijzen is de vraag naar appartementen groter dan voorheen. Het gevolg hiervan is dat de prijzen van appartementen gemiddeld meer stijgen dan de rest van het woningbestand.  Het aantal verkochte appartementen steeg met 6,41 procent. Het aantal vrijstaande woningen dat werd verkocht daalde daarentegen met ruim elf procent. Het ziet er dan ook naar uit dat de prijsstijging vooral aan de onderkant van de woningmarkt plaatsvindt waardoor de maandlasten van starters stijgen. Op basis van de huidige hypotheekrentetarieven vergt een gemiddelde koopwoning met een volledige hypotheek nu circa  € 880,- aan netto rentelasten per maand. In juli 2005 lag dat bedrag nog op circa € 490,- per maand.

- naar boven -

 

Prijs koopwoning stijgt langzaam.

 

HOUTEN - De prijs van bestaande koopwoningen die in augustus zijn verkocht, is met gemiddeld 2,7 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder blijkt uit het maandelijkse vastgoedbericht van het Kadaster.

 

Dat is de laagste prijsstijging in de afgelopen 5 jaar. Alle woningtypen zijn duurder geworden dan een jaar eerder. De prijs van appartementen is het meest gestegen met 3,1% en de prijs van vrijstaande woningen is met 1,9% het minst gestegen.

 

In alle provincies lagen de huizenprijzen hoger. De prijzen in de provincies Friesland, Zeeland en Limburg waren echter nauwelijks hoger dan het jaar ervoor. In vergelijking met juli 2008 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen met 0,6% gestegen. De provincie Groningen kent de grootste stijging. De prijzen in Friesland, Flevoland, Utrecht en Zeeland zijn van juli op augustus gedaald.

 

Het aantal verkochte woningen is in augustus ten opzichte van juli met ruim 12% gedaald. Voor alle woningtypen geldt dat de verkoopaantallen zijn gedaald. Vergeleken met augustus 2007 is het aantal verkopen gedaald met bijna 21%. Ook in verhouding tot dezelfde maand vorig jaar geldt dat alle woningtypen een daling kennen. In augustus is ten opzichte van juli dit jaar op provinciaal niveau het aantal verkochte woningen in alle provincies gedaald.

Limburg kende de sterkste daling met 16,68% en Noord-Holland heeft de laagste daling met 7,14%. Ten opzichte van augustus 2007 is het aantal verkochte woningen ook in alle provincies gedaald. In Flevoland zijn de verkopen het meest gedaald met ruim 30%.

Bron: Kadaster

- naar boven -

Woekerpolis druppel die emmer deed overlopen.

Adviseurs steeds bozer op verzekeraars.

 

Verzekeringsadviseurs, hypotheekadviseurs en financieel adviseurs staan al geruime tijd op voet van oorlog met de verzekeraars. Belangrijkste aanleiding is de aan oplichting grenzende wijze waarop verzekeraars zijn omgegaan met beleggingspolissen en de wijze waarop verzekeraars zeer ten onrechte de ‘zwarte piet’ in de richting van de adviseurs proberen te spelen. Dit terwijl ook veel adviseurs zich al enkele jaren door de verzekeraars om de tuin geleid voelen.

 

Zwaar tegen de zin van veel adviseurs in hebben de verzekeringsmaatschappijen jarenlang voorgeschreven welke maandpremie er voor verzekeringsproducten diende te worden berekend. Adviseurs hadden daarbij geen enkele stem in het kapittel. Ook schreven verzekeraars jarenlang voor hoeveel provisie een verzekeringsadviseur voor een verzekeringsproduct kreeg, terwijl verzekeraars geen enkele inzage gaven in de wijze waarop zij deze provisie verrekenden.

 

Verzekeraars bepalen premie.

Adviseurs hadden slechts in zeer uitzonderlijke gevallen de mogelijkheid om zelfstandig de eindpremie aan de consument te bepalen. De eindpremie werd altijd bepaald door de verzekeraars of de adviseur nu hoog of laag sprong. Slechts verzekeraar National Academic laat de adviseur de eindpremie bepalen. Dat heeft tot gevolg dat deze adviseurs hun klanten een lagere premie kunnen bieden.

 

Bonusprovisie

Daarnaast waren het de verzekeraars die het fenomeen bonusprovisie bedachten en introduceerden. Verzekeringsadviseurs die veel polissen bij één en dezelfde verzekeraar sloten, kregen van de betreffende verzekeraar de mogelijkheid om meer provisie te verdienen: de zogenaamde bonusprovisie. Omdat de verzekeraar de premie voor de cliënt hierdoor niet verhoogde, zeiden de adviseurs daar uiteraard geen nee tegen. Adviseurs die voor hun klant naar de voordeligste verzekeraar zochten, liepen deze bonussen meestal mis. Desondanks hadden vaak een hogere omzet, omdat zij de klant een lagere premie van een andere verzekeraar konden aanbieden.

 

Woekerrentes

Bonusregelingen waren vooral in zwang bij levens-, hypotheek- en beleggingsverzekeraars. Of een adviseur nu wel of niet in aanmerking kwam voor een bonusregeling maakte volstrekt niet uit voor de eindpremie. Pas recent kwam aan het licht dat verzekeringsadviseurs die ten faveure van hun klant geen prijs stelden op een bonusregeling via dezelfde hoge premie van de verzekeraar indirect gewoon meebetaalden aan de bonusregeling van wat kapitalistischer ingestelde collega’s. Bovendien bleek pas enkele maanden geleden dat verzekeraars aan de consument niet alleen deze provisie in rekening brachten, maar ook nog eens woekerrentes van meer dan tien procent hierover berekenden. Verzekeraars hadden dit nooit eerder aan het adviseursgilde bekend gemaakt.

 

Verzekeraars verzwegen waarheid ook aan adviseurs.

In de negentiger jaren en aan het begin van deze eeuw vermeldden verzekeraars in hun brochures prachtige eindprognoses voor de beleggingspolissen die zij verkochten. Veel consumenten werden op basis van mooie eindbedragen naar de beleggingspolissen gelokt. Verzekeraars hebben echter dezelfde truc uitgehaald met de verzekeringsadviseurs. Verzekeraars deden dit vooral om adviseurs de hoge verkoopbaarheid van beleggingspolissen voor te spiegelen. Dat verzekeraars aan de consument achteraf stiekem hoge beleggingskosten en woekerrentes doorberekenden, werd door verzekeraars ook aan de verzekeringsadviseurs verzwegen.

 

Woede.

Logisch daarom dat het afgelopen jaar veel adviseurs zich door hun eigen verzekeraars behoorlijk ‘belazerd’ voelden. Dat werd nog erger toen verzekeringsmaatschappijen de klanten op de hoogte brachten van de provisiebedragen die richting verzekeringsadviseurs zouden zijn gegaan. In bijna alle gevallen bleken deze provisiebedragen door de verzekeraars veel te hoog opgegeven. In deze provisiebedragen hadden de verzekeraars opzettelijk een deel van hun eigen kosten doorberekend. Veel adviseurs hadden in werkelijkheid nog niet een derde deel van de gesuggereerde provisie ontvangen. Assurantieadviseurs waren dan ook woedend op de betreffende verzekeraars. Veel verzekeringsadviseurs zijn laaiend omdat de verzekeraars willens en wetens de goede naam van hun adviseurs in diskrediet hebben gebracht. Een groot aantal verzekeringsmaatschappijen heeft dat rechtstreeks richting de klant van de verzekeringsadviseur gedaan. Veel adviseurs worden daardoor ten onrechte gewantrouwd door hun klanten, hetgeen bij de adviseur grote schade oplevert. Gisteren heeft de eerste adviseur een proces tegen een verzekeringsmaatschappij aan gespannen. Het is niet onaannemelijk dat  meerdere verzekeraars zich binnenkort voor de rechter zullen moeten verantwoorden.

- naar boven -

ELQ staakt activiteiten door problemen in Amerika.

Buitengewone hypotheken verdwijnen weer van Nederlandse markt.

 

Het leek een gat in de markt: hypotheken leveren aan een groep die door een schuld, instabiel inkomen of andere uitzonderlijke situatie bij een reguliere bank geen voeten aan de grond kreeg voor het verkrijgen van een hypotheek. Hypotheekverstrekkers als Sparck en ELQ boden zich aan gretig aan maar hebben hun diensten slechts na slechts enkele jaren al weer moeten staken. Sparck kreeg de eigen leningen niet meer gefinancieerd en ELQ was dochter van het praktisch failliete Lehman.

 

De hypothecaire leningen werden reeds de Nederlandse subprime-variant genoemd gezien het feit dat zij juist voor de risicovollere doelgroep in een behoefte voorzagen. Daarmee werden deze hypotheekvormen praktisch een tegenhanger van leningen met Nationale Hypotheekgarantie (NHG).

 

NHG tegen subprime.

Met NHG kunnen mensen maximaal 4,5 keer hun eigen inkomen lenen. NHG zorgt er hiermee voor dat mensen een verantwoord deel van hun inkomen aan woninglasten kunnen besteden. Voor banken is een hypotheek met deze garantie de reden dat zij extra korting verlenen aan de lener. Deze bank heeft namelijk niet alleen de zekerheid dat de klant een veilige hoeveelheid geld leent, ook geeft de bank de garantie dat middels NHG een eventuele restschuld wordt afgelost als de eigenaar zijn lasten niet meer kan voldoen en de woning gedwongen met verlies moet worden verkocht. Mede door het bestaan van NHG kon een subprime-situatie, waarbij juist de risico’s worden opgezocht, worden voorkomen.

 

Sparck in problemen

Behalve dus bij ELQ en Sparck. Deze partijen speelden in op de mogelijkheden die in Nederland onbenut bleven en verstrekten hypotheken met een hoger risico tegen een rente van gemiddeld 0,4 tot 0,5% hoger dan de gangbare rente. Hoewel de vraag hiernaar een uitkomst leek voor zelfstandig ondernemers en mensen met een zogenaamde BKR-notering, lukte het Sparck zelf na verloop van tijd niet meer om voldoende kapitaal te vergaren. De kapitaalleveranciers hielden hun hand namelijk zelf op de knip uit angst voor Amerikaanse en Britse perikelen. Sparck had inmiddels al voor 270 miljoen aan leningen uitstaan.

 

Moederbank failliet

Bij ELQ is de ‘sluiting’ een direct gevolg van het aanstaande faillissement van de Amerikaanse ‘moederbank’ Lehman. De Nederlandse hypotheekverstrekker, die pas sinds 2004 bestaat, schrijft op de eigen website het volgende: “Vanwege de aanhoudende slechte situatie op de kapitaalmarkt en dientengevolge de kritische positie waarin ons moederbedrijf zich bevindt, heeft ELQ Hypotheken moeten besluiten om voorlopig geen nieuwe hypotheken meer te verstrekken”.

 

Met het wegvallen van de twee risicohypotheekverstrekkers lijkt er een soort natuurlijke preventieve situatie ontstaan waarbij potentiële subprime-partijen vlak na hun intrede in de markt alweer bakzeil moeten halen. Nederland lijkt hiermee behoed tegen een subprime-affaire, los van de vraag of Sparck en ELQ in Nederland überhaupt wel als subprime functioneerden. De Nederlandse hypotheekmarkt is immers beduidend anders dan de Amerikaanse.

- naar boven -