Hypotheekadvies voor de Achterhoek - Hypotheek Advies Centrum Winterswijk - Varsseveld

WINTERSWIJK


Stationsstraat 1
7101 GH Winterswijk

VARSSEVELD


Postbus 3
7100 AA Winterswijk
Telefoon : 0543 - 53 36 04
GSM : 0610 900 738
     
     
E-mail :
Internet : www.eddywenneker.nl
   
meer over RegioBank



Een huis kopen en wonen in de grensstreek in Duitsland

Voordelen van het WOZ-krediet.

Als huiseigenaar heeft u begin dit jaar bericht gekregen over de nieuwe WOZ-waarde van uw woning. In de meeste gevallen heeft dit een forse verhoging tot gevolg gehad. Maar u kunt deze gestegen WOZ-waarde ook in uw voordeel gebruiken. lees verder .

 

Hypotheeknieuws.

Nieuwsartikelen Archief 1e helft 2008 (klik op een titel naar keuze)


Hypotheekrente zal ook in Nederland dalen !
Flutbedrag als compensatie voor woekerpolis.
Stort woningmarkt nou wel of niet in ?
Wat als het toch misgaat met de woningmarkt ?
Hypotheek nu dubbel zo duur ?
Hypotheekrente verlengen ? Ding af.
Hypothekencrisis klopt op Nederlandse deuren.
Hypotheekrente stijgt niet meer.
Na rokers nu ook leners gewaarschuwd !
Huizenkoper betaalt meer door hogere marge banken.
Vaak te duur uit door slechte financiële oriëntatie.
Nieuwe hypotheekproblemen in de VS.
Nationale Hypotheek Garantie in trek
Spaarhypotheek populairder dan ooit tevoren !
Eigen woning en hypotheek bij echtscheiding
Gratis advies bestaat niet
Weer minder woningen verkocht! Prijsstijging stagneert !
Nederlander somber over werkgelegenheid en financiële positie
Fiscaal banksparen niet interessant
Woekerpolis: wat te doen?
Hypotheekrente stijgt snel door chaos banken.
Dekking overlijdensrisico bij hypotheek kan veel goedkoper.
De kredietcrisis drijft woningzoekers naar een spaarhypotheek.
Banksparen is nieuwe woekerpolis
Eigenaar koopwoning verdiept zich niet in hypotheekrente
Eerste huis kopen met subsidiegeld!
Gaat hypotheekrente nu omhoog of omlaag?
Hypotheek bij pa fiscaal goedkoper!
De jaarlijkse kosten per bank
Kadaster Jaarbericht - gemiddelde koopsom stijging en aantal verkochte woningen in 2007
Banksparen - sparen met belastingvoordeel
Nibud: 2008 weer broekriem aanhalen
Stijgt of daalt uw koopkracht ?

 

Terug naar actueel Hypotheeknieuws

Terug naar overzicht archief pagina's

 

Hypotheekrente zal ook in Nederland dalen !

Ingreep VS in Fanny Mae en Freddy Mac geeft eindelijk lucht.

 

De forse ingreep die de Amerikaanse overheid heeft verricht in de hypotheekgiganten Fanny Mae en Freddy Mac zal een verlagend effect hebben op de rentetarieven in de wereld. Door de kredietcrisis hebben banken het vertrouwen in elkaar verloren waardoor deze elkaar bij onderlinge leningen veel hogere rentetarieven in rekening brengen dan  in het recente verleden. Dat heeft de afgelopen maanden zijn weerslag gehad in hogere hypotheektarieven voor de consument.

 

Begin deze week nam de Amerikaanse overheid het roer over bij de twee grootste hypotheekbanken ter wereld. De banken hebben in totaal voor 5.300 miljard dollar aan hypotheken uitstaan. Door de kredietcrisis stond het voortbestaan van deze banken op het spel. De angst voor het omvallen van deze hypotheekgiganten heeft er mede toe geleid dat de rente wereldwijd is opgedreven.

 

Vertrouwen kweken.

De bestuursovername van de banken door de VS is niet alleen gericht op het vestigen van een beter fundament voor de Amerikaanse woning- en hypotheekmarkt, maar is ook essentieel voor het terugbrengen van het vertrouwen van banken wereldwijd in het Amerikaanse bankwezen. Amerikaanse banken hebben banken van elders uit de wereld namelijk driftig laten participeren in hypotheken die eigenlijk nooit hadden mogen worden gesloten. Veel hypotheken zijn verstrekt op basis van een variabele rente. Deze hypotheken werden onbetaalbaar voor een fors aantal mensen toen de rente daarvan in twee jaar tijd verdrievoudigde.

 

Gewone man de sigaar.

Als gevolg daarvan zijn ook nogal wat banken uit Europa in problemen gekomen. Banken lenen elkaar grote sommen geld, onder meer voor het verstrekken van hypotheken. Omdat banken er niet meer zeker van waren of een collega-bank, die om een lening vraagt, zo’n lening ooit nog wel kon terugbetalen, werden vanwege dit grotere risico hogere rentevergoedingen gevraagd. De ontvangende bank rekent die extra rente door aan de gewone man die om een hypotheek vraagt. De burger betaalt uiteindelijk dus het gelag en niet de bankdirecteur die de inferieure hypotheekconstructies heeft bedacht.

 

Steeds meer huiseigenaren failliet.

Analisten verwachten dat de Amerikaanse overheid een bedrag van maximaal $ 200 miljard aan verliezen voor haar kiezen zal krijgen bij  de overname van beide banken. Dat is circa 4 procent van het totaal aan uitstaande hypotheeksommen. Dit bedrag zal door de Amerikaanse belastingbetaler moeten worden opgehoest. Door de kredietcrisis hebben Amerikaanse banken nu ruim 721.000 huizen van failliete particulieren in bezit. Twee jaar geleden waren dat er nog ‘slechts’ 112.000. Insiders verwachten nog vele executies van woningen. Het totale aantal huizen dat in bezit van banken zal komen, zou de komende twee jaar nog met zo’n zestig procent kunnen stijgen.

 

Renteverlaging hypotheken.

De ingreep van de Amerikaanse overheid moet het vertrouwen van banken in elkaar terugbrengen. Dat zal leiden tot een verlaging van het niveau van de hypotheekrente ook in Nederland. De extra renteopslag die Nederlandse hypotheekbanken de laatste maanden op de hypotheekrente hebben gelegd kan dan langzamerhand verdwijnen. De hypotheekrente ligt momenteel gemiddeld 0,65 procent te hoog, hetgeen op een gemiddelde woning in Nederland zo’n € 83,- netto per maand scheelt. De verwachting is dat de hypotheekrente over een maand of negen weer tot een aanvaardbaar niveau kan zijn gedaald.

 

Onduidelijke factor hierbij is de Europese Centrale Bank – ECB – die de kredietregels voor banken in Europa juist deze weken aantrok. Hierdoor kunnen banken bij de ECB nog slechts 88 procent van de waarde van het onderpand lenen in plaats van 98 procent, zoals voorheen. Een dergelijke maatregel heeft een licht verhogend effect op de rente. Desondanks menen velen in de bankwereld dat de rente de komende maanden relatief zal dalen.

- naar boven -

 

Flutbedrag als compensatie voor woekerpolis.

Olifant baart muis !

 

De kranten van de afgelopen dagen produceren nogal wat tevreden gezichten. Verzekeraar Delta Lloyd heeft een overeenkomst getekend met de Stichting Woekerpolis Claim en de stichting Verliespolis over de woekerpolis. Delta Lloyd keert maar liefst € 300 miljoen euro uit aan haar beleggers in woekerpolissen. Als de gehele verzekeringsbedrijfstak Delta Lloyd volgt betekent dit een totaalcompensatie van niet minder dan zes miljard euro. Slimme rekenaars leggen echter uit dat dit slechts 769 euro per deelnemer bedraagt. De olifant baart dus een muis!

 

Particuliere beleggers die tot hun afgrijzen werden geconfronteerd met een woekerpolis hadden eerder een compensatie verwacht van gemiddeld enkele duizenden euro’s. Dat lijkt er echter niet van te komen. Voor sommigen wordt het zelfs nog minder, want in een aantal gevallen betreft de woekerpolis een fiscaal aftrekbare lijfrente, c.q. aanvullende pensioenpolis. In een dergelijk geval wordt de armetierige woekerpoliscompensatie ook nog belast met percentages die kunnen oplopen tot 52 procent. Dat Wouter Bos in de pers een lichte glimlach op zijn gezicht toverde, was dan ook niet verwonderlijk. Zijn fiscale afdeling is de lachende derde.

 

Ombudsmanverlies Ook ombudsman Jan Wabeke kan ‘tevreden’ zijn. De gevolgen van zijn voorstel zouden slechts tot een compensatieregeling van 2,5 miljard hebben geleid, waardoor deelnemers gemiddeld slechts op een bruto bedrag van rond 330 euro zouden kunnen rekenen. Op dit moment is dat in ieder geval meer dan het dubbele. De advocaten van beide stichtingen hebben dus aanzienlijk meer uit het vuur gesleept. Dat neemt niet weg dat de tamtam die in Nederland is gemaakt over de fikse compensatie die verzekeraars dienden te betalen, uiteindelijk eindigt in een flutbedrag. Verzekeraars mogen in de handen knijpen dat zij er met hun aan oplichting grenzende beleggingspraktijken op een dermate goedkope manier vanaf komen.

 

Adviseurs laaiend op verzekeraars.

Ook het overgrote deel van de assurantieadviseurs was het afgelopen jaar woedend omdat de verzekeraars de deze adviseurs op een slinkse manier het bos in hadden gestuurd. Nimmer hebben de verzekeringsmaatschappijen de adviseurs gewaarschuwd voor het feit dat zij aanzienlijke beleggingskosten bij de klant in rekening zouden brengen. Naast de normale beleggingskosten hebben verzekeraars ook woekerrentes gerekend over de advieskosten die zij aan de adviseurs hebben betaald. Die woekerrentes werden aan klanten in rekening gebracht, zonder dat adviseurs zelfs van het bestaan van deze rentes op de hoogte konden zijn. De adviseurs zijn dan ook laaiend op de verzekeraars omdat zij hun klanten nimmer over al deze kosten hebben kunnen informeren.

 

Bekocht.

Nu het afkoopbedrag voor de verantwoordelijkheden van de verzekeraars bekend is geworden, zullen vele klanten zich behoorlijk bekocht voelen. Hun beleggingspolissen zijn aanzienlijk minder waard dan zij aanvankelijk hadden gedacht. Het bedrag aan compensatie verdampt bij de enorme waardevermindering van de polissen. Het grootste deel van die waardevermindering is echter het gevolg van het tweemaal instorten van de aandelenmarkten.

Nadat aan het begin van deze eeuw de aandelenwaarde al reduceerde tot bijna een derde deel van de aanvankelijke waarde, verwachtte bijna iedereen dat aandelen vanuit een diep dal vrijwel alleen nog maar een inhaalslag zouden maken. Als die inhaalslag had doorgezet, had de AEX medio september 2008 op een niveau moeten staan van rond 690. De realiteit is echter dat de inhaalslag stokte op het niveau van 555 om daarna weer te zakken naar het huidige niveau van circa 400. De waardedalingen van aandelen zijn ook de verzekeraars niet aan te rekenen en kunnen door de klant slechts te worden beoordeeld als pure pech.

- naar boven -

 

Stort woningmarkt nou wel of niet in?

Zinderende spanning bij marktanalisten.

 

Analisten op de markt van koopwoningen houden hun adem in. Na een maandenlange reeks van desastreuze cijfers over het aantal verkochte woningen leek de woningmarkt een instorting nabij. Ondanks de beperktere vraag bleven de prijzen op de markt van bestaande koopwoningen lichtjes stijgen. Analisten kijken halsreikend uit naar de verkoopcijfers van de maand augustus. Deze cijfers lijken cruciaal voor het bepalen van de kans op instorting of een zachte landing van de huizenmarkt. De verkoopcijfers van de laatste maanden lijken daarbij eerder enige moed te geven dan forse teleurstelling te voorspellen.

 

Het aantal verkochte woningen ligt de laatste drie maanden nog sterk onder het niveau van 2007. Over die periode werden in 2007 52.998 woningen verkocht, terwijl in dezelfde maanden van 2008 slechts 47.137 woningen bij de notaris over de toonbank gingen. Ogenschijnlijk lijkt dat een forse dreun, want een verkoopdaling van ruim elf procent liegt er niet om.

 

Herstel?

Die scherpe daling in verkoopcijfers lijkt echter niet door te zetten. Lag het aantal verkopen in de maand mei nog 20,4 procent lager dan vorig jaar, in juni was dat ‘slechts’ 9,8 procent, terwijl in juli het verkoopcijfer nog maar 3,4 procent negatief uitpakte. Zeer voorzichtig zou dus gesproken kunnen worden van een licht herstel op de koophuizenmarkt. Of dat herstel werkelijk doorzet, is natuurlijk de vraag. Vandaar dat insiders in de markt haast niet kunnen wachten op de publicatie van de cijfers over de maand augustus, die het kadaster normaliter pas rond de 21ste van de maand uitbrengt.

 

Augustus vorig jaar topmaand.

Blijkt het aantal verkochte woningen over de maand augustus weer aanzienlijk lager te zijn dan vorig jaar dan zou dat het begin van een forse aderlating op de huizenmarkt kunnen betekenen. De kans dat de resultaten van augustus er minder florissant zullen uitzien dan die van dezelfde maand in vorig jaar is overigens groot. Augustus 2007 was een topmaand in het aantal verkochte woningen, mede veroorzaakt door het feit dat op dat moment de hypotheekrente even naar een lager peil was gezakt. In augustus 2007 werden maar liefst 19.554 huizen verkocht, circa 3.000 meer dan het maandelijks gemiddeld. Even ter vergelijking: in mei van dit jaar werden maar 13.871 huizen verkocht. Daar komt nog bij dat in augustus 2007 ook de hoogste gemiddelde woningprijs ooit werd geregistreerd: € 257.921,-, een prijs die pas vorige maand weer enigszins werd benaderd.

 

Spanning

Gezien de uitstekende resultaten in de maand augustus van vorig jaar, wordt dus met meer spanning dan normaal uitgekeken naar de publicaties van het kadaster tegen eind september. De mogelijkheid bestaat dat voor het eerst in 28 jaar de prijs van een gemiddelde woning en het aantal verkochte woningen onder het niveau van vorig jaar zal uitkomen. Veel insiders houden hun hart vast wat een dergelijke berichtgeving zal doen met de sfeer in het land die normaliter rond eind september begin oktober  toch al vrij negatief  uitvalt. De markt kan als gevolg van negatieve onroerend goedcijfers in het laatste kwartaal een forse neerwaartse omslag maken.

 

Positief voor starters.

Positief is momenteel dat de ergste rentestijging tot het verleden lijkt te behoren. Hypotheekbanken liggen met hun rentetarieven nog steeds wel erg hoog, maar de neiging tot verdere verhoging is er uit. Banken zijn op dit moment via fors hogere rentetarieven hun verliezen als gevolg van de kredietcrisis aan het wegwerken. Toch lijkt de wil om de tarieven verder op te schroeven eruit en lijken de eerste banken weer over te gaan naar concurrerende tarieven. Positief is ook dat starters in de woningmarkt het de komende tijd iets gemakkelijker zullen krijgen. De spanning op de arbeidsmarkt heeft geleid tot hogere startsalarissen, waardoor meer geleend kan worden. Met een afkalvende prijsstijging en een stabiliserende rente lijkt het dieptepunt voor starters gepasseerd.

 

De markt kijkt met spanning uit naar de verkoopcijfers over augustus die eind september bekendgemaakt worden. Makelaars, hypotheekadviseurs, banken en andere financiële marktpartijen hopen hartgrondig dat de resultaten over augustus zullen uitdraaien op een zachte landing van de huizenmarkt. Maar menigeen houdt zijn hart vast.

- naar boven -

 

Wat als het toch misgaat met de woningmarkt?

Situatie Nederlandse woningen lijkt stabiel

 

“Nederland behoort ook wereldwijd tot de gezonde uitzonderingen”, zo zegt vermogensbeheerder BlackRock; een maatschappij die zich bezig houdt met grootschalige wereldwijde investeringen en beleggingen. Het risicobeheer in Nederland is in orde. Ook De Nederlandsche Bank (DNB) zei eerder al dat de Nederlandse woningprijzen de afgelopen jaren lang niet zo hard zijn gestegen als in bijvoorbeeld Engeland en Amerika. Een integrale daling van de huizenprijzen zal hier niet snel aan de orde zijn, zo zegt het overkoepelend bankenorgaan. Maar is dat wel juist en stel dat het nou toch misgaat. Wat dan?

 

Als het economisch eenmaal ‘misgaat’ kan dat op velerlei terreinen zijn. De waarschijnlijkheid van problemen op de woningmarkt is op dit moment zelfs het grootst. De DNB onderzocht eerder de gevolgen van een Europese daling van de huizenprijs met 30% in combinatie met een stijging van de hypotheekrente met 2%. Dit alles in twee jaar tijd.

 

Particulieren.

De belangrijkste implicatie is dat niet 6 maar bijna 11% van de Nederlandse huishoudens opeens 35% het maandsalaris kwijt is aan de woning. Deze groep is op dat moment zeer kwetsbaar in het geval van werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Een verzekering tegen deze risico’s is mogelijk maar veel mensen zien niet direct het belang van deze verzekeringen hebben deze dan ook niet afgesloten. Voor de andere groep huizenbezitters zijn de problemen wellicht minder groot maar het maandelijks vrij besteedbaar budget zal hoe dan ook aanzienlijk dalen.

 

Banken.

Niet alleen voor particulieren maar ook voor de banken ontstaan er problemen. De waarde van de woningen kan té gering worden in verhouding tot de hoogte van de hypotheek die de bank ooit heeft verstrekt. Dit maakt de financiële positie van de banken slechter, wat weer negatief is voor het oordeel van zakelijke en particuliere beleggers. Zij zullen hun geld dan wellicht minder snel aan banken toevertrouwen, waardoor ook de Nederlandse banken in nood kunnen komen.

 

Overheid.

Ook de overheid zal dieper in de buidel moeten tasten. Het aantal gedwongen verkopen van leningen die verstrekt zijn met Nationale Hypotheek Garantie zal toenemen. En om nieuwkomers op de woningmarkt nog een kans te geven moeten er subsidiaire regelingen worden getroffen. Dit is op dit moment in Engeland al het geval waar de grens voor het moeten betalen van overdrachtsbelasting voor een woning als gevolg daarvan is opgetrokken van ₤ 125.000 (€ 154.000,-) naar ₤ 175.000 (€ 215.000,-).

 

Doomscenario’s zijn altijd interessant. Of ze op waarheid zijn gebaseerd moet nog blijken. Voor de korte termijn geven zowel DNB als BlackRock aan dat het onweer in de Nederlandse woningmarkt nog wel even uit zal blijven. Op woninggebied tenminste. Met een AEX-koers die op 4 september wederom onder de 400 punten zakte en daarmee binnen een jaar meer dan dertig procent is gezakt,  lijken de grote Nederlandse bedrijven zich bewust van de huidige tendens in de economie. Ondanks deze tendens zijn er voor het eerst sinds lange tijd weer stemmen van analisten die zeer voorzichtig menen dat het dieptepunt inmiddels achter ons ligt.

- naar boven -

Hypotheek nu dubbel zo duur?

Krant zaait paniek door verkeerde informatie

 

Van de Nederlanders die op maandag 18 augustus weer in het land waren, werden velen direct na de vakantie geschokt door het hoofdartikel van de Telegraaf van die dag, waarin werd gemeld dat een hypotheek nu tweemaal zo duur is.  Volgens deze landelijke krant zouden binnenkort ook in Nederland duizenden gezinnen in het nauw geraken vanwege een forse verhoging van de maandlasten. De Telegraaf ontleende zijn gegevens aan verkregen informatie van prijsvergelijker NHP.

 

Landelijke media worden de laatste tijd fors in de maling genomen door zogenaamde prijsvergelijkers op internet,die vaak ten onrechte de status aannemen van doorgewinterde en ervaren onderzoekbureaus. In een groot aantal gevallen blijken door kranten en tv aangehaalde onderzoekers niet veel meer te zijn dan nieuwlichters die soms vanuit zolderkamertjes schokkende stelligheden over de markt uitkramen. Lastig is daarbij dat andere media deze kreten meteen napapegaaien, vooral in de zomer wanneer er komkommertijd heerst binnen de nieuwsmedia.

 

Nonsens

De Telegraaf meent dat eigenhuisbezitters nu bij de verlenging van hun hypotheek tweemaal zo duur uit zullen zijn, omdat de rente verdubbeld zou zijn en de goedkope hypotheken van een aantal jaren geleden nu aflopen. Deze bewering kan worden bijgeschreven onder het hoofdstuk “grote nonsens”. De hypotheekrente is sinds het diepste punt in de markt – juli 2005 – wel fors gestegen, maar zeker niet verdubbeld.

 

Voor de door de Telegraaf aangehaalde hypotheekvorm was de laagste rente in 2005 3,2 procent, terwijl deze op 18 augustus jl voor dezelfde hypotheek 4,8 procent bedroeg. Volgens de Telegraaf waarschuwt directeur Lijesen van NHP voor een verlenging van de eerder gesloten hypotheek tegen een percentage van 7 procent nu, hetgeen een forse verdubbeling zou betekenen. Zelfs de duurste hypotheekbank vraagt dit percentage nog niet voor een dergelijke hypotheek.

 

Kortzichtig.

Voorts gaat de Telegraaf in haar artikel uit van hypotheken met een zesjarige rentevaste termijn. Dit type hypotheken zou in de periode 2004 en 2005 erg populair geweest zijn en binnenkort dus aflopen met al die trieste gevolgen van dien. De meeste hypotheekklanten kunnen echter wel uitrekenen dat zo’n hypotheek niet binnenkort, in 2008, afloopt, maar pas in 2010 of 2011. Dat is vanaf heden nog bijna net zover weg als het goedkoopste jaar 2005 van 2008 verwijderd is. Het is dus kortzichtig om nu maar alvast van torenhoge tarieven uit te gaan bij de verlenging van de hypotheek over twee á drie jaar en bovendien zeer discutabel om te beweren dat die ellende nu al aan de orde zou zijn. In de periode van de komende twee á drie jaar kunnen rentetarieven ook weer gezakt zijn.

 

Bangmakerij.

Als de economie in de komende tijd een recessie tegemoet gaat, zullen rentetarieven eerder dalen dan stijgen. Klimt de economie weer uit het dal en komt er vanuit het bedrijfsleven meer vraag naar leningen en van particulieren weer meer vraag naar koopwoningen, dan zal de rente wellicht verder stijgen. Het niveau van de hypotheekrente is echter ook nog van tal van overige factoren afhankelijk. Bovendien hebben mensen die na zes jaar hun hypotheek moeten verlengen tegen een hoger rentepercentage, inmiddels ook gedurende een periode van zes jaar loonstijgingen gekend. Het jaarinkomen ligt dan gemiddeld 25 procent hoger. Dat is zeker voldoende om een dergelijke rentestijging op te vangen. De bangmakerij van prijsvergelijkers, zoals de NHP,  en van de landelijke media is dan ook volstrekt overbodig.

 

Verkooptruc.

De NHP is een organisatie die in onderzoeksland relatief nog maar net komt kijken. Het getuigt van onzorgvuldigheid om informatie vanuit onervaren hoek al meteen uit te strooien over de menigte zonder de informatie te controleren. Van de info die de Telegraaf op 18 augustus verspreidde, klopt in ieder geval niet veel. De informatie zet echter wel veel hypotheekklanten op het verkeerde been, hetgeen kennelijk de bedoeling is van de digitale prijsvergelijkers. Achter veel prijsvergelijkers op dit gebied zitten bedrijven die baat hebben bij de verkoop van hypotheken. Dat lijkt hier ook het geval. Een hypotheekklant die niets te duchten heeft, gaat niet shoppen. Een geschrokken hypotheekklant wel. 

- naar boven -

Hypotheekrente verlengen? Ding af.

 

Voordelig ingestapt bij het afsluiten van je hypotheek? Dan kan het geen kwaad te kijken hoe je ervoor staat als de eerste rentevaste periode afloopt. Scherp onderhandelen met de bank, kan de schade van een hogere rente beperken. Hoe mooier de lokkertjes, des te belangrijker de kleine lettertjes. Dat geldt ook voor de hypotheekrente.

 

Bij het afsluiten van nieuwe hypotheekleningen paaien banken klanten graag met 'kortingen' en gunstige 'instaptarieven'. Die wijken doorgaans af van zogenoemde 'venstertarieven' die banken in officiële publicaties gebruiken.

Krijg je een kortingstarief dan heeft dat vaak consequenties na afloop van de eerste rentevaste periode. De zogenoemde verlengingsrente kan, zonder de oorspronkelijke korting, plots een half procentpunt of meer hoger uitvallen. Nog afgezien van de stijging van de marktrente. Op een hypotheek van twee ton scheelt een half procent netto pakweg honderd euro per maand.

 

Financiële vergelijkingssite Independer houdt bij welke hypotheekaanbieders officieel werken met hogere verlengingsrentes.

 

Neem je een situatie van een tweeverdienergezin met een spaarhypotheek van twee ton en een inkomen van zestig duizend euro bruto, dan rollen er 85 offertes uit de database van Independer. Bij één op de drie offertes is sprake van rente-opslag na afloop van de eerste rentevaste periode. In het bijgevoegde kader is een top tien weergegeven (zie: 'Rente-opslag')

Uitgegaan is van een spaarhypotheek waarvan de rente aanvankelijk vijf jaar vast staat. Voor de opslag van de verlengingsrente, maakt een kortere of langere looptijd, of een andere hypotheekvorm echter weinig verschil. De opslag blijft in veel gevallen hetzelfde.

 

"In algemene zin klopt het dat banken de verlengingsopslag constant houden, ongeacht de duur van de rentevaste periode", bevestigt woordvoerder Edmond Hilhorst van Independer. "Maar dit verschilt wel per aanbieder." Positief geformuleerd komt dit erop neer dat hoe langer je de rente vast zet, des te langer je profiteert van de aanvankelijke rentekorting.

Vraag is uiteraard hoe sterk je als klant staat als je opnieuw met de bank moet onderhandelen. Een maand vóór afloop van de oorspronkelijke renteperiode sturen banken doorgaans een standaardbrief met een voorstel voor de verlengingsrente. Wie niet reageert, stemt stilzwijgend in.

 

"In de praktijk kun je echter ook bij verlengingsrentes afdingen", stelt woordvoerder Hans Andre de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. "Dat is simpelweg een kwestie van een beargumenteerd briefje terugsturen als je het niet eens bent met het verlengingsaanbod. " Bijvoorbeeld omdat andere banken met lagere rentes werken.

 

Geeft de bank niet toe, dan kun je in uiterste instantie overstappen naar een concurrent die een lagere rente biedt. Dit geeft wel de nodige rompslomp, omdat je hiervoor opnieuw naar de notaris moet, een eventuele levensverzekering moet overzetten en het huis mogelijk opnieuw moet laten taxeren. Het is dan een kwestie van wegen: overstapkosten versus rentevoordeel.

 

Een beetje assertieve klant kan echter een hoop voor elkaar krijgen, meent De la Porte: "Banken willen hypotheekklanten meestal graag behouden, omdat het om een langdurige financiële relatie gaat." Onderhandelen loont dus vrijwel altijd.

- naar boven -

 

Hypothekencrisis klopt op Nederlandse deuren.

Financiële problemen door stijgen hypotheekrente en aflopen rentevast termijn.

 

Uit een verontrustend rapport van Nationale HypotheekPas (NHP), blijkt dat de in Amerika ontstane hypothekencrisis ook in Nederland de kop op dreigt te steken. De conclusie van het onderzoek is dat vanaf 2009 gemiddeld 108.250 gezinnen hun financiële lasten mogelijk niet meer kunnen dragen. De gestegen hypotheekrente in combinatie met het aflopen van rentevaste termijnen zijn hierbij de grootste boosdoeners. Een weinig rooskleurige voorspelling die veel gelijkenissen vertoont met de hypotheekproblemen in Amerika.

 

In Amerika zijn diverse huizenbezitters in financiële problemen gekomen door de snel gestegen hypotheekrente. Aangezien veel Amerikanen een hypotheek met een variabele hypotheekrente hadden, werden zij direct geconfronteerd met een explosieve stijging van de maandlasten. Vaak was het gezinsinkomen niet voldoende om deze forse lastenstijging te kunnen dragen.

 

Striktere regelgeving in Nederland.

In Nederland geldt een striktere regelgeving bij het afsluiten van een hypotheek dan in Amerika. Zo moeten ook personen met een variabel inkomen aantonen een goede financiële basis te hebben voor het afsluiten van een hypotheek en is het afsluiten van een hypotheek aanzienlijk lastiger voor iemand die al schulden open heeft staan. Verder hebben de meeste Nederlandse huizenbezitters een hypotheek met een rentevast termijn, waardoor ze niet direct verrast worden door een stijging van de hypotheekrente. Voor minister Bos reden genoeg om kort na het uitbreken van de problemen in Amerika te stellen dat de Nederlandse hypotheekmarkt niet in de problemen zou komen.

 

Toch problemen op de loer.

Ondanks de betere regulering en de geruststellende woorden begint het veiligheidspantser scheurtjes te vertonen. Net als in Amerika is ook een stijging van de hypotheekrente de hoofdoorzaak. Alleen komt het bij hypotheken met een rentevast termijn pas tot uiting bij het verstrijken van dit termijn. Opeens krijgt ook de Nederlandse huizenbezitter dan te maken met een hypotheekrente die al snel een aantal procenten hoger kan liggen dan voorheen. Bovendien geldt dat veel banken een rentekorting rekenen in de eerste termijn, welke komt te vervallen bij de volgende termijn. Om deze reden kan het lucratief zijn om de hypotheek bij verlening onder te brengen bij een andere bank.

 

Wanneer bij een persoon die in juli 2005 een hypotheek heeft gesloten de rentevaste termijn nu zou eindigen, dan zou dit een bruto lastenstijging van maar liefst € 5.000 op jaarbasis betekenen bij een modale woning. Echter, een rentevaste termijn van drie jaar is niet gebruikelijk. Een rentetermijn van vijf jaar daarentegen wel. NHP gaat er in haar rapport vanuit dat de hypotheekrente in 2010 schommelt rond de zeven procent. Dit houdt in dat dezelfde persoon uit het voorbeeld zijn bruto rentelasten extreem ziet stijgen met €  8.750,- per jaar.

 

Maximale leenbedrag afgestemd op ware rente.

Een ander pijnpunt dat NHP noemt, is een wijziging van de wetgeving op basis waarvan het maximaal toegestane hypotheekbedrag wordt vastgesteld. Tot 2003 was een van de regels dat bij het maken van een berekening moest worden uitgegaan van een hypotheekrente van 6 procent, ook wanneer de daadwerkelijke rente veel lager was. Hiermee werd automatisch een mogelijke stijging van de hypotheekrente ingecalculeerd. Vanaf 2004 kon deze berekening gemaakt worden op basis van de op dat moment geldende hypotheekrente, die destijds rond de 3,8 procent bedroeg. Veel mensen konden daardoor opeens veel meer lenen, bijvoorbeeld tot negen keer van het jaarinkomen. Juist de groep die in 2004 en 2005 een hypotheek met een rentevast termijn van vijf jaar afsloot,  dient zijn banksaldo goed in de gaten te houden.

- naar boven -

Hypotheekrente stijgt niet meer.

 

Goed nieuws voor huizenkopers: de hypotheekrente stijgt niet meer. Desalniettemin kunnen veel huizenbezitters hogere maandlasten tegemoet zien wanneer hun rentevastperiode afloopt. De Postbank maakte vorige week bekend de hypotheekrente met 0,1% te verlagen. Veel is het misschien niet, maar het betekent in elk geval dat de stijgende lijn is gekeerd - voor nu. Uit renteoverzichten van de internetsite geldenrecht.nl blijkt dat vooral de hypotheken met een rentevastperiode tussen 2 en 10 jaar dalen.

 

De hoge hypotheekrente is voor veel potentiele huizenkopers een lastige horde. Sinds mei vorig jaar is de hypotheekrente sterk opgelopen. De voordeligste aflossingsvrije hypotheek had toen een rente van 4,7 procent voor vijf jaar rentevast. Dat liep tot het begin van deze maand op tot bijna 5,5 procent. Nu is de goedkoopste aflossingsvrije hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te krijgen tegen een rente van 5,20 procent.

 

De sterkste daling van hypotheekrente is te zien bij de rentevastperiode van twee jaar. De Goudse, Zwitserleven en Allianz verlaagden hun rente met 0,5 procent. Ook de rentes voor 5 en 10 jaar rentevast daalden bij de meeste aanbieders. De variabele rente blijft daarentegen vrijwel gelijk.

 

De daling is goed nieuws voor huizenbezitters. Op een hypotheek van 250.000 euro, ongeveer de gemiddelde huizenprijs in Nederland, is het verschil tussen 5 procent en 5,5 procent ruim honderd euro per maand, meer dan 1200 euro per jaar.

 

Niet alleen voor starters op de huizenmarkt is dat een drempel, ook huizenbezitters die tegen het einde van de rentevastperiode aanlopen krijgen er last van. Zij zullen een nieuwe rente moeten vastleggen in een tijd dat de hypotheekrente is gestegen.

 

In de jaren 2003, 2004 en 2005 lag de rente voor zes jaar veel lager dan nu, rond 3,6 procent. In 2009 zullen de eerste huizenbezitters die in 2003 voor zes jaar de rente hebben vastgezet een nieuwe rente moeten afspreken met de bank. Als de rente zo hoog blijft als die nu is, dan levert dat een flinke verhoging van de maandlasten op.

 

Het verschil tussen 3,6 procent en 5,5 procent zal zich flink laten voelen in de portomonnee. Volgens onderzoek van de Nationale Hypotheek Pas (NHP) zullen veel gezinnen betalingsproblemen krijgen. In 2004 en 2005 werd in tenminste 12 procent van de gevallen een maximale hypotheek afgesloten. Dat zijn ruim 60.000 hypotheken in 2004 en bijna 70.000 in 2005, die achtereenvolgens in 2010 en 2011 een nieuwe rente moeten afsluiten.

- naar boven -

Na rokers nu ook leners gewaarschuwd !

Carrièremakers lenen goedkoper

 

‘Kunt u deze lening wel aan?’ Een dergelijke vraag gaat, als het aan het ministerie van financiën ligt, in de toekomst vooraf aan het sluiten van een hypotheek. Ook voor reguliere leningen wil het ministerie de consument wijzen op de risico’s, met slogans als ‘geleend geld is duur’. Naast de waarschuwingen moet ook expliciet vermeld worden dat er kosten aan de persoonlijke lening of hypotheek verbonden zijn.

 

Eerder al werden voorwaarden bij het lenen van geld al aangescherpt door de overheid. Zo kan de boete voor geldverstrekkers die de regels negeren oplopen tot maar liefst één miljoen euro. Een boete wordt gegeven wanneer uit een kredietwaardigheidscontrole blijkt dat de lener eigenlijk niet voldoende inkomsten heeft om de kosten van een lening te kunnen dragen maar de lening toch wordt verstrekt.

 

De toegenomen aandacht voor het bedrag dat maximaal geleend kan worden, heeft te maken met de kredietcrisis. Met name in de Verenigde Staten leenden mensen meer dan dat ze daadwerkelijk konden dragen op basis van hun inkomen. Het gevolg is dat veel mensen niet meer in staat zijn om hun maandlasten te voldoen. De gevolgen zijn inmiddels bekend, veel huizenbezitters moesten op zoek naar een goedkopere woning. Het is niet verwonderlijk dat de overheid dergelijke situaties zo veel mogelijk uit wil sluiten. Het huidige kabinet spiegelt overigens vaker haar eigen beleid aan dat van de Amerikaanse regering. Zo moeten, net als in de Verenigde Staten, snacks worden geweerd uit scholen en achterstandsbuurten. Amerika neemt blijkbaar de positie in van negatief rolmodel voor de Nederlandse markt.

 

Reclame verbieden.

Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid Aboutaleb stoorde zich in het verleden aan opdringerige reclames waarin wel leningen werden aangeprezen. Uit de reclames werd naar zijn mening onvoldoende duidelijk dat er ook kosten aan verbonden zijn in de vorm van een rente. Een verbod op dergelijke reclames bleek echter niet haalbaar. Aanbieders van kredieten wijzen op hun beurt op de verantwoordelijkheid van de consument zelf om de voorwaarden te lezen. Waar de grens ligt tussen een te geringe mate van informatieverschaffing door kredietverstrekkers en een te naïeve houding van de consument blijft tot op heden nog altijd een punt van discussie.

 

Rente persoonlijke leningen.

De rente op zowel hypotheken als persoonlijke leningen is de afgelopen tijd flink opgelopen. Door de kredietcrisis zijn banken minder snel geneigd geld uit te lenen en vragen ze voor beide producten meer rente. Zo vraagt de Postbank maar liefst meer dan 12 procent aan rente per jaar bij een lening van € 5.000. Een lening van € 15.000 moet 9,60 procent kosten voor de geïnteresseerde. Opvallend is dat met name de bekende banken een hoge rente rekenen. 

- naar boven -

Huizenkoper betaalt meer door hogere marge banken.

Extra lasten van € 550 voor woningeigenaar.

 

In het afgelopen jaar zijn banken een hogere marge gaan rekenen op de hypotheken die ze verstrekken. Het verschil met de kapitaalmarktrente is sinds vorig jaar met 0,2 procent toegenomen. Op het eerste gezicht geen schrikbarend percentage. Echter, bij een woning van € 275.000 is de koper hierdoor jaarlijks € 550 kwijt aan extra lasten. En waar rente hoger wordt, lijkt de prijsstijging van de woning te stagneren. Dit laatste is wellicht nu even prettig voor de koper maar op de lange termijn voor niemand prettig. De woningmarkt begint te klemmen.

 

De kapitaalmarktrente is de rente waartegen commerciële banken (voor een lange termijn) geld kunnen lenen. Ook kunnen banken elkaar geld uitlenen, het rentepercentage wordt in dat geval onderling bepaald. Wanneer banken een hypotheek verstrekken rekenen ze aan de klant meer rente door dan de rente die ze zelf moeten betalen. Dit is dus hun winstmarge.

 

Hogere marge door hypotheekcrisis.

Het gemiddelde van de renteopslag die banken rekenen is in het afgelopen jaar van 0,63 naar 0,83 procent gegaan en is de laatste maanden nog verder gestegen. Dat de banken meer marge rekenen komt met name doordat ze de kredietcrisis behoorlijk in hun portemonnee voelen. Ook de woningmarkt heeft te kampen met een afname van de groei, zo blijkt onder andere uit een rapport dat de Rabobank vandaag publiceerde.

Met name het uitlenen van grote geldsommen tussen banken onderling verloopt stroef. Als gevolg van het wantrouwen dat door de kredietcrisis heerst, rekenen banken in een dergelijke situatie ook meer rente aan elkaar. Hierdoor wordt het geld ‘inkopen’ duurder, wat volgens de banken een van de oorzaken is van een afnemende winst Dat bij Fortis de winst zelfs afneemt is overigens minder verwonderlijk. De nasleep van de overname van ABN en het gerommel in de top van de onderneming zal het bedrijfsresultaat weinig goed doen.

 

Hypotheken doorverkopen lastiger.

Banken hebben de verplichting om een bepaalde geldvoorraad aan te houden naar rato van het aantal hypotheken dat ze hebben verstrekt. In de periode voor de kredietcrisis was het bij banken gebruikelijk om hypotheken te bundelen en door te verkopen aan een andere bank. In ruil daarvoor kreeg de bank een klein deel van de hypotheekrente die de huizenkoper betaalde. Het voordeel voor de bank die het ‘hypotheekpakketje’ verkocht was vooral dat het aan hypotheken uitstaande bedrag niet meer op de eigen balans hoefde te vermelden en daardoor minder geld als buffer nodig had. De voorwaarden zijn echter aangescherpt en het doorverkopen van hypotheken is bijna niet meer mogelijk. Banken moeten daarom meer geld in huis hebben waardoor meer kosten gemaakt worden.

 

Beweging hypotheekrente niet gelijk aan kapitaalmarktrente.

De kapitaalmarktrente is de afgelopen weken gedaald. Als reactie daarop hebben echter slechts enkele hypotheekverstrekkers hun rente een stukje verlaagd. Doordat het grootste gedeelte van deze hypotheekerstrekkers op zoek is naar een hogere winstmarge, om zo de door de kredietcrisis opgelopen verliezen te compenseren, wordt over het algemeen de hypotheekrente nauwelijks neerwaarts bijgesteld.

- naar boven -

 

Vaak te duur uit door slechte financiële oriëntatie.

Jongere kiest eigen bank uit ‘veiligheid’

 

Veel jongeren kiezen primair voor hun eigen bank als het gaat om een persoonlijk financiële oriëntatie. Echter, ook veel andere leeftijdsgroepen geven hun bankkantoor op dit terrein een hoogwaardig oordeel. De factor naamsbekendheid en vertrouwen spelen hierin een grote rol in. IG&H Consulting heeft onlangs onderzocht op welke wijze jongeren advies inwinnen op financieel terrein. Uit dit onderzoek bleek dat bankkantoren, familie/vrienden en internet veruit het populairst waren. De rol van internet bleek echter niet groter dan bij ‘ouderen’. De financieel adviseurs bleken, buiten hypotheekadvies niet populair onder de jongeren. 

 

De keuze van jongeren voor banken is logisch. Immers: een ieders eerste confrontatie met de financiële markt is het openen van zijn of haar eigen juniorrekening bij de bank. Meestal is dit de bank waar ook de ouders reeds verzekerd zijn. Internet wordt door jongeren met name gebruikt als oriëntatiemedium of om te controleren of de van de bankadviseur verkregen informatie ook daadwerkelijk op een objectieve waarheid is gebaseerd.

 

Auto verzekeren duur bij bank.

Uit een eerder onderzoek van GFK bleek al dat ongeveer 30% van de autoverzekeringen wordt afgesloten via internet. Hierbij onderscheiden oudere personen zich veelal niet van jongeren; het percentage internetgebruikers ligt bij beide groepen ongeveer net zo hoog. Echter, als er een premievergelijking voor autoverzekeringen wordt gemaakt, blijkt dat de bankverzekeraars niet of laag in de rij voorkomen. Zo kost bijvoorbeeld het verzekeren van een nieuwe Renault Clio voor iemand met drie schadevrije jaren bij de voordeligste aanbieder National Academic € 690,- per jaar. Bij ABN-AMRO moet voor deze zelfde verzekering meer dan € 1.200,- worden betaald. 

 

Bank versus adviseur.

Hoewel het onderbrengen van financiële producten op een andere wijze dan bij de eigen bank wellicht minder vertrouwd is, kan een goede oriëntatie naar ook kleinere financiële aanbieders voor zowel jongeren als ouderen vaak extra besparingen opleveren. Banken zijn immers geen onafhankelijke adviseurs; zij bieden slechts hun eigen producten aan. Klanten die dus informatie inwinnen bij de bank, zullen zelf de aangeboden tarieven moeten vergelijken met die van de concurrent.

- naar boven -

Nieuwe hypotheekproblemen in de VS.

Woningmarkt Spanje stort in elkaar

 

Onlangs bleek het recente verlies dat de grootste Amerikaanse bank Citigroup heeft geleden als gevolg van de hypothekencrisis mee te vallen. Deze meevaller lijkt echter een doekje voor het bloeden. De wond in de Amerikaanse hypotheekmarkt zit namelijk behoorlijk diep. Nadat eerst een beperkte groep Amerikaanse huizenbezitters in de problemen kwam met het betalen van hun maandlasten, dreigt nu ook de ‘gewone Amerikaan’ met een redelijke financiële positie ten prooi te vallen aan de crisis. 

Een grote groep Amerikanen heeft een zogenaamde alternativeA-hypotheek, een hypotheek waarbij de huiseigenaar geen bewijs van inkomen hoeft te tonen. Afgelopen april kon 12 procent van de mensen met een dergelijke hypotheek hun maandlasten niet opbrengen, dit tegen 4 procent in dezelfde maand vorig jaar. Ook meer Amerikanen met een reguliere hypotheek kon niet voldoen aan de financiële verplichtingen. Dit percentage verdubbelde in een jaar naar 2,7 procent.

 

Toekomstige problemen

Ter bestrijding van de hypotheekproblemen heeft de Amerikaanse overheid de hypotheekrente bij bepaalde hypotheken bevroren. Zo is de huiseigenaar met een alternativeA-hypotheek vijf tot zeven jaar gevrijwaard van stijgingen van de hypotheekrente. Na deze periode is het echter niet zeker dat de betreffende persoon de dan volgende stijging in hypotheekrente wel kan opbrengen. Wanneer dit niet het geval is zullen de toch al in zwaar weer verkerende banken opnieuw verliezen oplopen. 

 

Amerikaanse economie kwakkelt

Naast de huizenmarkt werkt ook de rest van de Amerikaanse economie niet bepaald mee. De olieprijs is nog steeds hoog, waardoor bedrijven meer kosten maken en consumenten minder kopen. Zo zijn vervoersbedrijven fors duurder uit en is de particuliere autoverkoop gedaald. Ondanks dat het aantal  banen in juli minder hard is gedaald dan economen voorspelden, zijn het met name grote Amerikaanse organisaties die flink snijden in hun personeelsbestand. Bijvoorbeeld de Amerikaanse autofabrikant General Motors sluit voor 5.000 werknemers haar deuren. Vliegtuigmaatschappij United Airlines doet er met 7000 een schepje bovenop.
 
Een lichtpunt is de zwakke dollar. Door de lage koers van de dollar is het voor landen met een andere munt voordelig om Amerikaanse producten aan te schaffen. De export vanuit Amerika steeg in juli dan ook met maar liefst 9 procent.

 

Overschot van 600.000 woningen in Spanje

In nagenoeg alle Europese landen stijgen de prijzen van producten en diensten harder dan gewenst. De hoge olieprijs is ook hier voor een deel debet aan. De inflatie draagt bij aan het gevoel van mensen dat ‘het leven duurder is geworden’. Veelal is dit ook het geval omdat lonen niet één op één meestijgen. Omdat het vertrouwen in de eigen financiële positie afneemt, besluiten mensen dat grote aankopen nog wel even kunnen wachten. Dit heeft een remmend effect op de economie en de verkoop van woningen.  
 
Europa laat een verdeelt beeld zien wanneer het gaat over de huizenmarkt. Ook het aantal verkochte woningen in Nederland stijgt minder hard door de hypothekencrisis. Echter, in bijvoorbeeld Engeland en Spanje is de woningmarkt praktisch ingestort. In Spanje kunnen steeds meer door de gestegen hypotheekrente nauwelijks rondkomen. Na een lange tijd van stijgingen kampt Spanje nu met een woningoverschot van 600.000 woningen en zijn zelfs prijsdalingen van meer 40 procent niet voldoende om nieuwe kopers te trekken, met grote gevolgen voor de bouwindustrie. 

- naar boven -

Nationale Hypotheek Garantie in trek.

 

Het aantal in Nederland afgesloten hypotheken is in de eerste helft van dit jaar gedaald met tien procent. Het aantal verstrekte hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is daarentegen met vijftien procent gestegen. Bij een dergelijke hypotheek staat de stichting garant voor het hypotheekbedrag in het geval dat de huiseigenaar de lasten niet meer kan dragen. De sterke toename van het aantal NHG-hypotheken is een teken dat bij banken, mede door de kredietcrisis, zekerheid het toverwoord is van dit moment.

 

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning is de verstrekker van de garantie, die zowel voor bank als koper leidt tot een verminderd risico. Wanneer een huizenkoper bij het aangaan van een wederzijdse hypotheekverplichting in de financiële problemen komt, betaalt de stichting onder bepaalde voorwaarden de hypotheekschuld van de huizenkoper aan de bank. De huiseigenaar zelf is overigens in dat geval door de garantieregeling niet van zijn problemen verlost. Zijn faillissement kan in het uiterste geval leiden tot een gedwongen verkoop van de betreffende woning.

 

Afname hypotheeklasten

De NHG-regeling biedt met name voor de bank meer zekerheid. De huizenkoper profiteert van een lagere hypotheekrente. Banken geven namelijk in het geval van NHG een rentekorting die kan oplopen tot 0,5 procentpunt. Bij een woning met een hypotheeksom van € 250.000 levert dit een vermindering van de jaarlijkse lasten op van € 1.250,-. Wel betaalt de koper eenmalig een bedrag aan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning, naar ratio van de hoogte van de lening. Het aanvragen van een hypotheek onder NHG voorwaarden is mogelijk indien de totale hypotheeksom niet meer dan € 265.000 bedraagt.

 

Huizenprijzen VS dalen meer dan 15 procent

Niet alleen in Nederland zijn de gevolgen van de hypotheekcrisis merkbaar. In Engeland bijvoorbeeld is de situatie nog een stuk minder rooskleurig. Vandaag maakte de Engelse centrale bank bekend dat het aantal goedgekeurde hypotheken in juni gedaald is tot 36.000, het laagste niveau sinds 1999. In mei waren dit er nog 41.000. Het stagneren van het aantal verkopen heeft in Engeland vat gekregen op de huizenprijzen, die in een dalende lijn zitten. In een jaar is de gemiddelde prijs van een Britse woning gedaald met 6,3 procent. De huizenprijzen in Amerika zijn zelfs met meer dan 15 procent gedaald, de sterkste daling uit de geschiedenis.

 

Ook in Nederland is het aantal verkochte huizen in de afgelopen periode gedaald en stijgen de huizenprijzen minder snel dan voorheen. Ook de Nederlandse huizenmarkt is doet daarmee een forse stap terug, van het compleet instorten van de woningmarkt zoals in Engeland is vooralsnog geen sprake. Wel geldt dat wanneer de problemen geconstateerd worden, het vaak te laat is. Zowel banken als de overheid besteden daarom na het losbarsten van de hypothekencrisis in Amerika beduidend meer aandacht aan de regelgeving omtrent het verstrekken van hypotheken.

- naar boven -

 

Spaarhypotheek populairder dan ooit tevoren!

 

Door sombere berichten over de economie en de nasleep van de kredietcrisis is de voorkeur van huizenkopers voor een bepaalde hypotheekvorm drastisch gewijzigd. Ook de commotie rondom beleggingspolissen speelt daarbij een rol. De spaarhypotheek komt als grote winnaar uit de bus. Daarmee is de trend zichtbaar waarbij mensen voor meer zekerheid kiezen en veel beleggingsproducten met argwaan bekijken.

 

Kopers kunnen bij de aankoop van een woning kiezen uit verschillende hypotheekvormen. De verschillende vormen variëren hierbij onder andere wat betreft de manier van kapitaalopbouw en het risico dat de huizenkoper daarbij loopt.

 

Vaste opbrengt spaarhypotheek lokt.

In 2006 was 10 procent van alle afgesloten hypotheken een beleggingshypotheek. Bij spaarhypotheken was dit 26 procent. In het afgelopen jaar is deze verhouding verschoven verder in het voordeel van de spaarhypotheek, al dan niet in combinatie met een aflossingsvrij gedeelte. Naast het veilige gevoel dat het ontvangen van een vaste spaarrente geeft in economisch minder stabiele tijden, is ook het stijgen van de spaarrentes zelf een oorzaak van deze verschuiving.

 

Schrik beleggingshypotheken

Of de schrik voor beleggingshypotheken terecht is, zal de toekomst uitwijzen. Over een periode van 30 jaar kan een beleggingspolis nog steeds een beter resultaat opleveren dan een kapitaal dat wordt opgebouwd aan de hand van een vaste spaarrente, zeker bij een herstel van de aandelenbeurzen. Wel kunnen beleggingspolissen die op korte termijn aflopen fors onder het beoogde resultaat presteren. Het te verwachten rendement bij beleggingen op lange termijn is door de beursontwikkelingen in veel gevallen naar beneden bijgesteld. Door de gestegen spaarrente levert een totaalopbrengst die gespaard wordt op dit moment niet eens zoveel minder op dan een totaalopbrengst van een beleggingshypotheek. Ter illustratie, wanneer een spaarrente wordt verstrekt van 5,6 procent en de geschatte opbrengst van beleggingen is 6 procent, dan zal de huizenkoper gezien het relatief kleine verschil geen beleggingsrisico willen lopen en eerder kiezen voor de vaste 5,6 procent.

 

Aflossingsvrije hypotheek populair

Uit cijfers van het Verbond van Verzekeraars blijkt verder dat de aflossingsvrije hypotheek in 2006 de lijst van meest populaire hypotheekvormen aanvoerde. Maar liefst 50 procent van de afgesloten hypotheken was een aflossingsvrije hypotheek, terwijl dit in 2002 ' slechts' 36 procent was. De  lineaire en annuïteitenhypotheek raken echter volledig uit de gratie. Zo daalde het aantal afgesloten lineaire hypotheken ten opzichte van het totaal van 10,8 procent in 1996 naar 4 procent in 2006. De annuïteitenhypotheek kende in dezelfde periode een daling van 32,9 procent naar 6,7 procent. Bij een lineaire hypotheek wordt de lening in gelijke delen afgelost. De rente wordt bij deze hypotheken betaald over de restschuld die op een bepaald moment openstaat. Zowel bij een lineaire als een annuïteitenhypotheek is het nadeel dat er naarmate de tijd verstrijkt minder fiscaal voordeel is.

- naar boven -

 

Eigen woning en hypotheek bij echtscheiding

 

Getrouwde mensen zijn over het algemeen van plan om tot in lengte van dagen dezelfde woonruimte te delen. Soms blijkt echter langdurig samenwonen niet haalbaar en rest niets anders dan een scheiding. Een ingrijpende stap waarbij helaas ook nagedacht moet worden over de verdeling materiele zaken. Zeker het ‘verdelen’ van een koopwoning is een complex onderwerp. Want wat gebeurt er met de resterende hypotheekschuld en hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek wanneer slechts een van de partners in het huis blijft wonen?

Bij een scheiding zijn diverse scenario’s mogelijk, een daarvan is dat één van de partners het huis verlaat. Dit terwijl in de meeste gevallen beide personen te boek staan als eigenaar van de woning en ook de afgesloten hypotheek daarop gebaseerd is.

 

Verdeling woningwaarde

Wanneer de partners getrouwd zijn onder gemeenschap van goederen wil dit zeggen dat beide partners persoonlijk aansprakelijk zijn voor de complete gezamenlijke schulden. In de meeste gevallen wordt in de eigendomsakte bepaald dat iedere partner recht heeft op 50 procent van de waarde van de woning. Ondanks deze gedeelde bezitting geldt wel de volledige persoonlijke aansprakelijkheid zolang de hypotheek doorloopt. De daadwerkelijke verdeling van de woningwaarde dient bij de scheiding door een notaris of advocaat te worden vastgelegd in een zogenaamde akte van verdeling of scheidingsconvenant.

 

Overwaarde of restschuld

De marktconforme prijs van een woning in kwestie kan in de loop der jaren duurder zijn geworden, waardoor overwaarde ontstaat. Deze overwaarde wordt verdeeld over beide partners, uitgaande van een huwelijk in gemeenschap van goederen. De partner die het huis blijft bewonen kan de vertrekkende persoon ‘uitkopen’ door betaling van de helft van deze overwaarde. Het kan voorkomen dat er geen financiële ruimte is voor het gedeeltelijk betalen van de overwaarde aan de vertrekkende partner. In dat geval kan een aanvullende hypotheek worden gesloten, waarbij de hypotheekrente is daarbij aftrekbaar van de belasting.

Naast mogelijke overwaarde van de woning speelt vaak ook de schuld van de lopende hypotheek. Ook deze schuld komt voor beider rekening. In het geval dat de lopende hypotheekschuld hoger is dan de overwaarde betaalt de vertrekkende persoon juist de helft van de schuld aan de partner die het huis blijft bewonen.

Voorbeeld met overwaarde:

Twee personen gaan scheiden en zijn beide voor de helft eigenaar van een woning waarvan de waarde na een taxatie wordt vastgesteld op € 250.000,-. De lopende hypotheekschuld bedraagt op het moment van scheiden € 200.000,-. De overwaarde op de woning bedraagt in dit geval € 50.000,-. De persoon die het huis verlaat ontvangt in dat geval een bedrag van € 25.000,-.

De betaling van de overwaarde kan direct plaatsvinden, ook kunnen partners besluiten deze betaling later of zelfs niet te doen. Bij besteding van het betaalde bedrag is geen hypotheekaftrek mogelijk.

 

Nieuwe hypotheek nodig

De persoon die het huis blijft bewonen dient een bezoek aan de notaris te brengen om de hypotheek op zijn naam te laten schrijven. Het aanpassen van de eigendomsakte is nodig, evenals het laten opstellen van een nieuwe hypotheekakte.

Ook een mogelijke kapitaalverzekering of beleggingspolis die aan de hypotheek gekoppeld is zal bij een scheiding verdeeld moeten worden. Wanneer er bijvoorbeeld op de beleggingsrekening minder kapitaal is opgebouwd dan gepland, kan een schuld zijn ontstaan die onder beide personen verdeeld zal moeten worden. Daarnaast gelden allerlei fiscale regels rondom bijvoorbeeld het vrijstelling van vermogensbelasting. Samengevat spelen er dermate veel financiële aspecten bij een scheiding dat het verstandig is om in een vroeg stadium een financieel adviseur te raadplegen.

- naar boven -

 

Gratis advies bestaat niet.

 

Uit onderzoek blijkt dat de consument denkt dat de financieel adviseur voor niets werkt. Laat ik een ding gelijk duidelijk maken. Gratis advies bestaat niet. Natuurlijk verdient de financieel adviseur geld met de adviezen die hij geeft. Maar daar staat dan ook veel tegenover.

Een goed hypotheekadvies bijvoorbeeld, vergt meer dan 24 uur werk. Dat werk zit in de gesprekken die met u als klant worden gevoerd, in de berekeningen, de offertes, de vergelijkingen, het maken van een uitgebreid klantprofiel, contacten met de geldverstrekkers en ga zo maar door.

 

Vervolgens moet uw financieel adviseur uw hypotheek en verzekeringen administreren en beheren en u op de hoogte van ontwikkelingen die er toe doen voor u of uw producten. Dit heet zorgplicht. Zo kunt u uw adviseur bellen met vragen en legt hij eventuele wettelijke of fiscale veranderingen aan u uit. Dus u betaalt ook voor de kennis die de adviseur heeft, voor zijn kantoor en voor de dienstverlening, ook van zijn medewerkers.

 

U betaalt de adviseur via provisie, een opslag die de verzekeraar of bank aan de adviseur verstrekt voor het werk dat hij namens hen heeft gedaan. Advies lijkt dus gratis, maar u betaalt er als consument wel degelijk voor. De discussie lijkt nu steeds te gaan over de hoogte van deze provisie.

Nu nog lopen dagelijks klanten binnen bij een financieel adviseur, die zich uitgebreid laten adviseren, de adviseur bedanken en de verzekering of hypotheek elders sluiten. De adviseur heeft dus wel werk, maar geen inkomen, want als er geen product wordt bemiddeld – verkocht- is er geen provisie. Andersom: de klanten die wel en product afnemen betalen wel voor het advies door middel van de provisie. En zo betalen zij mee voor de overige klanten. In de praktijk mondt een op de vier adviesgesprekken uit in en verkocht product. Veel consumenten weten dat niet en kijken alleen naar de provisie die ze te hoog vinden, voorzover ze al weten hoeveel ze betalen. Dat laatste gaat veranderen, want per januari volgend jaar geven we de consument een helder inzicht in wat wij verdienen aan een complex verzekerings- of hypotheekproduct. In harde euro’s en niet in vage percentage’s..

 

In de provisie zitten twee vergoedingselementen: één deel is voor het werk dat wij voor verzekeraars doen (bijvoorbeeld administratie en controle), het andere deel is voor het werk dat wij voor u verrichten (advies en begeleiding). De NVA is voorstander van transparantie, van openheid over kosten én beloning. Wij zijn er ook voorstander van dat die beloning (provisie) opgedeeld zou worden in een administratievergoeding die de verzekeraar betaalt en in een adviesbeloning die u betaalt.

Verzekeraars zijn nog niet zo enthousiast over deze uitsplitsing. En dat is jammer voor u, want dat zou betekenen dat alle kosten op úw bordje komen te liggen. Terwijl het juist de verzekeraars zijn die kosten besparen doordat zij bijvoorbeeld niet hoeven te investeren in eigen advieswinkels: zij besteden de administratie uit aan de adviseur.

 

De adviesbeloning moet een adviseur aan u kunnen uitleggen. Bevredigt de uitleg u niet, dan kunt u er uiteraard over onderhandelen. Ook kunt u bij veel adviseurs een andere vorm van beloning afspreken, bijvoorbeeld uurloon, ook wel fee genaamd. Uiteindelijk is de keuze aan u. Maar wat de keuze ook is, de kans dat u advies kunt inwinnen zonder daarvoor te betalen is niet groot.

- naar boven -

 

Weer minder woningen verkocht! Prijsstijging stagneert!

Vrijstaande huizen minder in trek

 

Een in juni verkochte koopwoning was gemiddeld 2,8 procent duurder dan in dezelfde maand in 2007, zo blijkt uit recente cijfers van het Kadaster. Een cijfers dat op zichzelf weinig zegt. Wanneer echter wordt gekeken naar de historie valt op dat de prijsstijging aanzienlijk lager ligt dan  in de afgelopen tien jaar.  Het aantal verkochte woningen is net zoals in de maand mei ook in juni fors gedaald ten opzichte van 2007.

De gemiddelde prijsstijging van een koopwoning bedroeg in mei 2,9 procent. Dit terwijl de waarde van woningen in 2007 met gemiddeld 4,2 procent toenam. Ook het jaar daarvoor kende met 4,5 procent een grotere stijging. Het jaar 2000 was met 18,2 procent een uitschieter. Met deze cijfers in het vizier wordt duidelijk dat een stijging van rond de 2,8 procent ver onder het historisch gemiddelde ligt.

 

Aantal verkopen omlaag

Het aantal verkochte woningen lag in juni  ruim tien procent lager dan in dezelfde  maand  vorig jaar.  In mei  was het aantal woningverkopen zelfs twintig procent  lager . Opvallend zijn de verschillen tussen verschillende typen woningen. Zo is de daling van het aantal verkopen procent het grootst bij vrijstaande woningen. Ook twee onder één kap woningen zijn beduidend minder verkocht. De daling vindt met name plaats in de markt voor woningen met een bovengemiddelde prijs.

De dalingen in ogenschouw nemende is het des te opvallender dat de verkoop van appartementen juist fors is gestegen, namelijk met meer dan 15 procent op jaarbasis.  Ook in mei nam de verkoop van appartementen al toe.  Het aantal mensen tussen de 25 en 35 jaar dat in juni een appartement kocht is opvallend hoog.  Vooral starter s lijken  in de zoektocht naar een betaalbare woning  hun  toevlucht  dus  te nemen tot appartementen.

 

Drenthe nog in trek

Ook per provincie zijn grote verschillen merkbaar. Ten opzichte van vorig jaar zijn in de maanden januari tot juni met name in Groningen (18,45%), Zeeland (18,22%) en Gelderland (15,12%) minder woningen verkocht .  Drenthe is de enige provincie waar het aantal verkopen is gestegen, zij het met ‘slechts’ 2,73 procent.

 

Stijgende rente

Met name de gestegen hypotheekrente noemt het CBS als oorzaak voor de afname van het aantal verkopen. De hypotheekrente is in het afgelopen half jaar  met een vol procent gestegen .   Door deze stijging nemen de maandlasten van  nieuwe  woningbezitters  met een kwart toe.  D oor de rentestijgingen zijn minder mensen financieel in staat om een woning te kopen.

Beperkt aanbod houdt prijzen in stand
Dat de prijzen van Nederlandse koopwoningen niet harder dalen, komt met name door het beperkte aanbod  aan nieuwbouwwoningen. Een daling van het aantal verkopen met 10 of zelfs 20 procent per maand leidt normaal gesproken tot grotere prijsdalingen. Het aantal nieuwbouwwoningen dat jaarlijks in Nederland gebouwd wordt ligt echter al jaren ver onder het vereiste niveau. Een grote groep starters is op zoek naar een betaalbare starterswoning . Oudere mensen voelen echter weinig behoefte hun, vaak al voor een groot deel afbetaalde huis, te verkopen.

 

Huizenprijzen in de toekomst

Het is lastig te voorspellen hoe de huizenprijzen zich in de nabije toekomst zullen ontwikkelen. Wanneer gekeken wordt naar  het lagere aantal verkopen is een verdere afname van de stijging, of zelfs een daling van de prijzen, voor de hand liggend.  Wanneer mensen hun huis al enige tijd te koop hebben staan, zullen verkopers immers geneigd zijn de prijs te verlagen. Anderzijds zijn met name appartementen en starterwoningen in trek en houdt dit de prijs hoog.  De huidige ontwikkeling op de woningmarkt leidt tot pittige prijsonderhandelingen. Kopers hebben momenteel veel baat bij een sterke aankoopmakelaar.

- naar boven -

 

 

Nederlander somber over werkgelegenheid en financiële positie

Laagste hypotheekrente binnen enkele dagen omhoog!

 

Uit recent onderzoek van TNS Nipo blijkt dat Nederlanders steeds minder vertrouwen hebben in de Nederlandse economie. De dalende beurs, de aanhoudende zorgen bij banken en het duurder worden van producten en diensten zijn de grootste veroorzakers van het stijgende pessimisme onder Nederlanders. Slechts drie op de tien Nederlanders zijn op dit moment van mening dat de economie goed draait. Maar liefst 24 procent noemt de huidige economische situatie slecht, wat het hoogste percentage is sinds 2005.

Of het nu gaat over de werkgelegenheid, de eigen financiële positie of het vertrouwen in de nabije toekomst, op alle fronten is het vertrouwen fors afgenomen. Zo denkt bijna een kwart van de deelnemers aan het onderzoek dat de werkgelegenheid in het tweede halfjaar gaat dalen. Ook heeft men sinds van april minder vertrouwen in het stijgen van het eigen (gezins)inkomen. Een kwart van de deelnemers denkt zelfs dat dit in de komende periode omlaag zal gaan, terwijl meer dan de helft verwacht dat dit inkomen steeds hetzelfde zal blijven. Bij de huidige inflatie van rond de 2,8 procent betekent een gelijkblijvend salaris een forse achteruitgang in koopkracht.

 

Opvallend is dat personen tussen de 40 en 55 jaar negatievere opvattingen op nahouden dan jongeren. Ook zijn mannen negatiever ingesteld dan vrouwen (59 tegen 46%).

 

Aankopen op laag pitje

In april constateerde het Nipo al dat Nederlanders het geen goede tijd vonden om duurzame aankopen als een auto of koelkast te doen. In juni is de bereidheid tot aankopen verder gedaald,  slechts één op de tien personen vindt het wel een goede periode voor dergelijke uitgaven.

 

Forse stijging hypotheekrente

Halverwege juni steeg de kapitaalmarktrente als een raket. Het gevolg hiervan was dat ook de hypotheekrente omhoog schoot. Dit werd vooral veroorzaakt door de kredietcrisis. Banken leden enorme verliezen en hielden het geld dat ze hadden het liefst in de eigen kas. Begin juli daalde de marktrente enigszins, om in de afgelopen week weer aan een forse opmars te beginnen. De hypotheekrente bleef de afgelopen weken overigens hoog.

Inmiddels is de kapitaalmarktrente binnen één week gestegen met 0,4 procent. De hoge inflatie is debet aan deze stijging. Wanneer het geld ‘minder waard’ wordt, zal de rente die de bank vraagt omhoog moeten. Het is de verwachting dat de hypotheekrente een verdere stijging in petto heeft. Volgens financiële marktanalisten staat de hypotheekrente, die in de afgelopen drie jaar al meer dan twee procent gestegen is, nog maar aan het begin van een groot aantal jaren van stijging.

- naar boven -

 

Fiscaal banksparen niet interessant.

Consumentenbond nuanceert eerdere uitspraken

 

Eind vorig jaar is met veel tamtam het fiscale ‘banksparen’ geïntroduceerd, een nieuwe manier van kapitaalopbouw bij banken. Zowel de fiscale voordelen voor de consument als de transparantie wat betreft de kosten die banken in rekeningen brengen voor deze dienst vallen echter tegen. Een recent onderzoek van onderzoeksbureau MoneyView maakt duidelijk dat het banksparen nog een lange weg heeft te gaan. In professionele kringen is zelfs de term ‘woekersparen’ gelanceerd. 

Voor het onderzoek heeft MoneyView 170 financiële producten onderzocht, waaronder 30 bankspaarproducten. De belangrijkste conclusie is dat het met name de banken zelf zijn die het op zich transparante product troebel en onvergelijkbaar maken. Opmerkelijk detail is dat de transparantie over de kosten bij verzekeraars juist is toegenomen, nadat hiervoor nieuwe wettelijke richtlijnen in werking traden. De kritiek die verzekeraars eerst te verduren kregen over de zogenaamde ondoorzichtige ‘Woekerpolis’ is daarmee overgeslagen op de banken. Verzekeraars lijken hiermee toch weer de voorkeur te krijgen boven de banken.

 

Banksparen leeft niet

Banksparen is een onderwerp waar veel over te doen is geweest, zowel in de politiek als in de financiële branche. De consument zelf blijkt zich echter bar weinig te interesseren in het onderwerp. Van de Nederlanders weet 79 procent van de mensen überhaupt niet wat banksparen is, zo blijkt uit een onderzoek van GfK onder 10.000 personen. De gebrekkige informatieverstrekking van banken zelf heeft daar ongetwijfeld mee te maken. Met name onder jongeren en vrouwen is de kennis over het onderwerp beperkt. Lezers die ondanks de bewezen desinteresse willen weten wat de verschillen zijn tussen banksparen en het opbouwen van een kapitaal bij een verzekeraar kunnen dit in een eerder verschenen artikel nalezen.

Consumentenbond
Ook de consumentbond pleit in een nieuwsuitzending van RTZ voor meer transparantie bij banksparen. Echter, pas na aandringen van de interviewer werd duidelijk dat ook de consumentenbond erkent dat het banksparen nog niet voldoet aan de verwachtingen. De terughoudende reactie is niet verwonderlijk. Voor de introductie van het banksparen was de consumentenbond al laaiend enthousiast over het fenomeen, terwijl nog geen enkele bank een concreet product aan te bieden had en daarmee behoorlijk voor de parade uit werd gelopen. Nu lijkt het erop dat ook de consumentenbond niet anders kan dan haar eigen mening nuanceren.

- naar boven -

 

Woekerpolis: wat te doen?


Chaos troef in de affaire rond de vermeende woekerpolissen. Nationale-Nederlanden stopte deze week met de verkoop van één van zijn beleggingsverzekeringen. Maar het uitzicht op een brede schaderegeling is nog ver weg. Wat kun je doen, als je een lijfrentepolis of beleggingshypotheek hebt?
Sinds het midden van de jaren negentig zijn er zo'n 6,5 miljoen stuks van verkocht. Maar veel mensen die ooit een lijfrentepolis of een beleggingshypotheek afsloten, weten nog altijd niet of ze zo'n beruchte woekerpolis hebben.

 

Wat is het ook alweer?

Hoewel het begrip woekerpolis lekker bekt, gaat het allerminst om iets eenduidigs. Gemeenschappelijke noemer is dat het financiële producten betreft waarbij beleggen voor aanvullend pensioen of aflossing van de hypotheek, wordt gecombineerd met een overlijdensrisicoverzekering. Dat is bijvoorbeeld het geval bij bepaalde vormen van lijfrentepolissen en bij beleggingshypotheken.

 

Heb ik een beleggingsverzekering?

Wie wil weten of hij een beleggingsverzekering heeft, kan terecht bij de website van het klachteninstituut Financiële Dienstverlening Kifid. Daar is een lijst te vinden waarop verzekeraars en banken een overzicht geven van hun beleggingsverzekeringen (zie kader 'nuttige adressen'). Deze lijst is echter niet uitputtend. Bij twijfel is het verstandig een financieel specialist te raadplegen.

 

Is mijn polis een woekerpolis?

Het begrip woekerpolis suggereert dat je te veel betaalt voor een beleggingsverzekering. Maar wat is te veel?
Beleggingsverzekeringen kennen verschillende soorten kosten. Grofweg komt het erop neer dat je periodiek een bedrag in een beleggingspot stopt, onder aftrek van een aantal kosten. Daar zit de premie voor de overlijdensrisicoverzekering bij, beleggings- en administratiekosten en de provisie voor de tussenpersoon.

 

Ombudsman Jan Wolter Wabeke van het Kifid suggereerde in maart dat polissen waarvan de jaarlijkse kosten hoger zijn dan 3,5 procent van het opgebouwde vermogen, onaanvaardbaar zijn. Dit is gerekend exclusief de premie van de overlijdensrisicoverzekering. Volgens Wabeke moeten verzekeraars de meerkosten boven de 3,5 procent vergoeden.
Nationale-Nederlanden gaf deze week te kennen zich te willen conformeren aan de opvatting van Wabeke, en stopte met de verkoop van het product Flexibel Verzekerd Beleggen. Achmea en Fortis lieten tegenover Het Financieele Dagblad weten niet zonder meer in te stemmen met de Wabeke-norm.

 

Zolang verzekeraars en lobbygroepen van mogelijke gedupeerden er niet uit zijn wanneer een beleggingsverzekering te duur is, kan het nog alle kanten op.


Voor consumenten staan in principe twee routes open: procederen of wachten op een brede compensatieregeling.

 

Moet ik naar de rechter?

De stichtingen Woekerpolis Claim en Verliespolis roepen bezitters van beleggingspolissen dringend op zich bij hen aan te sluiten, om gezamenlijk druk uit te oefenen op verzekeraars. Woekerpolis Claim richt zich vooral op specifieke producten van individuele verzekeraars, waaronder bijvoorbeeld het product Flexibel Verzekerd Beleggen van Nationale-Nederlanden.
Verliespolis probeert tot meer omvattende regelingen te komen met verzekeraars, vooralsnog zonder succes. De stichting maant mogelijke gedupeerden in ieder geval een zogenoemde 'stuitingsbrief' naar de eigen verzekeraar te zenden. Die is via de website van Verliespolis te downloaden.
Over het algemeen geldt een verjaringstermijn van vijf jaar voor schadevergoeding. Die termijn gaat lopen op het moment dat de consument 'bekend' is geworden met de schade. Volgens Verliespolis is dat nu in brede zin het geval. Met een stuitingsbrief kunnen consumenten verjaring van hun claims voorkomen.
Punt is wel dat er over de hoge kosten van beleggingsverzekeringen nog volop wordt gesteggeld. Wie mikt op de Wabeke-norm van maximaal 3,5 procent kosten, kan beter het zekere voor het onzekere nemen en een stuitingsbriefje naar de eigen verzekeraar sturen. Je weet maar nooit.

 

Wat doet de politiek?

Minister van Financiën Wouter Bos stuurt aan op een brede overeenkomst tussen verzekeraars en consumentenorganisaties. Eerste stap daartoe had een inventarisatie van bureau IFO moeten zijn over verschillende soorten beleggingsverzekeringen en de bijbehorende kosten.

 

Dit opzetje is echter verzand in een politieke soap. Bos heeft ruzie met bureau IFO en wil de opdracht voor inventarisatie neerleggen bij de financiële toezichthouder AFM. De Tweede Kamer is daarmee vooralsnog niet akkoord.
Door het politieke gesteggel is een brede schaderegeling waaraan alle partijen zich conformeren, voorlopig uit zicht.
Naast het veilig stellen van eventuele schadeclaims met een stuitingsbrief, ligt concrete actie waarschijnlijk pas begin 2009 in het verschiet.
Verzekeraars hebben toegezegd dat ze uiterlijk in 2009, al hun klanten met beleggingsverzekeringen zullen informeren over de status van polissen en de bijbehorende kosten. Dat moet houvast bieden om te bepalen of je een woekerpolis hebt.

 

Polis stop zetten?

Niet verstandig. Beleggingsverzekeringen zijn vaak langlopende contracten. Daarbij smeren de verzekeraars de kosten uit over de hele looptijd. Doorgaans zit in de contracten een clausule die regelt dat bij voortijdige opzegging, nog te betalen administratieve kosten in één keer worden verrekend met de waarde van de beleggingspot. Vervroegd stop zetten kan daardoor zeer duur uitpakken, zeker als er zicht is op mogelijke schadevergoeding.

- naar boven -

Hypotheekrente stijgt snel door chaos banken.


Dat banken een schimmige rol hebben gespeeld bij de hypothekencrisis is inmiddels wel duidelijk geworden. Met name Amerikaanse banken verstrekten hypotheken aan mensen die de financiële last eigenlijk niet konden dragen. Zeker niet toen de variabele hypotheekrente steeg. Door het onderste uit de kan van de consument te willen halen, hebben de banken uiteindelijk het deksel met een rake klap op hun neus zien belanden en kampen ze met geldtekorten. Ook voor de consument heeft het falende beleid van de banken gevolgen. De huizenkoper wordt geconfronteerd met een hypotheekrente die snel hoger wordt.

 

In de afgelopen weken is de laagst mogelijke hypotheekrente op basis van een 15 jaar rentevaste termijn gestegen van 4,43 procent naar 4,98 procent. In juli 2005 was dit percentage met 3,45 procent fors lager. De stijging van de hypotheekrente sinds maart van dit jaar resulteert in een extra rentelast van € 75 per maand. Banken zouden de rente op de hypotheken wel kunnen verlagen, maar doen dit niet omdat ze een hogere winstmarge hard nodig hebben.

 

Banken hebben geld nodig.

Ook Nederlandse banken ondervinden schade van het onverantwoorde beleid van de Amerikaanse collega’s, overigens niet zonder daar zelf ook schuld aan te hebben. Veel Nederlandse banken hebben namelijk pakketten hypotheken overgenomen van Amerikaanse banken. Achteraf bezien bleken hier nogal wat risicovolle hypotheken tussen te zitten en werden de banken genoodzaakt om miljarden euro’s opzij te zetten om de schade het hoofd te kunnen bieden.

 

Ogen groter dan maag.

Fortis heeft zich in de drang om te groeien bijna verslikt. Voor de overname van ABN Amro had Fortis veel kapitaal nodig. En juist het lenen van vreemd geld is ook voor banken moeilijker geworden. Door de hypothekencrisis en de lage stand van de dollar is de totale hypothekenportefeuille van Fortis met $ 4,9 miljard gedaald tot € 43,3 miljard. 4,9 miljard aan bezittingen zijn dus in rook opgegaan. Vandaag maakte de Belgisch/Nederlandse bank bekend te gaan snijden in haar personeelsbestand en vestigingen te gaan sluiten om kosten te besparen. Ook branchegenoot ING doet veel zaken in Amerika, zag haar bedrijfsresultaat in het eerste kwartaal dalen met 15% en moest 55 miljoen afschrijven op risicovolle hypotheken. Aegon gaf eerdaags aan weinig ‘last’ te hebben van de crisis, maar heeft toch ook behoorlijke averij opgelopen.

 

Alleen maar kommer en kwel?

Aandelen van banken en financiële instellingen zijn in de afgelopen tijd enorm gedaald en veel banken moeten, in ruil voor verkoop van een deel in de onderneming, geld aannemen van buitenlandse investeringsmaatschappijen, regeringen of banken. Vooral Aziatisch geld stroomt rijkelijk de westerse kant op. Toch gloort er hoop aan de horizon. De aandelenbeurzen krabbelen sinds enkele weken weer op en een van de grootste beleggers ter wereld, Warren Buffet, gaf begin mei aan dat volgens hem het hoogtepunt van de financiële crisis achter de rug was. Bovendien zijn de aandelen van veel banken zo ver gedaald dat een hoop ellende al in de koers verwerkt zit en als de zon weer doorbreekt zal dat zeker leiden tot hogere aandelenkoersen.

- naar boven -

 

Dekking overlijdensrisico bij hypotheek kan veel goedkoper.


De afgelopen twee jaar zijn de premies voor overlijdensrisicoverzekeringen sterk gedaald. Dat komt enerzijds door een verhoging van de gemiddelde sterfteleeftijd en anderzijds door het invoeren van aparte tarieven voor niet-rokers. Vooral verzekeringen welke langer dan vijf jaar geleden zijn gesloten kunnen in premie omlaag. De premieverlaging geldt overigens niet alleen voor verzekeringen die aan een hypotheek gekoppeld zijn, maar ook voor verzekeringen die ter afdekking zijn gesloten voor de financiële nadelen van de achterblijvende partner met kinderen.

 

Volgens insiders in de verzekeringsmarkt is het scherpste tarief voor overlijdensrisicoverzekeringen in de afgelopen jaren gedaald met maar liefst veertig procent. Er zijn grote verschillen tussen bekende verzekeraars die in Nederland opereren, zoals Reaal, Nationale Nederlanden, Aegon, Delta Lloyd, Fortis (Amev/Stad Rotterdam/Amersfoortse) enerzijds en de Nederlandse verzekeraar Florius (voormalig Bouwfonds) anderzijds. Florius staat de laatste jaren als de voordeligste Nederlandse verzekeraar op dit terrein bekend.

 

Rokers veel duurder.

Zo vraagt Reaal voor een overlijdensrisicoverzekering van € 200.000,- voor een niet-rokende man van 30 jaar en een looptijd van 25 jaar een jaarlijkse premie van € 366,66, terwijl Florius voor hetzelfde risico € 247,32 vraagt. Voor een roker moet bij de bekende Nederlandse verzekeraars zo’n 20% tot 30% procent meer betaald worden. Overigens is Reaal nog lang niet de duurste verzekeraar in Nederland. Grote maatschappijen als Nationale Nederlanden, Aegon, Delta Loyd en Fortis gaan daar soms nog fors bovenuit.

 

TAF

Van belang is ook dat de nieuwe internetverzekeraar TAF in sommige gevallen nog lagere verzekeringspremies biedt dan Florius. De verzekeringsmaatschappij die aan TAF vastzit, komt uit Liechtenstein. Niet iedere verzekerde wenst echter zijn overlijdensrisico voor de komende tientallen jaren onder te brengen bij een verzekeraar die op dit moment op de Nederlandse markt nog vrijwel onbekend is.

 

Belangrijk is ook dat de eerste € 100.000,- aan verzekering aanzienlijk duurder is dan de volgende € 100.000,-. De eerste € 100.000,- kost bij Florius € 160,32. Over elke € 100.000,- daarna behoeft slechts € 87,- betaald te worden. De premies zijn gebaseerd op het eerdergenoemde voorbeeld en zijn in veel gevallen ook per maand betaalbaar. Voor nadere info over de lagere tarieven voor overlijdensrisicoverzekering kunt contact met ons opnemen.

- naar boven -

 

De kredietcrisis drijft woningzoekers naar een spaarhypotheek.


In het eerste kwartaal van dit jaar is de verkoop tot 28% gegroeid, tegenover 13% van alle hypotheken vijf jaar geleden, blijkt uit onderzoek van De Hypotheker. Ook Rabobank ziet de voorkeur boven een beleggingshypotheek.

De spaarvariant biedt het minste risico, verklaart directeur Bas Millenaar de toegenomen verkoop. Vooral jongeren gaan voor veilig. „De consumenten zoekt zekerheid”, zo verklaart Millenaar de verschuiving. „De discussie over woekerpolissen en de kredietcrisis in de Verenigde Staten zijn daarop van invloed. Huizenkopers willen weten waar ze aan toe zijn en zelf kunnen begrijpen wat ze gekocht hebben. Met een spaarhypotheek weet je zeker dat je na dertig jaar de lening kan aflossen.”

 

Met de spaarhypotheek betaalt de woningkoper maandelijks premie, en aan het einde van de looptijd ligt er een gegarandeerd eindkapitaal. De rente die de klant over zijn spaartegoed krijgt, is dezelfde als hij over de lening betaalt. Anders dan bij een beleggings-, aflossingsvrije en hybride hypotheken – waarmee eigenaren kunnen wisselen tussen sparen en beleggen – loopt de eigenaar weinig financieel risico. „Bij renteverlengingen kom je nooit voor verrassingen te staan”, zegt Millenaar Terwijl de premie van de ooit populaire beleggingshypotheek, waarmee de maandinleg in aandelen wordt belegd, altijd lager was dan de spaarvariant, blijkt het verschil inmiddels tot enkele tientjes geslonken. Daarmee stappen klanten volgens Millenaar over.

 

Overigens wil een meerderheid nog altijd een mengvorm van hypotheken. Maar onder jongeren rond 25 jaar verliest deze hybride lening razendsnel terrein. Jongeren worden kennelijk voorzichtiger: in 2004 kocht 63% daarmee een woning, eind 2007 31%. Terwijl de spaarhypotheek in dezelfde leeftijdsgroep van 18% naar 36% aan deelname stijgt.

De hypotheekmarkt, concludeert De Hypotheker, blijft inzakken. Sinds de piek in verkopen van medio 2006 is de hypotheekproductie met 27,1% afgenomen, met een totale nieuwe omzet van €103 miljard in de afgelopen twaalf maanden. Het aantal oversluitingen van hypotheken, en daarmee de inkomsten van de verstrekker, daalde met 40%, bij nieuwe hypotheken ging er 12,5% af.

- naar boven -

 

Banksparen nieuwe woekerpolis


Begin van dit jaar heeft de overheid naast het belastingvrij aflossen van de hypotheek via een levensverzekering ook belastingvrij aflossen via banksparen mogelijk gemaakt. Vooral de Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond hebben er op aangedrongen dit mogelijk te maken. Beide organisaties vonden dit een gunstiger aflossingsregeling dan de beleggingspolis, welke de laatste tijd beter bekend stond als “woekerpolis”. Actuaris Jan Donselaar legt nu een fikse bom onder het bankspaarproduct door zijn bewering dat bankspaarproducten qua verhulde kosten niet onder doen voor woekerpolissen.

 

“Beleggen met een bankspaarproduct stelt de klant voor veel hogere kosten dan algemeen wordt aangenomen”, vindt actuaris Jan Donselaar. De actuaris stelt daarbij dat bankspaarproducten eigenlijk ook een soort woekerpolissen zijn. Het probleem schuilt in de beheerskosten die de bank permanent in rekening brengt. “Als bij beleggingspolissen en bankspaarproducten alle beheerskosten uit het beleggingstegoed worden gehaald, is een verzekeraar goedkoper”, aldus de actuaris. “En aan het eind van de looptijd worden de bedragen die banken van het saldo afhalen, steeds groter”, volgens Van Donselaar die geen reden ziet waarom de kosten bij een bank lager zouden zijn dan bij een verzekeraar.

 

Afgang

De opmerkingen van Van Donselaar zijn een behoorlijke klap in het gezicht van de VEH die al anderhalf jaar roept dat banksparen veel voordeliger zou zijn. Ook de Consumentbond heeft zich hierbij aangesloten. Beide organisaties lijken nu echter op basis van deskundigheid simpel te worden teruggefloten. Het lijkt erop dat deze organisaties slechts oog hebben gehad voor de voordelen van banksparen en na hun eerdere uitspraken weinig zin hebben gehad om naar nadelen te zoeken.

 

Banksparen onbekend.

Vooral de VEH staat in zijn hemd. Deze organisatie doet er alles aan om haar eerdere uitspraken als absolute waarheid de markt in te drammen. Regelmatig verschijnen door de VEH zelf georganiseerde onderzoeken welke moeten werken als een vorm van “self-fulfilling prophecy”. Volgens een deze week geplaatst onderzoek van de VEH zou nu weer blijken dat de meeste consumenten geïnteresseerd zijn in banksparen, “als ze eenmaal weten wat het inhoudt”.

 

De uitspraken van de VEH komen in een vreemd daglicht te staan als blijkt dat 64 procent van de Nederlandse eigenwoningbezitters het fenomeen banksparen helemaal niet kent. “Maar eenmaal geïnformeerd, vindt bijna de helft dat hun hypotheekverstrekker banksparen zou moeten aanbieden”. Veel mensen denken bij banksparen aan niets anders dan sparen bij een bank. In feite dient banksparen te worden gezien als sparen bij een bank, met een zeer hoge vrijstelling voor vermogensbelasting. Eenzelfde vrijstelling bestond al jarenlang bij levensverzekeringen. Die vrijstellingen gaan alleen maar op als banksparen of polis zijn gekoppeld aan een hypotheek of lijfrente.

 

Eigenbelang banken

De Rabobank verwacht nog dit jaar een hausse in banksparen, dat de beleggings- en spaarhypotheek in groten getale moet vervangen. De door de Rabobank gedane uiting kan echter worden bijgeschreven in het grote boek van eigenbelang. Banksparen zal het alleen maar halen als daadwerkelijk blijkt dat banksparen op de lange termijn niet ook een kat in de zak is, net zoals de oude beleggingspolis, die verder als woekerpolis door het leven zal moeten. Het onderzoek van Van Donselaar wijst echter op de mogelijke start van een nieuw soort woekerpolis. Als de Rabobank bovendien de zeer populaire Spaarhypotheek wil vervangen door een Bankspaarhypotheek dan verwisselt de Rabobank een hypotheek met een gegarandeerde aflossing dus voor een hypotheek met “woekereigenschappen”.

- naar boven -

Eigenaar koopwoning verdiept zich niet in hypotheekrente.


Zestig procent van de mensen met een koopwoning weet niet of de huidige marktrente verschilt van de eigen hypotheekrente. Slechts twintig procent houdt de rentestanden actief bij. Mensen weten dat schommelingen in de rente van invloed zijn op de maandlasten, maar verdiepen zich tegelijkertijd weinig in de mogelijkheden om goedkoper uit te zijn. Een ruime meerderheid denkt wel op zoek te gaan naar een gunstiger tarief als de rentevaste periode afloopt. Dit blijkt uit onderzoek van de Postbank.
Ouderen houden de actuele rentepercentages meer in de gaten dan jongeren. Maar als de rente afloopt zijn het vooral de 40-minners die actief op zoek gaan naar de hypotheek met de gunstigste rente. Ongeveer de helft van de huizenbezitters weet hoeveel hypotheekrente hij of zij nu betaalt. Van de mannen kent 58 procent de rente uit het hoofd, tegen 45 procent van de vrouwen.

Mensen weten dat schommelingen in de rente van invloed zijn op de maandlasten, maar verdiepen zich tegelijkertijd weinig in de mogelijkheden om goedkoper uit te zijn. Een rentedaling van 0,2 procent bij een hypotheek van 200.000 euro levert een bruto besparing van 400 euro per jaar op.

- naar boven -

Eerste huis kopen met subsidiegeld!


Weinig huizenkopers zijn op de hoogte van de mogelijkheid tot het verkrijgen van koopsubsidie bij de aankoop van een woning. Dit terwijl de overheidssubsidie zeker voor starters een goede financiële steun in de rug kan zijn. De startende huizenkoper ontvangt maandelijks een bijdrage om daarmee een gedeelte van de maandlasten te bekostigen.

 

Een koopwoning die gedeeltelijk wordt verkregen met overheidsgeld! Een dergelijke regeling klinkt haast te mooi om waar te zijn. Dat klopt, want aan de subsidie zijn voorwaarden verbonden die veel mensen uitsluiten van deelname. Maar met name voor starters en mensen met een gemiddeld of lager inkomen is de regeling bijzonder interessant.

 

Hoe werkt het?
Het netto salaris van de huizenkoper bepaalt de hoogte van het hypotheekbedrag dat maximaal geleend kan worden. Over het hypothecaire bedrag dient rente betaald te worden, wat een groot deel van de maandelijkse lasten vormt. Wanneer het maximaal te lenen bedrag niet voldoende is voor de aankoop van de woning kan dit aangevuld worden met een extra hypotheekbedrag waarover koopsubsidie wordt verkregen. De subsidie is voldoende om in ieder geval de rentelasten te kunnen dragen die de extra hypotheek met zich meebrengt.

 

Voorwaarden.
Aan de hand van een aantal criteria wordt beoordeeld of de gebruiker ook daadwerkelijk recht heeft op koopsubsidie. Zo dient de aanvrager minimaal achttien jaar te zijn en zelf het huis te bewonen. De verplichte rentevaste periode van de hypotheek moet tussen de tien en dertig jaar liggen. Verdere regels dienen te voorkomen dat mensen subsidie ontvangen die zelf voldoende financiële slagkracht hebben, onderstaand de belangrijkste daarvan:

  • De koopsom van de woning bedraagt maximaal € 158.850
  • De hypotheeksom is niet hoger dan € 171.558
  • Het eigen vermogen is niet hoger dan € 20.014 (€ 40.028 met een fiscaal partner)

 

Met name starters maken kans om aan de voorwaarden te voldoen. Wel wordt iedere vijf jaar getoetst of de financiële situatie van de aanvrager gewijzigd is. Een eventueel eerder toegewezen subsidiebedrag kan daarop worden aangepast. Wees er snel bij Jaarlijks stelt de overheid een totaal aan te verstrekken subsidie vast. Voor de aanvrager geldt simpelweg; op is op. Wie van plan is in de nabije toekomst een huis te kopen en denkt aan de voorwaarden te voldoen, doet er dan ook goed aan snel te handelen. Na het indienen van de aanvraag duurt het twee tot vier weken voordat de aanvrager al dan niet een toewijzing krijgt.

Heeft u vragen over deze subsidieregeling of hulp nodig bij het aanvragen? Neem contact met ons op.

- naar boven -

 

Gaat hypotheekrente nu omhoog of omlaag?


In de landelijke dagbladen wordt melding gemaakt van een dalende hypotheekrente. De berichtgeving vindt plaats nadat grote banken als de Postbank en de Rabobank de rente verlaagden, ofwel verklaarden de neergaande trend te volgen. Voorts wordt verondersteld dat de rente verder zal dalen. De door Postbank en Rabobank verlaagde tarieven, zijn echter een gevolg van de dalende rente van de laatste weken en niet de start van een nieuwe trend, zoals in krantenartikelen wordt beweerd. Of kort gezegd, de artikelen zijn geen nieuws maar oud nieuws.

Of huizenkopers al blij kunnen worden gemaakt met een verder dalende rente in de komende maanden, zoals de Telegraaf in haar artikel van vandaag bericht, is nog volstrekt onzeker. Het krantenbericht is prematuur en loopt vooruit op een veronderstelling die nog niet als vaststaand kan worden aangenomen.

Kansen voor lagere rente
Vanwege de gevaren van een recessie in de Verenigde Staten zijn de rentetarieven de afgelopen weken versneld omlaag gegaan. Door de daling van de aandelenmarkten als gevolg van de angst voor een recessie, vluchten veel beleggers momenteel in obligaties, zoals staatsleningen. Als gevolg van het grotere aanbod van geld vanuit de koopkant daalt de rente van de staatsobligatie. De hypotheekrente is hier aan gekoppeld.

Kansen op hogere rente
Echter, de aandelen bevinden zich op het diepste punt van de afgelopen twee jaar. De kans dat beleggers hun geld weer op aandelen gaan zetten is niet gering. Het kleinste positieve gerucht over de economie kan de start betekenen van de inhaalslag op aandelen waar iedereen op zit te wachten. Zodra die inhaalslag gestalte krijgt, vertrekken beleggers weer snel uit obligaties om tijdig aandelen te kopen. Een dergelijke beweging leidt indirect tot een verhoging van de hypotheekrente.

Psyche
Op 7 februari ontvouwde president Bush de plannen op welke wijze hij de veronderstelde potentiële recessie in de VS wilde aanpakken. De plannen veroorzaakten enig optimisme, waardoor de koersen op Wall Street stegen. Of pessimisten de geruchtenstroom weer neerwaarts kunnen bijstellen, is nog niet duidelijk. De afgelopen weken volgt namelijk op elk positief bericht ook weer een negatieve uitleg.

Zo zorgde de broodnodige renteverlaging van 1,25% door de Amerikaanse centrale bank voor een stijging van de aandelenkoersen. Ze gingen echter weer omlaag nadat anderen deze stap een teken van zwakte hadden genoemd. De president van de Europese Centrale Bank , Trichet, verlaagde de afgelopen week de rente niet, terwijl velen dat verwacht hadden. De koersen in Europa vlogen omlaag, maar daags daarna werden ze weer ondersteund doordat velen dit een teken van kracht vonden en Trichet bovendien suggereerde dat hij de volgende keer wellicht wel geneigd zou zijn de rente iets te verlagen.

Korte en lange rente
De stappen van de centrale banken hebben overigens hoofdzakelijk effect op de kortlopende rentevaste termijnen van 1 á 2 jaar en op de variabele rente. Een verdere recessie van de Amerikaanse economie heeft een dalend effect op de langetermijn rente. Het ziet ernaar uit dat die recessie er inderdaad aankomt, waardoor de lange rente een dalende tendens zou kunnen krijgen.

Het IQ van bankdirecteuren
De recessie is echter veroorzaakt door de banken in Amerika die ‘en masse’ te hoge risico’s hebben genomen met het verstrekken van hypotheken. Veel hypotheken kunnen wellicht nooit meer worden afgelost. Het schrijnende geval op de televisie van de huiseigenaar die zijn maandlasten in enkele jaren had zien vervijfvoudigen, omdat zijn variabele rente was vervijfvoudigd, waardoor zijn maandlast nu driemaal zo hoog was dan zijn maandsalaris, heeft velen te denken gegeven over het intelligentieniveau van Amerikaanse bankers.

Renteopdrijvend effect
Dergelijke hypotheken kunnen wellicht nooit meer worden afgelost bij de bank. Dat banken daardoor grote verliezen hebben geleden, is inmiddels bekend. De enige manier waarop banken overeind kunnen blijven, is om die verliezen op de langere termijn weer te verrekenen in hogere rentetarieven. Het is natuurlijk duidelijk wie die hogere rente zal moeten ophoesten: de consument!

De situatie met de Amerikaanse banken zorgt voor een renteopdrijvend effect.

Dalend effect
Tegelijk zorgt de potentiële recessie in Amerika voor een dalend effect op de wereldrente, ook in Europa, dat economisch zo uitstekend functioneert, maar ongetwijfeld door de verwevenheid met het Amerikaanse bedrijfsleven een tegenvaller zal moeten incasseren. Door al deze effecten op de wereldmarkt is het onzeker of de rente in de komende maanden zal dalen of juist weer zal stijgen.

 

- naar boven -

 

 

Voordeel bij schenken en uitlenen van ouders aan kind

Hypotheek bij pa fiscaal goedkoper!


Voor starters valt het niet altijd mee om de financiering van het felbegeerde huis rond te krijgen, zeker met de huidige prijzen is het aantal acceptabele huizen dat binnen het leenbudget valt vaak vrij klein. Een deel van het benodigde bedrag lenen van de ouders is een goede optie ter aanvulling van de reguliere hypotheek. Wanneer gebruik gemaakt wordt van fiscale handigheden betaalt de belastingdienst als klap op de vuurpijl een deel van de kosten mee!

Het grootste voordeel wordt behaald wanneer ouders geld lenen aan de kinderen. Dit kan natuurlijk alleen als de ouders een financiële buffer hebben. Hierbij kunnen ouders een rente doorberekenen aan de kinderen. Het aan rente betaalde bedrag kan vervolgens door de kinderen bij de fiscus volledig worden afgetrokken als hypotheekrente. Dit terwijl de ouders het rentebedrag zelf belastingvrij incasseren. De ouders ontvangen bij het uitlenen per saldo hetzelfde bedrag als wanneer zij het geld op de bank zouden zetten.

Met het rekenen van een wat fors rentepercentage aan de kinderen wordt ook het van de fiscus terug te vorderen bedrag een stuk hoger. Wel geldt dat dit rentepercentage realistisch dient te zijn. Wanneer de ouders hun kinderen nog meer willen steunen kunnen zij hun rentewinst weer terug geven aan de kinderen in de vorm van een belastingvrije schenking.

 

Voorbeeld fiscaal voordeel

Kees leent € 125.000 van zijn ouders in verband met de aankoop van een woning. Deze vragen hiervoor een rentevergoeding van 6% (€ 7.500,- ) op jaarbasis. Zijn ouders hebben dit geld op een spaarrekening staan tegen 3,5% (€ 4.375,-) rente. Kees kan de betaalde rente volledig aftrekken van de belasting en ontvangt € 3.150,- retour. De daadwerkelijke lasten van Kees over het geleende bedrag zijn op jaarbasis € 4.350,-. Zijn ouders hebben echter € 3.125,- meer ontvangen dan bij een reguliere spaarrekening het geval zou zijn. Zonder er financieel op achteruit te gaan, kunnen zij deze € 3.125,- weer schenken aan hun zoon, zonder hier schenkingsrecht over te betalen. De totale lasten van Kees zijn in dat geval teruggebracht tot € 1.125 per jaar. Maandelijks komt dit neer op € 102,- netto. Anders zou Kees maandelijks € 362,- kwijt zijn aan maandelijkse lasten. Kees heeft dus een groot voordeel en zijn ouders hebben dezelfde renteopbrengst als voorheen.


Schenken, uitlenen en successierecht

De schenking is in het geval van Kees vrij van heffing. Dat is niet altijd het geval. Bij het schenken van een geldbedrag kan onderscheid gemaakt worden tussen schenkingen en erfenissen. Hierover worden respectievelijk schenkings- en successierechten gerekend. De hoogte van deze belasting is vooral afhankelijk van het betreffende bedrag. Des te hoger dit bedrag, des te hoger ook relatief het belastingtarief. Om te voorkomen dat een hoger tarief moet worden betaald is het bij grotere bedragen veelal zinvol om de schenking te geven verspreid over meerdere jaren en niet te wachten tot het totale bedrag als erfenis vrij komt.


Belast en onbelast

De verwantschap tussen schenker en ontvanger is mede bepalend voor het te hanteren belastingtarief. Niet alle schenkingen zijn overigens belastbaar. In 2008 zijn schenkingen tussen ouders en kinderen tot € 4.479,- op jaarbasis vrij van heffing. Voor overigen is de volgende wetgeving van kracht:

  • Geen heffing bij een schenking tot € 2.688,-
  • Bij een schenking van € 2.606,- tot € 22.380,- is het schenkingsrecht 41% over het totaal.
  • Ouders mogen aan kinderen tussen 18 en 35 jaar verder éénmalig een vrijgesteld bedrag schenken van € 22.379,- maximaal.

Wat wordt gedaan met de schenking?

Wanneer een schenking wordt gedaan aan kinderen of kleinkinderen kan de gever invloed uitoefenen op de besteding van het geschonken kapitaal. Bij een vrije schenking kan de ontvanger zelf beslissen waar het geldbedrag aan te besteden. Een schenking kan echter ook worden gedaan met daarbij voorwaarden die bepalen waar het kapitaal zoal voor gebruikt mag worden. Tevens kan een schenking ‘onder bewind’ worden gedaan, wat wil zeggen dat de ontvanger wel de eigenaar van het kapitaal is, maar een door de schenker aangestelde partij de eindregie over de uiteindelijke besteding van het geld in handen heeft.
- naar boven -

 

 

De jaarlijkse kosten per bank


Wat zijn de jaarlijkse kosten voor het aanhouden van een bankrekening voor een echtpaar, inclusief 2 passen, één creditcard en de mogelijkheid tot bankieren via internet? Kassa heeft de jaarlijkse kosten bij de banken in Nederland bekeken en alles voor u op een rijtje gezet. Verder meer informatie over pakketten en hoe je kunt overstappen naar een andere bank.

 

Banken met kantoren
Als je alleen kijkt naar de banken, die een kantoor hebben, dan kunt u kiezen uit 7 aanbieders. Daar bent u jaarlijks tussen de € 35 en € 54 verschuldigd voor deze diensten. Bij 5 van de banken is de beste optie om een pakket te nemen. Bij de meeste moet u een extra bankpas nemen, omdat in het pakket maar één pas zit.

De jaarlijkse kosten:
SNS Bank € 35,25 (SNS betaalpakket + extra pas)
ABN AMRO   € 40,50 (ABN AMRO Privé Pakket + pas)
Postbank     € 41,90 (Postbank BetaalPakket + pas)
Fortis      € 42 (Fortis Voordeel Betaalpakket)
Rabobank   € 46,40 (Rabobank TotaalPakket + pas)
ING Bank    € 50,90
Friesland Bank  € 53,80

 

Bij de ING Bank en de Friesland Bank neemt u losse onderdelen af. Dit zijn wel de duurste opties. Het verschil voor deze diensten tussen de SNS Bank en de Friesland Bank is ruim € 18 op jaarbasis. Maar let wel; dit is een voorbeeld. Het verdient dus zeker de moeite om met uw eigen profiel te bekijken bij welke bank u het voordeligste uit bent. 

 

Extra’s
Als u een pakket heeft, zitten daar extra diensten bij. Dat varieert per bank, een paar voorbeelden zijn: u ontvangt korting op een extra pas of creditcard, bankieren via de telefoon, de mogelijkheid om bij verlies of diefstal van pas deze snel te blokkeren; ruimere mogelijkheden of goedkoper rood staan; een setje overschrijvingskaarten, maandelijks een rekeningafschrift.
 
Overschrijvingskaarten
Als dit echtpaar ook een setje overschrijvingskaarten en enveloppen wil, zijn er grote verschillen tussen de banken. Bij de ING zijn beide gratis; bij Fortis en de Postbank zitten ze in het pakket. Bij de Rabobank zitten alleen de overschrijvingskaarten in het pakket, voor enveloppen en postzegels moet je zelf zorgen. De Rabobank meldde ons echter dat veel klanten hun overschrijvingskaarten zelf komen posten bij de Rabobank.

U betaalt extra voor de overschrijvingskaarten en enveloppen bij de:
- ABN AMRO  € 7,50 voor 22 overschrijvingskaarten en € 0,39 per envelop;
- SNS Bank  € 6,50 voor 20 overschrijvingskaarten; enveloppen worden niet verstrekt;
- Friesland Bank € 4,50 voor 15 overschrijvingskaarten: € 4,00 voor 10 enveloppen.


Alleen internetbankieren kan heel goedkoop

Als u goedkoop wilt bankieren, moet u kiezen voor een bank waar u uitsluitend kunt internetbankieren. Deze banken hebben echter geen creditcard in hun assortiment.

Een bankrekening, inclusief 2 bankpassen met chipknip en internetbankieren (en geen creditcard) kost dit echtpaar:
Argenta Bank  € 0
DSB Bank   € 0
Triodos   € 25

Bij de Argenta Bank en de DSB Bank ontvangt u een rentevergoeding over het saldo op uw betaalrekening. Bij de Argenta bank is dat 0,5%. De DSB Bank verstrekt 3%; de eis is dan wel dat uw inkomen maandelijks op deze rekening wordt gestort.

 

Overstapservice
Overstappen naar een andere bank ingewikkeld? Dat valt mee, want er is de overstapservice. Dat is een initiatief van de banken en vergemakkelijkt het overstappen naar een andere bank.

Die overstapservice vraagt u aan bij de nieuwe bank van uw keuze. Dat kan via de site www.overstapservice.nl of direct via de site van uw nieuwe bank. Deze bank zorgt er o.a voor dat bijschrijvingen op uw oude betaalrekening, zoals uw salaris, automatisch worden geboekt op uw nieuwe betaalrekening. Ook worden betalingen op grond van automatische incasso’s rechtstreeks van uw nieuwe rekening afgeschreven. U hoeft de incassanten niet zelf te informeren. Daar zorgt de overstapservice voor. Van uw oude bank ontvangt u verder een overzicht van alle opdrachten tot periodieke overboeking die worden beëindigd. Dat overzicht kunt u gebruiken om periodieke overboekingen voor uw nieuwe betaalrekening te regelen.
Zelf moet u o.a. nieuwe passen, creditcards en elektronische bankieren opnieuw aanvragen. En ook moet u zelf bedrijven waarvan u geld ontvangt, informeren over uw nieuwe rekeningnummer.

De overstapservice duurt 13 maanden. En ongeveer een maand voor de beëindiging van de overstapservice wordt de klant aan de einddatum herinnerd, want vanaf die einddatum worden bij- en afschrijvingen van uw oude rekening niet meer doorgeleid.
Bron: Vara Kassa Online - 09-02-08

- naar boven -

 

Jaaroverzicht Kadaster - vastgoedbericht 2007


Gemiddelde koopsom stijgt in 2007 met 5,29%
De gemiddelde koopsom voor woningen is in 2007 gestegen. Met € 248.325,- is er sprake van een stijging van 5,29% in vergelijking tot 2006 (€ 235.843,-).
Voor alle woningtypen geldt dat de gemiddelde koopsom in 2007 is gestegen. Met stijgingen variërend tussen de 3,80 en 6,77%, is de gemiddelde koopsom voor respectievelijk tussenwoningen het minst en appartementen het meest gestegen.

 

Verkochte woningen: aantal daalt met 3,51%
Het aantal verkochte woningen is in 2007 gedaald met 3,51%. In 2007 zijn 202.401 woningen verkocht tegen in 2006 209.767 woningen.
Met uitzondering voor vrijstaande woningen (+ 2,71%) en appartementen (+ 3,71%) zijn alle woningtypen gedaald. Het aantal verkopen voor 2/1 kapwoningen daalde met 2,19%, hoekwoningen met 1,05% en tussenwoningen met 9,32%.

Lees het volledige persbericht van het Kadaster.

- naar boven -

 

Banksparen - sparen met belastingvoordeel


Sinds 1 januari 2008 kunt u sparen met belastingvoordeel. Als alternatief voor een levensverzekering kunt u ook banksparen. Met banksparen heeft u meer keuzemogelijkheden om te sparen voor de aflossing van uw hypotheek of uw pensioen.

Banksparen, wat is dat?
Met banksparen zet u maandelijks of jaarlijks een vast bedrag op een aparte geblokkeerde bankspaarrekening. Het spaartegoed dat u opbouwt mag na minimaal 15 jaar uitgekeerd worden. U kunt zelf kiezen of u dit tegoed ineens of in termijnen laat uitkeren. Een andere voorwaarde is dat u de opbrengst besteed aan uw pensioen of de aflossing van uw hypotheek.

 

Wat is het verschil met 'gewoon' sparen ?
Boven een vrijstelling van € 20.315 betaalt u op een gewone spaarrekening vermogensbelasting. Bij gewoon sparen heeft u de vrijheid te bepalen hoeveel u spaart, voor welk doel u dit doet, en wanneer u het geld opneemt van de spaarrekening.

Bij banksparen hoeft u minder belasting te betalen, en u betaalt pas belasting over het tegoed op het moment dat u het opneemt.

Lees meer over banksparen op de website van het Nibud.

- naar boven -

 

Nibud: 2008 weer broekriem aanhalen


Gemiddeld 13 euro per maand minder te besteden

Het zal voor velen weer wennen zijn. Na een jaar waarin we iets meer te besteden hadden, zullen velen merken dat er dit jaar minder geld in de portemonnee zit. Behalve 65-plussers met een laag inkomen, en werkende alleenstaande ouders, gaat iedereen er dit jaar op achteruit. Gemiddeld zo’n 13 euro per maand. Dit komt met name door de inflatie. Hierdoor daalt de koopkracht dit jaar met een kwart tot één procent. Omdat vooral veel dagelijkse uitgaven zoals voeding en benzine dit jaar duurder zijn dan vorig jaar, zullen velen deze koopkrachtdaling in de portemonnee voelen. Dit concludeert het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, Nibud, naar aanleiding van de maatregelen die dit jaar in gaan.

Wel of geen Cao-loonstijging
Ondanks het feit dat de meeste bruto lonen komend jaar stijgen met gemiddeld 3,25%, zal dat niet genoeg zijn om alle prijsstijgingen op te vangen. Hier komt nog bij dat niet iedereen direct al in januari een hoger salaris krijgt. Consumenten die voorlopig nog hetzelfde bruto salaris krijgen als in 2007, moeten er rekening mee houden dat ze er meer op achteruitgaan. Als zij deze maand hun loonstrookje krijgen, zullen zij zien dat zij hetzelfde netto salaris hebben als vorig jaar. Maar omdat veel prijzen wel hoger zijn dan in 2007, kunnen ze aan het eind van de maand geld tekort komen.

Tegenvallers
Met name de prijzen voor voeding en olie zijn fors gestegen, en zullen vermoedelijk later dit jaar nog meer omhoog gaan. Autorijders hebben daarnaast ook last van de hogere benzineprijs. En leaserijders hebben te maken met de verhoging van de fiscale bijtelling. Ook valt de hoogte van de zorgtoeslag lager uit dan verwacht, dit komt omdat de premie voor de zorgverzekering meer is gedaald dan in september verwacht. Wel zijn de kosten voor de aanvullende verzekering gestegen. Dit zijn allemaal uitgaven die maandelijks, zoniet dagelijks gemaakt moeten worden. Velen zullen dan ook direct in januari al merken dat ze minder geld overhouden aan het eind van de maand. Het Nibud raadt aan opnieuw alle geldzaken op een rij te zetten en een begroting te maken. Voor veel huishoudens kan het nuttig zijn maximale week of maandbedragen te bepalen voor veel voorkomende uitgavenposten als boodschappen en kleding. Hiermee kan worden voorkomen dat men aan het eind van de maand geld tekort komt.

Meevallers voor 65-plussers
De 65-plussers met een laag inkomen ( tot een aanvullend pensioen van 10.000 euro per jaar) profiteren van de gestegen ouderenkorting. En de alleenstaande werkende ouders profiteren van de nieuw ingevoerde kindertoeslag. Voor deze groepen stijgt daarom de koopkracht.

Bron: Nibud - januari 2008. Lees ook Stijgt of daalt uw koopkracht?

- naar boven -

 

Stijgt of daalt uw koopkracht?


Na een jaar waarin we iets meer te besteden hadden, zullen velen merken dat er in 2008 minder geld in de portemonnee zit. Nederlanders hebben gemiddeld 13 euro per jaar minder te besteden, heeft het Nibud berekend. Wel zijn er grote verschillen tussen huishoudtypen. Het Nibud geeft hier een overzicht, en u krijgt tips om uw koopkracht te verbeteren. (lees ook Nibud 2008: broekriem weer aanhalen.

Check de koopkrachtstijging of -daling van uw huishouden
Het Nibud heeft een overzicht gemaakt waarin de stijging of daling van de koopkracht voor 100 verschillende huishoudtypen is berekend. Lees het hele artikel op de website van het Nibud en check de situatie voor uw huishouden.

Bron: Nibud - stijgt of daalt uw koopkracht?

- naar boven -